Решение по делу № 2-9086/2023 от 25.12.2023 - о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов.

2-9086/2023

56RS0018-01-2022-012610-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 25 декабря 2023 года

Ленинский районный суд г. Оренбурга

в составе председательствующего судьи Плясуновой А.А.

при секретаре судебного заседания Колесниковой Е.Е.,

с участием представителя истца ФИО1 -ФИО2,

представителя ответчика ФИО3- ФИО4,

представителя ответчика ФИО5 – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО5 о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что 01 декабря 2021 года между истцом и ФИО3, в интересах которого на основании доверенности действовал ФИО5, заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи двухэтажного жилого дома блокированного типа с земельным участком в течение 8 месяцев с момента подписания предварительного договора.

По условиям договора от 01 декабря 2021 года истец внесла в качестве задатка сумму в размере 500 000 рублей.

Поскольку в установленный предварительным договором срок жилой дом не был построен, 31 августа 2022 года истец направила в адрес ответчика уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи и требование о возврате уплаченной суммы задатка. В ответ на данное уведомление от ответчика поступил запрос от 01 сентября 2022 года, в котором ФИО3 указал на неосведомленность о заключенном договоре, и просил предоставить подтверждающие факт заключения предварительного договора документы. 01 декабря 2022 года истец направила в адрес ответчика запрашиваемые им документы, тогда как 07 декабря 2022 года направила повторную претензию с требованием вернуть в разумный семидневный срок сумму внесенного задатка, которая оставлена без ответа.

Просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 01 декабря 2021 года. Взыскать с ответчика в свою пользу сумму в размере 1 000 000 рублей, из которых: 500 000 рублей – сумма задатка, внесенная по предварительному договору купли-продажи; 500 000 рублей – сумма, предусмотренная частью 2 статьи 318 Гражданского кодекса Российской Федерации; проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 02 октября 2022 года по дату вынесения решения суда, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13 538 рублей.

Определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 09 февраля 2023 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО5

Определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 28 марта 2023 года производство по делу по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО5 в части требований о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 01 декабря 2021 года прекращено, в связи с отказом истца от иска.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, её представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, указал, что при заключении предварительного договора купли-продажи стороны договорились, что к указанному в нем сроку будет построен жилой дом, оснащенный всеми необходимыми коммуникациями. До 02 августа 2022 года свои обязательства ФИО3 не исполнил, что следовало из сообщений ФИО5, которому ФИО1 неоднократно звонила. Также о незаконченности строительства жилого дома в установленный в договоре срок ФИО1 известно со слов ее дочери, которая, проезжая мимо, наблюдала данный факт. При этом отметил, что ФИО3 не представлено доказательств исполнения условий предварительного договора купли-продажи в установленный срок. При заключении спорного договора ФИО1 передала ФИО5, действующему в интересах ФИО3, денежные средства в сумме 500 000 рублей в качестве задатка, в связи с чем последний ввиду неисполнения условий договора должен возвратить данную сумму в двойном размере. В настоящее время ФИО1 утратила интерес к указанной сделке, не желает приобрести в собственность жилой дом.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, его представитель ФИО4, действующий на основании доверенности, против удовлетворения требований возражал, указал, что на дату истечения срока, установленного предварительным договором, истец с требованием или иным уведомлением заключить основной договор не обращалась, подтвержденных действий, направленных на составление основного договора, не предпринимала, тогда как доказательств уклонения ФИО3 или наличие иных причин, зависящих исключительно от ответчика и препятствующих завершению сделки, стороной истца не представлено. Уведомлений о расторжении (прекращении) предварительного договора в период его действия истцом в адрес ответчика не направлялось, дополнительных соглашений к предварительному договору от 01 декабря 2021 года не составлялось и сторонами не утверждалось, в срок, предусмотренный законом, истец право понуждения ответчика заключить основной договор не реализовала. Первым документом, полученным от истца, являлась претензия, от 22 августа 2022 года, содержащая уведомление о расторжении предварительного договора и требование о возврате ранее внесенных денежных средств в течение указанного срока. Указанные документы оформлены истцом и направлены в адрес ответчика после введения объекта в эксплуатацию (приобретение ответчиком права собственности в феврале 2022 года и фактическая готовность к реализации), а также после даты прекращения обязательств по предварительному договору (истечение срока) и в течение срока, предоставленного истцу законом для понуждения ответчика заключить основной договор. Указанное в претензии в качестве причины отказа наличие существенного недостатка (отсутствие вытяжной вентиляции) требует критического подхода, так как на дату направления претензии дом введен в эксплуатацию (получено разрешение на ввод в эксплуатацию), соответственно, строительство осуществлено согласно проектной документации, которую истец как добросовестный и осмотрительный покупатель не могла не изучать, принимая решение о предстоящей в будущем крупной покупке. В спорном договоре отсутствует предмет договора, а именно его описание, комплектация, отдельные свойства жилого строения, что также ставит под сомнение обоснованность претензии истца относительно как наличия, так и существенности заявленного недостатка, послужившего причиной отказа от завершения сделки. Истец утратила какой-либо интерес к заключению основного договора купли-продажи, при этом не опровергнута готовность ответчика заключить сделку. Предъявленная к взысканию сумма как задатка в двойном размере не обоснованна в силу правовой природы возникновения, смысла и статуса предоставленных денежных средств. Истребуемая сумма в силу закона и договора задатком не является, имеет все признаки присущие предварительной оплате (авансу) по договору. При этом указал, что сделка купли-продажи не была завершена в связи с необоснованным отказом истца как покупателя, поскольку отсутствуют письменные обоснованные претензии к ответчику как продавцу относительно нарушения условий о предмете договора и исключающие возможность завершения сделки составлением основного договора по причине чего ответчик, как сторона договора, приобрел действительное право не возвращать предоставленные истцом в качестве аванса денежные средства. Доверенности, выданные на имя ФИО5, не позволяют последнему совершать действия по заключению предварительных договоров купли-продажи, а также получать какие-либо денежные средства в качестве аванса или задатка. ФИО5 денежные средства, полученные от ФИО1, не передавал ФИО3

