УИД: 50RS0№-02

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июля 2025 года <адрес>

Домодедовский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего Никитиной А.Ю.

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка в двойном размере и возмещении убытков в части, не покрытой задатком,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи комнаты в размере 50 000 руб., убытков, связанных с неисполнением договора, в размере 50 000 руб., расходов за вынужденный съем жилого помещения в размере 45 200 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 10 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 656 руб.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ответчику комнаты, обязательство по заключению договора купли-продажи было обеспечено задатком в размере 50 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом посредством мессенджера вотсап ответчику было предано сообщение о приглашении ДД.ММ.ГГГГ в 15 ч. 00 мин. в МФЦ по адресу: <адрес>, для подписания основного договора купли-продажи комнаты. Однако ответчик в назначенное время не явилась, тем самым нарушив условия договора. Пунктом 16 договора, ст. 381 ГК РФ предусмотрена обязанность продавца вернуть сумму задатка в двойном размере в случае незаключения основного договора купли-продажи по вине продавца. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком возвращена половина истребуемой в соответствии с законом суммой, что послужило основанием для обращения в суд.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании в удовлетворении требований просила отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях. Полагала, что сделка не состоялась по обоюдной вине сторон.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит следующему.

Согласно п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (п. 1 ст. 8 ГК РФ).

На основании ч. 1 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, по условиям которого стороны в течение срока действия договора принимают на себя обязательства не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи комнаты, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Данная комната принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации № (п. 2 договора).

Согласно п. 4 предварительного договора стороны согласовали стоимость комнаты в размере 1 700 000 руб.

В соответствии с п. 6 предварительного договора в счет стоимости комнаты и в обеспечение своих обязательств по договору, покупатель передает продавцу задаток в размере 50 000 руб.

Согласно п. 11 предварительного договора продавец заявляет покупателю, а покупатель принимает к сведению и руководству следующее: Комната не обременена правами третьих лиц (в частности нет лиц, признанных безвестно отсутствующими или объявленных умершими в судебном порядке; находящихся в армии или в местах лишения свободы; выбывших в интернаты, дома инвалидов и иные учреждения социальной защиты), арендой, коммерческим наймом, возмездным или безвозмездным пользованием и др.; в споре и под арестом не состоит; право распоряжения ей не ограничено. Отсутствует запрет на регистрацию граждан по месту жительства в Комнате.

Предварительный договор купли-продажи содержит сведения об ответственности за неисполнение взятых на себя обязательств (п. 16), согласно которым: в случае не заключения между продавцом и покупателем основного договора купли-продажи на условиях и в порядке, оговоренных в договоре, по причине неисполнения своих обязательств продавцом, денежные средства (задаток), уплаченные продавцу покупателем по настоящему договору, возвращаются покупателю в двойном размере в течение одного дня с момента предъявления покупателем требования о возврате.

В случае не заключения основного договора по причине неисполнения своих обязательств покупателем, денежные средства (задаток), внесенные покупателем по настоящему договору, не подлежат возврату покупателю (п. 17 договора).

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьи 309, 310 ГК РФ устанавливают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Судом установлено, что обязательства по внесению задатка покупателем ФИО1 исполнены в день заключения предварительного договора. Факт получения суммы задатка ответчиком не оспаривается.

Между тем, сделка купли-продажи вышеуказанной комнаты в коммунальной квартире между истцом и ответчиком не состоялась. Денежные средства в размере внесенного истцом задатка (50 000 руб.) возвращены ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами не отрицалось.

При этом истец считает, что сделка не состоялась по вине ответчика.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Пункт 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. п. 2, 3 указанной статьи предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе задатком.

Статьей 380 этого же кодекса предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского Кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Учитывая, что денежная сумма была передана истцом ответчику в качестве задатка, юридически значимым обстоятельством является установление вопроса о том, какая сторона ответственна за неисполнение условий предварительного договора.

Судом установлено, что объектом купли-продажи по предварительному договору, заключенному между сторонами, являлась принадлежащая ответчику комната в коммунальной квартире.

Из пояснений ответчика следует, что в процессе сбора документов сособственница комнаты изъявила желание ее приобрести, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика написала представителю истца об этом факте и о том, что стороны, заключив предварительный договор купли-продажи, не учли права сособственников, в связи с чем ни одна из сторон не должна была заключать предварительный договор.

