Дело № 2-1022/2025
УИД: 23RS0058-01-2025-000226-87
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 октября 2025 г. г. Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ткаченко С.С.,
при секретаре судебного заседания Беришвили Н.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли», в котором, уточнив исковые требования на основании ст.39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика в ее пользу стоимость недостроенной площади в размере 449 868,48 руб., стоимость устранения строительных недостатков в размере 1 190 495 руб., обязать ответчика устранить недостатки системы вентиляции и кондиционирования; взыскать судебную неустойку в размере 10 000 руб. в сутки за неисполнение обязанности по устранению недостатков системы вентиляции и кондиционирования, неустойку за нарушение сроков исполнения требований истца в размере 100 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., штраф в размере 5% от взысканной суммы за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования истца; стоимость проведения независимой экспертизы в размере 100 000 руб., стоимость юридических услуг в размере 70 000 руб., государственную пошлину в размере 7 403,63 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что 02 июля 2021 г. между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве №, 16 августа 2023 г. было подписано дополнительное соглашение № к договору № Согласно п. 2.1. договора застройщик обязался своими силами или с привлечением других лиц, построить жилой комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства, входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) со следующими основными характеристиками объекта: этаж №, номер квартиры №, общая площадь жилого помещения № кв.м. Согласно договора квартира находится по адресу: <адрес> Согласно проектной характеристике объекта недвижимости (п. 2.1. договора), квартира должна была иметь общую площадь в размере 57,4 кв.м. Однако согласно техническому паспорту квартиры было передано жилое помещение общей площадью 56,5 кв.м, что не соответствует договору, объект недвижимости меньше на 0,9 кв.м. Исходя из стоимости одного квадратного метра, стоимость недостроенной площади составила 449 868,48 руб. Претензия от 30 июля 2024 г. о возврате излишне уплаченных средств была оставлена без ответа. Объект долевого строительства был передан дольщику в одностороннем порядке 19 февраля 2024 г. В ходе осмотра квартиры были выявлены допущенные застройщиком недостатки. Согласно расчету, стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых на устранение выявленных недостатков, составляет 1 869 057 руб. ФИО1 обращалась к застройщику с претензией 30 сентября 2024 г. на наличие данных недостатков и с просьбой соразмерного уменьшения стоимости договора. Претензия была оставлена без ответа. Кроме того, были выявлены недостатки централизованной системы вентиляции и кондиционирования. Все выявленные недостатки централизованной системы вентиляции и кондиционирования не соответствуют строительным нормам и правилам, СНиП, ГОСТ, СП, договору участия в долевом строительстве № от 02 июля 2021 г. Указанные недостатки делают невозможным охлаждение помещений. Истец обращалась к ответчику с просьбой устранить недостатки системы вентиляции и кондиционирования (последняя претензия от 18 декабря 2024 г.), но до настоящего времени недостатки системы устранены не были.
Не согласившись с исковыми требованиями, ответчик ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» представил письменные возражения на исковое заявление. Считает заявленные размеры взыскания расходов на устранение недостатков и компенсации морального вреда завышенными. Полагает, что в материалы дела не представлен первичный бухгалтерский документ об оплате заключения, а его стоимость завышена. Отмечает, что в настоящее время действует мораторий для начисления неустоек и штрафов, вместе с тем, ходатайствует о применении ст.333 ГК РФ. Просит обязать ответчика в течение месяца с момента исполнения решения суда передать ответчику отделяемые элементы квартиры, подлежащие замене или зачесть их стоимость, предоставить отсрочку исполнения решения суда.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Монолитное строительное управление-1» также представлены письменные возражения по делу, в которых указано, что комплекс отделочных работ в квартире истца выполнялся силами субподрядчика ООО «Хотбос Констракшн», окна и оконные блоки монтированы силами субподрядчика ООО «ДжиЭмЭс». Также возражает против взыскания с ответчика морального вреда и неустойки.
Истец ФИО1 и ее представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, об отложении судебного заседания не просили. Представитель истца предоставила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие стороны истца.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще, ходатайств об отложении судебного заседания не направил, причины неявки не сообщил.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Монолитное строительное управление-1», ООО «Хотбос Констракшн», ООО «ДжиЭмЭс» в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще, ходатайств об отложении судебного заседания не направили.
