Решение по делу № 2-1457/2025 от 26.01.2026 - о признании незаключенным договора цессии, взыскании убытков, по встречному иску ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» к <ФИО>, <ФИО> о признании соответствующим условиям соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды, признании права, понуждении совершить определенные действия.

Жуковский городской суд (Московская область)

Категория дела О признании договора цессии незаключенным Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит.

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В настоящее время <ФИО>, как правопреемник <ФИО> по Соглашению о предоставлении опциона на заключение договора аренды на основании заключенного между ними договора цессии предъявляет требования о признании незаключенным договора

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Указанное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о том, что фактически на момент заключения договора цессии, а также и в настоящее время отсутствует предмет договорных отношений, который мог бы стать объектом

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО> к <ФИО>, Обществу с ограниченной ответственностью «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» о признании договора цессии незаключенным, признании объекта недвижимого имущества несоответствующим условиям

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес>

22 января 2026 года

Жуковский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Ковалёва Е.А.,

при секретаре Стекларь А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ООО «Завод электромонтажных изделий Лидер» о признании незаключенным договора цессии, взыскании убытков, по встречному иску ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» к ФИО1, ФИО2 о признании соответствующим условиям соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды, признании права, понуждении совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением, в котором просит:

- признать незаключенным Договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между ФИО1 и ФИО2;

- признать несоответствующим условиям Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ нежилое строение ориентировочной площади 1000 кв.м., расположенное на земельном участке, кадастровый №, площадью 6 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>;

- взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в форме упущенной выгоды за нарушение обязательств по Договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ;

- признать отсутствующими за ответчиком ФИО2 прав требований к ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер», уступленные по Договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен договор уступки прав, в соответствии с которым ФИО2 уступила ФИО1 право требования к ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» на заключение договора аренды части следующего недвижимого имущества:

- земельный участок, кадастровый №, площадью 6 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>;

- нежилое строение ориентировочной площади 1000 кв.м, расположенное на земельном участке, кадастровый №, площадью 6 835 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>.

Указанное право ответчика возникло на основании Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условием Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0080101:642 Обществом с ограниченной ответственностью «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» выполняются строительные работы по строительству будущего объекта капитального строительства, и что после окончания строительства ФИО2 может быть предоставлено право получить в аренду согласованную между сторонами часть от вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

По условиям заключенного договора цессии, у Цедента возникло соответствующее право требования к ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» в связи с тем, что результат выполненных данным лицом работ на земельном участке, связанном с возведением указанного строения ориентировочной площади 1 000 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0080101:642 соответствует следующим критериям:

- результат выполненных работ соответствует строительным, градостроительным, санитарным, санитарно – эпидемиологическим, пожарным и иным строительным нормам и правилам;

- результат выполненных работ не угрожает жизни и здоровью граждан и любым иным третьим лицам;

- результат работ не нарушает прав и законных интересов третьих лиц;

- результат выполненных работ по своему назначению соответствует категории и виду разрешенного использования земельного участка, на котором располагаются объекты недвижимости, а также правилам землепользования и застройки территории;

- ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» является титульным владельцем результата выполненных работ.

ФИО1 указывает, что несмотря на тот факт, что между ним и ответчиком был заключен вышеуказанный договор цессии, ему стало известно о том, что в настоящее время отсутствует какое – либо подтверждение того, что результат выполненных ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» работ соответствует указанным критериям.

Из содержания сведений, содержащихся в ЕГРН за юридическим лицом отсутствует зарегистрированное право на результат выполненных работ, несмотря на тот факт, что данные работы выполнялись на принадлежащем ему земельном участке.

Также ФИО1 указывает, что в настоящее время для него отсутствует какой – либо интерес в сохранении между ним и ответчиком договорных отношений, связанных с уступкой прав, а также интерес в сохранении за собой прав требований, являющихся предметом Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец полагает, что нарушение ответчиком существенных условий Договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствие наступивших условий для возникновения за ответчиком указанных прав требований, а также отсутствие интереса истца в сохранении данных договорных отношений свидетельствует о не заключенности данного юридически значимого факта, а также об отсутствии его свершения.

Кроме этого, истец указывает, что подписывая указанный договор цессии, исходил из тех заверений и гарантий, которые ему дал ответчик в части соответствия результата выполненных юридическим лицом работ указанным правовым и строительно – техническим критериям, а также из того факта, что данный результат принадлежит на праве собственности указанному лицу.

