Решение по делу № 3А-18/2025 от 12.02.2025 - о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-18/2025 (3а-232/2024)

УИД 33OS0000-01-2024-000374-51

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 12 февраля 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре Муравьевой А.Е.,

с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области о пересмотре и установлении кадастровой стоимости, принадлежащих ему на праве собственности:

объекта недвижимости - пристроенного здания магазина с кадастровым номером ****, площадью 1361 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое,

объекта недвижимости - нежилого здания (магазина с пристройкой) с кадастровым номером ****, площадью 1279,7 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, -

в размере их рыночной стоимости 23 174 125 рублей и 15 377 786 рублей соответственно по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование ссылался на то, что кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости составляет 45 090 660 рублей 17 копеек и 28 163 825 рублей 84 копейки соответственно, что не соответствует их рыночной стоимости, установленной в отчётах об оценке рыночной стоимости, составленных **** №№ **** от 15 октября 2024 года, в размере 23 174 125 рублей и 15 377 786 рублей соответственно по состоянию на 1 января 2023 года.

По мнению административного истца, данное обстоятельство нарушает его право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере.

Определением судьи Владимирского областного суда от 1 ноября 2024 года исключено из числа лиц, участвующих в деле, указанное в административном исковом заявлении в качестве заинтересованного лица Министерство финансов Владимирской области (т.1,л.д.83,84).

Определением Владимирского областного суда от 29 января 2025 года выделено в отдельное производство административное исковое требование ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - пристроенного здания магазина с кадастровым номером ****, площадью 1361 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, в размере его рыночной стоимости 23 174 125 рублей, установленной на основании отчета **** № **** от 15 октября 2024 года (т.3,л.д.7-10).

Административный истец ФИО3, явка которого не признана судом обязательной, извещённый надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, своего представителя в суд не направил. Представитель административного истца по ордеру адвокат Денисов Д.Н., участвуя в судебном заседании 29 января 2025 года, настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, при этом не ставил под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 9 января 2025 года в части определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 33:01:001718:2422.

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1 и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») - по доверенности ФИО2 поддержали позицию, изложенную названными административным ответчиком и заинтересованным лицом в письменных дополнениях к отзыву и в письменных возражениях соответственно, представленных в суд, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 9 января 2025 года, вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере, определённом в заключении эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 9 января 2025 года, поскольку названное заключение эксперта является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, в связи с тем, что проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости спорного объекта недвижимости, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.2,л.д.175,178,192,193).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области и администрация города Карабаново Александровского района Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области и администрация муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области в ранее представленном в суд ходатайстве право административного истца на установление кадастровой стоимости, в том числе объекта недвижимости с кадастровым номером ****, в размере рыночной не оспаривал ни по основанием возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, определённому экспертом **** Г.Т.Г. № **** от 9 января 2025 года (т.3,л.д.16).

Управление Росреестра по Владимирской области, администрация муниципального образования Александровский муниципальный район Владимирской области и администрация города Карабаново Александровского района Владимирской области какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 9 января 2025 года в части определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****, в суд не представили,

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 399, 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования иные здания, строения, сооружения, помещения.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 2 указанной статьи определено, что в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта; в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО3 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание (магазин с пристройкой) с кадастровым номером ****, площадью 1279,7 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое (т.1,л.д.90-92).

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года установлена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 года № 101-н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Владимирской области» в размере 28 163 825 рублей 84 копейки (т.1,л.д.89,109,110).

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает его право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере, ФИО3, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, 31 октября 2024 года обратился с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1,л.д.2,3).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт **** № **** от 15 октября 2024 года, на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 15 377 786 рублей соответственно (т.1,л.д.7-81).

В ходе рассмотрения настоящего административного дела по ходатайству стороны административного истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, в том числе, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года и проверки отчёта об оценке № **** от 15 октября 2024 года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.124-129).

Согласно заключению эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 9 января 2025 года величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 15 645 524 рубля.

Относительно соответствия отчёта № **** от 15 октября 2024 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 33:01:001718:2422, составленного оценщиком ****, требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано следующее.

В указанном отчёте были применены сравнительный и доходный подходы. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результате согласования двух подходов - сравнительного и доходного, выбор которых, по мнению эксперта, является обоснованным.

Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости оценщик использовал согласование результатов, в виду применения двух подходов.

Оценщик провёл анализ наиболее эффективного использования и сделал вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки как торговое (страница 36 отчёта), что, по мнению эксперта, является верным.

В рамках выбранного сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Данный метод является корректным. Однако при его реализации экспертом выявлены нарушения.

В качестве источника информации о рыночных данных для определения размера корректировок, применяемых к объектам-аналогам сравнительным и доходным подходами, оценщик использовал данные из «Справочник оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», под редакцией ФИО4, Нижний Новгород, 2021 год, в котором приведены исследования рынка на 1-3 квартал 2021 года, что значительно отличается (не актуально) по отношению к дате оценки (дата определения стоимости) на 1 января 2023 года.

