Решение по делу № 3А-41/2023 от 06.02.2023

Дело № 3а-41/2023

32OS0000-01-2022-000023-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Брянск 6 февраля 2023 г.

Брянский областной суд в составе

председательствующего судьи Максимовой Е.А,

при секретаре Королевой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском, в котором с учетом уточнений административных исковых требований, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

-склада, площадью 692,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 428 290 руб. по состоянию на 1 января 2019 года;

-продовольственного магазина, с кадастровым номером №, площадью 178 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 574 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года;

-магазина «Дары природы», площадью 240 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 450 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 510 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>., равной его рыночной стоимости в размере 494 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года;

-указать в резолютивной части решения дату подачи административного искового заявления для внесения указанной информации в Единый государственный реестр недвижимости.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 6 729 490,99 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № - 3 939 836,2 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № - 5 390 873,92 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – 757 136,06 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – 821 394,84 руб.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость принадлежащих ей объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость, чем нарушаются её права как собственника нежилых зданий и арендатора земельных участков, в связи с чем ФИО1 просит установить кадастровую стоимость спорных объектов равной их рыночной стоимости в соответствии с результатами экспертного заключения ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 5 декабря 2022 года № 01-99/Э-2022.

Лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО2 направил в адрес суда заявление, в котором просил рассмотреть дело по уточненным административным исковым требованиям в его отсутствие.

От представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области) ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

От представителя Управления Росреестра по Брянской области ФИО4 в материалы дела представлены письменные возражения, в которых представитель указала, что Управление является ненадлежащим административным ответчиком, исковые требования в части привлечения его в данном процессуальном статусе не признает, поскольку как регистрирующий орган права и законные интересы административного истца не нарушало, не оспаривает его право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и представленный истцом отчет, по существу заявленных требований не возражает.

Представитель административных ответчиков Управления имущественных отношений Брянской области и Государственного бюджетного учреждения «Брянскоблтехинвентаризация» ФИО5 представил письменные отзывы, в которых возражал против заявленных требований. Вместе с тем, представитель указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Представитель заинтересованного лица филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Брянской области заместитель директора ФИО6 ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала.

С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из положений статей 399, 400, 401 Налогового кодекса РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 403 Кодекса.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

На территории Брянской области государственная кадастровая оценка в 2019 году в отношении всех видов объектов недвижимости проводилась государственным бюджетным учреждением «Брянскоблтехинвентаризация» в соответствии с приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 2 октября 2018 года № 1196 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Брянской области».

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

-нежилое здание, наименование: склад, площадью 692,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

-нежилое здание, наименование: здание продовольственного магазина, с кадастровым номером №, площадью 178 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

-нежилое здание: здание магазина «Дары природы», площадью 240 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года № 1498 по состоянию на 1 января 2019 года утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 6 729 490,99 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № - 3 939 836,2 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № - 5 390 873,92 руб.

Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 23 января 2020 года.

Административный истец, как собственник нежилых зданий с кадастровыми номерами №, является плательщиком налога на имущество физических лиц, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов, в связи с чем ФИО1 имеет правовой интерес в результатах определения их кадастровой стоимости.

Как установлено судом, на основании договора аренды земельного участка №74 от 1 августа 2008 года, договора об уступке прав от 25 июня 2012 года, ФИО1, является арендатором земельного участка, общей площадью 588 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Срок договора аренды установлен на период с 1 августа 2008 года по 31 июля 2057 года (49 лет).

Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что размер арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы, определенным в приложении к договору и являющимся неотъемлемой частью договора.

Согласно приложению к договору аренды земельного участка № 74 от 1 августа 2008 года, расчет арендной платы производится в процентном соотношении (2%) от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании договора аренды земельного участка № 60 от 16 мая 2009 года,

договора об уступке прав от 25 июня 2012 г., ФИО1 является арендатором земельного участка, общей площадью 542 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Срок договора аренды установлен на период с 16 мая 2009 года по 15 мая 2058 года (49 лет).

Согласно приложению к договору аренды земельного участка № 60 от 16 мая 2009 года, расчет арендной платы производится в процентном соотношении (2%) от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года утверждена приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года №1498 и составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 757 136,06 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 821 394,84 руб.

Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 26 января 2020 года.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами № влияют на права и обязанности ФИО1, как их арендатора, поскольку величина арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков, в связи с чем ФИО1 вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости. При этом выбранный административным истцом способ защиты права соответствует действующему законодательству.

В силу статьи 245 КАС РФ, частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Согласно статьям 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в обоснование их рыночной стоимости, административный истец представил отчет об оценке № К-21-31 от 16 сентября 2021 года, выполненный ООО «БИ-НИКА», согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года определена следующим образом: склада с кадастровым номером № - в размере 1 428 290 руб.; продовольственного магазина с кадастровым номером № -1 449 650 руб.; магазина «Дары природы» с кадастровым номером № - 1 794 850 руб.; земельного участка с кадастровым номером № - 324 570 руб.; земельного участка с кадастровым номером № - 311 089 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Для определения соответствия представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки судом назначена экспертиза, производство которой, с учетом определения суда от 11 октября 2022 года о замене экспертной организации, поручено эксперту ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» ФИО10

Согласно экспертному заключению ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 5 декабря 2022 года № 01-99/Э-2022, в отчете об оценке № К-21-31 от 16 сентября 2021 года, выполненном ООО «БИ-НИКА», выявлены существенные нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки в части определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером № здания продовольственного магазина с кадастровым номером №, здания магазина «Дары природы» с кадастровым номером №.

В части оценки указанных объектов недвижимости в отчете выявлены нарушения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299; пункта 10 Федерального стандарта оценки «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297; подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. Оценщиком не выполнены стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет об оценке. Выявленные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.

В части определения рыночной стоимости объекта кадастровым номером № нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не выявлено.

В связи с несоответствием отчета об оценке обязательным законодательным требованиям в части объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, судебным экспертом проведено исследование по второму вопросу с целью установления рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.

По результатам судебной экспертизы, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость здания продовольственного магазина с кадастровым номером № определена в размере 1 574 000 руб.; здания магазина «Дары природы» с кадастровым номером № – в размере 2 450 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – в размере 510 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – в размере 494 000 руб.

Оценивая экспертное заключение ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 5 декабря 2022 года № 01-99/Э-2022 в соответствии с пунктом 8 статьи 82 КАС РФ, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнений в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

При таких обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска ФИО1 и установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости здания продовольственного магазина с кадастровым номером № в размере 1 574 000 руб.; здания магазина «Дары природы» с кадастровым номером № – в размере 2 450 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – в размере 510 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – в размере 494 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером № - в размере, установленном представленным отчетом об оценке - 1 428 290 руб.

Доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд отклоняет в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На территории Брянской области функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области).

С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (статьи 9, 13, 14), изложенные в письменном отзыве доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд полагает несостоятельными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Административным истцом настоящий административный иск направлен в Брянский областной суд 29 ноября 2022 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, наименование: склад, площадью 692,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 428 290 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, наименование: здание продовольственного магазина, с кадастровым номером №, площадью 178 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 574 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, наименование: здание магазина «Дары природы», площадью 240 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; в размере 2 450 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 510 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>., в размере 494 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 ноября 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Максимова

Мотивированное решение суда изготовлено 20 февраля 2023 года.