72RS0010-01-2023-001064-24
Дело № 2-1095/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Город Ишим Тюменской области 07 сентября 2023 года
Ишимский городской суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Клюка М.А., с участием представителя истца – ФИО2 по доверенности ФИО1, представителя ответчика – Бырдиной А.В. - адвоката Баженовой Натальи Юрьевны,
при секретаре Бочковской Светлане Владимировне,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1095/2023 по иску ФИО2 к Бырдиной А.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании задатка в двойном размере, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к Бырдиной А.В., в котором, с учетом дополнений и уточнений, просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры находящийся по адресу: <адрес> кадастровым номером №, подписанный ДД.ММ.ГГГГ между Бырдиной А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки села <адрес> и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, недействительным; взыскать с Бырдиной А.В. в пользу ФИО2 денежные средства, переданные ей в качестве задатка, в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей; за нарушение обязательства, в силу статьи 381 ГК РФ, взыскать с Бырдиной А.В. в пользу ФИО2 денежные средства в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей (двойную сумму задатка); взыскать в пользу ФИО2 судебные издержки по оплате юридических услуг в размере 30 000 рублей, по оплате государственной пошлины 3 200 рублей.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Бырдиной А.В., выступающей в качестве Продавца и ФИО2, выступающего в качестве Покупателя, ДД.ММ.ГГГГ был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры находящийся по адресу: <адрес> кадастровым номером №.
Согласно пункту 1 вышеуказанного договора, Бырдина А.В. обязалась продать квартиру, право на которую она приобрела на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 22.05.2013 года, номер регистрации №.
На момент подписания указанного предварительного договора Бырдиной А.В. истцу была представлена выписка из ЕГРП, согласно которой единоличным собственником квартиры по адресу: <адрес> являлась Бырдина А.В., которая уверила истца, что проблем с оформлением основного договора купли-продажи квартиры не возникнет, договор будет подписан сторонами ориентировочно 10 мая, после чего истец сможет въехать в жилое помещение.
Между тем, согласно выписке из ЕГРН от 10.05.2023 года, объект недвижимости (квартира) по адресу: <адрес> кадастровым номером 72:25:0101010:1447 находится в долевой собственности, из которых Бырдиной А.В. принадлежит 8/10 (восемь десятых) долей, Б.К.Д. принадлежит 1/10 (одна десятая) доли и ФИО6 принадлежит 1/10 (одна десятая) доли.
Сделка, совершённая Бырдиной А.В. по выделению и отчуждению долей квартиры, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, прошла государственную регистрацию права 05 мая 2023 года в 13 часов 53 минуты.
Учитывая, что Бырдина А.В. обратилась в регистрирующий орган 29 апреля 2023 года с заявлением о регистрации соглашения о выделении долей в квартире с использованием материнского капитала, истец полагает, что она осознано нарушила условия предварительного договора купли-продажи квартиры от 28.04.2023 года, так как она не мола не знать, что данная квартира уже обременена обязательствами третьих лиц.
Бырдина А.В., выступая в качестве единственного собственника квартиры, как целостного объекта недвижимости, намеренно утаила от ФИО2 сведения о наличии прав третьих лиц на недвижимое имущество и отсутствие согласия органа опеки и попечительства на его отчуждение.
В иске истец указывает, что моментом возникновения права детей на объект недвижимости является момент перечисления средств материнского капитала, поскольку соглашение об определении размера долей не является отчуждательной сделкой, по своей правовой природе оно является соглашением, предусмотренным п.п. 1, 2 ст. 245 ГК РФ соглашения, т.е. соглашением об оформлении права долевой собственности, которое уже возникло в связи с перечислением средств материнского капитала.
Указанное напрямую вытекает из положений ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», в которой законодатель определил вид собственности на жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского капитала, - общая долевая собственность родителей и детей, такое же толкование поддерживается в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утверждённом Президиумом ВС РФ от 22 июня 2016 г.
