50RS0005-01-2025-003989-50
№ 2-3620/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 октября 2025 года г. Дмитров
Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Ланцовой А.В., при секретаре Цатурян А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании недействительным договора займа в части условий о залоге недвижимого имущества, снятии ареста, обязании исполнить обязательства по предварительному договору купли-продажи, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2, ИП ФИО4 о признании недействительным договора займа, заключенного между ФИО2 и ИП ФИО4 в части условий о залоге недвижимого имущества, снятии ареста, а также обязании ФИО2 исполнить обязательства в рамках предварительного договора купли-продажи с опционом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3 – принять от покупателя оплату в виде векселя, передать объекты недвижимости по акту приема-передачи, зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости, а также взыскании судебных расходов. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости с опционом №, в отношении объектов недвижимости: - земельного участка 1, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - земельного участка 2, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; - жилого дома с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, фактической площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - хозяйственного строения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, фактической площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - бани с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, фактической площадью 72 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>; - гаража с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - бассейна площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Истец указал, что сторонами была согласована стоимость имущества в размере № руб., при этом стороны договорились, что ФИО2 готова принять от истца простой процентный корпоративный вексель компании <данные изъяты>» номинальной стоимостью <данные изъяты> руб. Кроме того, договор предусматривал условие о том, что после оплаты объектов недвижимости предварительный договор имеет силу основного договора. Истец указал, что срок действия предварительного договора не истек, срок получения (погашения) денежных средств по полученному векселю не наступил, при этом с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время спорные объекты недвижимости фактически находились во владении и пользовании истца на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ При заключении предварительного договора купли-продажи истцу не было известно о возможных обременениях и ограничениях прав ФИО2 на отчуждение недвижимого имущества, однако в период действия предварительного договора купли-продажи ответчик ФИО2 заключила договор займа с третьим лицом ИП ФИО4, по которому в обеспечение исполнения обязательств заложила недвижимое имущество, которое являлось предметом предварительного договора купли-продажи. Решением суда по гражданскому делу № обращено взыскание на заложенное имущество путем его реализации с публичных торгов, в этой связи судебным приставом-исполнителем Дмитровского РОСП ГУФССП России по Московской области были возбуждены исполнительные производства № №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП в отношении ФИО2, в рамках которых вынесены постановления об аресте спорного имущества. Истец указал, что вышеуказанные обстоятельства были не известны ему до ДД.ММ.ГГГГ года и полагает, что он является добросовестным приобретателем и его права в отношении спорного имущества имеют приоритет, так как предварительный договор купли-продажи был заключен ранее договора займа, предусматривающего залог недвижимости. Истец полагает, что сделка по передаче в залог имущества, переданного по предварительному договору купли-продажи и договору аренды, является недействительной, в то время как залогодержатель вправе получить удовлетворение от солидарного должника <данные изъяты>». Истец ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика индивидуального предпринимателя ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал и просил отказать в их удовлетворении, в материалы дела представлены письменные возражения, из которых усматривается, что предварительный договор купли-продажи является мнимой сделкой, так как при рассмотрении гражданского дела № ФИО6 не заявляла о существовании данного договора, <данные изъяты>» на момент заключения договора находилось в предбанкротном состоянии и не могло выдать вексель стоимостью <данные изъяты> руб., сделка была направлена на введение в заблуждение кредиторов. Представитель ответчика ФИО2 по доверенности в судебном заседании полагала обоснованными требования истца, также пояснила, что оплата стоимости предварительного договора не произведена, вексель к оплате не предъявлялся.
Представитель третьего лица ООО «Бриз» в судебном заседании указал, что имеются денежные средства для оплаты по векселю.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Третье лицо судебный пристав-исполнитель Дмитровского РОСП по Московской области ФИО11 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ. Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. На основании п.1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Согласно п.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. На основании п.2 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Согласно п.1 и п.2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. На основании п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Согласно п. 1 и 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. На основании п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 ст.421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. В соответствии с п.3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. В соответствии с п.1 ст. 429.2 ГК РФ в силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом. Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон. В соответствии с п.п. 1-3 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ. На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В силу п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (п. 1 и 2 ст. 808 ГК РФ). На основании п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно п.1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В обоснование иска стороной истца в материалы дела представлен договор от ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 (покупатель) и ФИО2 (продавец) из которого следует, что между сторонами договора заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости с опционом №, в отношении объектов недвижимости: - земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; - земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; - жилого дома с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, фактической площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - хозяйственного строения с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, фактической площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> - бани с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, фактической площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>; - гаража с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; - бассейна площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, который не введен в эксплуатацию и не зарегистрирован. На основании п.2.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости с опционом срок выкупа опциона <данные изъяты> календарных дней с даты подписания договора. Согласно п.2.2 предварительного договора купли-продажи недвижимости с опционом срок действия опциона 3 <данные изъяты> календарных дней с даты подписания договора. На основании п.2.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости с опционом моментом выкупа опциона является дата зачисления денежных средств покупателем в размере цены опциона, определенной данным договором, на счет продавца. Согласно п.2.4 предварительного договора купли-продажи недвижимости с опционом общая цена (стоимость) всех отчуждаемых объектов недвижимости составляет <данные изъяты> руб. На основании п.2.6 предварительного договора купли-продажи недвижимости с опционом оплатой считается поступление денежных средств в размере <данные изъяты> руб. на счет продавца или получение продавцом наличных денежных средств <данные изъяты> руб. Согласно п.7.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости с опционом данный договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами и действует по ДД.ММ.ГГГГ На основании п.7.2 предварительного договора купли-продажи недвижимости с опционом в случае, если покупатель не выкупает опцион в порядке и на условиях, которые предусмотрены договором, договор прекращает свое действие досрочно – с момента истечения срока выкупа опциона, предусмотренного п.2.1 договора, и покупатель не будет нести никакой ответственности, а продавец не будет предъявлять к покупателю каких-либо претензий. Согласно п.8.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости с опционом после оплаты объектов недвижимости предварительный договор имеет силу основного договора.