При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц.
Суд, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив их в совокупности, пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Положения ст. 8 ГК РФ предусматривают в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договоров (сделок).
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из содержания п. 1 ст. 420 ГК РФ физические следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, если иное не предусмотрено договором.
Из положений ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, следует, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 указанного Закона).
В силу ч. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Судом установлено, что 02 июля 2021 г. между ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве №
16 августа 2023 г. было подписано дополнительное соглашение № к договору №
Согласно п. 2.1. договора застройщик обязался своими силами или с привлечением других лиц, построить жилой комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства, входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира) со следующими основными характеристиками объекта: этаж №, номер квартиры №, общая площадь жилого помещения 57,4 кв.м. Согласно договора квартира находится по адресу: <адрес>
Цена единицы общей площади объекта долевого участия, с учетом дополнительного соглашения № от 16 августа 2023 г., составила 499 853,87 руб., а цена договора – 28 691 612 руб.
Согласно проектной характеристике объекта недвижимости (п. 2.1. договора), квартира должна была иметь общую площадь в размере 57,4 кв.м.
Объект долевого строительства был передан дольщику в одностороннем порядке 19 февраля 2024 г.
Согласно техническому паспорту на квартиру с кадастровым номером № адресу: <адрес> изготовленному ГБУ г. Москвы МОСГОРБТИ, по состоянию на 01 июля 2024 г. общая площадь квартиры составила 54,8 кв.м, а площадь вспомогательных помещений (лоджий) – 1,7 кв.м. Таким образом, истцу было передано помещение, площадь которого в общем размере составила 56,5 кв.м, что не соответствует договору в сторону уменьшения на 0,9 кв.м.
Исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 499 853,87 руб., стоимость недостроенной площади составила 449 868,48 руб. (499 853,87 ? 0,9).
Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 30 июля 2024 г. о возврате излишне уплаченных средств, которая была оставлена без ответа.
Согласно пункта 1 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора, что судом при разрешении спора учтено не было.
В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Положения статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истцу была передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части размера объекта долевого строительства. На момент заключения договора долевого участия в строительстве, квартира как объект, еще не существовала, поэтому невозможно было проверить ее фактическую площадь.
Вышеуказанная правовая позиция, содержится в Определении ВС РФ от 15 мая 2018 г. N 81-КГ18-3.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что истцом излишне уплачено 449 868,48 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.
Истец также указывает, что в ходе осмотра квартиры были выявлены допущенные застройщиком недостатки. Согласно досудебному заключению специалиста, произведенному по заказу ФИО1 ООО «Оценка в Праве» (заключение № от 28 апреля 2024 г.), стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых на устранение выявленных недостатков, составляет 1 869 057 руб.
ФИО1 обращалась к застройщику с претензией от 30 сентября 2024 г. на наличие данных недостатков и с просьбой соразмерного уменьшения стоимости договора. Претензия была оставлена без ответа.
Кроме того, истцом были выявлены недостатки централизованной системы вентиляции и кондиционирования.
Согласно досудебному заключению специалиста, произведенному по заказу ФИО1 ООО «Оценка в Праве» (заключение № от 18 июня 2024 г.), все выявленные недостатки централизованной системы вентиляции и кондиционирования не соответствуют строительным нормам и правилам, СНиП, ГОСТ, СП, договору участия в долевом строительстве № от 02 июля 2021 г. Указанные недостатки делают невозможным охлаждение помещений.
Истец обращалась к ответчику с просьбой устранить недостатки системы вентиляции и кондиционирования (последняя претензия от 18 декабря 2024 г.), но до настоящего времени недостатки системы устранены не были.
По ходатайству ответчика судом определением от 16 апреля 2025 г. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО «Центр Судебных Исследований «РиК».
