УИД 38RS0№-32
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 сентября 2025 года г. Иркутск
Октябрьский районный суд г. Иркутска в составе:
председательствующего судьи Гвоздевской А.А.,
при секретаре Ходорове Ю.Н.,
с участием представителя истца ФИО2 - ФИО32, по доверенности,
представителя ответчика ФИО1 – ФИО6, по доверенности,
представителя третьего лица ООО «Сервис-Люкс» ФИО7 по доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,
установил:
истец ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, указав в обоснование, что истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение расположенное по адресу: Адрес, кадастровый №.
На основании решения общего собрания собственников помещений, расположенных по адресу: Адрес, 14/1, 14/2, 14/4 (автопарковка), управление общим имуществом собственником указанных помещений поручено ООО УК «Сервис-Люкс».
Предметом деятельности ООО УК «Сервис-Люкс» является выполнение работы по надлежащему содержанию и ремонту имущества общего пользования, придомовой территории, объектов благоустройства и озеленения, предоставлению коммунальных услуг на содержание общего имущества в помещениях, расположенных по адресу: Адрес, 14/1, 14/2, 14/4 (автопарковка), обеспечение эксплуатации этих помещений, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом собственников указанных помещений.
В период с Дата по Дата по инициативе собственника Адрес по адресу: Адрес ФИО1 было объявлено проведение общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома (далее МКД). Одной из целей проведения общего собрания собственников помещений явилось рассмотрение вопроса о расторжении договора управления с ООО УК «Сервис-Люкс» и заключении договора с ООО «ЭМКО-Сервис».
По результатам проведенного голосования ООО «ЭМКО-Сервис» в Слуэбу государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области предостален протокол от Дата № (далее протокол).
Изучи представленный протокол истец полагает, что отраженная в нем информация является недостоверной и некорректной, поскольку отсутствует кворум для принятия решений.
В повестку дня включены следующие вопросы:
- избрание председателя и секретаря собрания, счетной комиссии;
- отказ от исполнения договора управления МКД с ООО УК «Сервис-Люкс»;
- утверждение способа управления многоквартирным домом;
- выбор в качестве управляющей компании ООО «ЭМКО-Сервис»;
- утверждение условий договора управления МКД и тарифов на 2025-2026 г.г.;
-избрание членов Совета многоквартирного дома по адресу: Адрес;
- избрание председателя Совета многоквартирного дома;
- о наделении Совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам текущего ремонта и выполненных работ по текущему ремонту;
- наделение Управляющей компании полномочиями на представление интересов собстенников помещений в многоквартирном доме в любых государственных органах и негосударственных организациях, судах, органов местного самоуправления;
- об обязании ООО УК «Сервис-Люкс» вернуть неизрасходованные денежные средства по статье «Текущий ремонт», а также денежные средства, полученные от использования общего имущества МКД путем перечисления их на расчетный счет ООО «ЭМКО-Сервис»;
- определение способов сообщения о проведении общего собрания;
- определение способа доведения решений общего собрания, итогов голосования;
- определение места хранения протоколов и решений собственников, а также лица, ответственного за их хранение.
Фактически данным протоколом оформлено Решение собственников о смене управляющей компании и о повышении тарифов на управление, содержание и текущий ремонт жилья.
Ссылается на ст.44 Жилищного кодека Российской Федерации (далее ЖК РФ) указывает, что кворум необходимо исчислять исходя из общего числа собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч.6 ст.15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1-3 части 1 ст.36 ЖК РФ.
Истец является собственником жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: Адрес уже несколько лет. В настоящее время выяснилось, что фактически одному дому присвоено три различных адреса – Адрес, плюс отдельно отображается парковка Адрес.
Приводит содержание Определения Верховного Суда Российской Федерации №310-КГ18-17659 от 31.10.2018 по делу №а09-11659/2017 и указывает, что к ЖК «Статус» относятся многоквартирные дома с адресами: Адрес, подземная автопарковка Адрес общественно деловой комплекс (ОДК) Адрес.
Все дома в ЖК «Статус» располагаются над подземной автопарковкой (в «теле» парковки, в едином контуре), при этом наружные стены и перегородки автопарковки являются для дома жилого комплекса общим фундаментом.
По проекту ЖК «Статус» это единый жилой комплекс, с единым органом управления, общими системами жизнеобеспечения, общим диспетчерским пунктом, системой контроля управления доступом, системой видеонаблюдения и т.Адрес документация систем жизнеобеспечения ЖК не предусмотрено автономное управление отдельными домами.
