Дело № 2-934/2022УИД № 69RS0037-02-2022-000806-55

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 ноября 2022 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Гуляевой Е.В.,

при секретаре Лепешкиной А.И.,

с участием:

представителя истца по доверенности от 14.04.2022 ФИО1,

представителя ответчика по доверенности от 12.08.2022 ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению Администрации Калининского муниципального района Тверской области к ФИО3 о взыскании задолженность по договору аренды, пени,

и по встречному исковому заявлению ФИО3 к Администрации Калининского муниципального района Тверской области о признании недействительным договора аренды № 199 от 17.04.2018,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Калининского муниципального района Тверской области обратилась в Калининский районный суд Тверской области с исковым заявлением о взыскании с ФИО3 задолженности по договору аренды от 17 апреля 2018 года №199 земельного участка с кадастровым номером № за период с 01.05.2018 по 31.12.2021 в размере 2245148,59 руб., а также пени за период с 16.11.2020 по 31.03.2022 в размере 480461,79 руб., всего 2 725 610,38 руб.

В обоснование требований в иске указано на передачу в аренду ответчику земельного участка с кадастровым номером № площадью 43211 кв.м, с условием об оплате арендной платы. П. 5.2 договора предусмотрено взыскание пени. В адрес ФИО3 направлена претензия 16.12.2021, которая им не получена, возвращена за истечением срока хранения.

Ответчик ФИО3о обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании ничтожным договора аренды № 199 от 17.04.2018, фактически ссылаясь на его недействительность.

В обоснование встречных исковых требований указано, что договор был заключен от имени арендатора ФИО3, представителем по доверенности ФИО4 Доверенность была удостоверена нотариусом Тверского городского нотариального округа Тверской области ФИО5 от 08.06.2017., реестровый номер №1-3191.

Как следует из вышеуказанной доверенности, ФИО3 доверял ФИО4 купить цену и на условиях по своему усмотрению любое недвижимое имущество в Тверской области. То есть ФИО3 была выдана доверенность на имя ФИО4, в которой был определен соответствующий перечень по представлению интересов при сделке купли-продажи. Следовательно, полномочий на подписание договора аренды у ФИО4 не было.

Сделка, совершенная лицом, не обладающим правом совершать данную сделку, является ничтожной.

На основании положений ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом Представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Неуполномоченным лицом является лицо, не имевшее на момент заключения сделки полномочий на заключение этой сделки.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (п. 1 ст. 183 ГК РФ).

Согласно п. 123 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О (вменении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

ФИО3 договор аренды не одобрял, намерения арендовать земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 42311 кв.м, не имел и не имеет.

Таким образом, на момент заключения вышеуказанного договора аренды у ФИО4 отсутствовали полномочия на заключение и подписание от имени ФИО3 указанного договора, в связи с чем данный договор аренды является недействительным.

Правовыми основаниями встречных исковых требований указаны ст. 166,167, 182,185 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, против встречных исковых требований возражала. Ссылалась на наличие волеизъявления ФИО3 о получении в аренду земельного участка, на пропуск истцом срока исковой давности для оспаривания договора аренды.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание, о котором извещен, не явился. Уполномочил представлять свои интересы доверенное лицо. В предыдущих судебных заседаниях возражал против исковых требований, оспаривал заключенность договора аренды, ссылаясь на те же обстоятельства, что указаны во встречном иске. Пояснил, что очистные сооружения им переданы в безвозмездное пользование администрации МО «Славновское сельское поселение» Калининского района Тверской области.

Его представитель ФИО2 в судебном заседании встречные исковые требования поддержала, исковые требования о взыскании арендной платы не признала. Пояснила, что у Касумова было намерение выкупить земельный участок. Полномочий на заключение договора аренды у лица, подписавшего от его имени договор аренды не было. ФИО3 эту сделку не одобрял, арендную плату не платил. Не знал о заключении договора. Возражала против доводов представителя истца о пропуске срока исковой давности, поскольку ответчику про договор аренды стало известно лишь из искового заявления.

В судебном заседании представителем ответчика было уточнено, что во встречном иске сделка оспаривается как оспоримая, недействительная, а не ничтожная.