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явился, его представитель ФИО6, действующий на основании доверенности, против удовлетворения требований возражал, указал, что ФИО3 является собственником земельных участков, расположенных в коттеджном поселке ..., на которых осуществляет строительство жилых домов. Для реализации строительных работ ФИО3 обратился к ФИО5 с предложением заняться строительством и впоследствии, после продажи построенных жилых домов, получить вознаграждение. Осуществление необходимых строительных и иных сопутствующих работ подразумевалось, в том числе, с использованием личных денежных средств ФИО5, с последующим полным возмещением понесенных ФИО5 затрат ФИО3 25 марта 2021 года ФИО3 выдана доверенность на имя ФИО5 сроком на три года, согласно условиям которой, ФИО5 от имени и в интересах ФИО3 доверено вести строительство и ввести в эксплуатацию любые объекты недвижимого имущества, строящиеся на земельных участках, находящихся по адресу: .... При этом в доверенности указан перечень земельных участков, на которых их собственником ФИО3 доверено строительство объектов недвижимого имущества. Также 29 июля 2021 года ФИО3 выдана доверенность на имя ФИО5 сроком на три года, по которой ФИО5 наделяется всеми правами, какие только предоставлены действующим законодательством и какие будут достаточны для организации строительства любых объектов капитального строительства и инженерных коммуникаций на объекты капитального строительства по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с. Ивановка. В данной доверенности также отражен перечень земельных участков, на которых их собственником ФИО3 доверено строительство объектов недвижимости. Земельный участок с кадастровым номером N, явившийся предметом предварительного договора с ФИО1, отражен в двух доверенностях: от 25 марта и 29 июля 2021 года. Указал, что в целях реализации полномочий, предоставленных указанными доверенностями, ФИО5 организована работа, направленная на осуществление строительства – от имени и в интересах ФИО3, заключен ряд предварительных договоров купли-продажи земельных участков и подлежащих возведению на земельных участках жилых помещений с различными физическими лицами, в связи с чем предварительный договор купли-продажи, заключенный с ФИО1, являлся не единственным подобным договором. После заключения предварительных договоров и истечения срока их действия, заключались договоры купли-продажи с физическими лицами, которые подписывались самим ФИО3 ФИО5 привлекались строительные бригады, оформлялась различная документация по строительству объектов недвижимости, заключались договоры со специалистами (кадастровый инженер, электрик и пр.), договоры аренды строительной техники, на оплату которых ФИО5 тратил личные денежные средства, однако указать, какая именно сумма денежных средств была потрачена ФИО5 на строительство жилого дома для ФИО1 не представляется возможным, поскольку одновременно велось строительство нескольких объектов недвижимости. На момент спорных событий между ФИО3 и ФИО5 имелись личные доверительные отношения, на основании которых и состоялась устная договоренность о взаимных обязательствах сторон без фактического оформления соглашения (договора) в письменной форме. Фактические сложившиеся отношения между сторонами, обусловленные достигнутыми взаимными договоренностями, выданными ФИО3 на имя ФИО5 доверенностями на совершение определенных юридических действий, свидетельствуют о наличии между сторонами правоотношений, характерных для договора поручения. Указал, что подтверждением факта соответствующих правоотношений являются и действия ФИО5, осуществляемые им от имени и в интересах ФИО3 по заключению договоров, в том числе и предварительных договоров купли-продажи, по реализации мероприятий, направленных на строительство жилых домов, обеспечения подключения их к необходимым коммуникациям, надлежащего юридического оформления и прочее. Осуществление таких действий на земельных участках, принадлежащих ФИО3, совершение ФИО5 в интересах ФИО3 юридически значимых процедур самовольно, без ведома, согласия и соответствующего поручения собственника, не представляется возможным. В апреле 2022 года отношения между ФИО3 и ФИО5 испортились, последний был отстранен от дальнейшей работы по строительству жилых домов, в связи с чем судьба дома, в отношении которого заключался предварительный договор с ФИО1, на дату, когда должен был быть заключен основной договор купли-продажи, ФИО5 не известна. Вместе с тем по состоянию на весну 2022 года спорный дом не был приспособлен для жизни, так как отсутствовали необходимые коммуникации, в то время как данное обстоятельство являлось существенным условием договора, заключенного с ФИО1 ФИО5 получил от ФИО1 денежные средства в сумме 500 000 руб. в качестве задатка, однако данные денежные средства лично ФИО3 не передал, поскольку по указанию последнего направил их на строительство объектов недвижимости, в том числе жилого дома для ФИО1 Ответственность, предусмотренная пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, применима только к стороне будущего договора купли-продажи, но к его представителю по доверенности, при этом ФИО5, как представитель ФИО3, не имел возможности обеспечить выполнение последним взятых обязательств перед ФИО1 ввиду отстранения от работы.