Трубопровод ХВС один на все здания, ввод расположен со стороны Адрес и проходит в подземную автопарковку в помещение одного водомерного узла, в котором расположен один общедомовой прибор учета ХВС для всех жилых и нежилых помещений ЖК «Статус». Там же находится обводной трубопровод для подачи воды в системе пожаротушения зданий и единую сплинкерную систему пожаротушения автопарковки. Начисление расходов на общедомовые нужды по ХВС производится для всех жилых и нежилых помещений по общему прибору учета.
Трубопровод тепловых сетей для отопления и ГВС также один на все здания ЖК «Статус», ввод расположен со стороны ТРК «Яркомолл» и проходит через подземную автопарковку в помещение одного теплового пункта, находящегося под МКД, Адрес, в котором также расположен один общедомовой прибор учета тепловой энергии и ГВС для всех жилых и нежилых помещений ЖК «Статус». Начисление расходов на общедомовые нужды по ГВС производится для всех жилых и нежилых помещений по единому прибору учета.
Начисление расходов на общедомовые нужды по сточным водам производится для все жилых и нежилых помещений ЖК «Статус» по одному общему прибору учета ХВС и общему прибору учета ГВС.
Электроснабжение жилого комплекса ЖК «Статус» производится от отдельно стоящей трансформаторной подстанции мощностью 1000 кВа. Оперативные переключения, связанные с обслуживанием ЖК «Статус», возможны только по согласованию с ответственными лицами электросетевой организации. В жилом комплексе для обеспечения электроснабжения жилых, нежилых помещений, автопарковки, общедомовых нужд и уличного освещения предусмотрены восемь электрощитовых. Кроме того имеются многочисленные навесные электрические шкафы в автопарковке для управления освещением парковки, дренажными насосами, секционными и откатными воротами, шлагбаумами и т.Адрес электроэнергии для общедомовых нужд практически невозможно на каждый дом в отдельности.
ЖК «Статус» использует общие системы жизнеобеспечения, такие как: приточно-вытяжная вентиляция и система дымоудаления, шкаф управления расположен в юго-западном крыле автопарковки; единая пожаро-насосная станция, находится в помещении под МКД Адрес; объединенная сплинкерная система пожаротушения авто мест и технических помещений в автопарковке; единая охранно-пожарная сигнализация, управляемая из помещения диспетчерской, которая находится на первом этаже подъезда Адрес; общая система контроля и управления доступом калиток, распашных ворот, шлагбаума, управляемая из помещения диспетчерской (Адрес); общая система видеонаблюдения, управляемая из помещения диспетчерской (Адрес); общая система управления домофонами, управляемая из помещения диспетчерской (Адрес);
Основные системы управляются программным обеспечением, управляемым на главном сервере. Главный сервер и основное серверное оборудование располагается в отдельном помещении, находящимся под круглосуточной охраной, под МКД Адрес.
Контроль и управление основными системами жизнеобеспечения осуществляется из помещения круглосуточной диспетчерской службы, которая находится на первом этаже МКД Адрес.
Также указывает, что ранее голосования в жилом комплексе проводились с учетом мнения жителей всех «домов», а не каждой секции отдельно.
Исходя из изложенного полагает, что «дома» с адресами Адрес, 14/1, 14/2 и 14/4 (автопарковка) представляют собой единый многоквартирный дом. Общее количество голосов многоквартирного дома составляет 13546,88 кв.м.
Однако решение общего собрания, проведенного в период с Дата по Дата и оформленные протоколом № от Дата принимались при явке лишь 2756,10 кв.м.
Просит признать недействительным (ничтожным) решение собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Адрес, проведенное в период с Дата по Дата и оформленное протоколом от Дата с регистрационным номером 1.
Определением суда от Дата к участию в деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО УК «Сервис-Люкс», ООО «ЭМКО-Сервис»
Истец ФИО2 надлежащим образом уведомлен о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, на своем участии не настаивал.
Представитель истца ФИО2 – ФИО32 по доверенности в судебном заседании требования иска поддержал, настаивал на их удовлетворении по основаниям, указанным в исковом заявлении и в дополнительных пояснениях по делу.
Ответчик ФИО1 надлежащим образом уведомлен о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, на своем участии не настаивал, предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика ФИО1 – ФИО6, по доверенности в судебном заседании требования иска не признала, по основаниям, указанным в письменных возражениях.
