2-1-1134/2022
64RS0007-01-2022-003084-30
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 ноября 2022 года город Балашов
Балашовский районный суд Саратовской области в составе:
председательствующего судьи Тарараксиной С.Э.,
при секретаре Ланиной К.А.,
с участием представителя истца по доверенности ФИО1,
представителя ответчика по доверенности ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Балашовского районного суда гражданское дело по иску администрации Балашовского муниципального района <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по договора аренды,
установил:
Администрация Балашовского муниципального района <адрес> обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ о взыскании с ответчика задолженности по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 52350 руб. 69 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени в размере 48619 руб. 88 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Требования иска обосновывает заключением сторонами вышеуказанного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:41:411319:11 общей площадью 2275 кв.м. по адресу: <адрес>А, предоставленного для осуществления производственной деятельности. На участке имеется капитальное строение. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к спорному договору внесены изменения в части указания кадастрового номера 64:41:000000:26789. Размер арендной платы установлен в размере 65010 руб. 85 коп. Арендная плата, в нарушение условий договора ответчиком не вносилась, в связи с чем образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 52350 руб. 69 коп. Условиями договора предусмотрена неустойка в размере 0,1% от суммы за каждый день просрочки, подлежащая начислению с 11 числа каждого месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, которая истцом рассчитана в заявленном к взысканию размере.
Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования и просила их удовлетворить.
Ответчик ФИО2 надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства не явилась, в ранее представленном заявлении просила о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель ответчика по доверенности ФИО6 просила отказать в удовлетворении исковых требований, полагая неверным расчет задолженности по арендной плате.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ч.2 ст.307 ГК РФ).
Соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав ч.1 ст.420 ГК РФ называет договором.
Соглашение сторон (договора) является реализацией указанного в ч.1 ст.421 ГК РФ принципа «свобода договора», в соответствии с которым условия обязательства определяются по усмотрению сторон, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, стороны могут заключить договор, содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, стороны, в том числе, по согласованию вправе выбрать форму договору и способ его заключения (ч.1 ст.432, ст.434 ГК РФ).
Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным (ч. 1 статьи 423 ГК РФ).
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ч. 1 ст. 424 ГК РФ).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение ( ст. 425 ГК РФ).
Силу ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
На основании ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что на основании заявления ФИО2, распоряжением главы администрации Балашовского муниципального района <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ, ответчику передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 64:41:411319:11, общей площадью 2275 кв.м., по адресу: <адрес>А.
ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Балашовского муниципального района <адрес> и ФИО2 заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого земельный участок предоставлялся для осуществления производственной деятельности, сроком на 49 лет. Действие договора аренды начинается с даты его регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав. Арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату за право пользования в размере 65010 руб. 85 коп. в год, согласно прилагаемому расчету арендной платы. Договором предусмотрено право арендодателя на изменение одностороннем порядке размера арендной платы в связи с постановлениями <адрес> в случаях изменения централизовано ставок и в других, предусмотренных законом случаях. Расчет суммы арендной платы по новой цене аренды производится с начала месяца действия новой ставки аренды
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально с момента подписания договора. При нарушении сроков внесения арендной платы договором предусмотрена оплата пени в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы (п. 1.1, 2.1, 2.2, 2.6, 2.7 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ).
По акту приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № ФИО2 приняла земельный участок 64:41:411319:11 площадью 2275 кв.м., предоставленный для осуществления производственной деятельности, по адресу: <адрес>А.
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договор № аренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в части указания кадастрового номера земельного участка 64:41:000000:26789.
Из пояснений сторон и возражений ответчика следует, что новый первоначально предоставленный на праве аренды земельный участок площадью 2275 кв.м. был разделен на два земельный участка с кадастровым номером 64:41:411321:117 площадью 1483 кв. м. и 64:41:000000:26789 площадью 792 кв.м.
В соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в редакции Закона N 341-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом, ни положения п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Закона N 341-ФЗ), ни нормы ГК РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.
Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен ч. 12 ст. 41 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.
Таким образом, суд принимает во внимание, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сохраняет свое действие в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 64:41:000000:26789 площадью 792 кв.м. по адресу: <адрес>А
Из выписок из ЕГРН, как представленных истцом, так и полученной по запросу суда следует, что площадь земельного участка с кадастровым номером 64:41:000000:26789 по адресу: <адрес>А составляет 792 кв. м. Имеются также сведения о государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ аренды ФИО2 на данный земельный участок на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ.
По выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на: 01 января, 01 апреля ДД.ММ.ГГГГ составляет 466011 руб.; по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 162233 руб. 28 коп.; по состоянию с ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость до конца расчетного периода без изменения и составляет 183680 руб. 64 коп.
При заключении договора аренды размер ежегодной арендной платы рассчитан в размере 65010 руб. 85 коп., который определен из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка, передаваемого в аренду (л.д. 16).
Обстоятельство нарушения условий договора аренды сторона ответчика не оспаривала. Доказательств, позволяющих сделать вывод об исполнении ответчиком обязательств по договору, суду представлено не было.
Таким образом, суд приходит к выводу о ненадлежащем исполнении ФИО2. взятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, вследствие чего требования о взыскании задолженности по нему подлежат удовлетворению.
Из представленных стороной истца документов следует, что постановлением администрации Балашовского муниципального района <адрес> №-п от ДД.ММ.ГГГГ установлен годовой размер арендной платы на земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок установлен в размере 8% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Согласно представленному истцом уточненному расчету, задолженность ФИО2 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 52350 руб. 69 коп., рассчитанной исходя из ставки, установленной указанным выше постановлением администрации Балашовского муниципального района ( 8%).
Суд не может согласиться с представленным расчетом в силу следующего.
Как установлено в ходе судебного разбирательства арендная плата по спорному договору аренды была установлена исходя из ставки 2% кадастровой стоимости предоставляемого в аренду земельного участка.
По условиям договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ все изменении и/или дополнения к договору оформляются в письменной форме (п. 6.1 Договора).
Вопреки указанному условию договора аренды, каких либо дополнительных соглашений в части изменения размера процентной ставки для исчисления арендной платы сторонами не заключалось. Суд принимает во внимание, что условие о размере арендной платы является существенным и должно быть оформлено в соответствии с п. 6.1 договора аренды в письменной форме.
Таким образом, к рассматриваемому спору надлежит применить расчет арендной платы исходя из ставки 2% от кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Учитывая изложенное судом произведен свой расчет арендной платы и неустойки за заявленный стороной истца период в соответствии с применяемой кадастровой стоимостью земельного участка в каждом периоде. Общая сумма арендной платы ФИО2 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 20077,77 руб.
1 квартал 2018 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с466011*2%/365*90=2298,13
2 квартал 2018 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с466011*2%/365*91=2323,67
3 квартал 2018 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с466011*2%/365*92=2349,21
4 квартал 2018 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с162233,28*2%/365*92=817,83
1 квартал 2019 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/365*90=905,82
2 квартал 2019 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) к/с183680,64*2%/365*91=915,88
3 квартал 2019 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/365*92=925,95
4 квартал 2019 (с 01.101.2019 по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/365*92=925,95
1 квартал 2020 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/366*91=913,38
2 квартал 2020 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/366*91=913,38
3 квартал 2020 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/366*92=923,42
4 квартал 2020 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/366*92=923,42
1 квартал 2021 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/365*90=905,82
2 квартал 2021 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/365*91=915,88
3 квартал 2021 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/365*92=925,94
4 квартал 2021 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/365*92=925,94
1 квартал 2022 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/365*90=905,82
2 квартал 2022 (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ к/с183680,64*2%/365*36=362,33
Материалами дела установлено, не оспаривалось истцом, что ФИО2 внесена арендная плата за 2-4 кварталы 2018 года, соответственно 31 мая, 16 июля, ДД.ММ.ГГГГг. на общую сумму 27960,66 руб.
В связи с допущенной ответчиком просрочкой по внесению арендной платы за первый квартал 2018 года, в соответствии с п.2.6 договора аренды подлежит начислению неустойка за заявленный истцом период с 11 апреля по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 222,92 =2298,13 (арендная плата за 1кв.) *01%*97 дней просрочки.
Согласно приведенному выше расчету ответчику надлежало оплатить истцу 20300,69 руб. =20077,77 арендная плата + 222,92 неустойка.
Учитывая размер, внесенной ФИО2 арендной платы в сумме 27960,66 руб. суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером 64:41:000000:26789 по адресу: <адрес>А за заявленный период. Напротив, со стороны ответчика имеет место переплата по арендной плате на сумму 7659,97 руб.
Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований администрации Балашовского муниципального района <адрес>.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований администрации Балашовского муниципального района <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по договора аренды отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения с ДД.ММ.ГГГГ, путем подачи апелляционной жалобы через Балашовский районный суд <адрес>.
Председательствующий С.Э. Тарараксина