Дело 3а-29/2023
32OS0000-01-2022-000092-17
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Брянск 18 мая 2023 г.
Брянский областной суд в составе
председательствующего судьи Максимовой Е.А,
при секретаре Королевой В.С.,
с участием представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Сутуло О.А. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве общей долевой собственности нежилого помещения, площадью 129,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости 1 499 721 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
В обоснование требований административный истец представил отчет об оценке № 160/ОКС/2021 от 22 ноября 2021 года, выполненный оценщиком ФИО16
Кадастровая стоимость указанного объекта составляет 3 292 945,66 руб.
Административный истец Сутуло О.А., указывая, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налоговой нагрузки, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом об оценке.
В судебном заседании представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО1 возражала против удовлетворения заявленных требований, а также против удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, полагая, что судебным экспертом верно установлена рыночная стоимость спорного нежилого помещения.
Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
От представителя административного истца Погорельца А.В. поступило ходатайство, в котором он выразил несогласие с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы по основаниям, изложенным в представленной рецензии на экспертное заключение, заявил ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.
От представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области) ФИО3, представителя заинтересованного лица Клинцовской городской администрации ФИО4 поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
Представитель Управления Росреестра по Брянской области ФИО5 в возражениях указала, что Управление является ненадлежащим административным ответчиком, исковые требования в части привлечения его в данном процессуальном статусе не признает, поскольку как регистрирующий орган права и законные интересы административного истца не нарушало, не оспаривает его право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и представленный истцом отчет, по существу заявленных требований не возражает.
С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав представителя административного ответчика, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Исходя из положений статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.
Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 403 Кодекса.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).
В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.
На территории Брянской области государственная кадастровая оценка в 2019 году в отношении всех видов объектов недвижимости проводилась государственным бюджетным учреждением «Брянскоблтехинвентаризация» в соответствии с приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 2 октября 2018 года № 1196 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Брянской области».
Как следует из материалов дела, административный истец является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: нежилое помещение, площадью 129,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость спорного объекта утверждена приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года № 1498 по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 292 945,66 руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 23 января 2020 года.
Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, в связи с чем имеет правовой интерес в результатах определения его кадастровой стоимости.
В силу статьи 245 КАС РФ, частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - далее Закон об оценочной деятельности).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Согласно статьям 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в обоснование его рыночной стоимости административный истец представил отчет об оценке № 160/ОКС/2021 от 22 ноября 2021 года, выполненный оценщиком ФИО17., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 499 721 рублей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Для определения соответствия представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки судом назначена экспертиза, производство которой, с учетом определения суда от 11 октября 2022 года о замене экспертной организации, поручено эксперту ООО ОК «ВарМи» ФИО18
Согласно экспертному заключению ООО ОК «ВарМи» № 23-ЭН-6443-02-5025 от 27 февраля 2023 года, в отчете об оценке № 160/ОКС/2021 от 22 ноября 2021 года, выполненном оценщиком ФИО19 выявлены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; пункта 5, пункта 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299; подпункта «б» пункта 22, пункта 15, подпункта «д» пункта 23, пункта 28 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. Выявленные нарушения повлияли на итоговую стоимость спорного объекта оценки. Выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки не подтверждены.
В связи с несоответствием отчета об оценке № 160/ОКС/2021 от 22 ноября 2021 года обязательным законодательным требованиям в области оценочной деятельности, судебным экспертом проведено исследование по второму вопросу экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
По результатам судебной экспертизы установлено, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения, площадью 129,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> составляет 3 756 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.
Эксперт ФИО20 допрошенный в судебном заседании, подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении ООО «ОК «ВарМи» № 23-ЭН-6443-02-5025 от 27 февраля 2023 года, в полном объеме, выразил несогласие с доводами, изложенными на экспертное заключение в рецензии ООО «Оценочная компания «СтатуС».
Оценивая экспертное заключение ООО ОК «ВарМи» № 23-ЭН-6443-02-5025 от 27 февраля 2023 года в соответствии с частью 8 статьи 82 КАС РФ, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы.
