Решение по делу № 2-519/2025 от 24.02.2025 - о признании недействительным общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Дело № 2-519/2025 (2-6301/2024;)

УИД 39RS0001-01-2024-004880-79

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 февраля 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Козловой Ю.В.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, Фельдманиса Виталийса, ФИО3, ФИО4, ФИО5, к ООО Специализированной застройщик «Инвестиционная компания «Авангардинвестпроект», ООО «Управлявшая компания «Новая среда», ФИО6, ФИО7 о признании недействительным общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО8, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с указанным иском, в котором просили признать недействительными (ничтожными) решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, оформленные протоколом общего собрания (в форме очного голосования) собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований истцы ФИО2, ФИО8, ФИО3, ФИО4, ФИО5 указали, что они являются собственниками квартир, находящихся по адресу: <адрес> <адрес> Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> <адрес> в период ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме. Однако, по мнению истцов, решения собрания, оформленные протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, являются недействительными, поскольку собрание было проведено с грубыми нарушениями норм жилищного и гражданского законодательства, а именно: отсутствовал необходимый кворум, так как при подсчете голосов ответчиком были учтены голоса ООО Специализированной застройщик «Инвестиционная компания «Авангардинвестпроект», тогда как последний не являлся собственником помещений ни на дату начала общего собрания, ни на дату голосования, следовательно на общем собрании кворума для принятия решений не было.

Указывая, что оспариваемыми решениями был разрешен вопрос об их правах и обязанностях, истцы обратились с настоящим иском в суд.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО6 (инициатор собрания), ФИО7 (секретарь собрания), в качестве третьего лица ФИО9

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соистца привлечен ФИО8

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соистцов привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, в качестве третьих лиц привлечены АО «Русская Европа», ФИО10, ФИО11, ФИО12 ФИО13 ФИО36, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ООО «Патефон центр», ООО «Компас», ООО «Хеппи Рент», ФИО18, ООО «Сити проспект», ГБУЗ Калининградской области «Городская детская поликлиника», ООО «Прогресс-П», ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО16, ИП ФИО14

В судебном заседании представитель истца ФИО2- ФИО32, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.28) исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, в том числе представил письменные пояснения (т.3 л.д.201-203).

В судебном заседании истец ФИО8, представитель истца ФИО8- ФИО33, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.11) исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, в том числе представил письменные пояснения (т.2 л.д.145-152, т.3 л.д.179-185).

Истец ФИО3, ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО Специализированной застройщик «Инвестиционная компания «Авангардинвестпроект» ФИО34, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.63) в судебном заседании исковые требования не признал, представил письменную позицию на иск (т.1 л.д.228-230, т3, л.д.204-205).

Представитель ответчика ООО «УК Новая Среда» ФИО35, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.66) в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменную позицию на иск (т3, л.д.1-4).

Представитель третьего лица АО «Русская Европа» ФИО35, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.60) в судебном заседании исковые требования не признала.

Представитель третьих лиц ФИО15, ФИО36, ИП ФИО14- ФИО34, действующий на основании доверенностей (т.3 л.д.78, 130, 135) исковые требования не признал, просил в иске отказать.

Третье лицо ФИО13 в судебном заседании исковые требования не признала.

Представитель третьего лица Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области ФИО37 представила письменные пояснения по делу (т3, л.д.142).

Третьи лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствии (т.3 л.д.81,82,87).

Заслушав вышеуказанных лиц и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 44.1 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.

В соответствии с ч. 3 статьи 47 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (ч. 1). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3). Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного ст. 47.1 настоящего Кодекса (часть 5).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 статьи 45 ЖК РФ).

В силу положений ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе решений о реконструкции многоквартирного дома (с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным названным кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Пунктом 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса РФ установлено, что решение собрания является ничтожным в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

При этом в силу части 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Министерства градостроительной политики Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д.155).

Истцы ФИО2 является собственником машино-места N 51 (т.1 л.д.24), ФИО3 является собственником жилого помещения № (т.2 л.д.28), ФИО4 является собственником жилого помещения №, ФИО5 является собственником жилого помещения №(т.2 л.д.129), ФИО8 является собственником жилого помещения №, расположенных в указанном многоквартирном доме.

В соответствии с п. 14 ст. 161 ЖК РФ застройщик ООО Специализированной застройщик «Инвестиционная компания «Авангардинвестпроект» ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «УК Новая Среда» договор управления МКД сроком на 3 месяца.

На основании приказа Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ № №, спорный дом по <адрес> <адрес> в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ был включен в реестр лицензий ООО «УК Новая Среда» на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом(т.3 л.д.157).

