Решение по делу № 2-3700/2025 от 10.11.2025 - о признании частично недействительным решения общего собрания собственников помещений и договора управления.

К делу № 2-3700/2025

УИД 23RS0040-01-2021-005573-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2025 года г. Краснодар

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

Председательствующего судьи Довженко А.А.,

при секретаре Мельник В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Гречка И.А., ООО «ГУК-Краснодар» о признании частично недействительным решения общего собрания собственников помещений и договора управления,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Гречка И.А., ООО «ГУК-Краснодар» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений по адресу: <адрес>, оформленное протоколом N? 1 от 18.11.2020г. и признании недействительным договора N? 0125/21 от 11.01.2021 г. на управление ООО «ГУК-Краснодар» многоквартирным домом по адресу: <адрес>.

В обосновании требований указал, что по адресу: <адрес> расположено несколько жилых домов имеющих разные литеры «А», «Б», «В», «Г», «Д», «Е», «Ж», «3», «К». Каждый дом имеет отдельный техпаспорт и кадастровый номер в ЕГРН. Как указывает истец, дом, в котором он проживает, имеет литер «В», является отдельным объектом капитального строительства, не является многоквартирным, в нем отсутствует общее с соседями имущество, каждая квартира имеет отдельный вход, нет общих подвалов и чердаков и, по его мнению, управление данным домом не предусмотрено законом. Кроме того, решением общего собрания собственниками помещений дома литер «В», оформленное протоколом N? 1 от 22.05.2018г., в качестве способа управления домом избрано непосредственное управление, истец заявляет, что данное решение никем не оспорено, недействительным не признано и действует по настоящее время. Истец указывает, что оспариваемый протокол общего собрания не подписан уполномоченным председателем собрания, при этом Гречка И.А., в нарушение закона, не является собственником помещений по <адрес>. Также указывает, что решение, принятое названным собранием собственников принято в отсутствии кворума, собственники дома не были должным образом уведомлены о его проведении.

В ходе судебного разбирательства истец требования уточнил, просил признать недействительным с момента принятия решение общего собрания собственников помещений по <адрес>, оформленное протоколом N? 1 от 18.12.2020г., в части жилого дома литер «В», расположенного по адресу: <адрес>, корпус 3, и признать недействительным с момента утверждения договор управления ООО «ГУК-Краснодар» N? 0125 от 11.01.2021 г. помещениями по <адрес>, в части управления жилым домом литер «В» расположенного по адресу <адрес>, корпус 3.

Истец в судебном заседании требования поддержал.

Ответчик Гречка И.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки не сообщила.

Представитель ответчика ООО «ГУК-Краснодар» ФИО2. в судебном заседании против удовлетворения требований возражала по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица ГЖИ КК ФИО6 в судебном заседании полагалась на усмотрение суда.

Представитель третьего лица департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар ФИО7 в судебном заседании просил вынести законное и обоснованное решение.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом, о причинах не сообщили.

Руководствуясь правилами ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Главой 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений.

Нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (п. п. 3 - 5 ст. 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (п. п. 1, 2, 7 ст. 181.4, ст.181.5 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Из 4, 5 ст. 46 ЖК РФ усматривается, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Порядок и процедура проведения общих собраний собственников помещений многоквартирного дома определены положениями ст. 45 ЖК РФ.

В силу ч. 2 ст. 46 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Исходя из толкования положений ст. 46 ЖК РФ, оспаривая решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, истец решением должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов оспариваемым

Согласно п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение).

В силу данной нормы закона, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении,

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Как установлено судом и следует из материалов дела, на внесение изменений в перечень многоквартирных домов под управлением ООО «ГУК-Краснодар», в исполнении требований ч.ч. 1, 2 ст. 198 ЖК РФ, заявлен размещением сведений в системе ГИС ЖКХ дом с кадастровым номером №:90 по адресу: <адрес>, на договор управления N? 0125 от 11.01.2021 г., протокол N? 1 от 18.12.2020 г., а также направлением документов в орган государственного жилищного надзора.

На заявление и документы лицензиата ГЖИ в соответствии ч. 3 ст. 198 ЖК РФ «орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации», принято решение N? 237 от 03.02.2021 по адресу: <адрес>.

В лицензии и ГИС ЖКХ отсутствует обязательная информация (ст. 198 ЖК РФ, ст.6 209-Ф3) об управлении жилым домом с кадастровым номером №:72 (кадастровый номер, адрес, этажность площадь, квартиры и т.п.).

Исключение данного дома из лицензии невозможно, поскольку такой дом в лицензии не значится.