Таким образом, из положений п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» следует, что право общей долевой собственности возникает не из соглашения о распределении долей, которое заключается лишь с целью оформления права, тогда как моментом возникновения такого права является момент поступления в распоряжение средств материнского капитала из ПФР на улучшение жилищных условий.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении № 18-КГ 15-224 от 26 января 2016 года, право собственности детей на жилье возникает вне зависимости от государственной регистрации прав.
Учитывая, что денежные средства по заявлению владельца сертификата Бырдиной А.В. в счет погашения кредитного договора перечислены 29 мая 2014 года, следовательно, с указанного момента Б.К.Д. и ФИО6 уже являлись участниками общей долевой собственности на спорный объект недвижимости, следовательно, на момент подписания предварительного договора Бырдина А.В. имела право распоряжаться самостоятельно только принадлежащей ей долей в размере 8/10 (восемь десятых) и не имела права подписывать договор от имени совершеннолетней ФИО3
Кроме того, учитывая, что несовершеннолетний Б.К.Д. является участником общей долевой собственности на квартиру, приобретенной за счет средств материнского капитала, за получением предварительного разрешения на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества Бырдина А.В. до подписания предварительного договора должна была обратиться в орган опеки и попечительства (наделенные соответствующими полномочиями органы местного самоуправления) по месту жительства ребенка (п. п. 1, 3 ст. 34 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 6 Закона N 48-ФЗ).
Между тем, на момент совершения сделки указанное разрешение органа опеки и попечительства отсутствовало.
Таким образом, предварительный договор заключен Бырдиной А.В. без согласия органа опеки и попечительства, поскольку на момент его подписания ответчик не получила согласия на отчуждение недвижимости. К тому же, истец полагает, что в нарушение ст. 554, 555 ГК РФ, предмет предварительного договора не индивидуализирован, поскольку в целом жилое помещение продавцу не принадлежало, а соответственно невозможно утверждать о том, что все существенные условия в предварительном договоре были согласованы.
Ввиду изложенного оспариваемый предварительный договор противоречит закону (статья 168 ГК) и статье 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Ссылаясь на ст.ст. 329, 380, 389 ГК РФ, истец, с учетом того, что предварительный договор был обеспечен задатком, а так же того, что невозможность заключения основного договора возникла по вине продавца, получившей задаток, просит сумму задатка в размере 50 000 рублей взыскать в двойном размере в пользу истца (л.д. 5-9, 135-139, 149).
Истец ФИО2 в судебное заседание, о времени и месте которого извещен надлежащим образом, не явился. Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности (л.д. 29), ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что право собственности детей на квартиру возникло с момента перечисления средств материнского капитала, в связи с чем момент государственной регистрации права на доли детей в данном случае не имеет значения. Предварительный договор был заключен в качестве гарантии продажи недвижимости в будущем, поскольку на момент заключения предварительного договора Бырдина А.В. проживала в квартире. Истец имел интерес к заключению основного договора и приобретению недвижимости, однако письменно с указанным вопросом к ответчику не обращался. Более того, в настоящее время он заинтересован в покупке жилья, о чем свидетельствует договор оказания услуг по поиску объекта недвижимости от 11.05.2023 года, который был заключен сразу после получения ФИО2 сведений о том, что квартира Бырдиной А.В. находится в долевой собственности. Кроме того, еще до наступления срока исполнения обязательств по предварительному договору, т.е. до 01.07.2023 года, Бырдина А.В. продала квартиру, являющуюся предметом предварительного договора от 28.04.2023 года.
Ответчик Бырдина А.В., действующая в своих интересах и интересах третьего лица – несовершеннолетнего Б.К.Д. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя – адвоката Баженовой Н.Ю., которая в судебном заседании с иском не согласилась, поддержав доводы письменных возражений на исковое заявление (л.д.169-173), согласно которым Бырдина А.В. на основании договора купли-продажи от 17.05.2013 года является собственником <адрес>. На покупку данной квартиры был использован сертификат на материнский капитал № 0661789 в сумме 429408,50 рублей. А поэтому Бырдиной А.В. было дано нотариальное обязательство 11.04.2014 года по реестру №2-221 об оформлении в общую долевую собственность данную квартиру в течении 6-ти месяцев после снятия обременений с жилого помещения, зарегистрированного пользу ПАО Сбербанк, в пользу своих членов семьи. Обременение в пользу банка снято в мае 2021 года, ввиду оплаты заемщиком ипотечного кредита. 04.07.2022 года Бырдиной А.В. во исполнение ранее взятого нотариального обязательства заключен договора об оформлении квартиры в общую долевую собственность, так согласно содержанию договора Бырдиной А.В. определяется 8/10 долей в квартире, по 1/10 доли детям Б.К.Д. и ФИО6.