Представитель третьего лица ООО УК «Сервис-Люкс» ФИО7 по доверенности в судебном заседании требования иска поддержала, дополнительно суду пояснила, что дома №№ по адресу: Адрес, являются едиными жилыми объектами недвижимости, в связи с чем общее количество голосов составляет 13546,88 кв.м., а значит, кворум собрания отсутствовал и решение собственников является ничтожным.
Представитель третьего лица ООО «ЭМКО-Сервис» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о рассмотрении дела, каких-либо ходатайств, возражений в суд не направил.
С учетом мнения сторон, суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного права является признание недействительным решения собрания.
В силу п. 2 ст. 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В соответствии с п. 1 ст. 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
В силу п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.
Согласно ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. К его компетенции относятся, в том числе выбор способа управления домом, выбор управляющей организации.
Как следует из ст. 44.1 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.
Частью 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание; форма проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); дата, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату принятия оспариваемого решения), решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.
Частью 2 указанной статьи определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Согласно ч. 5 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В силу ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В силу ч. 3 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 - 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме как лично, так и через уполномоченного представителя. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Частью 4.1 указанной статьи определено, что голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и переданных инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ходе проведения данного собрания в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
При этом согласно ч. 6 указанной статьи, при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Как установлено судом и следует из материалов дела, что истец ФИО2 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес
В период с Дата по Дата по инициативе ФИО1, собственника жилого помещения по адресу: Адрес проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Адрес форме очно-заочного голосования.
Согласно уведомлению о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в повестку общего собрания были включены следующие вопросы:
1. Избрание председателя и секретаря общего собрания, счетной комиссии.
2. Отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей компанией ООО УК «Сервис-Люкс» (ИНН <***>) в одностороннем порядке.
3. Утверждение способа управления многоквартирным домом.
3.1 Управление товариществом собственников жилья.
3.2. Управление управляющей организацией.
4. Выбор в качестве управляющей компании ООО «ЭМКО-Сервис» (ИНН <***>), адрес регистрации: Адрес.
5. Утверждение условий договора управления многоквартирным домом и тарифов на 2025-2026 гг.
6. Избрание челнов Совета МКД по адресу: Адрес.
7. Избрание председателя Совета МКД.
8. О наделении Совета многоквартирного дома полномочиями на приятие решений по вопросам текущего ремонта и выполненных работах по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
9. Наделение управляющей компании представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме в любых государственных и негосударственных организациях, судах, органах местного самоуправления, предприятиях, учреждениях, в отношении с физическими лицами, а также применения меры ответственности за исполнение обязательств в соответствии с законодательством РФ.
10. Об обязании ООО УК «Сервис-Люкс» вернуть не израсходованные денежные средства по статье «текущий ремонт», а также денежные средства, полученные от использования общего имущества многоквартирного дома, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «ЭМКО-Сервис».
11. Определение способов сообщения о проведении общего собрания;
12. Определение способа доведения решений общего собрания, итогов голосования.
13. Определение места хранения протоколов и решений собственников, а также лица, ответственного за их хранение.
Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме было размещено в подъезде дома и на информационном стенде около входа в подъезд, что подтверждено актом от Дата, составленным собственниками жилых помещений ФИО1, ФИО8, ФИО10, ФИО9
Из протокола № от Дата внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Адрес, представленного Службой государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, следует, что собрание проведено в форме очно-заочного голосования.
Очное обсуждение вопросов повестки дня и принятие решений состоялось Дата с 19:30 час. до 20:00 час. во дворе указанного многоквартирного дома. Местом приема заполненных письменных решений собственников помещений в многоквартирном доме, которые не приняли участия в очном обсуждении вопросов повестки дня, определено: Адрес (почт. ящик). Дата окончания приема письменных решений – Дата включительно.
В очном голосовании принял участие 10 собственников, что подтверждено листом регистрации.
В голосовании приняли участие и предоставили заполненные решения в установленный срок 28 собственников.
В протоколе также указано, что общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (без учета мест общего пользования) составляет 3964,60 кв.м. (согласно сведениям их ЕГРН), что составляет 100% голосов собственников помещений многоквартирного дома. Общая площадь жилых помещений (квартир) – 3473 кв.м., общая площадь нежилых помещений – 491,60 кв.м.
На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений общей площадью 2756,10 кв.м., что составляет 69,52 % от площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома и общего числа голосов собственников многоквартирного дома.
Собственниками приняты решения по всем вопросам повестки собрания.
По вопросу № – председателем общего собрания избран ФИО1, секретарем – ФИО8, членом счетной комиссии – ФИО10, за что проголосовало 84,02%, против – 15,98%, воздержались – 0%.