Судом в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав явившихся участников процесса, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что 1 декабря 2021 года между ФИО3 в лице ФИО5, действующего на основании доверенности от 29 июля 2021 года, именуемый в дальнейшем «продавец», с одной стороны и ФИО1, именуемой в дальнейшем «покупатель», с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи двухэтажного жилого дома блокированного типа с земельным участком.

В пункте 1.2 договора закреплено, что предметом договора является блок двухэтажного жилого дома блокированного типа, общей площадью 93 кв.м. с земельным участком общей площадью ... кв.м., кадастровый N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, адрес: .... Земельный участок принадлежит продавцу.

Согласно пункту 1.5 договора основной договор должен быть заключен сторонами в течение 8 месяцев с момента подписания настоящего договора.

В соответствии с разделом 2 договора по предварительной договоренности между сторонами цена основного договора составляет 4 000 000 рублей (пункт 2.1). В качестве гарантии заключения в будущем основного договора стороны договорились о внесении покупателем задатка в сумме 500 000 рублей (пункт 2.3). Задаток вносится покупателем в течение 1 календарного дня с момента подписания настоящего договора (пункт 2.4). В случае расторжения настоящего договора либо не заключения основного договора по вине покупателя задаток не возвращается (пункт 2.5). Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток (пункт 2.6). При заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет оплаты части стоимости предмета договора (пункт 2.7).

В разделе 4 договора предусмотрена ответственность сторон. Так, в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то она должна будет возместить другой стороне убытки, причиненные таким уклонением. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Свои обязательства по договору ФИО1 исполнены в полном объеме, последняя оплатила денежные средства в сумме 500 000 рублей, что подтверждается распиской ФИО5 на второй странице предварительного договора от 01 декабря 2021 года следующего содержания: «Денежные средства в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей получил. Подпись. ФИО5».

Данные обстоятельства ни ФИО1, ни ФИО5 не оспаривались.

ФИО1 направила в адрес ФИО3 уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, в связи с неисполнением пункта 1.5 предварительного договора, а также невозможностью заключить основной договор ввиду существенных недостатков (отсутствие в доме вытяжной вентиляции, газоснабжения и т.д.). При этом просила расторгнуть предварительный договор и вернуть уплаченные денежные средства (аванс) в размере 500 000 рублей в течение трех дней с момента получения уведомления.

В ответ на данное уведомление ФИО3 направил в адрес ФИО1 письмо, в котором указал, что он не располагает данными о заключении предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 01 декабря 2021 года, получения в его интересах третьим лицом по такому договору аванса, в связи с чем просил предоставить подтверждающие документы (договор, расписку, доверенность).