В начале 2023 года Бырдина А.В. выставила свою квартиру на продажу. 28.04.2023 года заключен предварительный договор купли продажи квартиры с истцом. Необходимость в заключении данного договора была следующая:
Бырдина А.В. сообщила покупателю, что ей необходимо зарегистрировать нотариальный договор по определению долей в Управлении Росреестра по Тюменской области, получить согласие из органов опеки на отчуждение доли в размере 1/10 принадлежащей сыну, а также получить нотариальную доверенность от дочери на отчуждение квартиры. Указанные выше документы продавец показала покупателю.
Стороны договора определили дату заключения основного договора до 01.07.2023 года.
После подписания предварительного договора Бырдина А.В. выполнила все необходимые действия для заключения основного договора купли продажи:
- определили юридический в Росреестр доли в продаваемой квартире детям, о чем 05.05.2023 года сделана запись в Росреестре.
-29.04.2023 года юридически получила одобрение от дочери на продажу квартиры в виде доверенности № 2267081 на свое имя со всеми правами продавца.
-17.05.2023 года издан приказ Управления социальной защиты населения № 916 о разрешении отчуждения квартиры с долей в размере 1/10 принадлежащей Б.К.Д..
Таким образом, продавцом, до ДД.ММ.ГГГГ (ранее чем до ДД.ММ.ГГГГ) выполнены все действия для оформления основного договора купли-продажи. Доводы иска о том, что ответчик скрыла наличие притязания двух детей на данную квартиру, не соответствуют действительности. Напротив, из-за наличия данного факта и был заключён предварительный договор купли-продажи, обо всем было сообщено покупателю и предоставлен для изучения договор об оформлении долей детям от 2022 года.
Покупатель, не дождавшись ДД.ММ.ГГГГ, примерно в начале мая 2023 года, не прекратив обязательства по предварительному договору с ответчиком, купил другую квартиру по <адрес>, а при этом устно сообщив агентству «НОВОСЕЛ», занимавшемуся сделкой купли-продажи недвижимого имущества между ФИО2 и Бырдиной А.В., об отказе в покупке квартиры ответчика. Истец им пояснил, что нашел другой лучший вариант квартиры. Истцу продавцом было предложено заключить основной договор купли продажи в мае 2023 года, но покупатель отказался получать данное уведомление.
Таким образом, доводы иска о том, что имеется вина в не заключении основного договора купли -продажи у продавца, по мнению ответчика, являются надуманными. Покупатель-истец сам отказался покупать квартиру ответчика, утратив к ней интерес. Вины у продавца в не заключении основного договора нет.
Истец не явился в агентство и на оформление основного договора купли-продажи, а из-за наличия обязательств по предварительному договору, ответчиком не заключен договор купли-продажи с другими покупателями.
Также представитель ответчика указывает, что требования истца о признании предварительного договора купли-продажи недействительным не могут быть удовлетворены, поскольку истец заблуждается в нормах материального права, приводя доводы о недействительности предварительного договора. Истец пытается переложить свои виновные действия на продавца. Истец считает договор недействительным, при этом просит применить условия данного договора и взыскать двойную сумму задатка. У истца нет четкой правой позиции, так по сути его права покупателя не были нарушены действиями или бездействиями продавца. Истец сам принял решение не покупать квартиру ответчика.
Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена.
Представитель органа опеки, попечительства и охраны прав детства УСЗН г.Ишима и Ишимского района по доверенности ФИО5 вопрос об удовлетворении иска оставила на усмотрение суда, пояснив, что Бырдиной А.В. в мае2023 года было получено разрешение органа опеки на отчуждение квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, собственниками долей в которой являются дети. В рассматриваемом случае имущественные права детей нарушены не были.