Объекты-аналоги №№ 4,5 (страницы 54,55 отчёта не являются аналогами объекта оценки, так как не сопоставимы с ним по сегменту рынка. Объект оценки относится к сегменту рынка зданий (помещений) торгового назначения, а указанные объекты к рынку объектов общественного питания (общепит). Нарушены пункты 2,5,9 ФСО V.

Оценщик применяет корректировку на торг (возможная разница между ценой сделки и ценой предложения) ко всем объектам-аналогам в размере для «неактивного рынка» (страницы 45-47,56-58 отчёта) при расчёте стоимости сравнительным и доходным подходами. Наличие «неактивного рынка» оценщиком ничем не подтверждено. Размер данной корректировки является наибольшей и снижает стоимость объекта. Рынок продажи и аренды объектов, аналогичных оцениваемому, развит и подтверждается данными представленными о них в таблицах 5,6 на страницах 26,27 отчёта.

По результатам проведённого анализа рынка в разделе 3.1.11 заключения эксперта (Таблица 3.18 Локальный рынок продажи объектов в городе Александрове и близлежащих районах Владимирской области, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки, Таблица 3.19 Локальный рынок аренды объектов торгового назначения в городе Александрове и близлежащих районах Владимирской области, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки), экспертом установлено, что рынок продажи и аренды недвижимости торгового назначения в городе Александрове развит и является активным.

Таким образом, применение оценщиком корректировок на торг для неактивного рынка не обосновано и не соответствует действительности. Нарушен пункт 7 ФСО V.

Нарушения, выявленные в сравнительном подходе (пункты 4.1.2, 4.1.5, 4.1.11 поверочной таблицы) повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пунктам 23 а) и 23 ж) ФСО № 7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Оценщик применял доходный подход. Доводы о применении доходного подхода, приведённые на страницах 38,39 отчёта, по мнению эксперта, являются обоснованными.

В рамках выбранного доходного подхода оценщик использовал метод прямой капитализации.

Данный метод является корректным, однако при его реализации, в рамках расчёта арендной ставки, экспертом выявлены нарушения.

Описание выявленного нарушения в примененной корректировке на торг приведено выше, в разделе выявленных нарушений в расчёте стоимости объекта оценки сравнительным подходом (страница 108 заключения эксперта).

Согласно информации, указанной в объявлении о сдаче в аренду объекта-аналога № 1, земельный участок под зданием находится в аренде. Данное обстоятельство оценщиком в расчётах ошибочно не учтено и для всех объектов-аналогов применена единая корректировка в размере 19%, как если бы у всех объектов-аналогов земельные участки были в собственности.

Корректировка на состояние отделки ошибочно не применена оценщиком для объекта-аналога № 2 (страница 43 отчёта), так как он, согласно скриншоту объявления предлагается к аренде без отделки. Оценщик на портале «АрхивОценщика» привёл не все имеющиеся фотографии объекта. Таким образом, годовой доход, полученный на основании арендных ставок определённых на аналогах, цена которых не откорректирована на различие в ценообразующих факторах, является не достоверной. Нарушение пункта 23 г) ФСО № 7.Нарушения, выявленные в доходном подходе (пункт 4.2.11 поверочной таблицы) повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик не применял затратный подход (страницы 38-39 отчёта) что, по мнению эксперта, является обоснованным.

Таким образом, оценщиком **** при подготовке отчёта № **** от 15 октября 2024 года, не нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки - объекта недвижимости с кадастровым номером ****, к методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки - объекта недвижимости с кадастровым номером ****, в правильности определения факторов, влияющих на стоимость указанного объекта недвижимости, а также математических действиях. Выявлены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости (страницы 107-109 заключения эксперта). Информация, использованная оценщиком, является не достоверной, не проверяемой и не достаточной. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости (т.2,л.д.2-165).

Экспертиза проведена сотрудником **** Г.Т.Г., имеющей соответствующее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 9 января 2025 года в части объекта недвижимости с кадастровым номером 33:01:001718:2422 соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (далее также - ФСО) № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», и то только в части установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными административным ответчиком и заинтересованным лицом в части определенной в нём величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, оспорено не было, ходатайств о вызове эксперта для допроса в судебное заседание, о назначении повторной экспертизы в указанной части не заявлено.

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения № **** от 9 января 2025 года, судом у эксперта Г.Т.Г., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 9 января 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, что подтверждено документально (т.2,л.д.157-165), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.2,л.д.3), выводы эксперта в части, касающейся объекта недвижимости с кадастровым номером ****, по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в указанной части в заключении эксперта и в её письменных пояснениях, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы в части, касающейся объекта недвижимости с кадастровым номером ****, порядок проведения экспертизы в этой части экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером ****, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение в данной части под сомнение оснований не имеется.