Согласно заключению эксперта № от 16 июля 2025 г., подготовленному АНО «Центр Судебных Исследований «РиК» сделаны следующие выводы:
Выявлены строительные недостатки: при контроле двухметровой рейкой покрытия из инженерной доски: зазор между рейкой и плоскостью пола более 2 мм (в кухне-гостиной, комнате 1), пятна краски (в кухне-гостиной, комнате 1); при контроле качества штукатурных работ поверхности стен выявлено отклонение под двухметровой рейкой/шаблоном более 3 мм (в коридоре, кухне-гостиной, комнате 1, лоджии, туалете); при контроле качества выполненных работ по шпатлёвке и окраске стен, на поверхности выявлены следы от инструмента, вкрапления (в коридоре, кухне-гостиной, комнате 1, туалете, ванной); при контроле качества выполненных работ по шпатлёвке и окраске потолков, на поверхности выявлены следы от инструмента, вкрапления (в коридоре, кухне-гостиной, комнате 1, туалете, ванной); при контроле качества выполненных работ по шпатлёвке и окраске откосов, на поверхности выявлены следы от инструмента, вкрапления (в кухне-гостиной, комнате 1); при контроле качества выполненных работ по монтажу дверных блоков выявлено: зазоры на стыке сборных элементов более 0,3 мм., механическое повреждения/загрязнения монтажной пеной лицевой поверхности коробки/полотна (в комнате 1); при контроле качества выполненных работ по облицовке полов керамической плиткой выявлены уступы между смежными изделиями из керамических плит более 1 мм (в ванной, туалете, кухне-гостиной), также при контроле качества выполненных работ по облицовке полов керамической плиткой двухметровой рейкой, выявлены зазоры под рейкой более 4 мм (в кухне-гостиной, лоджии); при контроле качества установленных оконных блоков из Алюминиевых профилей, выявлены: отклонение прямолинейности кромок деталей рамочных элементов более 2-х мм S = 2,58 x 2,66 = 6,86 м2, S = 1,68 x 2,65 = 4,45 м2 (блок в кухне-гостиной, балконный блок); механические повреждения на внутренней поверхности профиля оконного блока S = 3,33 x 2,66 = 8,86 м2, S = 4,34 x 2,6 = 11,28 м2 (блок в кухне-гостиной, остекление лоджии), отклонение от вертикали более 3-х мм на метр S = 2,08 x 2,66 = 5,53 м2 (блок в комнате 1), механические повреждения стеклопакета S = 1,176 x 1,338 = 1,574 м2 (2 шт.) (остекление лоджии); при контроле качества выполненных работ по облицовке стен керамической плиткой двухметровой рейкой, выявлены зазоры под рейкой более 2 мм (в ванной, туалете), также выявлена разница ширины межплиточных швов более 1 мм, сколы (в ванной, туалете); при контроле качества установленной входной двери, выявлено отклонение по горизонтали свыше 3 мм (входная дверь);
выявлены недостатки системы вентиляции и кондиционирования;
все выявленные недостатки возникли в результате строительно-монтажных и отделочных работ, выполненных застройщиком;
квартира не соответствует условиям договора № от 02 июля 2021 г.,
стоимость устранения выявленных строительных недостатков составляет 1 190 485 руб.;
система вентиляции и кондиционирования является общедомовым имуществом и для устранения ее недостатков требуется разработка проектной документации;
материалы и конструкции, подлежащие замене, но пригодные для дальнейшего использования, указаны в таблице № заключения, а именно дверные межкомнатные блоки, входная дверь;
выводы судебной экспертизы не отличаются от выводов, сделанных в досудебном исследовании.
Суд принимает выводы эксперта, изложенные в приведенном выше заключении, поскольку они сделаны специалистами, имеющими соответствующую квалификацию. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено. У суда не имеется оснований не доверять представленному заключению, указанные в нём выводы соответствуют материалам дела и объективно согласуются с другими исследованными в судебном заседании доказательствами. Выводы эксперта достаточны полные и ясные, не содержат противоречий.
В связи с чем суд полагает, что заключение эксперта № от 16 июля 2025 г., соответствует требованиям относимости, допустимости и достоверности, является надлежащим доказательством по делу, оснований для назначения повторной и (или) дополнительной экспертиз не имеется.
Ответчик не представил доказательств, исключающих его ответственность за недостатки выполненных работ.