Как следует из экспертного заключения ОО ОК «ВарМи» № 23-ЭН-6443-02-5025 от 27 февраля 2023 года, экспертом при оценке спорного нежилого помещения применены доходный и сравнительный подходы, отказ от применения затратного подхода в экспертном заключении обоснован. В качестве объектов-аналогов экспертом выбраны объекты недвижимости, максимально приближенные к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные в одном населенном пункте с объектом оценки, применены необходимые корректирующие коэффициенты на торг, местоположение, площадь, физическое состояние, состояние отделки, транспортную доступность при оценке объекта сравнительным подходом (таблица № 12 в заключении); при оценке доходным подходом применены корректирующие коэффициенты на торг, местоположение, площадь, физическое состояние, этаж расположения (таблица № 14 в заключении).
Из экспертного заключения следует, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки, определенная экспертом, не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, исследование базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, экспертом проанализирован рынок объектов оценки, необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость.
Каких-либо сомнений в обоснованности выводов эксперта относительно определения рыночной стоимости объекта оценки, с учетом исследованных материалов дела, у суда не имеется.
Доводы, изложенные в рецензии ООО «Оценочная компания «СтатуС» № 005-2023 от 22 марта 2023 года (в том числе, с исправлениями от 6 апреля 2023 года) о наличии в экспертном заключении ООО «ОК «ВарМи» № 23-ЭН-6443-02-5025 от 27 февраля 2023 года нарушений, которые привели к искажению рыночной стоимости объекта оценки, подлежат отклонению по следующим основаниям.
Так, довод рецензента об использовании экспертом в качестве аналогов объектов, существенным образом отличающихся по ценовому диапазону, об использовании неоднородных объектов-аналогов, в связи с чем коэффициент вариации превысил допустимое значение 33%, суд полагает несостоятельным, поскольку после применения судебным экспертом корректирующих коэффициентов коэффициент вариации по сравнительному подходу составил 31,38 %, по доходному подходу – 16,2 %, что менее 33% и свидетельствует об однородности выборки объектов-аналогов.
Также подлежат отклонению доводы рецензента о применении судебным экспертом завышенного коэффициента капитализации, поскольку полученное в результате экспертного исследования значение коэффициента капитализации составило 13,99%, что входит в допустимый диапазон отклонений (от 8% о 15,5%) согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под ред. ФИО6
Учитывая изложенное, суд не находит оснований сомневаться в правильности и обоснованности экспертного заключения, поскольку выводы эксперта, вопреки доводам, изложенным в рецензии ООО «Оценочная компания «СтатуС», основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
По изложенным основаниям суд не принимает в качестве надлежащего доказательства рецензию ООО «Оценочная компания «СтатуС» на экспертное заключение ООО «ОК «ВарМи» № 23-ЭН-6443-02-5025 от 27 февраля 2023 года, представленную со стороны административного истца, поскольку рецензия представляет собой лишь частное субъективное мнение отдельного лица относительно заключения эксперта, методологически и документально не подтверждено, между тем, субъективное мнение рецензента о наличии недостатков в проведенной экспертизе не является допустимым доказательством, позволяющим усомниться в достоверности экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, учитывая, что в рецензии не указаны грубые методологические ошибки, которые могли привести или привели к заведомо ложному результату при расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также тот факт, что в распоряжение рецензента материалы настоящего дела не представлялись, объекты рецензентом не исследовались.
При таких обстоятельствах суд полагает, что основания для назначения повторной либо дополнительной судебной экспертизы отсутствуют.
При разрешении заявленных требований суд учитывает, что экспертным заключением ООО ОК «ВарМи» № 23-ЭН-6443-02-5025 от 27 февраля 2023 года рыночная стоимость принадлежащего административному истцу нежилого помещения по состоянию на 1 января 2019 года определена равной 3 756 000 руб., что превышает размер кадастровой стоимости, установленный приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года № 1498.
В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых обязательств, в связи с завышением суммы налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости, а не установление факта рыночной стоимости помещения в определенном размере, то установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к тому, что финансовое положение административного истца, как налогоплательщика, будет ухудшено.
Таким образом, цель обращения административного истца в суд за защитой нарушенного права не будет достигнута, что противоречит положениям части 1 статьи 4 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении административного искового заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости - отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Е.А. Максимова
Мотивированное решение составлено 31 мая 2023 года.