61RS0047-01-2025-002608-43

Дело №2-2885/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 сентября 2025 года п. Каменоломни

Судья Октябрьского районного суда Ростовской области Мамонова Е.А., при секретаре Демченко И.В., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, третье лицо: Администрация Каменоломненского городского поселения Октябрьского района Ростовской области, о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на земельный участок. В обоснование иска истец указал на те обстоятельства, что между истцом и ООО «СтройДонСнаб» был заключен договор купли-продажи земельного участка от 21.04.2018 года, однако данный договор не был в установленном порядке зарегистрирован сторонами в Федеральной службе государственной регистрации. Кадастра и картографии по Ростовской области. Данный земельный участок расположен по <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – индивидуальное жилищное строительство, площадь 1221 кв.м.. В данный момент зарегистрировать данный договор не представляется возможным, так как продавец ООО «СтройДонСнаб» исключен из ЕГРЮЛ. Сделка между истцом и ответчиком состоялась, поскольку договор был составлен в письменной форме и все существенные условия договора купли-продажи сторонами соблюдены. Право собственности истца может быть признано только в судебном порядке. На основании изложенного истец просит суд признать договор купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес>, кадастровый №, от 21.04.2018 года, заключенный между ООО «СтройДонСнаб» и ФИО1, действительным; признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, расположенный по <адрес>, кадастровый №.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представил письменное заявление, в котором исковые требования признал в полном объеме, последствия признания иска ему понятны. Подтвердил факт заключения договора купли-продажи земельного участка, расположенного по <адрес> кадастровый №, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица Администрации Каменоломненского городского поселения Октябрьского района Ростовской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, просил принять решение по делу на усмотрение суда.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ..

Суд, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в материалах дела доказательств, приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 к ФИО2, третье лицо: Администрация Каменоломненского городского поселения Октябрьского района Ростовской области, о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на земельный участок, подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

При этом право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с частью 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с частями 3 - 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из содержания статьи 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Судом установлено и из материалов дела следует, что 21.04.2018 года между ООО «СтройДонСнаб», в лице директора ФИО2, действующего на основании Устава (продавец), с одной стороны, и ФИО1 (покупатель), с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1221 кв.м., с кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – индивидуальное жилищное строительство.

Стороны оценили продаваемую по договору недвижимость в сумму 830 000 рублей (п. 2 Договора). Оплата денежных средств за недвижимое имущество произведена до подписания договора (п. 3 Договора).

Согласно п. 4 Договора, передача недвижимого имущества продавцом и ее принятие покупателем осуществлена до подписания договора сторонами.

Договор купли-продажи заключен в требуемой законом письменной форме, его условия сторонами соблюдены, расчет произведен полностью, о чем свидетельствуют условия договора; проданное по договору купли-продажи недвижимое имущество передано покупателю. С момента приобретения имущества ФИО1 владеет и пользуется земельным участком и зданием как своим собственным имуществом, доказательств обратного суду не представлено.

Однако, заключив договор купли-продажи, ФИО1 своевременно не зарегистрировал право собственности на спорный земельный участок, что подтверждается также выпиской из ЕГРН от 28.05.2025 года.

В настоящее время истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на указанное недвижимое имущество, так как ООО «СтройДонСнаб» прекратило свою деятельность 24.09.2018 исключением из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРЮЛ от 23.06.2025 года.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (пункт 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Из системного толкования вышеприведенных норм права следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на имущество по договору купли-продажи в случае отсутствия продавца следует установить не только исполнение продавцом обязанности по передаче имущества, но и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Факт передачи имущества к истцу и оплаты по договору купли-продажи установлен в ходе судебного разбирательства, подтвержден материалами дела, и сторонами, каких-либо доказательств, подтверждающих обратное, суду не представлено.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

На основании установленных по делу обстоятельств, учитывая, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом, исходя из предусмотренных законом способов защиты гражданских прав, суд приходит к выводу о возникновении у истца права собственности на спорный объект недвижимости на основании договора купли-продажи, в связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований истца, признав право собственности.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,-

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи действительным и признании права собственности на земельный участок, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0120113:367, расположенного по <адрес>, заключенный 21.04.2018 года между ООО «СтройДонСнаб», в лице директора ФИО2, и ФИО1, действительным.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, площадью 1221 кв.м, с кадастровым №, расположенный по <адрес>.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате 22.09.2025г..

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд Ростовской области в течение 1 месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, с 03.10.2025г..

Судья подпись Е.А.Мамонова