На возникшие у представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и заинтересованного лица ГБУ ВО «ЦГКО ВО», изложенные в письменном виде, вопросы и неясности по данному заключению в части, касающейся объекта недвижимости с кадастровым номером ****, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом об итогах государственной кадастровой оценке от 23 августа 2023 года № 08/2023 средневзвешенная величина стоимости предложений на территории Александровского района рассматриваемой функциональной группы составила 24 932,73 руб./кв.м (том 1, таблица 35, страница 147 «Предложения по продаже объектов недвижимости 4 группы»), а средневзвешенная величина стоимости предложений на территории Владимирской области - 29 036,59 руб./кв.м (том 1, таблица 35, страница 147 «Предложения по продаже объектов недвижимости 4 группы»); применённые при подготовке отчёта об итогах государственной кадастровой оценки объекты-аналоги и объект капитального строительства с кадастровым номером **** схожи по своим характеристикам и отнесены к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»; цена предложения по аналогам приведена без корректировок, - экспертом Г.Т.Г., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.2,л.д.200,201), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 9 января 2025 года.

В частности в письменных пояснениях экспертом Г.Т.Г. обращено внимание на следующее.

Согласно статье 4 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

Эксперт при проведении экспертизы являлся независимым, так как не находился в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела.

Эксперт провёл исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме, что подтверждается: определённым сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости с кадастровым номером **** (раздел 3.1.7 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, страницы 34-36 заключения эксперта); обоснованным выбором отобранных для расчётов аналогов (раздел 3.1.11. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений и аренды с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект недвижимости с кадастровым номером 33:****, таблицы 3.18 - 3.19 страницы 48-55 заключения эксперта).

Заключение эксперта в части объекта недвижимости с кадастровым номером **** основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведёнными в экспертном заключении ссылками на использованные при проведении исследования методик, скриншотов объявлений цен предложений о продаже и аренде объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотов информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведённые Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» нарушения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» несостоятельны.

Представленные ГБУ ВО «ЦГКО ВО» объекты №№ 2,3 и их цены предложений (таблица на странице 3 отзыва) не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений проведённого экспертом в вышеуказанной части.

Согласно пункту 5.4 ФСО V «Подходы и методы оценки» при применении сравнительного подхода необходимо учитывать объём и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности - «степень сопоставимости» аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Объект исследования расположен в городе Карабаново Александровского района относящийся к прочим населённым пунктам, а объекты-аналоги №№ 2 и 3, представленные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» в городе Александрове, относящемся к райцентрам с развитой промышленностью. Они не сопоставимы с объектом оценки по месторасположению и статусу населённого пункта.

В заключении эксперта в рамках сравнительного и доходного подходов, в качестве объектов-аналогов были использованы сопоставимые объекты-аналоги, расположенные вне населённых пунктов относящихся к райцентрам с развитой промышленностью, а в прочих населённых пунктах (города, поселки, деревни и т.д.).

Таким образом, данные объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по местоположению и статусу населённого пункта.

Согласно пункту 1 ФСО V «Подходы и методы оценки» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Сравнительный подход применяется, когда объект оценки можно сравнить с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).

Доходный подход применяется, когда объект оценки может приносить доход, в том числе путём сдачи в аренду.

Эксперт в своём заключении установил возможность сравнения объекта оценки с другими аналогами, а также сдачи в аренду его помещений под торговлю. В результате этого экспертом были обоснованно применены два подхода - сравнительный и доходный.

При применении метода продаж в рамках сравнительного подхода и доходного подхода к ценам аналогов применяются корректировки, учитывающие их различия с объектом оценки.

Разница в цене за 1 кв.м, о котором заявляют Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», и цене полученной в заключении эксперта имеет следующие основания: применение экспертом доходного подхода; цена экспертом получена с учётом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода и применением доходного подхода; все объекты-аналоги, использованные для расчёта рыночной стоимости, представляли собой единые объекты недвижимости (ЕОН), состоящие из здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на их площадь. Согласно вопросу суда, необходимо было определить рыночную стоимость только объекта недвижимости - здания (ОКС). В связи с этим полученная стоимость была очищена от стоимости земельного участка.

С учётом вышеизложенного, цены указанные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», не являются доказательством: рыночной стоимости объекта оценки; некорректного подбора экспертом объектов-аналогов; искажения итоговой стоимости спорного здания, представленной в заключении эксперта.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года, о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 15 октября 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы в части объекта недвижимости с кадастровым номером ****, поскольку заключение эксперта № **** от 30 октября 2024 года в указанной части мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта в данной части отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 9 января 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ****, определённую по состоянию на 1 января 2023 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта в указанной части в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный **** № **** от 15 октября 2024 года, суд не принимает в качестве достоверного и относимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года в размере его рыночной стоимости 15 645 524 рубля.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 31 октября 2024 года, то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, которую следует отразить в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (магазина с пристройкой) с кадастровым номером ****, площадью 1279,7 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, по состоянию на 1 января 2023 года, в размере его рыночной стоимости 15 645 524 (пятнадцать миллионов шестьсот сорок пять тысяч пятьсот двадцать четыре) рубля.

Считать датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 31 октября 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 12 февраля 2025 года.