По вопросу № – принято решение об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом с действующей управляющей компанией ООО УК «Сервис-Люкс» в одностороннем порядке, за что проголосовало 76,13%, против – 23,87%, воздержались – 0%.
По вопросу № – установлен способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией, за что проголосовало 57,02%, против – 20,10%, воздержались – 0%, при этом 7 решений признаны недействительными, что составило 22,88% голосов.
По вопросу № – выбрано в качестве управляющей компании ООО «ЭМКО-Сервис» (ИНН <***>), адрес регистрации: Адрес, за что проголосовало 52,93%, против – 16,59%, воздержались – 0%.
По вопросу № – утверждены тарифы на 2025-2026 годы: работы и услуги по управлению многоквартирным домом – 5,52 руб. с 1 кв.м., содержание общего имущества – 35,9 руб. с 1 кв.м. за что проголосовало 55,55%, против – 13,97%, воздержались – 0%; текущий ремонт – 6 руб. с 1 кв.м., за что проголосовало 50,51%, против – 13,97%, воздержались – 4,58%.
По вопросу № – избраны члены совета многоквартирного дома по адресу: Адрес: ФИО1, ФИО8, ФИО10 за что проголосовало 79,90%, против – 20,10%, воздержались – 0%.
По вопросу № – избран председателем совета дома ФИО1, за что проголосовало 79,90%, против – 20,10%, воздержались – 0%.
По вопросу № – принято решение наделить совет многоквартирного дома по адресу: Адрес полномочиями на принятие решений по вопросам текущего ремонта и принятию выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, за что проголосовало 79,90%, против – 20,10%, воздержались – 0%.
По вопросу № – принято решение наделить ООО «ЭМКО-Сервис» полномочиями обращаться и вести дела от имени и в интересах собственников во всех судебных, государственных, административных учреждениях РФ, в правоохранительных, контролирующих и других органах всех форм собственности со всеми процессуальными правами, какие предоставлены законом, за что проголосовало 70,72%, против – 20,10%, воздержались – 9,19%.
По вопросу № – принято решение обязать ООО УК «Сервис-Люкс» вернуть не израсходованные денежные средства по статье «текущий ремонт», а также денежные средства, полученные от использования общего имущества многоквартирного дома, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «ЭМКО-Сервис», за что проголосовало 73,90%, против – 20,10%, воздержались – 6%.
По вопросу № – принято решение уведомлять собственников о собраниях посредством вывешивания объявлений на информативных досках в подъездах, за что проголосовало 78,01%, против – 8,90%, воздержались – 13,90%.
По вопросу № – принято решение уведомлять собственников о решениях общего собрания, итогам голосования посредством вывешивания объявлений на информативных досках в подъездах, за что проголосовали 78,01%, против – 8,90%, воздержались – 13,90%.
По вопросу № – избрано место хранения копий протоколов и решений собственников и иных документов по процедуре общего собрания: Адрес, офис ООО «Эмко-Сервис». Лицом, ответственным за хранение, избран директор избранной управляющей компании ООО «ЭМКО-Сервис», за что проголосовали 70,72%, против – 20,10%, воздержались – 9,19%.
Протокол подписан председателем общего собрания ФИО11, секретарем собрания ФИО8, а также членом счетной комиссии ФИО10
К протоколу собрания приобщены: лист регистрации собственников, присутствующих на общем собрании, акт о размещении сообщения о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, уведомление о проведении общего собрания, акт о размещении сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в МКД, лист подсчета голосов, реестр собственников помещений в многоквартирном доме, решения собственников помещений многоквартирного дома по вопросам, поставленным на голосование, проект договора управления многоквартирного дома.
Заявляя требования о признании решения общего собрания собственников недействительным, ФИО2 указывает на неправомочность собрания по причине отсутствия необходимого кворума.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем принимали участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Так как доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ), то количество голосов, которыми обладает собственник помещения в МКД на общем собрании зависит от размера общей площади принадлежащего ему помещения, а также от размера приходящейся на его долю площади мест общего пользования.
Как указывалось судом выше протоколе от Дата указано, что общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (без учета мест общего пользования) составляет 3964,60 кв.м. (согласно сведениям их ЕГРН), что составляет 100% голосов собственников помещений многоквартирного дома. Общая площадь жилых помещений (квартир) – 3473 кв.м., общая площадь нежилых помещений – 491,60 кв.м.
