ДЕЛО №
УИД 61RS0036-01-2022-002471-19
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 октября 2022г г. Каменск - Шахтинский
Каменский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Курбатова В.А., при секретаре Устиновой Л.И., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, представителя третьего лиц ООО «Агрофирма Деметра» - ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности, отмене обеспечительных мер, самостоятельных требований ООО «Агрофирма Деметра» к ФИО1, ФИО3 о признании недействительными договоров купли – продажи и признании права преимущественной покупки арендатором земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, о государственной регистрации перехода права собственности, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 были заключены три договора купли-продажи земельных участков: Договор купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым истец купил у ответчика земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью 41 000 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> за 500 000 руб.; Договор купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым истец купил у ответчика земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, за 750 000 руб.; Договор купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым истец купил у ответчика земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> за 750 000 руб. Денежные средства получены продавцом ФИО3 при заключении договора, что подтверждается содержанием договора и подписью на нем. В соответствии с п.4 договора, передача отчуждаемой недвижимости продавцом осуществлялась путем передачи земельных участков до подписания договора. По признанию сторон, договор имел силу акт приема-передачи. Ответчик ознакомил истца с правоустанавливающими документами на принадлежащие ему земельные участки, содержащие сведения о возникновении прав, характеристики и свойства земель, местоположение и границы участков. В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, договоры купли-продажи были предоставлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Ростовской области для проведения государственной регистрации перехода прав собственности с ответчика ФИО3 на имя истца, о чем составлены заявления. На основании Уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ.: № № Управлением Росреестра государственная регистрация прав на основании договоров была приостановлена в связи с предоставленными ДД.ММ.ГГГГ. заявлениями ответчика ФИО3 о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации по сделкам. Основания и причины отказа ФИО3 от регистрации перехода прав и возврате ему документов истцу не известны. Ответчик ФИО3 распорядился полученными по сделке денежными средствами в общей сумме 2000 000 руб., однако препятствует истцу в регистрации прав собственности и распоряжении земельными участками. Договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписаны сторонами собственноручно, что свидетельствует о достижении соглашения по всем условиям заключенной сделки. Отчуждение земельных участков продавцом ФИО3 и передача ему денежной суммы подтверждается, в том числе и заявлениями о проведении государственной регистрации перехода прав, и расписками о получении документов на государственную регистрацию. Таким образом, договоры купли-продажи между истцом и ФИО3 заключены в соответствии со всеми требованиями законодательства РФ, сделки между сторонами фактически состоялись, но ввиду уклонения ответчика (продавца по сделкам) от государственной регистрации перехода права собственности, истец вынужден обратиться в суд. 14.09.2022г. в судебном заседании истец изменил исковые требования, в которых указал, что согласно определения Каменского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № принята мера по обеспечению иска в виде ареста на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, а так же согласно определения Каменского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № принята мера по обеспечению иска в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, считает, что указанные меры утратили свою актуальность, и должны быть отменены.
На основании изложенного, с учетом измененных исковых требований истец просил отменить принятую на основании определения Каменского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № меру по обеспечению иска в виде ареста на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, а так же отменить принятую на основании определения Каменского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № меру по обеспечению иска в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1 на спорные земельные участки.
Третье лицо ООО «Агрофирма Деметра» заявило самостоятельные требования к ФИО1, ФИО3 о признании недействительными договоров купли – продажи и признании права преимущественной покупки арендатором земельных участков, в которых указало, что между ФИО1 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих ФИО10: договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ - земельный участок земель с/х назначения, предназначенный для с/х производства, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> – за 500 000 руб.; договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ - земельный участок земель с/х назначения, предназначенный для с/х производства, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> – за 750 000 руб.; договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ - земельный участок земель с/х назначения, предназначенный для с/х производства, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> – за 750 000 руб. Однако, согласно договоров аренды заключенных между ООО «Агрофирма Деметра» и ФИО6 - лицом, ранее обладавшим правом собственности на указанные участки: земельный участок земель с/х назначения, предназначенный – для сельскохозяйственного производства, площадью: 115 000 кв.м, кадастровый №, расположенный: <адрес>, АКХ «Колос», участок 116, и земельный участок земель с/х назначения, предназначенный – для сельскохозяйственного производства, площадью: 115 487 кв.м., кадастровый №, расположенный: <адрес>, АКХ «Колос», участок 126, были переданы в долгосрочную аренду, с преимущественным правом покупки данных земельных участков, в случае, если собственник земельных участков пожелает их продать. Полагал, что, сделки, совершенные ответчиками, нарушили право ООО «Агрофирма Деметра» на преимущественное право покупки земельных участков. Основываясь на положениях статей 12, 131, 166, 167, 168, 209, 218, 219, 223, 309, 310, 420, 421, 551 ГК РФ, статей 6, 11.1, п.6 ст.27 Земельного кодекса РФ, просил суд признать недействительными указанные договоры купли-продажи и применить к ним предусмотренные законом правила реституции, а также перевести на ООО «Агрофирма Деметра» право покупателя в отношении спорных земельных участков, признав за ООО «Агрофирма Деметра» право собственности на них, определив, что решение по гражданскому делу является основанием для регистрации перехода прав собственности.
Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд письменное ходатайство, в котором просил иск удовлетворить в требованиях ООО «Агрофирма Деметра» отказать, а так же рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя ФИО2
В судебном заседании представитель истца просил требования ФИО1 удовлетворить в полном объеме по основаниям указанным в иске, а в требованиях ООО «Агрофирма Деметра» отказать, так как право преимущественной покупки в силу действующего законодательства возникает у муниципальных органов, на чьей территории находится продаваемый земельный участок, а так же у участников общей долевой собственности. В материалах дела имеется отказ администрации Старостаничного сельского поселения от права преимущественного выкупа. Спорные земельные участки не находятся в общей долевой собственности, каких либо законных прав преимущественной покупки у ООО «Агрофирма Деметра» не имеется.
В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Агрофирма Деметра», просил отказать в иске в полном объеме, а их самостоятельные требования удовлетворить по основаниям указанным в заявлении. Считал, что истец должен был знать о наличии обременений на земельные участки, ООО «Агрофирма Деметра» имеет преимущественное право покупки земельных участков, о чем указано в договоре аренды. Представителю не известно о том, что условия сделки по преимущественному приобретению спорных земельных участков между ФИО3 и ООО «Агрофирма Деметра» обсуждались, какие либо предварительные договора или дополнительные договора аренды, позволяющие закрепить условия сделки не заключались.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, так как при заключении сделки были нарушены права преимущественной покупки ООО «Агрофирма Деметра». Пояснил, что условия сделки по преимущественному приобретению спорных земельных участков между ФИО3 и ООО «Агрофирма Деметра» не являлись предметом обсуждения, о каких либо требованиях со стороны Департамента лесного хозяйства в отношении спорных земельных участков представителю ответчика не известно. Требования ООО «Агрофирма Деметра» считал обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Представители третьих лиц Управление Росреестра по РО, Департамент лесного хозяйства по ЮФО, извещенные надлежащим образом в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении в суд не направили.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 были заключены три договора купли-продажи земельных участков: Договор купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым истец купил у ответчика земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, за 500 000 руб.; Договор купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с которым истец купил у ответчика земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, за 750 000 руб.; Договор купли продажи № от №., в соответствии с которым истец купил у ответчика земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> г за 750 000 руб.
Денежные средства были получены продавцом ФИО3 при заключении договора, что подтверждается содержанием договора и подписью на нем. В соответствии с п.4 договора, передача отчуждаемой недвижимости продавцом осуществлялась путем передачи земельных участков до подписания договора. По признанию сторон, договор имел силу акт приема-передачи.
В свою очередь ответчик не оспаривал факт получения им денежных средств полном объеме за проданные земельные участки.
ДД.ММ.ГГГГ, договоры купли-продажи были предоставлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Ростовской области для проведения государственной регистрации перехода прав собственности с ответчика ФИО3 на имя ФИО1, о чем составлены соответствующие заявления.
На основании Уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ.: № №, № №, № № Управлением Росреестра государственная регистрация прав на основании договоров была приостановлена в связи с предоставленными ДД.ММ.ГГГГ. заявлениями ответчика ФИО3 о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации по сделкам.
Из пояснений представителя ответчика следует, что основания и причины отказа ФИО3 от регистрации перехода прав, и возврате ему документов связаны с тем, что при заключении сделки были нарушены права преимущественной покупки ООО «Агрофирма Деметра» предусмотренные договорами аренды.
Из материалов дела следует, что между ООО «Агрофирма Деметра» и ФИО6 - лицом, ранее обладавшим правом собственности на указанные участки заключены договоры аренды: ДД.ММ.ГГГГ. на земельный участок земель с/х назначения, предназначенный – для сельскохозяйственного производства, площадью: <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный: <адрес>, и ДД.ММ.ГГГГ. земельный участок земель с/х назначения, предназначенный – для сельскохозяйственного производства, площадью: <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный: <адрес>.
Согласно п.8 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. арендатор имеет право преимущественного права выкупа земельного участка. В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ. положение о преимущественном праве выкупа земельного участка не содержится.
Судом так же установлено, что согласно определения Каменского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску Департамента лесного хозяйства по ЮФО к ФИО3 об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, признании недействительной постановки на кадастровый учет, принята мера по обеспечению иска в виде ареста на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Однако согласно определению от ДД.ММ.ГГГГ. иск Департамента лесного хозяйства по ЮФО оставлен без рассмотрения.