Содержание указанного договора участия в долевом строительстве свидетельствует о том, что он заключен в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, таким образом, данные отношения являются потребительскими и на них распространяется ФЗ «О защите прав потребителей».
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Не исполнение стороной указанной обязанности на представление доказательств или злоупотребление им (ч. 1 ст. 35, ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, п. 2 ст. 10 ГК РФ), влечет соответствующие процессуальные последствия – в том числе и постановление решения только на основании тех доказательств, которые представлены в материалы дела другой стороной.
В соответствии с требованиями ст. ст. 55, 56, 67, 68 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно разъяснению, содержащемуся в аб. 1 п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).
Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.
Разрешая заявленные требования, суд, установив, что квартира истцу застройщиком передана с отступлениями от условий договора и принята истцом по акту приема-передачи с недостатками, доказательств устранения которых ответчиком не представлено, учитывая, что специалистом и экспертом установлена причинно-следственная связь между возникшими дефектами и действиями ответчика (выявленные дефекты являются производственными), а также предусмотренное законом право истца требовать возмещения расходов на устранение недостатков, приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика стоимости ремонтных работ, необходимых для устранения дефектов и приведения в соответствие с договором участия в долевом строительстве в размере 1 190 485 руб.
Относительно требований о возложении на застройщика обязанности устранить недостатки системы вентиляции и кондиционирования и взыскании судебной неустойку в размере 10 000 руб. в сутки за неисполнение обязанности по устранению недостатков системы вентиляции и кондиционирования суд исходит их нижеследующего.
Как было установлено судебной экспертизой, системы вентиляции и кондиционирования являются общедомовым имуществом и в их работе экспертом выявлены недостатки, возникшие в результате строительно-монтажных работ, выполненных застройщиком, а для их устранение необходима разработка проектной документации.
В соответствии со статьей 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).
Поскольку выявленные недостатки общедомового имущества (системы вентиляции и кондиционирования) возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества управляющей организацией, а являются строительными дефектами, вопрос об их устранении должен решаться между участником долевого строительства и застройщиком в рамках гарантийных обязательств. При этом после передачи квартиры в многоквартирном доме у собственника в силу закона возникает право долю в праве собственности на общедомовое имущество, что, вопреки мнению ответчика, наделяет истца правом на обращение в суд с требованием об устранении недостатков системы вентиляции и кондиционирования.
Учитывая, что выявленные недостатки носят существенный характер, возникли до передачи квартир дольщикам, а Закон №2300-1 и Закон №214-ФЗ предусматривает для потребителя повышенную защиту его прав, суд считает требование истца в указанной части обоснованными.
Вместе с тем, суд полагает, что данное требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом преждевременно и не может быть удовлетворено ввиду следующего.
По смыслу пунктов 31, 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства. О присуждении судебной неустойки выдается отдельный исполнительный лист. Принудительное исполнение судебного акта осуществляется только после того, как истечет установленный судом срок исполнения обязательств, факт неисполнения или ненадлежащего исполнения устанавливает судебный пристав-исполнитель.
Вместе с тем, судебная неустойка должна начисляться с момента неисполнения судебного акта, а не с даты подачи заявления о ее взыскании.
Таким образом, суд полагает возможным указать истцу на право обращения с заявлением о взыскании неустойки после установления факта уклонения ответчика от исполнения решения суда.
Относительно требований о взыскании неустойки и штрафа за неисполнение требований участника долевого строительства суд исходит из нижеследующего.
П. 1 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 г. №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в том числе предусмотрено, что неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.
В силу части 8 статьи 7 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
В соответствие с ч.3 ст.10 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Как следует из материалов дела, истец просит взыскать неустойку за соразмерное уменьшение цены договора в части уменьшения площади квартиры и в части строительных недостатков в общем размере 100 000 руб.
При этом истцом представлен расчет, из которого следует, что неустойка за соразмерное уменьшение цены договора за уменьшение площади квартиры заявлена за период с 01 августа 2024 г. по 27 декабря 2024 г. в размере 87 184,42 руб. (расчет судом проверен и признан арифметически верным). Из расчета неустойки за строительные недостатки следует, что она заявлена за период с 19 сентября 2024 г. по 27 декабря 2024 г. в размере 251 948,88 руб. (расчет судом проверен и признан арифметически верным).