Кроме этого, представителем ответчика-адвокатом Баженовой Н.Ю. представлено заявление, в котором ответчик Бырдина А.В. просит, в случае отказа в удовлетворении иска, взыскать с ФИО2 в свою пользу судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя, в размере 10 000 рублей.
Суд, изучив доводы, изложенные в иске, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что 28 апреля 2023 года между сторонами заключен предварительный договор (л.д. 11-12), в соответствии с которым Бырдина А.В. обязалась продать квартиру по адресу: <адрес> кадастровым номером №, а ФИО2 обязался купить указанную квартиру в собственность.
В соответствии с п. 1 Предварительного договора, Бырдиной А.В. квартира принадлежит на основании договора купли-продажи от 17.05.2013 г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 22.05.2013 года, номер регистрации №.
Как следует из искового заявления и также не оспаривалось сторонами, на момент заключения предварительного соглашения, согласно правоустанавливающим документам, квартира находилась в единоличной собственности Бырдиной А.В..
Предмет предварительного договора – квартира и ее технические характеристики индивидуализированы в пункте 2 предварительного договора.
В соответствии с пунктом 3 спорного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 01.07.2023 года, установив при этом продажную цену квартиры в 3 150 000 рубле. До заключения основного договора купли-продажи покупатель уплачивает продавцу задаток в размере 50 000 рублей, который в дальнейшем будет учтен, по соглашению сторон, при последующем расчете за указанный объект. Этим же пунктом предварительного договора стороны закрепили гарантии продавца и покупателя в случае ненадлежащего исполнения ими своих обязательств по договору.
В пункте 7 предварительного договора указано, что до заключения договора покупатель ознакомился с санитарным, техническим и строительным состоянием покупаемой квартиры и претензий к их качеству или комплектности не имеет.
В пункте 8 договора продавец гарантировал продажу квартиры свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования указанной квартирой.
Согласно копии расписки от 28 апреля 2023 года, Бырдина А.В. получила от ФИО2 задаток за передаваемую квартиру в размере 50 000 рублей (л.д. 13).
Как подтвердила в судебном заседании представитель ответчика адвокат Баженова Н.Ю., Бырдина А.В. ставила в известность ФИО2 о том, что дети также являются собственниками квартиры, однако их права не оформлены юридически предварительный договор заключался с целью дальнейшего оформления прав детей на доли в имуществе.
Представитель истца по доверенности ФИО4 указанный факт отрицала, утверждая, что ФИО2 не было известно о наличии детей и их правах на квартиру.
Как установлено в судебном заседании, ответчик после заключения предварительного договора осуществляла действия, необходимые для заключения основного договора собирала необходимые документы, а именно: определила доли в продаваемой квартире детям, о чем 05.05.2023 года сделана запись в Росреестре; 29.04.2023 года юридически получила одобрение от дочери на продажу квартиры в виде доверенности № 2267081 на свое имя со всеми правами продавца; 17.05.2023 года издан приказ Управления социальной защиты населения № 916 о разрешении отчуждения квартиры с долей в размере 1/10 принадлежащей Б.К.Д.. Указанные обстоятельства, а также факт приобретения Бырдиной А.В. квартиры по <адрес> за счет кредитных средств банка ПАО Сбербанк и средств материнского капитала, с дачей обязательства о выделе детям долей после погашения ипотеки, подтверждается копиями реестрового дела (л.д. 44-92), сведениями, предоставленными Отделением Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Тюменской области (л.д. 115-131).
При этом, истец в адрес ответчика не направлял каких-либо предложений о заключении договора купли-продажи.
Факт нахождения <адрес> в единоличной собственности Бырдиной А.В. на дату заключения предварительного договора, подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на указанный объект недвижимости от 28.06.2023 года (л.д. 41-43), и не оспаривается сторонами.