ДД.ММ.ГГГГ по инициативе собственника <адрес> указанного жилого дома ФИО6 было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> <адрес>, в форме очного голосования, со следующей повесткой дня:

об избрании председателя и секретаря общего собрания,

об избрании счетной комиссии общего собрания,

о выборе способа управления многоквартирным домом,

о выборе управляющей организации,

об утверждении проекта и согласование условий договора управления многоквартирным домом с его существенными условиями, включая тариф, порядок и перечень предоставления и оплаты основных и дополнительных услуг, информация о которых содержится в положениях договора,

о заключении договора управления,

о направлении собственникам бланков бюллетеней по электронной почте и учет их при осуществлении последующего подсчета голосов на общем собрании,

об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома,

об определении способа формирования платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества: - по фактическому потреблению объема коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (обще домового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации,о включении в состав платы за содержание жилых и нежилых помещений расходов на оплату холодной воды и электрической энергии, потребляемых собственниками жилых и нежилых помещений при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с учетом превышения нормативов потребления в целях содержания общего имущества многоквартирного дома, предусмотренного в договоре управления дополнительным перечнем работ и услуг: ежедневное освещение в темное время суток территории многоквартирного дома и фасада многоквартирного дома, функционирование автоматических ворот и системы видеонаблюдения, полив придомовой территории многоквартирного дома в теплое время года, содержание туалетов в местах общего пользования, оказания услуг по электронному доступу собственников в подъезды дома (домофоны),

о внесении платы собственниками за все коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям и региональному оператору по обращению с ТКО, заключении собственниками помещений в многоквартирном доме прямых договоров на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями (электроснабжения, водоснабжения, водоотведения) и региональным оператором на оказание услуг по обращению с ТКО, об оплате указанных коммунальных услуг непосредственно ресурсоснабжающим организациям и региональному оператору по обращению с ТКО на основании выставленных ими счет-квитанций,

о порядке расчета платы за тепловую энергию при ее круглогодичном одновременном предоставлении для децентрализованного приготовления горячей воды и подачи теплоносителя в систему отопления с использованием индивидуальных квартирных тепловых пунктов (ИКТП) по формуле 18 (1), указанной в Приложении №2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 (ред. от 29.07.2023) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов",

о порядке расчета платы, в случае выхода из строя индивидуального прибора учета тепловой энергии, учитывающем одновременном подачу тепловой энергии для децентрализованного приготовления горячей воды и подачи теплоносителя в систему отопления с использованием индивидуальных квартирных тепловых пунктов (ИКТП). По истечение трех месяцев с момента наступления такого случая, начисление будет производится с применением нормативов, установленных действующим законодательством как суммарное потребление коммунальных услуг отопления, водоподогрева и обогрева полотенцесушителя,

об утверждении порядка и условий внесения платы за услуги, не включенные в минимальный перечень, оказываемые управляющей организацией, в том числе охрана придомовой территории многоквартирного дома, телевидение, обслуживание фонтана. Определение увеличение стоимости указанных услуг, исходя из условий договоров с организациями, оказывающими такие услуги,

о поручении управляющей организации предоставлять на возмездной основе третьим лицам в пользование части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с правом заключения договоров от имени собственников помещений в многоквартирном доме, для использования полученных денежных средств на текущий ремонт или благоустройство общего имущества,

о разрешении управляющей организации заключать договоры на изготовление любой необходимой технической документации, организации проведения страхования, экспертиз оборудования и конструкций, не учтенных в тарифе, но необходимых для управления и надлежащего обслуживания многоквартирного дома,

об определении лица, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено представлять интересы собственников, подписывать акты выполненных работ по текущему ремонту, и выполнять все действия, необходимые для взаимодействия с управляющей организацией по вопросам надлежащего управления и обслуживания имущества многоквартирного дома,

о передаче споров, которые могут возникнуть при обслуживании и содержании многоквартирного дома на рассмотрение в суд в соответствии с действующим законодательством, месту нахождения управляющей организации или по месту исполнения договора обслуживания,

об определении места хранения протоколов и документов по вопросам, поставленным на голосование,

об определении порядка уведомления собственников о результатах голосования и порядка уведомления о проведении общего годового и внеочередных собраний,

о наделении полномочиями на подписание договора управления многоквартирным домом председателя и секретаря собрания.

Согласно протоколу общего собрания в нем приняли участие ООО Специализированной застройщик «Инвестиционная компания «Авангардинвестпроект», ФИО6, ФИО7, ФИО12, ФИО9 владеющие 68 456,7 м2, что составляет 100% голосов. Общая площадь жилых и нежилых помещений дома – 68 456,7 м2. Кворум имеется.

Согласно результатам голосования по всем вопросам– за проголосовали 100%.

Ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ предусмотрено, что при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме и решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Согласно акту осмотра технического состояния общего имущества от ДД.ММ.ГГГГ к Договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес>, 2023 года постройки, включает в себя 638 квартир, общая площадь многоквартирного дома составляет 108 708,1 м2, общая площадь помещений составляет 68 456,7 м2 (50 666,8 (площадь жилых помещений 638 шт.) = 12 169,1 (площадь нежилых помещений 826 шт.) + 5620,8 (площадь машиномест 347 шт.)) (т.1 л.д.130).