Получив ответ ФИО3, истец ФИО1 направила в адрес ФИО3 запрашиваемые им документы.

05 декабря 2022 года ФИО1 направила в адрес ФИО3 досудебную претензию, в которой просила вернуть сумму задатка, уплаченную по предварительному договору купли-продажи от 01 декабря 2021 года. Данная претензия оставлена без удовлетворения.

Из представленных в материалы дела документов не усматривается дата направления истцом в адрес ответчика ФИО3 уведомления о расторжении предварительного договора и возвращении суммы задатка, вместе с тем в ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, что данное уведомление направлялось после истечения срока действия предварительного договора купли-продажи, что стороной ответчиков не оспаривалось.

Обращаясь в суд, ФИО1 указала, что ответчик ФИО3 не исполнил свои обязательства по спорному предварительному договору купли-продажи, поскольку в установленный в договоре срок жилой дом не был построен, а именно отсутствовала вытяжная вентиляция, газоснабжение и т.д.

В силу положений пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданского кодекса Российской Федерации и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как указывалось выше, в пунктах 1.1 и 1.2 предварительного договора купли-продажи стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи двухэтажного жилого дома блокированного типа с земельным участком. Предмет договора – блок двухэтажного жилого дома блокированного типа, общей площадью ... кв.м. с земельным участком общей площадью ... кв.м., кадастровый N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, адрес: ....

Вместе с тем, исходя из буквального толкования названных выше пунктов договора, не усматривается полное описание предмета договора, его комплектация, отдельные свойства жилого строения, в том числе необходимость передачи его исключительно при наличии подключения к коммуникациям.

Однако по смыслу п. п. 1, 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об установлении предмета договора считается выполненным, если обе договаривающиеся стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.

Между тем в ходе судебного разбирательства сторона ответчика ФИО3, напротив, ссылалась на невозможность с достоверностью определить предмет договора.

В силу пункта 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение данной нормы права истцом не представлено доказательств того, что на момент истечения срока предварительного договора стороной ответчика не исполнены условия данного договора, а именно отсутствовала вытяжная вентиляция, газоснабжение и др.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства в опровержение позиции ФИО1 представителем ответчика ФИО3 представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ... N, согласно которому ..., отдел архитектура и градостроительства разрешила ФИО3 в соответствии со статей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: двухэтажного блокированного жилого дома, расположенного в том числе по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером N

Названное разрешение в установленном законом порядке в ходе судебного разбирательства не оспорено.

Представленный стороной истца ответ из ... от 22 марта 2023 года, согласно которому газоснабжение к жилому помещению площадью ... кв.м., расположенному по адресу: ..., с кадастровым номером N, подключено 08 сентября 2022 года, не опровергает указанное выше разрешение, поскольку невозможно установить тождественность объекта недвижимости. Кроме того, как указывалось выше, из предварительного договора не усматривается обязательное условие в виде подключения жилого дома к газоснабжению.

Таким образом, доводы истца о том, что в не заключении договора купли-продажи жилого дома имеется вина ответчика, отклоняются судом как необоснованные по изложенным выше мотивам.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Из смысла вышеизложенных правовых норм следует, что надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат неисполнения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Вместе с тем, неисполнение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось сторонами, что стороны в установленный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи не заключили, дополнительные соглашения к предварительному договору, в том числе о продлении его срока, сторонами не заключались. В срок, предусмотренный законом, требование о понуждении заключить основной договор стороны не заявляли.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что на дату истечения срока, установленного предварительным договором, истец ФИО1 с требованием заключить основной договор к ответчику ФИО3 не обращалась, подтвержденных действий, направленных на составление основного договора, не предпринимала. Доказательств уклонения ответчика или наличие иных причин, зависящих исключительно от ответчика и препятствующих завершению сделки, ФИО1 в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предоставила.

Кроме того, ответчиком ФИО3 также не представлено доказательств того, что он обращался надлежащим образом к истцу с предложением о заключении основного договора купли-продажи и уклонении истца заключить основной договор, в том числе направление проекта основанного договора с предложением подписать его и обратиться в регистрирующий орган. При этом судом учитывается, что с таким предложением ФИО3 мог обратиться к ФИО1 после получения от нее предварительного договора купли-продажи, учитывая факт наличия между ним и ФИО5 имеющихся договоренностей, однако своим правом не воспользовался.