Третьи лица без самостоятельных требований на предмет спора - Управление Росреестра по Тверской области, ФИО6 (до брака ФИО4) А.В., администрация МО «Славновское сельское поселение» Калининского района Тверской области о судебном заседании уведомлены, не принимали в нём участия.

В предыдущем судебном заседании представитель администрации МО «Славновское сельское поселение» Калининского района Тверской области и\о главы поселения ФИО7 подтвердил факт передачи очистных сооружений в пользование администрации, рядом с ними находятся поля фильтрации. ФИО3 выкупил очистные сооружения у колхоза. Выразил сомнения относительно обоснованности передачи земельного участка в аренду частному лицу.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 17,18,19 Конституции РФ гарантируется равенство прав и свобод человека. Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Согласно статье 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу ч. 2 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В процессе рассмотрения дела, предусмотренная законом обязанность по доказыванию сторонам разъяснялась, при принятии решения суд учитывает только те доказательства, которые были представлены в судебном заседании.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (ст. 9 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 420, ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательство, поэтому в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ к нему применяются общие положения об обязательствах. Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В данном случае истцом заявлены требования о взыскании арендной платы на основании договора.

Истец представил договор аренды земельного участка № 199 от 17.04.2018, по условиям которого администрация передала арендатору, а арендатор принял в собственность земельный участок общей площадью 42311 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по почтовому адресу ориентира: <адрес>, с разрешенным использованием-коммунальное обслуживание. Срок аренды установлен с 17.04.2018 по 16.04.2067. По передаточному акту земельный участок передан лицу, подписавшему договор аренды со стороны арендатора 17.04.2018.

Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 22.12.2017. 09.09.2020 в ЕГРН внесена запись об аренде ФИО3 на основании указанного договора.

За период с 01.05.2018 по 31.12.2021 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 2 245 148,50 руб., кроме того начислены пени по п.5.2 договора за период с 16.11.2020 по 31.03.2022 – 480 461,79 руб.

Претензией от 16.12.2021 администрация района уведомила ФИО3о о наличии задолженности, но доказательств получения претензии нет.

Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной, на это обращено внимание в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Ответчик оспорил сделку – договор аренды, ссылаясь на неосведомленность о её заключении, отсутствие полномочий у ФИО4 на заключение от его имени договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Установлено, что договор аренды подписан со стороны арендатора не ФИО3о, а ФИО4 по доверенности без указания реквизитов доверенности. Тем же лицом подписаны и приложения к договору аренды: расчет арендной платы и акт приема-передачи. Тем же лицом подано заявление о заключении договора аренды ( л.д. 88,89).

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами ( ст. 185 ГК РФ).

По смыслу закона (ст. 182,168 ГК РФ) сделка, на которую представляемый не дал согласия, с нарушением полномочий, указанных в доверенности, в отсутствие последующего одобрения, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы.

Наличие у ФИО4 полномочий на заключение от имени ФИО3 договора аренды в судебном заседании подтверждения не нашло.

Из содержания доверенности от 08.06.2017 69АА, удостоверенной нотариально, выданной сроком на один год, копия которой прилагалась к заявлению о заключении договора аренды и при регистрации договора аренды в ЕГРН, следует, что ФИО4, являлась его доверенным лицом с полномочиями «купить недвижимое имущество», с правом подписать договор купли-продажи, передаточный акт, соглашение о задатке, предварительного договора с передачей аванса, зарегистрировать переход права. Полномочий на заключение договора аренды указанная доверенность не содержит.

В заявлении от 10.10.2017 ФИО3 просил предварительно согласовать предоставление в аренду земельного участка ориентировочной площади 42311 кв.м, на котором расположены очистные сооружения площадью 1974,2 кв.м, собственником которых он является (л.д 85). Постановлением администрации МО Тверской области «Калининский район» от 16.11.2017 № 1604 предварительно согласовано предоставление испрашиваемого земельного участка, срок действия постановления установлен 2 года.

Из пояснений стороны ответчика следует, что ФИО3 отказался от намерения взять участок в аренду, он планировал его выкупить. Доказательств обращения его или уполномоченного представителя в администрацию с заявлением о заключении договора аренды не представлено.