Согласно определения Каменского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску Департамента лесного хозяйства по ЮФО к ФИО3 об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, признании недействительной постановки на кадастровый учет, принята мера по обеспечению иска в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Однако согласно определению от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по иску Департамента лесного хозяйства по ЮФО прекращено.
Судом так же установлено, что действия указанных обеспечительных мер не прекращены.
Рассматривая требования истца об отмене принятых обеспечительных мер, суд приходит к выводу о том, что для этого имеются законные основания.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
Согласно пункту 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019) в ответе на вопрос N 3 раздела "Процессуальные вопросы", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 декабря 2019 года, указано, что в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу; в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу указанные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта (ч. 3 ст. 144 ГПК РФ, ч. ч. 4, 5 ст. 96 АПК РФ, ч. 3 ст. 89 КАС РФ).
По смыслу указанной нормы суд обязан отменить меры обеспечения иска, когда отпадает необходимость в таковой мере или обеспечении иска вообще. Это обусловлено целью ее применения и возможным изменением в процессе производства по делу обстоятельств, явившихся основанием к применению меры обеспечения иска. Из содержания указанных норм следует, что как при принятии мер обеспечения, так и при их отмене должна учитываться необходимость их применения либо продления их действия, обусловленная возможностью возникновения неблагоприятных последствий их непринятия либо отмены в виде затруднения исполнения решения суда.
Из материала дела следует, что необходимость в сохранении обеспечительных мер отпала с принятием судом определений о прекращении производства по гражданскому делу №, и оставлении искового заявления без рассмотрения по гражданскому делу №, однако суд по своей инициативе обеспечительные меры не отменил.
ФИО1 не являлся стороной по делам по искам Департамента лесного хозяйства по ЮФО об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, признании недействительной постановки на кадастровый учет. В настоящее время, каких либо сведений о том, что Департаментом лесного хозяйства по ЮФО заявлены требования в отношении земельного участка, на который наложены обеспечительные меры, не имеется, как и не имеется исполнительных производств на основании определений о принятии обеспечительных мер.
Обеспечительные меры препятствуют истцу реализовать свои права на регистрацию права собственности земельных участков.
Согласно ч.1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
При таких обстоятельствах оснований для сохранения обеспечительных мер не имеется, так как указанные меры утратили свою актуальность, и должны быть отменены.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии п. 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из материалов дела, оспариваемые договоры купли – продажи полностью соответствуют положениям действующего законодательства.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).
В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Однако как следует из материалов дела, спорные земельные участки не находятся в долевой собственности.
Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Законом N 101-ФЗ и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (пункт 1 статьи 8 Закона N 101-ФЗ).
Как следует из материалов дела, ООО «Агрофирма Деметра» не относится к перечню лиц имеющих право преимущественной покупки такого земельного участка.
В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
Согласно пункту 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
При этом согласно ч. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
В силу положений статьи 550 и пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.
Как следует из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в нем отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения. Незаключенная часть сделки не влечет правовых последствий и не порождает для сторон прав и обязанностей.
Также вышеуказанный договор не содержит условий об обязанности арендодателя - собственника участка извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать участок, как и последствий неисполнения арендодателем условий договора.
При таких обстоятельствах, учитывая, что действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ООО «Агрофирма Деметра» о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи № и № от ДД.ММ.ГГГГ.
Более того, как установлено выше договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. на земельный участок земель с/х назначения, предназначенный – для сельскохозяйственного производства, площадью: <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный: <адрес>, не содержит каких либо прав арендатора по преимущественному выкупу земельного участка.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ч.1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Юридически значимыми обстоятельствами при разрешении вопроса о признании сделки недействительной в данном случае является установление в данном случае нарушение закона, или иного правового акта при ее совершении.
Оценивая в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что каких либо нарушений при заключении оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков между ФИО1 и ФИО3 не имелось, доводы приведенные в самостоятельных требованиях ООО «Агрофирма Деметра» не нашли своего подтверждения, в связи с чем удовлетворению не подлежат.
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Судом установлено, что между ФИО1 и ФИО3 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи. Обязательства по сделке сторонами исполнены, нарушений при ее заключении не установлено. Суд так же считает установленным, что ответчик уклоняется от регистрации вышеуказанных договор-купли продажи.
Таким образом, с учетом вышеуказанных норм возможна государственной регистрации перехода права собственности при обстоятельствах указанных истцом.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности, отмене обеспечительных мер, - удовлетворить.
Отменить принятую на основании определения Каменского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № меру по обеспечению иска в виде ареста на земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>
Отменить принятую на основании определения Каменского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № меру по обеспечению иска в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО1:
- на земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> г на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ;
- на земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ;
- на земельный участок, категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты>.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ;
В удовлетворении самостоятельных требований ООО «Агрофирма Деметра» к ФИО1, ФИО3 о признании недействительными договоров купли – продажи и признании права преимущественной покупки арендатором земельных участков – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
С У Д Ь Я :_______________
Полный текст решения
изготовлен 17.10.2022г