Таким образом, до окончания указанного в предварительном договоре от 01 декабря 2021 года срока договор купли-продажи заключен не был, никто из сторон в этот период не направил надлежащим образом оформленное предложение (оферту) другой стороне о заключении основного договора, соответственно, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены по обоюдному согласию сторон.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об утрате интереса обоих сторон в заключении основного договора и о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором, об отсутствии вины обеих сторон в не заключении основного договора, соответственно, отсутствуют основания утверждать, что имелись препятствия к заключению договора исключительно по вине продавца.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться задатком.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 указанной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В силу положений ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса (п. 1).

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 данного Кодекса (п. 2).

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3).

Таким образом, аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

В пунктах 2.3-2.6 предварительного договора закреплено, что в качестве гарантии заключения в будущем основного договора стороны договорились о внесении покупателем задатка в сумме 500 000 рублей. В случае расторжения договора либо незаключения основного договора по вине покупателя задаток не возвращается. Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток.

Таким образом, исходя из буквального толкования условия предварительного договора, суд приходит к выводу, что в данном случае условий о возможности применения к продавцу меры ответственности за неисполнение договора в виде взыскания двойной суммы задатка предварительный договор не содержит.

Оценив условия предварительного договора, не содержащего ответственность сторон в случае неисполнения обязательств по предварительному договору, предусмотренную для задатка ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что уплаченная истцом до заключения предварительного договора сумма в размере 500 000 рублей является авансом и подлежит возвращению истцу в связи с тем, что сторонами договор купли-продажи недвижимости не заключен.

Определяя лицо, ответственное за возврат денежных средств истцу, суд исходит из следующего.

В силу положений части 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Согласно статье 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В силу положений статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что спорный предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком заключен 01 декабря 2021 года между ФИО1 и ФИО3, от имени и в интересах которого выступал ФИО5 на основании нотариально удостоверенной доверенности от ..., зарегистрированной в реестре за N

Из содержания доверенности от 29 июля 2021 года, выданной ФИО3 на имя ФИО5, следует, что она выдана для представления интересов ФИО3 в отношениях с любыми компетентными органами Российской Федерации, в том числе осуществляющих инвентаризационный, технический, государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию права, ведение Единого государственного реестра недвижимости на территории ..., контроль за использованием земель любыми их структурными территориальными подразделениями, а также с администрациями ..., любыми ее структурными подразделениями, ..., с любыми застройщиками, строительными подрядными организациями, любыми налоговыми органами, осуществляющими государственный надзор в области проектирования, строительства, охраны природы, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, специализированными организациями, осуществляющими подключение объектов недвижимости к магистралям, трубопроводам и электросетям, и с другими не поименованными здесь организациями, учреждениями и предприятиями различных форм собственности без ограничений, со всеми правами, в их полном объеме, какие только предоставлены действующим законодательством и какие будут достаточны при организации строительства любых объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений) и инженерных коммуникаций к объектам капитального строительства, оформлении права на строительство, введение в эксплуатацию и государственно регистрации возникновения его права собственности на объекты капитального строительства (здания, объекты, сооружения) на принадлежащих ему по праву собственности земельных участках, находящихся по адресу: ..., в том числе с кадастровым номером N

В том числе: с заключения и подписания соответствующих договоров, соглашений на подключение объектов капитального строительства ко всем коммуникациям газо-тепло-водо-электроснабжения, а также договоров на потребление любых коммунальных и технических услуг, связанных с реализацией права частной собственности на вышеуказанные объекты недвижимости и необходимых для этого;

представлять интересы на публичных слушаниях, с правом заключения и подписания договоров купли-продажи, получения денежных средств любой форме, в том числе, в форме аванса и/или задатка.

Сведения об отзыве указанной доверенности в материалах дела не имеется.

Таким образом, из буквального толкования положений названной доверенности следует, что ФИО5 было предоставлено право от имени и в интересах ФИО3 заключать договоры с физическими лицами, в том числе по купли-продажи объектов недвижимости, принадлежащих ФИО3, а также правом получения денежных средств.

Исходя из расписки, имеющейся на предварительном договоре купли-продажи, денежные средства в размере 500 000 рублей были получены ФИО5

Как следует из пояснений представителя ФИО5, денежные средств, полученные им от ФИО1 ФИО3 переданы не были, поскольку по указанию последнего были направлены строительство объектов недвижимости, в том числе жилого дома для ФИО1

Согласно доверенности от ..., зарегистрированной под N, выданной ФИО3 на имя ФИО5, на срок три года, с запретом на передоверие полномочий, ФИО3 уполномочил ФИО5 вести строительство и ввести в эксплуатацию любые объекты недвижимого имущества, строящиеся на земельных участках, находящихся по адресу: ..., земельные участки, в том числе, с кадастровым номером N, производить все действия, связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведенных построек, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договоры подряда, расплачиваться за выполненные, для чего предоставил ряд прав.

