Решение по делу № 2-2599/2024 от 12.02.2025 - о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2025 года г. Усть-Илимск, Иркутская область

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Куреновой А.В.,

при секретаре судебного заседания Демидовой А.В.,

в отсутствие сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-46/2025 (УИД №) по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований истец указал, что в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, ПАО «Сбербанк России» предоставил ФИО1 ФИО2 кредит в размере 2 288 000 рублей сроком на 144 месяца с уплатой 8,9% годовых. В соответствии с условиями кредитного договора кредит предоставлялся для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно условий кредитного договора погашение кредита производится заемщиком ежемесячными аннуитентными платежами в соответствии с графиком платежей. Уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно одновременно с погашением кредита в сроки, определенные графиком платежей. При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 6,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленный договором, по дату погашения просроченной задолженности включительно. Исполнение обязательства по кредитному договору обеспечивается залогом недвижимого имущества – вышеуказанной квартирой. Права первоначального залогодержателя ОАО «Сбербанк России» удостоверены Закладной. В настоящее время владельцем Закладной является АО «ДОМ.РФ». Обязательства по кредитному договору ответчики исполняют ненадлежащим образом. Денежные средства в счет погашения задолженности вносятся нерегулярно и в недостаточном объеме. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер полной задолженности по кредиту составляет 2 248 966,38 рублей, в том числе: просроченный основной долг – 2 085 272,13 рубля, срочные проценты на основной долг – 125 365,76 рублей, неустойка – 38 328,49 рублей. Согласно заключению, рыночная стоимость квартиры составляет 2 555 000 рублей. На основании договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк передало право на закладные ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент», в том числе на закладную от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Сбербанк и АО «ДОМ.РФ» заключен договор оказания услуг обслуживания дефолтных закладных. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДОМ.РФ «Ипотечный агент» передало АО «ДОМ.РФ» по акту приема передачи закладных право на дефолтную закладную. Просит суд взыскать солидарно с ответчиков задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 248 966,38 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 31 444,83 рубля, обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, назначение: жилое, общей площадью 51,8 кв.м., этаж 3, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 80% от стоимости, указанной в отчете об оценке, что составит 2 044 000 рубля.

Заочным решением от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования истца были удовлетворены в полном объеме.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца не присутствует. О времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом. Согласно заявлению представитель истца просил о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.

Ответчики в судебном заседании не присутствуют. О времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ и статьей 1651 ГК РФ, суд полагает рассмотреть гражданское дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о судебном рассмотрении гражданского дела.

Исследовав и оценив с учетом положений статьи 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно статье 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В силу статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно. Сумма займа, предоставленного под проценты в иных случаях, может быть возвращена досрочно с согласия займодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа.

В соответствии со статьей 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Положениями статьи 813 ГК РФ установлено, что при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата займа и уплаты причитающихся на момент возврата процентов за пользование займом, если иное не предусмотрено договором займа. Причитающиеся за пользование займом проценты уплачиваются заемщиком по правилам пункта 2 статьи 811 настоящего Кодекса.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 1 статьи 322 ГК РФ предусмотрено, что солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Из статьи 323 ГК РФ следует, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (п. 1). Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (п. 2).

В судебном заседании установлено, что между ПАО Сбербанк и ФИО1 (титульный заемщик) и ФИО2 (созаемщик) заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ПАО Сбербанк (кредитор) предоставил ФИО1 и ФИО2 кредит в размере 2 288 000 рублей под 8,90% годовых на «Приобретение готового жилья» – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на срок 144 месяца с даты фактического предоставления кредита.

Погашение кредита за пользование кредитом производится аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно одновременно с погашением кредита в сроки, определенные графиком платежей.

При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 6,5 % годовых от суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно) (пункт 13 кредитного договора).

Обязательства обеспечены залогом (ипотекой) объекта недвижимости – квартиры (п. 11 договора, электронная закладная).

Согласно условиям кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ предметом залога является квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

Факт получения ответчиками денежных средств по указанному кредитному договору не оспаривался.

Из выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, находится в общей совместной собственности ФИО2 и ФИО1 Ограничение в виде ипотеки зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 8.17 электронной закладной, пункту 4.3.4 Общих условий кредитор вправе потребовать досрочно возвратить задолженность по кредитному договору и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, обратить взыскание на заложенное имущество в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) общей продолжительностью более чем 60 календарных дней в течение последних 180 календарных дней.

Заемщиками во исполнение обязательств по кредитному договору производились платежи. Вместе с тем, из представленной выписки из лицевого счета следует, что ответчики взятые на себя обязательства по внесению платежей исполняют ненадлежащим образом, ответчиками нарушался установленный договором порядок погашения кредитной задолженности. Вынос ссуды на просрочку начался с ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору в полном объеме ответчиками не представлено.

Согласно представленному суду расчету, задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 248 966,38 рублей, в том числе: просроченный основной долг – 2 085 272,13 рубля, срочные проценты на основной долг – 125 365,76 рублей, неустойка – 38 328,49 рублей.

Ответчиками расчет сумм задолженности, произведенный истцом, не опровергнут. Данный расчет соответствует условиям кредитного договора, фактическим обстоятельствам дела, установленным в ходе судебного разбирательства, не противоречит закону. Расчет судом проверен, составлен арифметически верно, в связи с чем суд принимает указанный расчет во внимание и расценивает его как достоверный. Своего расчета ответчики суду не представили.