Как следует из п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Вместе с тем порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к таким отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как указано в п. 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Ответчик, заключая предварительный договор купли-продажи, в пункте 11 предварительного договора указала, что комната не обременена правами третьих лиц, что не соответствовало действительности.

В силу закона, при реализации комнаты в коммунальной квартире, на ответчика возлагалась обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа.

Из скриншотов переписки посредством мессенджера «WhatsApp» следует, что ДД.ММ.ГГГГ представитель продавца сообщает представителю покупателя о несоблюдении п. 6 ст. 42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ и готовности возврата суммы задатка, переданной по предварительному договору, а также о намерении сособственника использовать свое преимущественное право на покупку комнаты в коммунальной квартире.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи вышеуказанной комнаты и долей в праве на места общего пользования в коммунальной квартире по цене 1 900 000 руб.; право собственности нового владельца зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, суд приходит к выводу о том, что ответчик является ответственным лицом за неисполнение условий предварительного договора, так как не обеспечила предоставление необходимых документов для завершения сделки и по ее вине основной договор купли-продажи комнаты с истцом не был заключен.

Виновных действий со стороны истца, позволяющих ответчику в силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ оставить у себя задаток, судом не установлено.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что задаток подлежит возврату в однократном размере, являются несостоятельными.

На основании изложенного суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований и взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 руб. (с учетом ранее возвращенной истцу суммы в размере 50 000 руб.).

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в размере 50 000 руб., понесенных по договору на оказание возмездных услуг по сопровождению сделки с недвижимостью, поскольку она не обладает достаточными знаниями для приобретения имущества.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО1 был заключен договор на оказание возмездных услуг по сопровождению сделки с недвижимостью, предметом которого выступало приобретение истцом комнаты, находящейся по адресу: <адрес>. Стоимость услуг определена сторонами договора в размере 50 000 руб. (п. 4.1) и была оплачена истцом исполнителю в полном объеме (п. 4.2).

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика убытки в виде арендных платежей в размере 45 200 руб., поскольку с целью приобретения в собственность вышеуказанной комнаты, она была вынуждена арендовать иное жилое помещение. Считает, что оплата жилья за период после наступления срока заключения основного договора купли-продажи является для нее убытками.

Истцом в материалы дела представлен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО8 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель), последней в найм за плату предоставлено жилое помещение для проживания (п. 1.1, п. 1.2), размер платы за передаваемое жилое помещение составляет 22 600 руб. в месяц. Факт оплаты съемного жилья за март, апрель, май 2025 года подтвержден чеками по операции Сбербанк.

Из представленных в дело доказательств следует, что найм жилого помещения имел место на дату согласованного сторонами срока заключения основного договора, который не был заключен по вине ответчика.

В связи с указанным суд приходит к выводу, что незаключение основного договора купли-продажи объекта недвижимости, имевшего место по вине ответчика, повлекло возникновение у истца убытков, выразившихся в расходах, которые истец вынуждена была нести в связи с оплатой услуг по сопровождению несостоявшейся сделки, а также с необходимостью оплаты жилого помещения по договору найма (при отсутствии каких-либо иных жилых помещений, право пользования, которыми она имела бы). Размер данных убытков, а также причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступившими для истца последствиями нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании убытков в виде расходов по договору на оказание возмездных услуг по сопровождению сделки с недвижимостью в размере 50 000 руб., а также в виде расходов по аренде жилого помещения в размере 45 200 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Также истец, представив подтверждающие документы, просит взыскать с ответчика расходы на оплату юридических услуг в размере 10 000 руб.

Принимая во внимание степень сложности настоящего дела, объем оказанных представителем услуг, принцип разумности взыскания расходов, суд считает, что в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы в указанном размере, который с учетом изложенных обстоятельств не является чрезмерным по смыслу, придаваемому данному понятию статьей 100 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика уплаченной госпошлины в размере 5 656 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес> (паспорт: № №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: А. <адрес> (паспорт: № №) невыплаченную сумму задатка по предварительному договору купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 руб., убытки в виде расходов по договору на оказание возмездных услуг по сопровождению сделки с недвижимостью в размере 50 000 руб., убытки в виде расходов по аренде жилого помещения в размере 45 200 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 10 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5 656 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Домодедовский городской суд.

Председательствующий А.Ю. Никитина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.