Данная доверенность в июле 2022 года отозвана, то есть после заключения предварительного договора купли-продажи и получении суммы задатка, которая была вложена в строительство.

Доводы ФИО3 о том, что ему не было известно о заключении предварительного договора купли-продажи с ФИО1, суд находит не состоятельными, поскольку судом установлено, что в целях организации работы по осуществлению строительства, ФИО3 на имя ФИО5 была выдана доверенность, в том числе на заключение предварительных договоров купли-продажи с физическими лицами, по истечении срока которых, заключались основные договоры купли-продажи, которые подписывались самим ФИО3 Доказательством данного является предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 02 июня 2021 года, заключенный между ФИО5, действующим по доверенности от ФИО3, и К.. и основной договор купли-продажи объекта недвижимости от 28 сентября 2021 года, заключенный между ФИО3 и К. Данный договор никем не оспорен, недействительным не признан, содержит условия и порядок заключения аналогичный условиям и порядку заключению с ФИО1

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ФИО5 имел полномочия на заключение предварительного договора с ФИО1 от имени ФИО3, а также право на получение денежных средств по ему, которые в дальнейшем были направлены на строительство, в том числе, жилого дома для ФИО1.

Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

Как следует из разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что при подписании спорного предварительного договора ФИО5 действовал в интересах ФИО3 и в последующем последним действия были одобрены фактическим принятием результата работ (принятие и введение в эксплуатацию жилого дома). Учитывая, что денежные средства, полученные от ФИО1, были направлены ФИО5 на строительство, в том числе, жилого дома для ФИО1, оценив представленные в материалы дела предварительные договоры с иными физическими лицами, подписанные ФИО5 по доверенности от ФИО3, а также основные договоры купли-продажи, подписанные ФИО3 по истечении срока предварительного договора, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению к ответчику ФИО3, с взысканием с него в пользу ФИО1 суммы, уплаченной по предварительному договору купли-продажи, в размере 500 000 рублей.

Оснований для удовлетворения требований к ФИО5 суд не усматривает, поскольку последний действовал в интересах и с согласия ФИО3 и истец к нему требований не предъявляла.

В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку действие предварительного договора прекратилось, основной договор купли-продажи не заключен, денежные средства, уплаченные по предварительному договору купли-продажи в размере 500 000 рублей истцу не возвращены, следовательно, требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02 октября 2022 года по 25 декабря 2023 года следующие:

за период с 02 октября 2022 года по 23 июля 2023 года: 500 000 x 295 дн. x 7,50% / 365 = 30 308,22 рублей;

за период с 24 июля 2023 года по 14 августа 2023 года: 500 000 x 22 дн. x 8,50% / 365 = 2 561,64 рублей;

за период с 15 августа 2023 года по 17 сентября 2023 года: 500 000 x 34 дн. x 12% / 365 = 5 589,04 рублей;

за период с 18 сентября 2023 года по 29 октября 2023 года: 500 000 x 42 дн. x 13% / 365 = 7 479,45 рублей;

за период с 30 октября 2023 года по 17 декабря 2023 года: 500 000 x 49 дн. x 15% / 365 = 10 068,49 рублей;

за период с 18 декабря 2023 года по 25 декабря 2023 года: 500 000 x 11 дн. x 16% / 365 = 2 410,96 рублей, а всего 58 417,80 рублей.

указанная сумма подлежит взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истца.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении в суд с иском ФИО1 были понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 276 рублей, согласно чеку-ордеру от 15 декабря 2022 года, в сумме 4 962 рубля согласно чеку-ордеру от 30 декабря 2022 года и в сумме 300 рублей согласно чеку-ордеру от 30 декабря 2022 года.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований с ответчика ФИО3 в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 8 276 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (паспорт N) в пользу ФИО1 (паспорт N) денежные средства, уплаченного по предварительному договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 01 декабря 2021 года, в размере 500 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02 октября 2022 года по 28 декабря 2023 года в размере 58 417,80 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины 8 276 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований, в том числе, к ФИО5 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г.Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 09 января 2024 года

Судья А.А. Плясунова