Суд установил, что истец выполнил условия кредитного договора в полном объеме, ответчики в свою очередь принятые на себя обязательства по кредитному договору выполняют ненадлежащим образом.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес созаемщиков ПАО Сбербанк направлено требование о досрочном возврате кредита, процентов за пользование суммой займа, уплате неустойки и расторжении договора.

Доказательств исполнения требования ответчиками суду не представлено.

Согласно договору купли-продажи закладных № №, ПАО «Сбербанк России» передал ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» закладные за покупную цену в отношении ипотечных договоров, указанных в реестре закладных, в том числе по кредитному договору, заключенному с ответчиками.

В соответствии с договором о выкупе дефолтных закладных от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между АО «ДОМ.РФ» (покупатель) и ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» (продавец), покупателю переданы права на дефолтные закладные по приложению к акту приема-передачи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе по кредитному договору, заключенному с ответчиками.

В соответствии с условиями ипотечного договора, кредитор вправе передать свои права на электронную закладную любым третьим лицам в соответствии с требованиями действующего законодательства и передать саму электронную закладную. При этом к новому владельцу электронной закладной переходят все права кредитора.

В силу статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

По смыслу статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Из положений статьи 388 ГК РФ следует, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (пункт 1). В силу пункта 2 вышеуказанной статьи не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 51 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», разрешая дела по спорам об уступке требований, вытекающих из кредитных договоров с потребителями (физическими лицами), суд должен иметь в виду, что Законом о защите прав потребителей не предусмотрено право банка, иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении.

Положения кредитного договора не содержат условий, запрещающих уступку требования без согласия должника, и условий о том, что личность кредитора для должника имеет существенное значение. Замена кредитора не повлияла на объем обязанностей должника по кредитному договору, а также на права ответчиков, вытекающие из Федерального закона «О защите прав потребителей».

Оценив представленные доказательства, учитывая, что договоры об уступке закладной в установленном законом порядке не оспорены, суд приходит к выводу, что к истцу АО «ДОМ.РФ» перешло право требования с заемщиков исполнения обязательства, возникшего по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статьям 307, 309-310, 393 ГК РФ обязательства возникают из договора или иных оснований, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от обязательств не допускается, при этом должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установив в судебном заседании обстоятельства нарушения ответчиком условий кредитного договора, а именно систематическое невнесение текущих платежей по кредитному договору, суд пришел к выводу об обоснованности предъявленных исковых требований о расторжении кредитного договора.

Поскольку ответчики не представили суду доказательств надлежащего (в полном объеме) исполнения взятых на себя обязательств по кредитному договору, исковые требования о взыскании задолженности подлежат удовлетворению за счет ответчиков, ответственность которых перед кредитором является солидарной по условиям кредитного договора.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно статье 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364-367 настоящего Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное.

Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно статье 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 ГК РФ).

В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со статьями 349, 350 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Согласно пункту 1 статьи 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщики предоставляли (обеспечивали предоставление) кредитору залог объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с статьей 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 3 данного ФЗ, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2).

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В частности, подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества.

Согласно статье 54.1 приведенного ФЗ, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (п. 1). Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 5).

Согласно пункту 1 статьи 56 данного ФЗ, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Истцом в досудебном порядке проведена оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения и согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного жилого помещения определена в размере 2 555 000 рублей.

Как следует из содержания исковых требований, истец просит установить начальную продажную стоимость жилого помещения в размере 2 044 000 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости, которая определена на основании оценки.

В связи с несогласием ответчиков со стоимостью, установленной истцом, судом по делу проведена оценочная экспертиза.

Согласно заключению ЧПО ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет 2 800 000 рублей.

Суд принимает выводы судебного эксперта, поскольку они мотивированы, основаны на непосредственном осмотре объекта оценки и анализе рыночной стоимости аналогичных объектов. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Стороны не представили возражений относительно стоимости жилого помещения, установленной при проведении судебной экспертизы.

В связи с чем суд приходит об установлении начальной рыночной цены заложенного имущества в размере 2 240 000 (80% от установленной рыночной стоимости) рублей.

Учитывая, что в судебном заседании установлено нарушение ответчиком исполнения обязательств по кредитному договору, обеспеченных залогом жилого помещения, оснований для отказа в обращении взыскания на предмет залога, предусмотренных частью 2 статьи 348 ГК РФ, не имеется, в связи с чем требования истца в части обращения взыскания на недвижимое имущество путем реализации с публичных торгов подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает, что сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от стоимости предмета ипотеки, а также нарушение сроков внесения платежей составляет более чем три раза в течение двенадцати месяцев, в связи с чем оснований для отказа в реализации квартиры не имеется.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно платежным поручениям от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ истец уплатил государственную пошлину в размере 31 444,83 рубля, которая подлежит взысканию солидарно с ответчиков в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1 и ФИО2.

Взыскать солидарно с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 248 966 рублей 38 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 31 444 рубля 83 копейки, всего 2 280 411 рублей 21 копейка.

Обратить взыскание на заложенное имущество: объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, в размере 2 240 000 рублей.

Определить способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Илимский городской суд в течение одного месяца со дня составления решения суда в мотивированной форме.

Председательствующий судья А.В. Куренова

Мотивированное решение изготовлено 21.02.2025