Из указанной выше выписки из ЕГРН усматривается, что право долевой собственности Бырдиной А.В., ФИО14 и ФИО7 на <адрес> возникло 05.05.2023 года, то есть после заключения предварительного договора, и прекращено 01.06.2023 года в связи с продажей квартиры. Согласно материалам реестрового дела (л.д. 44-92), Бырдина А.В., действующая от себя и как законный представитель несовершеннолетнего ФИО14, а также от имени ФИО7 по доверенности, заключила договор купли-продажи указанной квартиры с ФИО8 26.05.2023 года (л.д. 86-89).
Согласно сведениям Филиала ППК «Роскадастр» по Тюменской области от 25.07.2023 года, выписке из ЕГРН от 2507.2023 года ФИО2 является собственником, наряду с прочими объектами недвижимости, помещения – квартиры по адресу: <адрес> <адрес>, дата регистрации права – 17.05.2023 года, основанием государственной регистрации является договор купли-продажи от 15.05.2023 года (л.д. 150-153).
В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании ч. 1 и ч. 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В силу ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Сделками согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
По договору купли-продажи в соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры купли-продажи недвижимости (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"):
- договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
- договоры купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (целиком либо в доле) человеку, находящемуся под опекой (например, недееспособному), несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- договоры купли-продажи недвижимости, стороны которых предусмотрели в соглашении обязательное нотариальное удостоверение договора.
В данных случаях несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
В остальных случаях действующее законодательство обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости не предусматривает. Однако такое удостоверение может быть добровольным (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)).
Согласно ч.2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимости, а соответственно предварительный договор в случае его заключения, должен быть нотариально удостоверен в случаях, если имущество принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или гражданину с ограниченной дееспособностью, при отчуждении долей в праве общей собственности не всеми собственниками, а также при наличии соглашения сторон о нотариальном удостоверении договора.
Согласно ч. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Как установлено положениями ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ч.1, 2 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.
Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
В соответствии с ч 1. ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов обеспечения исполнения обязательств является задаток. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
В силу статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 4).
В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как разъяснено в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.
В соответствии с разъяснениями, изложенным в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).
Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 1 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49, в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из буквального значения содержащихся в предварительном договоре от 28.04.2023 года слов и выражений, из заключенности и действительности договора, учитывая установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, с учетом действительной общей воле сторон с учетом цели договора, суд приходит к выводу, что спорный договор от 28.04.2023 года, заключенный сторонами, по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации включает все существенные условия договора купли-продажи, согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, по адресу: <адрес> кадастровым номером №, в срок не позднее 01.07.2023 года, за 3 150 000 рублей, с передачей в качестве задатка 50 000 рублей.
По общему правилу, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положения действующего гражданского законодательства не предусматривают возможность лица, давшего согласие на совершение сделки, впоследствии отозвать такое согласие.
Положения статей 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора.
Согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 N 38-КГ15-7 нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с утратой интереса в заключении основного договора. При этом, исходя из смысла приведенных законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекшие незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при осуществлении гражданских прав участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Как установлено в судебном заседании, в период действия предварительного договора истец не направлял ответчику каких-либо предложений о заключении сделки. До наступления срока исполнения обязательств по предварительному договору, приобрел иное недвижимое имущество – квартиру, право собственности на которую зарегистрировано за ФИО2 17.05.2023 года.
Из показаний свидетелей – сотрудников агентства недвижимости «Новосел», занимавшихся сделкой купли-продажи квартиры Бырдиной А.В. ФИО2, ФИО9 и ФИО10, Следует, что ФИО2, заинтересовавшийся покупкой квартиры Бырдиной А.В., был осведомлен о необходимости оформления долей детей в Росреестре, получения разрешения опеки, в связи с чем было принято решение о заключении предварительного договора с целью закрепить намерения сторон по данной сделке. При этом ФИО2 планировал произвести расчет за квартиру наличными делеными средствами, а также с привлечением кредитных средств банка ПАО Сбербанк. Само агентство недвижимости «Новосел» является партнёром банка, помогает при оформлении сделок с использованием кредитных средств банка. Из программы «ДомКлик» свидетелям стало известно о том, что ФИО2 приобретает другую квартиру уже после заключения предварительного договора. В ходе телефонного разговора с свидетелем ФИО11, ФИО2 пояснил, что он нашел иной вариант, квартиру Бардиной А.В. покупать не намерен. Также ФИО10 ФИО2, приглашался по телефону для расторжения предварительного договора, но так и не пришел.