На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений общей площадью 2756,10 кв.м., что составляет 69,52 % от площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома и общего числа голосов собственников многоквартирного дома.
Как видно из представленных в материалы документов: решений собственников по указанным в протоколе вопросам повестки, реестра собственников помещений в МКД, перечня лиц, принявших участие в голосовании, со ссылкой на правоустанавливающие документы на жилые помещения с указанием долей в праве собственности и площадей жилых помещений, в очно-заочном голосования приняли участие единоличные и долевые собственники квартир: № ФИО12 (полная собственность) – 88,10 кв. м; № ФИО13 (полная собственность) – 104,00 кв. м; № ФИО14 (полная собственность) – 78,30 кв. м; № ФИО15 (полная собственность) – 104,00 кв. м; № ФИО16 (полная собственность) – 87,60 кв. м; № ФИО17 (полная собственность) – 78,00 кв. м; №, 11 ФИО18 (полная собственность) – 165,50 кв. м; № ФИО19 (полная собственность) – 104,00 кв. м; № ФИО20 (полная собственность) – 86,90 кв. м; № ФИО21 (полная собственность) – 104,00 кв. м; № ФИО22 (полная собственность) – 87,70 кв. м; № (долевая собственность) – 114,00 кв. м, из которых ФИО3 и ФИО3 принадлежит по ? доли, ФИО10 принадлежит ? доля; № ФИО8 (полная собственность) – 78,60 кв. м; № ФИО23(полная собственность) – 114,30 кв. м; № ФИО1 (полная собственность) – 78,90 кв. м; № ФИО24 (полная собственность) – 114,20 кв. м; № ФИО25 (полная собственность) – 78,40 кв. м; № ФИО9 (полная собственность) – 113,60 кв. м; № ФИО26 (полная собственность) – 152,00 кв. м; № ФИО27(полная собственность) – 113,40 кв. м; № ФИО15 (полная собственность) – 77,70 кв. м; № ФИО28 (полная собственность) – 78,80 кв. м; № ФИО26 (полная собственность) – 113,60 кв. м; № ФИО2 (полная собственность) – 195,30 кв. м; неж.пом. б/н ФИО29 (полная собственность) 105,30 кв.м.; неж.пом. б/н ФИО30 (полная собственность) 139,90 кв.м.; всего 26 человек, 2756,10 кв. м, или 69,52% от общего числа голосов.
В имеющихся документах (решениях) указаны: собственник помещения, реквизиты правоустанавливающего документа, общая площадь жилого помещения и размер доли собственника, принятое по вопросам повестки решение и подпись голосовавшего. Все решения сданы до даты окончания голосования.
На основании изложенного суд приходит к выводу о несостоятельности утверждения истца об отсутствии кворума и неправомочности собрания и обоснованности доводов стороны ответчика об обратном.
С учетом установленного судом количества голосов, принявших участие в голосовании 2756,10 кв.м, или 69,52% от общего числа голосов, то есть оспариваемые решения приняты собранием при наличии кворума.
Как указано выше, голосование проведено по поставленным в повестке дня вопросам. Сообщение о проведении собрания с вопросами, включенными в повестку дня, ответчиком доведено до собственников заблаговременно в установленном ими порядке путем размещения на доске объявлений.
Из материалов дела следует, что о дате, месте и времени проведения собрания, его инициаторе и повестке дня истцу ФИО2 было известно заблаговременно. При недостатке информации, наличии неясностей истец мог обратиться к инициатору собрания за дополнительными разъяснениями.
Голосование проведено в очно-заочной форме, волеизъявление собственников зафиксировано в заполненных ими и переданных инициатору собрания бланках решений (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ), также содержащих вопросы повестки, и отражено в оспариваемом протоколе.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о соблюдении порядка проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и наличии кворума, принятии решений по повестке большинством голосов.
Доводы стороны истца о том, что объекты, расположенные по адресу: Адрес, 14/1, 14/2 (жилые дома), 14/3 (общественно-деловой комплекс), 14/4 (подземная автопарковка) являются единым комплексом, в связи с чем при проведении общего собрания участие в нем должны принимать все собственники помещений, находящихся в указанных зданиях, суд находит несостоятельными.
