УИД 77OS0000-02-2024-012214-47
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Москва20 января 2025 года
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре Коржикове Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-221/2025 по административному исковому заявлению АО «ГИПРОНИИЗДРАВ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости помещений, равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
административный истец АО «ГИПРОНИИЗДРАВ» обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами 77:06:0004011:4440, 77:06:0004011:4439, 77:06:0004011:4438 (далее при совместном упоминании – Помещения), в котором просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размерах, соответственно: для помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4440 – 45 484 527 руб., для помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4439 – 45 345 642 руб., для помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4438 – 453 273 234 руб.
В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Помещений; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права АО «ГИПРОНИИЗДРАВ», так как влияет на размер налоговых обязательств; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчёт об оценке от 25 марта 2024 года № 2311-134ОК, подготовленный ООО «ЦДК» (далее – Отчет об оценке).
В судебном заседании представитель административного истца поддержал требования, пояснил, что собственник Помещений заинтересован в уменьшении исчисляемых от их кадастровой стоимости платежей по налогу на имущество организаций, с заключением эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы АО «ГИПРОНИИЗДРАВ» не согласно, ссылаясь на письменные замечания, заявило ходатайство о проведении повторной, дополнительной экспертизы, полагая, что экспертом неверно учтены арендопригодные площади, допущены ошибки, которые повлияли на определение рыночной стоимости Помещений.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1, будучи предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, полностью поддержала выводы заключения, а также дополнительно представленные письменные пояснения в связи с замечаниями АО «ГИПРОНИИЗДРАВ», подтвердила правильность своих расчетов рыночной стоимости Помещений; разъяснила порядок и методологию исследования, в том числе при подсчете арендопригодной площади, отметила несостоятельность аргументов замечаний, отсутствие необходимости осматривать Помещения с учетом ретроспективной даты оценки и имеющихся в деле материалов, полно характеризующих объекты исследования и их состояние; обратила внимание на отсутствие в материалах дела данных о фактической загрузке Помещений (заключенных договорах аренды), ввиду чего закономерно использовались сведения из справочников, статистические модели в которых выстроены исходя из принципа эффективного менеджмента и выявленных тенденций развития рынка на юридически значимую дату; эксперт указала на то, что полученные результаты точно совпадают с проведенным в процессе экспертизы анализом рынка недвижимости коммерческих помещений спорного сегмента рынка в Москве.
Департамент городского имущества г.Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей», ППК Роскадастр в судебное заседание не явились, извещены, об отложении слушания дела не просили; административные ответчики полагали, что кадастровая стоимость Помещений утверждена в установленном порядке и оснований для ее пересмотра не имеется, Отчет об оценке является необоснованным, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и как следствие рыночную стоимость Помещений не подтверждает; замечаний к заключению эксперта Департамент городского имущества г.Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей», ППК Роскадастр не представили; Департамент городского имущества г.Москвы ходатайствовал о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы в размере 384 717,31 руб. На основании статей 150, 152, 247 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие административных ответчиков и заинтересованного лица.
Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление №910-ПП «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП», пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении административного дела установлено, что административный истец является собственником Помещений, расположенных в здании с кадастровым номером 77:06:0004011:1032 по адресу: <...>; площадь помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4440 – 780,7 кв.м., площадь помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4439 – 773,3 кв.м., площадь помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4438 – 9 270 кв.м.; указанное подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16 января 2015 года и выписками из ЕГРН от 15 января 2024 года.
Результаты определения кадастровой стоимости Помещений, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Помещений определена по состоянию на 1 января 2023 года в размерах, соответственно: для помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4440 – 79 897 212,74 руб., для помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4439 – 79 143 953,01 руб., для помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4438 – 567 259 944,30 руб.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Помещений, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.
Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении Помещений исходя из оспариваемой кадастровой стоимости, поскольку здание, в котором они расположены, включено по виду его фактического использования в целях делового, административного или коммерческого назначения в утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года № 700-ПП Перечни объектов недвижимого имущества недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на налоговые периоды 2024-2025 годов, что никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве заявителя требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов и установления их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.
Согласно представленному АО «ГИПРОНИИЗДРАВ» в соответствии со статьей 246 КАС РФ Отчёту об оценке рыночная стоимость Помещений по состоянию на 1 января 2023 года определена в размерах, соответственно: для помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4440 – 45 484 527 руб., для помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4439 – 45 345 642 руб., для помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4438 – 453 273 234 руб.
Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела представил письменные пояснения, в которых указал на несоответствие Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и необоснованность определенных в нем величин рыночной стоимости Помещений.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).
В связи с возникшим спором определением суда от 24 июня 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости Помещений по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ГБУ "БТИ Московской области".
Согласно заключению эксперта ГБУ "БТИ Московской области" ФИО1 от 23 октября 2024 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; выявленные нарушения повлияли на достоверность результата определения рыночной стоимости Помещений. Рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года определена экспертом в размерах, соответственно: для помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4440 – 60 525 994 руб., для помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4439 – 60 333 506 руб., для помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4438 – 571 433 099 руб.
Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.
Экспертиза назначалась непосредственно судом. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и непротиворечивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Помещения; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты.
В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в отчете нарушениях законодательства об оценочной деятельности и несоответствии рынку полученных оценщиком значений стоимости Помещений. В то же время итоговые суждения о рыночной стоимости Помещений непосредственно эксперта сделаны на основе исчерпывающего анализа рынка коммерческой недвижимости на дату исследования, ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.
Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы.
Замечания административного истца к заключению эксперта судом проверены и признаются несостоятельными, их ошибочность разъяснена экспертом как в письменных пояснениях, так и при допросе в ходе судебного разбирательства с предупреждением об уголовной ответственности; оснований не доверять пояснениям и разъяснениям эксперта суд не имеет.
Сопоставимость отобранных объектов аналогов, правильность определенного класса спорных объектов капитального строительства и верность введенных ценообразующих факторов не вызывает сомнений; в письменных пояснениях по доводам замечаний административного истца эксперт с указанием на технико-экономические характеристики и особенности спорных объектов недвижимости, их инфраструктуру подробно разъяснил методологию расчетов сравнительным и доходным подходами, отказ от затратного подхода, основания введения корректировок по ценообразующим факторам и их размеры в соответствии со справочниками, в том числе ввиду отсутствия данных о фактической загрузке Помещений, что действующей методологии оценки не противоречит; эксперт аргументированно пояснил использованные при производстве экспертизы значения арендопригодной площади, которые заключением о соответствии ширины эвакуационных путей в Помещениях, поэтажными планами Помещений, назначением комнат в них, иными документами не опровергаются, поскольку согласно подробным пояснением эксперта сами по себе коридоры, холлы, вестибюли из арендопригодной площади не исключаются; также эксперт обосновал отсутствие необходимости осмотра спорных объектов капитального строительства при проведении настоящего экспертного исследования (на ретроспективную дату), привел мотивы о допустимости использования отобранных в процессе экспертизы объектов-аналогов; указал на несостоятельность субъективных утверждений собственника в лице его представителя о местах общего пользования как «неарендопригодных» помещениях; эксперт со ссылкой на методологию расчетов, набор необходимых ценообразующих факторов и величин поправок по ним подтвердил заключение, верность определенных по состоянию на 1 января 2023 года величин рыночной стоимости Помещений путем согласования значений двух подходов, их полное соответствие рынку на юридически значимую дату с учетом индивидуальных характеристик спорных объектов недвижимости.
Оснований не доверять приобщенным к материалам дела письменным пояснениям эксперта, разъяснениям эксперта непосредственно в суде не имеется; они являются полными и мотивированными, методологически верными; ничем объективным не опровергнуты и не оспорены, подтверждаются технической документацией на Здание, согласно которой помещения, среди прочего, имеют назначение под общественное питание.
При таких данных, доводы стороны административного истца о необоснованности заключения эксперта признаются несостоятельными. По убеждению суда, предупрежденный об уголовной ответственности эксперт провел полноценный анализ рынка недвижимости на юридически значимую дату, правильно определил сегмент рынка, к которому относятся Помещения, подобрал сопоставимые объекты-аналоги; в расчетах учел необходимые для такого рода недвижимости поправки, за счет которых нивелировал все различия. Заключение эксперта является ясным и полным, не содержит противоречий; сомнения в достоверности экспертизы и обоснованности заключения у суда отсутствуют; письменным пояснениям эксперта и данным экспертом разъяснениям суд в полной мере доверяет; в ходе судебного разбирательства правильность заключения эксперта ничем объективно не опровергнута.