Не обращалась с предложением к истцу о заключении договора купли-продажи и ответчик БЫрдина А.В., подтверждающие такой факт доказательства суду не представлены.
Вместе с тем, с учетом представленных и исследованных в судебном заседании доказательств, а также показаний свидетелей, суд приходит к выводу о том, что ответчик от заключения договора купли-продажи не отказывался, наоборот, производил действия, направленные на заключение основного договора. Продажа ею квартиры ранее установленного предварительным договором срока, т.е. 01.07.2023 года, обусловлена, по мнению суда, осведомленностью ответчика на момент ее продажи – 26.05.2023 года, об утрате интереса истца ФИО2 к покупке ее квартиры, и приобретении им другого объекта недвижимости, что в свою очередь, не свидетельствует об уклонении ответчика от заключения основного договора купли-продажи квартиры. Каких-либо доказательств виновных действий ответчика в не заключении договора купли-продажи в материалах дела не имеется. В свою очередь именно действия истца, приобретшего иной объект недвижимости, и утратившего интерес к покупке квартиры Бырдиной А.В., явились причиной несоблюдения условий предварительного договора и не заключения основного договора купли-продажи.
Утрата ФИО2 интереса к покупке квартиры Бырдиной А.В. подтверждаются показаниями свидетелей ФИО9 и ФИО10, которые, в силу ст. ст. 55,59, 60 Гражданского процессуального кодекса РФ, признаются судом допустимыми доказательствами. Вопреки доводам представителя истца о заинтересованности свидетелей в исходе дела, судом показания указанных свидетелей принимаются, так как оснований полагать, что данные свидетели имеют по настоящему делу какую-либо заинтересованность, с учетом предупреждения свидетелей об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, у суда не имеется.
Разрешая требования истца о признании недействительным предварительного договора от 28.04.2023 года, су считает необходимым отметить следующее.
В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 54 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Как отмечалось выше, согласно статье 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права, а именно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр (в частности, в ЕГРН). Иной момент возникновения права собственности может быть установлен законом (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 2 ст. 7 Закона о госрегистрации недвижимости).
Суд находит несостоятельной ссылку истца и его представителя на иной момент возникновения права собственности детей на доли в недвижимом имуществе – с момента выделения средств материнского капитала, поскольку нормы Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" не устанавливают иной момент возникновения права собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала.
Учитывая, что на момент заключения предварительного договора от 28.04.2023 года, Бырдина А.В. являлась единоличным собственником жилого помещения – <адрес> в <адрес>, нотариального удостоверения такого договора не требовалось, а соответственно требования истца о признании недействительным предварительного договора от 28.04.2023 года в силу ст. 168, 173.1 Гражданского кодекса РФ, удовлетворению не подлежат.
С учетом того, что суд пришел к выводу о наличии виновных действий истца в незаключении основного договора купли-продажи, уплаченная истцом денежная сумма в размере 50000 рублей в качестве задатка, в силу требований закона и условий предварительного договора, остается у ответчика и не может быть взыскана в пользу истца, равно как денежная сумма в размере 50 000 рублей, за нарушение обязательства, о взыскании которой истец просит в силу ст. 381 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Учитывая, что судом истцу отказано в удовлетворении исковых требований, требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя и государственной пошлины удовлетворению также не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Бырдиной А.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании задатка в двойном размере, судебных расходов – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тюменский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Ишимский городской суд Тюменской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 14 сентября 2023 года.
Председательствующий /подпись/ М.А. Клюка
Копия верна. Подлинное решение подшито в материалы гражданского дела № 2-1095/2023 и хранится в Ишимском городском суде Тюменской области.
Судья Ишимского городского суда
Тюменской области М.А. Клюка