По смыслу названной нормы, в системе действующего правового регулирования предусмотренное частью 2 статьи 61 ГПК РФ основание освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями части 1 статьи 55 и части 4 статьи 198 ГПК РФ означает, что только фактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Так, в рамках дела N? 2а-1782/2023 судом отказано в удовлетворении заявления ФИО16 и ФИО17 о признании незаконным приказа уполномоченного органа от 20.01.2022 N? 416-А, которым объекту недвижимости - зданию литера «В» с кадастровым номером №:72 и всем расположенным в нем нежилым помещениям присвоен адрес: <адрес>, корпус 3.

В рамках N? 2-1848/2023 суд рассматривал требования ФИО16 и ФИО17 о признании решений (в числе которых в качестве способа управления многоквартирным домом избрано непосредственное управление) собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленные протоколом от 22.05.2018 N? 1, недействительными (ничтожными) с момента их принятия.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 10.05.2023 в удовлетворении названных требований отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делами Краснодарского краевого суда от 10.10.2023 решение суда от 10.05.2023 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Апелляционный суд исходил из того, что здание литер «В» является отдельным объектом недвижимого имущества и не входит в состав многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В этой связи апелляционный суд констатировал, что вопросы, касающиеся кворума общего собрания, необходимо определять исходя из общей площади помещений данного дома в размере 196,6 кв.м. Установив соблюдение закона при проведении общего собрания собственников помещений дома литера «В» с кадастровым номером №:72, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 3, апелляционный суд отказал в удовлетворении заявленных требований. В реестре ООО «ГУК-Краснодар» включен адрес - <адрес>.

Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных Кодексом.

Решением ГЖИ в перечень многоквартирных домов под управлением ООО «ГУК-Краснодар» внесен дом по адресу: <адрес>. Из перечня домов к лицензии ООО «ГУК-Краснодар» также следует, что в управлении находится дом по адресу: <адрес>.

В перечне управления ООО «ГУК-Краснодар» - лицензии N? 135 от 30.04.2015 отсутствуют дома по адресам: <адрес>; <адрес>; <адрес>, корпус 3.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких многоквартирных домов не предусмотрено.

Здание литер «В» в требовании п.24 ПП РФ N? 491, в инвентарном деле N? 15847-178БТИ имеет: отдельный технический паспорт - основной документ технического учета, свидетельствующий о том, что объект прошел процедуру технической инвентаризации как отдельная единица недвижимого имущества; с собственным кадастровым номером первичного учета №:0:05.

Ответ БТИ N? 09-03/974 от 09.04.2021 г., с изменением законодательства зданиям/объектам с литерами «А», «В», «Г», «Д», «Е», «Ж», «3», «К» изменены наименования с «жилой дом» на «многоквартирный дом».

Здание литер «В» в ЕГРН отдельный объект недвижимости с 2009 года кадастровый номер №:72 площадью 196,6 кв.м. из 4 квартир (44, 46, 48, 49), что является единственным доказательством зарегистрированного права.

Приказом департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования г. Краснодар дому присвоен адрес: <адрес>, корпус 3.

В ГИС ЖКХ имеется электронный паспорт жилого дома литер В по <адрес>, корпус 3 г. Краснодара. Это здание является отдельным жилым домом блокированной застройки и не находится под управлением УК.

Пунктом 3 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных ПП РФ от 15 мая 2013 г. N 416, предусмотрено, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома, как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также, исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Здание литер В отдельный объект капитального строительства в силу (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ), в отношении которого возникает необходимость применения ст.44 ЖК РФ общее собрание управляет каждым отдельным домом и никак не затрагивает интересы собственников, проживающих в других жилых зданиях (строениях).

Решения общих собраний одних домов не распространяются на другие дома. Отношение требований Правил N? 290 общее собрание каждого литера - отдельный МКД индивидуально для каждого дома определяет: перечень, объём работ по содержанию и текущему ремонту, перечень, объём работ капитальных работ; открывается счет на каждое жилое здание (литер В) на сбор средств и накопление на работы по содержанию и текущему ремонту, на проведение капитальных работ и величину платы за указанные работы.

Из вышеизложенных норм, сведений ЕГРН и прямого указания закона п.1 ст.48 ЖК РФ следует что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с кадастровым номером №:72 (литер В) по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

ФИО17 собственник квартиры N? 45 литера Д1 и ФИО16 собственник квартиры N?49 литера В1 техническим заключением специалиста БТИ ФИО8 от 02.06.2021г. оспаривали приказ департамента архитектуры и градостроительства АМО г. Краснодара от 20.01.2022 N? 416-А о присвоении зданию литер «В» с кадастровым номером №:72 адрес: <адрес>, корпус 3. Преюдициальным решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 13.04.2023г. по делу N? 2а-1782/2023 отказано в иске ФИО16 и ФИО17. Судебным актом, вступившим в законную силу по делу N? 2a-1782/2023, установлено, что зданию литер В присвоен кадастровый номер №:72, а зданию литер Д присвоен кадастровый номер №:83. Это подтверждает различие объектов недвижимости.