Как следует из заключения специалиста №-ДЭ/2025 ООО «Алэкси» ФИО31 объекты исследования, расположенные по адресу: Адрес, 14/1, 14/2 (жилые дома), 14/3 (общественно-деловой комплекс), 14/4 (подземная автопарковка), являются единым объектом недвижимости по следующим признакам: единый свайный фундамент с монолитной плитой для всех строений; подземная автопарковка (занимает 80 % всей площади земельного участка) является стилобатом – общим подземным этажом, объединяющим вышестоящие здания. Пол подземной парковки совместно со свайным полем является фундаментом комплекса зданий; взаимосвязанная инженерная инфраструктура (централизованные системы теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения); единая проектная документация (все здания как единый объект введены в эксплуатацию в 2015 году); взаимозависимая эксплуатация объектов. Взаимосвязь объектов на едином земельном участке проявляется в наличии общего фундамента, сообщении между зданиями через помещение подземной автопарковки, единой инженерной инфраструктуры и взаимосвязанной системы коммуникаций, что обосновывает целостность всего комплекса как единого объекта недвижимости. Здания № не являются самостоятельными объектами недвижимости на основании следующих критериев: наличие единой инженерной инфраструктуры, расположенной в общей подземной автопарковке; взаимосвязанность конструктивных элементов. Пол подземной парковки совместно со свайным полем является фундаментом комплекса зданий (жилых и общественного); функциональная зависимость объектов друг от друга. Подземная парковка является единым помещением для сообщения между зданиями, то есть с одного здания можно попасть в другое через подземную автопарковку; отсутствие возможности автономной эксплуатации. Указанные объекты являются единым комплексом, который не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости без нарушения целостности конструкций и инженерных систем. Каждый элемент комплекса (жилые дома, общественно-деловой центр, подземная автопарковка) является неотъемлемой частью единого архитектурно-строительного объекта.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 6 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
В соответствии с п. 1 ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений, иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на движимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
По смыслу данной нормы закона, возникновение такого комплекса, как объекта гражданских прав, связано исключительно с обращением собственника соответствующих зданий и сооружений в орган государственной регистрации прав, который вправе преобразовать пообъектную собственность на них в единый объект недвижимости.
Таким образом, статус объекта недвижимости определяется исходя из норм действующего законодательства.
Согласно ч. 5 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию.
Как следует из материалов гражданского дела, многоквартирный дом, расположенный по адресу: Адрес, поставлен на кадастровый учет, в отношении дома составлен технический паспорт, в системе ГИС ЖКХ дом также указан как самостоятельный объект недвижимости, что не оспаривалось в судебном заседании участниками процесса.
При этом из буквального толкования положений ст. ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что общее собрание проводится собственниками помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, то обстоятельство, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: Адрес, имеет техническую связь с иными жилыми домами и зданиями, не является по смыслу норм жилищного законодательства основанием для проведения общего собрания при участии собственников помещений всех связанных между собой объектов недвижимости.
Несогласие истца с принятыми на общем собрании собственников помещений решениями, не может служить основанием для признания решения общего собрания недействительным так как большинство собственников проголосовало за принятые решения. Решение собственников помещений принималось при наличии необходимого кворума, в ходе рассмотрения дела не установлено существенных нарушений по порядку проведения собрания, при этом оснований полагать, что принятые решения противоречат интересам собственников многоквартирного дома, проголосовавших в своем большинстве по вопросам повестки дня, не имеется, в связи с чем оснований для признания оспариваемого решения общего собрания собственников помещений недействительным не имеется.
Определением Октябрьского районного суда Адрес от Дата в обеспечение исковых требований установлен запрет Службе государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области вносить изменения в реестр лицензий ООО «ЭМКО-Сервис» (ИНН <***>) в лицензию на осуществление деятельности по управлению МКД № № от Дата в части включения в лицензию многоквартирного дома, расположенного по адресу: Адрес, до вступления решения суда в законную силу.
Согласно ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению вопроса об отмене обеспечения иска. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
Принимая во внимание, что суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме, необходимость в принятых обеспечительных мерах отпала, в целях соблюдения баланса интересов сторон, суд полагает возможным отменить принятые судом обеспечительные меры на основании определения Октябрьского районного суда Адрес от Дата.
Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО2 к к ФИО1 о признании недействительными решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Адрес, оформленные протоколом № от Дата, оставить без удовлетворения.
Принятые определением суда от Дата меры по обеспечению иска в виде запрета Службе государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области вносить изменения в реестр лицензий ООО «ЭМКО-Сервис» (ИНН <***>) в лицензию на осуществление деятельности по управлению МКД № № от Дата в части включения в лицензию многоквартирного дома, расположенного по адресу: Адрес, сохранить до вступления настоящего судебного решения в законную силу, после чего их отменить.
Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья А.А. Гвоздевская
Мотивированное решение составлено 12.12.2025.