По запросу суда в материалы дела представлен оригиналы решения (бюллетени) собственников помещений в многоквартирном доме, реестр.

Согласно решениям, представленным Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области по запросу суда, при определении кворума и подсчете голосов ответчиками были учтены голоса ООО Специализированной застройщик «Инвестиционная компания «Авангардинвестпроект», в отношении квартир №<адрес> кладовок № <адрес>., машиномест <адрес>, всего площадью 68 196,7 м2.

Из реестра собственников помещений многоквартирного дома, принявших участие в оспариваемом общем собрании, ООО Специализированной застройщик «Инвестиционная компания «Авангардинвестпроект» указано в качестве застройщика жилых, нежилых помещений и машиномест.

При этом в реестре собственников помещений в качестве основания возникновения права собственности ООО Специализированной застройщик «Инвестиционная компания «Авангардинвестпроект» указано: "Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 39-15-293-2023 от 21.08.2023г.

В силу прямого указания ст. 131, ч. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом факт того, что застройщик несет бремя содержания имущества, не переданного участникам долевого строительства по передаточному акту, не свидетельствует о возникшем праве собственности на это имущество.

Таким образом, наличие разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию у застройщика само по себе не влечет у него возникновения права собственности на помещения многоквартирного дома, как следствие, у застройщика не возникает права на участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Учитывая, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию с точки зрения действующего гражданского законодательства не является документом, порождающим или подтверждающим право собственности на помещения многоквартирного дома, ООО Специализированной застройщик «Инвестиционная компания «Авангардинвестпроект» не был полномочен на участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Как следствие, площади жилых помещений <адрес>, кладовок № <адрес> машиномест № <адрес> подлежат исключению из общего числа количества голосов, соответственно 99,6% от общего числа голосов.

Таким образом, кворум на общем собрании собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> <адрес> проводимого ДД.ММ.ГГГГ, составлял 260 кв. м (0,4%), что меньше необходимых 50% голосов, установленных ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, для признания кворума имеющимся. В силу прямого указания закона, отсутствие кворума влечет за собой признание неправомочным общего собрания, а потому решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, является недействительным в силу его ничтожности.

Доводы ООО «Управлявшая компания «Новая среда» об отсутствии у истцов процессуального права на обжалование решения общего собрания, поскольку истцы не являлись собственником помещения в многоквартирном доме на момент проведения оспариваемого собрания, следовательно, они в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не вправе обжаловать решения общего собрания собственников многоквартирного дома, судом отклоняются как несостоятельные, поскольку в силу разъяснений пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 404-О процессуальной предпосылкой права на иск об оспаривании ничтожного решения общего собрания обладает любое лицо, которое имеет охраняемый законом интерес в таком признании.

Из материалов дела следует, что истцы ФИО2, ФИО8, ФИО3, ФИО4, ФИО5 приобрели жилые помещение в данном МКД на основании договора участия в долевом строительстве и имели право получить объект долевого строительства в соответствии с условиями договора в срок до проведения оспариваемого собрания, однако помещение им переданы по акту приема-передачи только ДД.ММ.ГГГГ -ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ - ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ - ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ - ФИО5, в настоящее время они являются собственниками помещений, в связи с чем обжалуемыми решениями общего собрания были нарушены их права и законные интересы как собственников.

Довод ООО Специализированной застройщик «Инвестиционная компания «Авангардинвестпроект» о том, что третьи лица по делу, обладающие 36 052,05 м2 (53%), поддерживают решения общего собрания не могут служить основанием для отказа в иске, поскольку согласно разъяснениям, данным в п. 108 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации ", решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принят: при отсутствии необходимого кворума (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ).

В данном случае оспариваемое решение является ничтожным, в связи с чем не может быть подтверждено решением последующего собрания.

Таким образом, поскольку застройщик спорные помещения за счет собственных средств не возводил, он не вправе представлять интересы собственников помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве по Закону N 214-ФЗ (Определение ВС РФ 08.11.2021 N 308-ЭС21-21462, от 06.06.2021 N 308-ЭС21-2180), в связи с чем оспариваемое собрание было проведено с нарушением ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия необходимого кворума, так как в собрании принял участие застройщик ООО Специализированной застройщик «Инвестиционная компания «Авангардинвестпроект», не являющийся собственником помещений в построенном доме при отсутствии у него права на соответствующие действия в качестве собственника объекта. Следовательно, в силу п. 2 ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решения, принятые на оспариваемом собрании, являются недействительными в силу их ничтожности.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт №), Фельдманиса Виталийса (паспорт №), ФИО3 (паспорт №), ФИО4 №, ФИО5 ( паспорт №) – удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, оформленные протоколом общего собрания (в форме очного голосования) собственников помещений в многоквартирном доме по адресу<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 17 марта 2025 года.

Судья Ю.В. Козлова