Таким образом, неустойка заявлена за период, не включенный в действие моратория, и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Ответчиком заявлено о применении ст.333 ГК РФ.
Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п.71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73 пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п.71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Вместе с тем, каких-либо доказательств, подтверждающих несоразмерность заявленного размера неустойки и необоснованность выгоды истца, ответчиком не представлена.
В связи с чем, с учетом положений ст.196 ГПК РФ, суд полагает возможным взыскать с ответчика неустойку в размере 100 000 руб.
Вместе с тем, исходя из ранее приведенных норм, суд не находит оснований для взыскания штрафа в соответствие с ч.3 ст.10 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку исковое заявление с соответствующим требованием подано 10 января 2025 г., то есть в период действия моратория.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрено взыскание компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, при наличии его вины.
При этом достаточным условием для удовлетворения иска в этой части является установленный факт нарушения прав потребителя (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28 июня 2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).
Учитывая, что в действиях ответчика усматривается нарушение прав истца как потребителя, с учетом степени и характера причиненных нарушений, срока нарушения договора и передачи ей объекта долевого строительства, суд полагает возможным, взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения морального вреда сумму в размере 10 000 руб., считая, что указанный размер достаточен, с учетом степени вины ответчика, а также требований разумности и справедливости.
Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 ГПК РФ; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; а также другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истец также просит взыскать с ответчика расходы по оплате труда представителя в размере 70 000 руб., по оплате заключения специалиста в размере 100 000 руб. и компенсацию госпошлины в размере 7 403,63 руб.
Принимая во внимание принцип разумности и справедливости, учитывая, количество судебных заседаний, категорию рассматриваемого дела, частичное удовлетворение заявленных требований, суд полагает возможным взыскать с ответчика расходы по оплате услуг представителя в размере 70 000 руб.
Принимая во внимание принцип разумности и справедливости, учитывая объем проделанной работы, суд полагает возможным взыскать с ответчика расходы по оплате заключения специалиста в общем размере 70 000 руб.
Также с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация стоимости уплаченной государственной пошлины пропорционально сумме удовлетворенных требований в размере 7 403,63 руб.
Истец в силу положений ст. 333.36 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» освобожден от уплаты государственной пошлины по требования до 1 000 000 руб., следовательно, в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ суд взыскивает с ответчика государственную пошлину в сумме 25 000 руб. в доход государства.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ серии № №) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» (ИНН <***>) о защите прав потребителей о взыскании убытков по договору долевого участия – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в пользу ФИО1:
пользу стоимость недостроенной площади в размере 449 868,48 руб.,
стоимость устранения строительных недостатков в размере 1 190 495 руб.,
неустойку за неисполнение требований потребителя в установленный законом срок в размере 100 000 руб.,
компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.,
компенсацию расходов по оплате заключения специалиста в общем размере 70 000 руб.
расходы на оплату юридических услуг в размере 100 000 руб.,
компенсацию расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 403,63 руб.
Обязать ответчика ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» устранить недостатки системы вентиляции и кондиционирования многоквартирного дома по адресу: <адрес>, выявленные в заключении эксперта № от 16 июля 2025 г., подготовленном АНО «Центр Судебных Исследований «РиК», в течение пяти месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.
В остальной части исковых требований – отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Лидер строительной отрасли» в доход государства государственную пошлину в размере 25 000 руб., перечислив указанную сумму на расчетный счет Наименование получателя платежа: Казначейство России (ФНС России); Наименование банка получателя средств: «ОКЦ №7 ГУ Банка России по ЦФО//УФК по Тульской области, г. Тула»; БИК банка получателя средств: №; Кор./счет: №; Номер счета получателя платежа: №; ИНН получателя: №; КПП получателя: №; Код бюджетной классификации (КБК): №; ОКТМО: №.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 ноября 2025 г.
Председательствующий: С.С. Ткаченко
На момент публикации не вступило в законную силу