Ссылки стороны административного истца на заключения эксперта об определении рыночной стоимости Помещений на 1 января 2021 года и ранее суд во внимание не принимает; рыночная стоимость Помещений в настоящем деле не определялась экспертом методом индексации.
Также суд полагает, что собственник Помещений обязан своевременно актуализировать техническую документацию на Здание при производстве переустройства и (или) перепланировки Помещений.
Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по административному делу дополнительной, повторной судебных экспертиз не установлено; ходатайства об этом стороной административного истца заявлены безосновательно; само по себе несогласие административного истца с отобранными объектами-аналогами и введенными экспертом корректировками, значениями арендопригодных площадей, а также в целом, с определенной экспертом рыночной стоимостью Помещений основанием для этого не является.
Несмотря на аргументы стороны административного истца, суд считает, что при проведении экспертизы экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, никаких возражений и замечаний не представили.
Таким образом, применительно к нормам статей 59, 61, 82, 84 КАС РФ суд находит непосредственно заключение эксперта надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость Помещений на юридически значимую дату. Достоверных данных об иной рыночной стоимости в деле нет; Отчёт об оценке опровергнут заключением судебной экспертизы, которому суд в полной мере доверяет и в обоснованности которого не сомневается. В связи с указанным суд относится критически к названному отчёту и не может положить его в основу решения.
Как разъяснено в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Учитывая изложенное и принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости двух из трех помещений над их рыночной стоимостью нашли свое частичное подтверждение при рассмотрении дела.
При таких данных, заявленное АО «ГИПРОНИИЗДРАВ» требование об установлении кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами 77:06:0004011:4440, 77:06:0004011:4439 в размере их менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости рыночной стоимости подлежит частичному удовлетворению; при этом в качестве кадастровой стоимости этих объектов капитального строительства суд устанавливает их рыночную стоимость, определенную в заключении эксперта, так как считает, что отчет об оценке их рыночную стоимость на 1 января 2023 года не подтверждает.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости этих двух помещений.
В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи АО «ГИПРОНИИЗДРАВ» заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.
Вместе с тем, поскольку целью обращения АО «ГИПРОНИИЗДРАВ» в суд является снижение налогового бремени, а согласно заключению эксперта рыночная стоимость третьего помещения (с кадастровым номером 77:06:0004011:4438) определена выше его утвержденной в установленном порядке кадастровой стоимости, суд не находит оснований для удовлетворения административного искового заявления в остальной части; при рассмотрении спора, возбужденного в целях защиты прав заявителя, суд не вправе ухудшить положение административного истца.
Разрешая ходатайство Департамента городского имущества г. Москвы о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, Определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью помещений с кадастровыми номерами 77:06:0004011:4440, 77:06:0004011:4439 существенной не является (менее 5%), а в удовлетворении части требований истцу отказано, а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.
При этом, суд также исходит из того, что проверка Отчёта об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора проверить отчёт было невозможно; по итогам экспертизы определённая в отчёте рыночная стоимость спорных объектов капитального строительства не подтверждена.
Что касается решения по настоящему делу, то оно, по убеждению суда, не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.
Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью помещений с кадастровыми номерами 77:06:0004011:4440, 77:06:0004011:4439, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), то есть очевидно не свидетельствует об ошибке в процедуре государственной кадастровой оценки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Помещений была определена ошибочно.
При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы, представившего платежное поручение № 16454 от 14 ноября 2024 года, надлежит взыскать в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы 384 717,31 руб. согласно счету ГБУ «БТИ Московской области».
Предусмотренных законом оснований для снижения указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены; о таком никем не заявлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4440, площадью 780,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>/3, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 60 525 994 руб.
Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4439, площадью 773,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>/4, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 60 333 506 руб.
В удовлетворении остальной части требований АО «ГИПРОНИИЗДРАВ» (об оспаривании кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером 77:06:0004011:4438) отказать.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами 77:06:0004011:4440, 77:06:0004011:4439.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 апреля 2024 года.
Взыскать с АО «ГИПРОНИИЗДРАВ» в пользу Департамента городского имущества г. Москвы в счет возмещения судебных расходов на оплату судебной экспертизы 384 717,31 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Мотивированное решение суда изготовлено 10 февраля 2025 года.
Судья
Московского городского судаР.Б. Михайлова