Также в материалы дела представлен акт приемки-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ФИО3 и ФИО2 к предварительному договору купли-продажи с опционом в отношении объектов недвижимости, которые являлись предметом договора, а также акт от ДД.ММ.ГГГГ приемки-передачи векселя к предварительному договору купли-продажи с опционом в качестве гарантии оплаты, а именно простого процентного корпоративного векселя компании ООО «Бриз» серии № от ДД.ММ.ГГГГ номинальной стоимостью <данные изъяты> руб. Согласно п.2 акта приемки-передачи векселя вексель является оплатой, если по нему поступили средства в качестве оплаты по предварительному договору. Если покупатель выполнил оплату по предварительному договору иным образом – вексель (оригинал векселя) подлежит возврату покупателю без предъявления. На основании ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ. Решением Дмитровского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу № по иску ИП ФИО4 к ФИО2, <данные изъяты>» о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество исковые требования удовлетворены частично, с ответчиков ФИО2 и <данные изъяты>» в солидарном порядке в пользу ИП ФИО7 взыскана задолженность по договору займа, обеспеченного залогом, от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., из которых: <данные изъяты> руб. – основной долг, <данные изъяты> руб. – проценты за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ года включительно, <данные изъяты> руб. - неустойка за нарушение срока возврата основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> руб. – неустойка за нарушение срока уплаты процентов за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., а всего взыскано <данные изъяты> руб. Кроме того, с ФИО2 в пользу ИП ФИО4 взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. Кроме того, вышеуказанным судебным актом обращено взыскание на предмет залога: - земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в размере <данные изъяты> руб.; - земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в размере <данные изъяты> руб.; - единый жилой комплекс: жилой дом с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, баня с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, бассейн крытого типа площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в размере <данные изъяты> руб.; - хозяйственное строение с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, фактической площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в размере <данные изъяты> руб.; - гараж с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в размере <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Дмитровского РОСП ГУФССП России по <адрес> ФИО8 возбуждены исполнительные производства № №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП, №-ИП, в рамках обращения взыскания на заложенное имущество. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Дмитровского РОСП ГУФССП России по <адрес> ФИО8 вынесены постановления о наложении ареста на имущество должника ФИО2
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении <данные изъяты>» была введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО9 Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу № № о признании несостоятельным (банкротом) <данные изъяты>» прекращено в связи с отсутствием у должника имущества и денежных средств, достаточных для финансирования процедуры банкротства, а также в связи с отсутствием кредиторов, намеренные в полном объеме финансировать процедуру банкротства. Суд принимает во внимание, что при рассмотрении гражданского дела № по иску ИП ФИО4 к ФИО2, <данные изъяты>» о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество ответчик ФИО2 не заявляла о наличии предварительного договора купли-продажи.
Суд полагает необходимым отметить, что истец ФИО3 в судебном заседании путался в указании имущества, поименованного в предварительном договоре купли-продажи, с трудом пояснял перечень недвижимого имущества, неверно указал площадь приобретаемого земельного участка.
Доводы истца о том, что до заключения предварительного договора объекты недвижимого имущества находились в его фактическом владении и пользовании на основании договора аренды суд признает несостоятельными, поскольку данное обстоятельство не препятствовало ФИО2 заключить договор займа с условием о залоге данного недвижимого имущества.
Кроме того, суд принимает во внимание, что на момент заключения договора займа предварительный договор купли-продажи не приобрел статус основного договора, так как оплата в виде векселя по нему принята не была и вексель был выдан только в качестве гарантии оплаты.
Собственником спорного имущества является ФИО2, что установлено судом, следовательно, арест в рамках исполнительного производства был правомерно наложен на имущество ФИО2 и истец, не являющийся собственником спорного имущества, в связи с чем, оснований для удовлетворения иска об освобождении имущества от ареста не имеется. Также суд учитывает, что решение суда, которым на спорное имущество обращено взыскание, вступило в законную силу, истцом не оспорено.
В связи с изложенным у суда не имеется правовых оснований для признания недействительным договора займа в части условий о залоге недвижимого имущества, снятия ареста, обязания исполнить обязательства по предварительному договору купли-продажи. Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований судом отказано, оснований для взыскания с ответчиков судебных расходов, предусмотренных ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании недействительным договора займа в части условий о залоге недвижимого имущества, снятии ареста, обязании исполнить обязательства по предварительному договору купли-продажи, взыскании судебных расходов – отказать. Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Дмитровский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Дмитровского городского суда Ланцова А.В.
Мотивированное решение суда изготовлено 14 ноября 2025 года.
Судья: