Дело № 3а-16/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Элиста 26 мая 2025 года
Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи Сангаджиевой Б.Т.,
при секретаре Чимидовой Я.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
ФИО4 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 10492,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость данного здания по состоянию на 01.01.2023 года в соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11.09.2023 № 145-од составила 165828043,03 руб. Заключением об оценке № 180 от 06.11.2024 года рыночная стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 69800000,00 руб., в связи с чем просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания в указанном размере, поскольку завышенная кадастровая стоимость влечет для нее необоснованное увеличение налоговых платежей.
В судебном заседании представитель административного истца адвокат Чурюмов А.В. просил удовлетворить исковые требования.
Представитель административного ответчика - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО5 возражала против удовлетворения иска.
Административный истец ФИО4, представители административного ответчика - Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» и заинтересованных лиц – Управления Росреестра по Республике Калмыкия и Администрации г. Элисты, заблаговременно надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились в судебное заседание, не сообщив о причинах неявки, в связи с чем суд в соответствии со статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства РФ признал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного искового заявления, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно статье 400 Налогового кодекса РФ плательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, в том числе на жилой дом, квартиру, строение, сооружение, помещение.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ определено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных поименованной статьей.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости ФИО4 с 25.10.2021 года является собственником объекта недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером №, следовательно, как собственник данного объекта она вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании его кадастровой стоимости.
В соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 года № 145-од кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года составила 165828043,03 руб. (дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2024 года), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 21 ноября 2024 года № №, выданной филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Республике Калмыкия.
Административным истцом в обоснование заявленных требований представлено строительно-техническое исследование № 180 от 6 ноября 2024 года по определению рыночной стоимости недвижимого имущества здания Торгового цента «КИТ», согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2023 года без учета физического износа составляет 109197000,00 руб., с учетом физического износа и НДС – 69800000,00 руб.
В отзыве на административное исковое заявление директор Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» указал, что в нарушение требований закона к исковому заявлению приложен не отчет об оценке объекта, а строительно-техническое исследование, которое не содержит данных о членстве ИП ФИО1 в саморегулируемой организации оценщиков и не заверено усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика. При подготовке заключения не применены федеральные стандарты оценки, в нем имеются ошибки в части определения рыночной стоимости с учетом особенностей налогообложения – указана рыночная стоимость объекта оценки с учетом физического износа с НДС, в формуле расчета рыночной стоимости с применением сборника УПВС в ценах 1969 года отсутствует территориальный коэффициент к индексам, установленный по отраслям народного хозяйства Постановлением Госстроя от 11 марта 1983 года № 94; в расчете неверно применен поправочный коэффициент на климатический район – 0,94 вместо 1,0; не обосновано применение в расчете поправки на удельный вес строения, поправки на сейсмичность; не применена повышающая корректировка на этажность; примененный аналог не сопоставим с объектом оценки, в том числе по материалу стен; не подтверждена ссылкой на официальный источник используемая в расчете норма предпринимательской прибыли в размере 25%; отсутствуют обоснование отказа от применения сравнительного и доходного подходов в оценке, а также фотографии объекта оценки в целях достоверности определения физического износа здания; к заключению не приложен технический паспорт, содержащий состав конструктивных элементов здания, материалов, из которых выполнен исследуемый объект.
В письменных возражениях (поступили в суд 20 января 2025 года) представитель Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО6 также не соглашается с заявленными требованиями и с учетом замечаний Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» просит назначить судебную оценочную экспертизу. На разрешение эксперта поставить вопрос о том, является ли представленное истцом строительно-техническое исследование № 180 от 6 ноября 2024 года отчетом об оценке объекта оценки, имеются ли в нем неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении строительно-технического исследования, а при наличии таких недостатков, повлиявших на итоговый результат, определить какова рыночная стоимость объекта недвижимости.
Каких-либо пояснений, а также доказательств, опровергающих возражения административных ответчиков административный истец и его представитель не представили, сославшись на отсутствие необходимых познаний в данной сфере.
С учетом этих обстоятельств в связи с возникшими сомнениями в достоверности определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности определением суда от 27 января 2025 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза.
Заключением судебной оценочной экспертизы №1328-Э/2025 от 18 апреля 2025 года, проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2, рыночная стоимость нежилого здания – торгового центра «КИТ», с кадастровым номером №, общей площадью 10492,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 289543000 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № 1328-Э/2025 от 18 апреля 2025 года, суд признает, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта; исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.
Приведенные в заключении и используемые экспертом положения федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ в 2015 году, а также их содержание не противоречат положениям действующих федеральных стандартов - ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, являющихся общими стандартами оценки, что свидетельствует о соответствии экспертного заключения нормам действующих федеральных стандартов и целям оценки.