По данным ЕГРН ФИО3 является собственником очистных сооружений с кадастровым номером № площадью 1874,2 кв.м, по адресу: <адрес>. Его право собственности зарегистрировано 23.06.2017.

В выписке из ЕГРН на очистные сооружения с кадастровым номером № отсутствует указание на их расположение в границах земельного участка с кадастровым номером №. Также как и в выписке на последний не указано на расположение в пределах участка принадлежащих ФИО3 сооружений.

Представлен договор безвозмездного пользования очистными сооружениями от 01.01.2022, по которому они переданы ФИО3 в пользование администрации поселения.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25"О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п.123) установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки, к представляемому, если только не будет доказано, что последний одобрил данную сделку (пункты 1 и 2 статьи 183 ГК РФ).

Из пункта 2 статьи 183 ГК РФ следует, что последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. По смыслу закона согласно абз. 2 п. 1 ст. 183 ГК РФ другая сторона наделена правом в одностороннем порядке отказаться от сделки, не дожидаясь её одобрения, также вправе оспорить такую сделку.

Под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения и иные действия.

Доказательств последующего одобрения сделки – договора аренды земельного участка со стороны ФИО3 не представлено, и в ходе судебного разбирательства факт одобрения сделки ФИО3 подтверждения не нашел.

Сам по себе факт принадлежности ему очистных сооружений с кадастровым номером № (запись в ЕГРН о праве собственности от 23.06.2017), волеизъявление в 2017 году о предварительном согласовании предоставления участка в аренду, об одобрении сделки аренды не свидетельствует.

Суд учитывает, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (ст. 154 ГК РФ); сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 ГК РФ); общие положения о форме договора (ст. 434 ГК РФ).

С учетом положений п.1 ст. 183 ГК РФ сделка – договор аренды земельного участка № 199 от 17.04.2018 между представляемым и ответчиком не считается заключенной, может быть признана недействительной, поскольку не соответствует вышеприведенным нормам закона, со стороны арендатора подписана неуполномоченным лицом, последующее одобрение сделки отсутствует.

Исходя из применимости к данным требованиям годичного срока исковой давности (п.2 ст. 181 ГК РФ), начало течения срока исковой давности для начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В данном случае не установлено осведомленности ответчика о договоре аренды, заключенного от его имени неуполномоченным лицом, до предъявления к нему иска. С момента направления в его адрес претензии от 16.12.2021 ГК РФ, даже с учетом положений ст. 165.1 ГК РФ о получении юридически значимого сообщения, несмотря на то, что оно адресатом не было получено, годичный срок тоже не истек.

Сам по себе факт принадлежности ответчику очистных сооружений не является основанием для взыскания с него арендной платы за земельный участок.

Оснований для выхода за пределы исковых требований и взыскания данной суммы в качестве неосновательного обогащения тоже нет.

С учетом изложенного исковые требования о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате и пени удовлетворению не подлежат.

Встречные исковые требования суд находит доказанными, обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Как установлено положениями ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствий недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требований о применении последствий недействительности сделки не заявлено. Оснований для их применения по инициативе суда нет, тем более, что земельный участок не выбывал из распоряжения истца, платежи по договору не оплачивались. Но с учетом характера правоотношений, поскольку в ЕГРН имеется соответствующая запись на основании договора аренды, то признание судом договора аренды недействительной сделкой является основанием для исключения из ЕГРН сведений об аренде земельного участка с кадастровым номером № на срок с 17.04.2018 по 16.04.2067 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 17.04.2018 № 199.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не разрешается, поскольку государственная пошлина при подаче встречного искового заявления не оплачивалась, а истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Калининского муниципального района Тверской области к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды от 17.04.2018 № 199 земельного участка с кадастровым номером №, пени, всего в сумме 2 725 610,38 руб. оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО3 к Администрации Калининского муниципального района Тверской области о признании договора аренды недействительным удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 43211 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, от 17.04.2018 № 199.

Настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений об аренде ФИО3 земельного участка с кадастровым номером № на срок с 17.04.2018 по 16.04.2067 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 17.04.2018 № 199.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Гуляева

Решение в окончательной форме составлено 14.11.2022.