Производство №2-635/2025
УИД 91RS0021-01-2025-000597-11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 октября 2025 года г. Судак
Судакский городской суд Республики Крым в составе:
председательствующего-судьи – Боси Е.А.,
при секретаре – Павлюкевич С.С.,
с участием: истца – ФИО1,
представителя истца – ФИО2,
ответчика – ФИО3,
представителя ответчика – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ТСН "Тополь", ФИО3, администрации г. Судака Республики Крым, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета, – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании права собственности на объект капитального строительства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ТСН «Тополь», ФИО3, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, о признании права собственности за ФИО1 в отношении объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 принадлежит ? доля <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> заказу ФИО1 проведена независимая строительно-техническая экспертиза объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. По результатам экспертизы установлено, что объект исследования расположен на земельном участке с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка, представляет собой двухэтажное строение, прямоугольное в плане, несущее признаки капитальности, на объекте присутствуют коммуникации: водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, объект исследования является жилым домом, индивидуально-определенным зданием, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, объект относится к объекту капитального строительства.
Истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 в судебном заседании доводы иска поддержали, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.
Представитель ответчика – ТСН «Тополь» ФИО4 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика – администрации г. Судака Республики Крым, представитель третьего лица – Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явились, будучи извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, принимая во внимание, что участники судебного разбирательства извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не представили уважительных причин неявки, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.
Суд, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ФИО1 на праве общей долевой собственности в размере ? доли принадлежит квартира общей площадью 33,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>.
Многоквартирный дом, в составе которого находится указанная квартира, управляется ТСН «Тополь».
На земельном участке, принадлежащем на праве собственности ТСН «Тополь», площадью 31 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка, как указывает истец, ею как собственником квартиры был выстроен объект капитального строительства.
В материалы дела предоставлено истцом заключение по результатам экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, из выводов которого следует, что объект исследования является капитальным строением – готовым жилым зданием, возведенным на капитальном фундаменте, неотделимо связан с земельным участком, на котором стоит. Капитальную конструкцию нельзя демонтировать и перенести на другой участок, не нарушив ее характеристики, представляющий собой объемную строительную систему, предназначенную для проживания (деятельности) людей, имеет инженерно-техническое обеспечение, предназначенное для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, электроснабжения. Объект исследования является жилым домом индивидуально-определенным зданием, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка. Объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, относится к объекту капитального строительства, жилому дому.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Суд учитывает, что истцом в ходе рассмотрения дела не представлена разрешительная документация на возведение объекта недвижимости.
При этом Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, утвержденными решением 83 сессии 1 созыва Судакского городского совета N 906 от 28 марта 2019 г., предусмотрено, что вид разрешенного использования земельного участка «среднеэтажная жилая застройка» предусматривает размещение на земельном участке только многоквартирных домов либо жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома, высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры).
Вместе с тем, из представленного суду заключения от 29 января 2025 года усматривается, что спорный объект не является многоквартирным домом. При этом в уточненном исковом заявлении истцом не указано назначение объекта капитального строительства, в отношении которого заявлены исковые требования, что противоречит положениям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд учитывает разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, изложенные в пункте 43 Постановления от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", согласно которым признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Аналогичная правовая позиция сформулирована и в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 года N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ".
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.
Наличие в гражданском законодательстве Российской Федерации нормы, предоставляющей право судебной легализации самовольно построенного недвижимого имущества по правилам ст. 222 ГК РФ само по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативно-правовыми актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
То есть признание права собственности в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.
В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
По настоящему делу исходя из приведенных норм материального права и с учетом заявленных требований и возражений к числу юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств относились выяснение того, принимал ли истец меры к легализации самовольного строительства спорного объекта, и установление наличия или отсутствия признаков явного и намеренного недобросовестного поведения с его стороны, между тем материалы дела таких доказательств не содержат.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен жилой дом, принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Исходя из ч.3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Суд отмечает, что истцом в ходе рассмотрения дела не представлено решение собственников помещений в многоквартирном доме на возведение указанного объекта недвижимости на земельном участке, принадлежащем ТСН «Тополь».
Исходя из п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктом 6 статьи 131 ГК РФ установлено, что порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Кроме того, согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п. 6).
Согласно абз. 5 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" вопрос о признании вещи недвижимой возможен в отношении правомерно строящегося объекта.
Таким образом, для признания вещи недвижимой необходимо не только установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных (физических) свойств или на основании закона к недвижимым объектам, но также установить, что указанная вещь изначально создавалась как объект недвижимости в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.
Применительно к указанным нормам права и разъяснениям по их применению, для правильного разрешения спора суду необходимо выяснить, является ли спорный объект недвижимым имуществом.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту – Федеральный закон N 218-ФЗ).
Как установлено положениями ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.
Между тем, в материалы дела доказательства, свидетельствующие об обращении истца до предъявления настоящего иска в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорное имущество, а равно о невозможности такого обращения, не представлены.
Доводов о нарушении права истца, подлежащего защите путем признания права в судебном порядке, иск не содержит.
Поскольку ФИО1, в рамках избранного способа защиты, не представила доказательств нарушенных прав и законных интересов, суд приходит к выводу о преждевременности исковых требований ФИО1 о признании права собственности, а также об отсутствии нарушения права истца действиями ответчиков.
Таким образом, спорное строение не является правомерно возведенным объектом капитального строительства, представляет собой самовольную постройку, при этом меры по легализации данной самовольной постройки во внесудебном порядке истцом не предпринимались, в связи с чем исковые требования ФИО1 к ТСН «Тополь», ФИО3 не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, –
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ТСН "Тополь", ФИО3, администрации г. Судака Республики Крым, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета, – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании права собственности на объект капитального строительств – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Судакский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме составлено 05 ноября 2025 года.
Председательствующий – судья Е.А. Боси