Кроме того, в процессе исследования применен действующий федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611, детализирующий требования и процедуры, установленные общими стандартами оценки ФСО I - ФСО VI, и являющийся обязательным к применению при оценке объектов недвижимости.
В заключении приведено подробное описание объекта исследования – нежилого здания, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, анализ сегмента рынка объектов, к которому относится объект оценки, а также итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Отказ от применения затратного и сравнительного подходов обоснован со ссылкой на то, что при определении затратным подходом не учитывается рыночная ситуация на дату определения стоимости, местоположения объекта и другие его ценообразующие факторы и индивидуальные особенности, отсутствует возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объекта экспертизы; предложения по продаже объектов коммерческого назначения, в том числе торгового, офисного, схожих по общей площади, классу, физическому состоянию, местоположению и прочим ценообразующим факторам с исследуемым нежилым зданием на рынке коммерческой недвижимости в г. Элиста Республики Калмыкия отсутствовали, напротив, выявлено достаточное количество объектов, предложенных к аренде, что позволяет определить рыночную стоимость исследуемого объекта в рамках доходного подхода.
Доходный подход реализован методом прямой капитализации доходов. Оценщиком проведен анализ рынка аренды, потенциальный валовый доход исследуемого нежилого здания определен посредством анализа предложений по аренде объектов недвижимости, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. В ходе расчета применена надлежащая корректировка на условия рынка.
Указанные обоснования и выводы эксперта опровергают доводы представителя административного истца о необоснованном применении экспертом доходного метода оценки.
На основании проведенного исследования экспертом получено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года, которое составило 289543000 руб.
Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, которые позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Оценив заключение эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» № 1328-Э/2025 от 18 апреля 2025 года в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о соответствии его требованиям действующего законодательства.
Доказательств обратного лицами, участвующими в деле, не представлено.
В силу части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных названным кодексом.
Согласно пункту 1 части 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, если данным Кодексом не предусмотрено иное, резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении административного иска полностью или в части либо об отказе в удовлетворении административного иска.
Таким образом, если судом административный иск удовлетворен, то это означает, что суд подтверждает правомерность заявленных требований, а в случае отказа в удовлетворении заявленных требований суд подтверждает правомерность позиции ответчика.
В обоснование административного иска ФИО4 указывает, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания существенно завышена, в связи с чем заявленные исковые требования сводились к ее уменьшению.
Поскольку при рассмотрении дела указанные доводы административного истца о завышении государственным органом кадастровой стоимости нежилого здания опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость объекта недвижимого имущества превышает оспариваемую кадастровую стоимость, а административным истцом не представлены доказательства, подтверждающие правомерность заявленных требований, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, превышающем его кадастровую стоимость, ухудшает положение административного истца, существовавшее до его обращения в суд, что нарушает его законные интересы и противоречит целям реализации конституционной гарантии на судебную защиту.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, связанных с производством судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему.
В силу пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (часть 3 статьи 108).
Статья 111 Кодекса административного судопроизводства РФ устанавливает общее правило распределения судебных расходов - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, под которым, в том числе, понимается и судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с жалобами гражданки ФИО3 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.
Руководствуясь приведенными требованиями закона, учитывая разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации, суд исходит из того обстоятельства, что рыночная стоимость здания превышает кадастровую, соответственно, при ее утверждении права административного истца как налогоплательщика не нарушаются, приходит к выводу, что расходы на оплату судебной экспертизы в размере 61 500 руб. в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» подлежат возложению на административного истца.
Ссылки представителя административного истца Чурюмова А.В. о необходимости взыскания указанных судебных расходов с Министерства по земельным и имущественным отношениям РК, как с лица, заявившего ходатайство о назначении экспертизы, основаны на неверном толковании норм процессуального закона.
В подтверждение затрат на производство судебных оценочных экспертиз ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представлены экономическое обоснование стоимости оказания услуг (приложение к письму от 18.04.2025 г. № 375), счет на оплату на проведение экспертизы в размере 61 500 руб., которые рассчитаны на основании приказа ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 09.01.2013 г. № 9/1-1, который является документально обоснованным и математически верным.
На основании изложенного, Верховный Суд Республики Калмыкия, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,
решил :
В удовлетворении административного искового заявления ФИО4 об установлении по состоянию на 1 января 2023 года кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 10492,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 69800000,00 рублей, отказать.
Взыскать с ФИО4 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 61 500 (шестьдесят одна тысяча пятьсот) рублей по следующим реквизитам:
ООО «Экспертное бюро», ИНН <***>, КПП 616401001; ОГРН <***>, почтовый/юридический адрес: 344011, <...> здание 55/16, БЦ «Доломановский», офис 207, расчетный счет № в ПАО КБ «ЦЕНТР-ИНВЕСТ» г. Ростов-на-Дону; БИК №, корр. счет №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Б.Т. Сангаджиева
Мотивированное решение составлено 27 мая 2025 года