УИД 61 RS 0004-01-2022-007725-18

Дело № 2-309/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2023 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи ЗАХАРЕНКО Л.В.

при секретаре Белой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> г. Ростова-на-Дону об осуществлении государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратился в суд с настоящим иском ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 заключен договор купли-продажи <адрес> по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>. Истец оплатил ответчику 5100000 рублей. Таким образом, истец полностью исполнил принятые на себя обязательства по оплате покупной стоимости квартиры. ФИО3 исполнила обязательства по передаче квартиры в момент подписания сторонами договора купли-продажи. Передаточный акт был подписан. Однако, с момента передачи квартиры и по настоящее время продавцом не совершены действия по регистрации права собственности за покупателем. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности, однако ДД.ММ.ГГГГ ему было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в связи с непредставлением необходимых документов. Представить заявление от продавца для государственной регистрации невозможно, поскольку ФИО8 умерла. На основании изложенного, истец изначально просил суд признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> № № от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации права собственности ФИО4 на квартиру по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, КН №. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию прав собственности на указанную квартиру.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил осуществить государственную регистрацию права собственности на <адрес>, площадью 48 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, за ФИО2.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам гражданского судопроизводства.

Истец ФИО9 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель истца ФИО10, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель ответчика <адрес> г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Как следует из ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом с достаточностью и достоверностью установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи <адрес> по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>.

Продавец ФИО3 продала, а ФИО4 (покупатель) купил жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>.

В соответствии с п. 2.1 Договора стоимость квартиры составляет 5100000 рублей, и истец исполнил принятые на себя обязательства по оплате покупной стоимости квартиры, что подтверждается личной подписью ФИО3 в разделе 9 Договора купли-продажи. ФИО3 исполнила обязательства по передаче квартиры, в силу п. 3.3 Договора сторонами согласовано условие, что договор имеет силу передаточного акта.

Вместе с тем продавец ФИО3 не исполнила обязательства по государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из материалов дела, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения умерла ДД.ММ.ГГГГ, о чем выдано медицинское свидетельство о смерти серии 60 №.

Из положений ст. 550 ГК Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Вместе с тем, согласно ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после се регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами спорного договора) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Гражданским законодательством предусмотрена также обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

При этом, как следует из ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, законодательство, в том числе действовавшее и на момент возникновения спорных правоотношений, требовало обязательной государственной регистрации как самого договора купли-продажи недвижимого имущества, так и перехода права собственности на данное имущество.

При этом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Для совершения регистрационных действий необходимо заявление правообладателя недвижимого имущества для совершения соответствующих регистрационных действий. При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из содержания искового заявления следует, а также материалами дела с достаточностью подтверждено, что переход права собственности, равно как и сам договор купли-продажи квартиры от 03.11.2021 года, в установленном законом порядке до настоящего времени не зарегистрирован.

Судом с достаточностью установлено, что ДД.ММ.ГГГГ продавец по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умерла.

Согласно сведениям из реестра наследственных дел наследственное дело после смерти ФИО3 не открывалось.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование заявленных требований и возражений.

Проанализировав представленные доказательства, дав им оценку по правилам ст. 67 ГПК Российской Федерации, руководствуясь приведенными выше нормами гражданского законодательства, регулирующими порядок и процедуру заключения договора купли-продажи недвижимого имущества как на момент заключения оспариваемого договора, так и на сегодняшний день, суд приходит к выводу о том, что, поскольку договор купли-продажи содержит все существенные условия, передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем была осуществлена с момента подписания договора купли-продажи, продавцом также были переданы покупателю ключи и техническая документация на квартиру, расчет произведен сторонами в полном объеме, учитывая, что продавец выразила свою волю на отчуждение принадлежащей ей квартиры, из чего следует, что договор купли-продажи был исполнен сторонами. Предполагаемые наследники умершей ФИО3 в установленный законом срок с заявлением о принятии наследства к нотариусу не обращались, о своих правопритязаниях на спорную квартиру не заявляли, имеются достаточные основания полагать данный договор действительным.

В соответствии со ст. 12 ГК Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.

Вместе с тем, признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой заявительный порядок регистрации права собственности.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, нрава и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК Российской Федерации.

Как установлено судом, согласно выписке из ЕГРН ФИО3 спорная квартира принадлежала на основании права собственности. Вышеизложенное свидетельствует о том, что государственная регистрация в данном случае являлась необходимой только при регистрации перехода прав на недвижимость от продавца к покупателю ФИО4

При этом, согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Вместе с тем, предполагается, что суд может принять решение о государственной регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации, но и в случаях невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки перехода права собственности к приобретателям по независящим от воли данной стороны причинам.

Уклонение продавца от совершения действий по регистрации перехода права собственности на протяжении более года, смерть продавца недвижимости ФИО3 относится к таким объективным причинам, по которым не была произведена государственная регистрации перехода прав на проданное недвижимое имущество.

Учитывая изложенное, ввиду того, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является действительным, а также то, что объективная возможность зарегистрировать переход права собственности на квартиру, являющуюся объектом данного договора, отсутствует, исковые требования ФИО4 подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, и, руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Произвести государственную регистрацию права собственности на <адрес>, площадью 48 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>, за ФИО2, паспорт № №.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01 февраля 2023 года.

Судья