Кроме того, по информации краевого БТИ техническое заключение специалиста БТИ ФИО8 от 02.06.2021г. не порождает правовые последствия и представляет собой суждение специалиста, при первичной инвентаризации в 1971г. учтены здания с отметками литер В и Д, сведения об учете объектов литер В и Д в качестве единого объекта капитального строительства в материалах инвентарного дела отсутствуют.

Единение литеров В и Д, на которое сослался ответчик, не отменяет ничтожности решения общего собрания в части управления зданиями литер В и Д. Поскольку собственники литеров В и Д в любом случае имеют право самостоятельно принимать решения о способе управления.

Истец, как собственник помещений в здании литер В, оспаривает решение общего собрания в части своего дома.

В перечне собственников отсутствует ООО «ГУК-Краснодар», ГЖИ.

По смыслу ст.44 ЖК РФ общее собрание управляет каждым отдельным домом. Решения общих собраний одних домов не распространяются на другие дома. Т.е. организация одного общего собрания для нескольких жилых домов не соответствует закону.

Определением суда от 10.06.2025 г. по делу N? 88-13752/2025 (дело N?2-60/2024) кассационная инстанция признала незаконным и отменила решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 24.06.2024 дело N? 2-60/2024, в котором вхождение иных литеров в МКД по <адрес> определялось по составленным ООО «ГУК-Краснодар» актам технического состояния общего имущества на 9 литеров перечисленных в Приложения N? 1 к договору управления.

В ответе 26.12.2024 г. и.о. руководителя ГЖИ ФИО9, заместителями ФИО10 и ФИО11 установлено, что исходя из повестки дня общего собрания, проводимого в период 3 декабря по 10 декабря 2020 г., вопрос по утверждению приложения N?1 к договору управления от 11.01.2021 г. на голосование собственников помещений МКД, в повестку дня не включен.

Протокол и приложения к нему являются официальным документом, влекущим юридические обязательства. В отсутствии голосования приложение N?1 к договору управления протокол N?1 от 18.12.2020г ничтожная самодеятельность ООО «ГУК-Краснодар» (инициатор собрания - изготовитель протокола с приложениями) с участием (подпись) Гречка И.А.

В акте обследования литера В указана неверная площадь - 247,63 кв.м. В то время как площадь литера В по выписке ЕГРП составляет 196,6 кв.м. Все коммунальные сети индивидуально заведены в квартиры. Отключение какой-либо квартиры от сетей никак не повлияет на другие квартиры. Также каждый собственник имеет индивидуальные котлы отопления и дымоходы.

Законодатель в ПП РФ от 13.08.2006 N? 491 установил и закрыл перечень лиц определяющих состав общего имущества дома. Управляющая компания отсутствует в этом перечне.

В соответствии с п. 1 ПП РФ от 13.08.2006 N? 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в доме.

Акт (описание общего имущества) литер В приложения N? 1 к договору управления изготовлен, подписан Гречка И.А (собственником квартиры N? 6 с кадастровым номером №:133 дом лит А кадастровый номер №:127 по адресу <адрес>); ООО «ГУК-Краснодар» представитель ФИО12, начальник производственного отдела по Центральному округу - ФИО13, директор производству и эксплуатации - А.Ю. ФИО3, начальник отдела энергосбережения - ФИО14 - отсутствующие в списке ЕГРН собственников дома лит В и в отсутствии доверенности от собственников дома лит В.

В письме от 04.08.2025 N? 75.02.09.9977/25 Госжилинспекция края уведомляет о направлении начальнику УМВД России по г. Краснодару ФИО15 обращения по вопросу фальсификации протокола общего собрания от 18.12.2020 г. N? 1, а также приложения N? 1 к договору управления (приложение).

В силу пункта 1 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным данным Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 181.4 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания.

Одновременно пунктом 2 статьи 181.5 ГК РФ установлено, что решение собрания является ничтожным в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Согласно части 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Часть 3 статьи 45 ЖК РФ предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии с частью 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изучения всех обстоятельств дела суд находит доводы истца обоснованными, а требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Гречка И.А., ООО «ГУК-Краснодар» о признании частично недействительным решения общего собрания собственников помещений и договора управления удовлетворить.

Признать недействительным с момента принятия решение общего собрания собственников помещений по адресу: <адрес>, оформленное протоколом N? 1 от 18.12.2020 г., по всем вопросам повестки собрания в части возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей у собственников помещений жилого дома литер «В» с кадастровым номером №:72, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 3.

Признать недействительным с момента утверждения 11.01.2021 г. договор N? 0125 от 11.01.2021 г., заключенный с ООО «ГУК-Краснодар» на управление многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, в части возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей у собственников помещений жилого дома литер «В» с кадастровым номером №:72, расположенного по адресу <адрес>, корпус 3.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда составлено 10.11.2025 г.

Судья А.А. Довженко