Поскольку данные заверения и гарантии ответчика оказались не соответствующими действительности, истец полагает, что имеет право на взыскание с ФИО2 убытков, которые он определяет, как сумму упущенной выгоды, которую ФИО1 мог бы получить, если бы к нему перешло право требования в том объеме, которое соответствует условиям гражданско - правовых отношений, если бы его право не было нарушено.

В рамках совместного рассмотрения с первоначальным иском со стороны ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» было заявлено и принято к рассмотрению в порядке ст. 39 ГПК РФ уточненное встречное исковое заявление со следующими требованиями:

- признать соответствующим условиям п. 2.3., абзац 2 п. 2.5 заключенного между ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» и ФИО2 Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилое строение площадью 955.3 кв.м. расположенное на земельном участке кадастровый №, площадью 6 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>;

- признать за ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» (ОГРН:<***>) право собственности на нежилое здание, наименование «Производственно – складское» площадью 955.3 кв.м., расположенное на земельном участке кадастровый №, площадью 6 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>;

- возложить обязанность на ФИО1 подписать с ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» договор аренды части нежилого строения, площадью 955.3 кв.м. расположенное на земельном участке кадастровый №, площадью 6 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>;

- определить условия аренды между ФИО1 и ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» в соответствии с положением Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований по уточненному встречному иску ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» указывает, что ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» является собственником земельного участка, кадастровый №, площадью 6 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>

В результате выполнения строительных работ, на указанном земельном участке возведено нежилое строение площадью 955.3 кв.м, что подтверждается Техническим паспортом, составленный Филиалом ППК «Роскадастр» по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении данного нежилого здания, после оформления его собственность в его исходных технических характеристиках и при условии согласования всех существенных условий, а именно: площадь, подлежащая передаче в аренду, размер арендной платы и т.д., юридическое лицо имело намерение сделать его предметом арендных отношений.

Между юридическим лицом и ФИО2 был подписан договор о намерениях в будущем согласовать условия аренды части указанного имущества. Указанный договор был обозначен как Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.3. Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, право на заключение указанной сделки может быть реализовано при условии, если результат выполненных нашей организацией работ в отношении объекта соответствует следующим критериям:

- результат выполненных работ не угрожает жизни и здоровью граждан и любым иным третьим лицам;

- результат работ не нарушает прав и законных интересов третьих лиц;

В соответствии с п. 2.5. указанного соглашения кроме соответствия результата выполненных работ указанным в пункте 2.3. данного соглашения требованиям, данный результат должен принадлежать юридическому лицу на законном основании, то есть на праве собственности.

В настоящее время ФИО1, как правопреемник ФИО2 по Соглашению о предоставлении опциона на заключение договора аренды на основании заключенного между ними договора цессии предъявляет требования о признании незаключенным договора уступки прав требований, также просит признать несоответствующими условиям договора цессии построенный объект, признании отсутствующим за ответчиком прав требований, а также просит взыскать убытки в свою пользу в связи с нарушением его прав.

Таким образом, по мнению ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» фактически, требования ФИО1 направлены в том числе на признание незаключенным Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, обращаясь с указанными требованиями, истец, по мнению ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер», не понимает правовой природы возникших между сторонами договорных правоотношений.

Как указывает ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер», возникшие между сторонами договорные отношения носят обязательственный характер не в части необходимости передачи имущества в аренду, а в необходимости исполнить обязательства по приведению в соответствие с условиями договорных отношений построенного объекта для последующего введения его в гражданский оборот как предмета сделки и возможности согласовать между сторонами дальнейшие условия договорных обязательств при условии согласования всех существенных условий.

Заявленные ФИО1 требования обусловлены тем фактом, что по мнению истца по первоначальному иску, между сторонами уже возникли арендные правоотношения, чего в действительности нет.

Как было указано ранее, одним из условий возможности возникновения договорных отношений сторон является факт принадлежности строения на титульном праве участнику сделки.

При этом, истец по первоначальному иску неверно указывает обстоятельства, на которые ссылается.

Из содержания заключенного соглашения о предоставлении опциона следует, что на момент заключения данной сделки, в отношении спорного строения осуществлялись работы, данный объект, как объект гражданских отношений еще не был сформирован.

При этом, по своей правовой природе строящийся объект представляет из себя недвижимое имущество. Законом допускается уступка прав требований, которые возникнут в будущем.

Из содержания всех обстоятельств дела следует, что между юридическим лицом и ФИО2 возникли основанные на договорной природе обязательственные отношения.

Истец, заявляя свои требования, по мнению ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер», фактически пытается данные правоотношения прекратить, тем самым создавая в том числе для ФИО2 и для себя основание для возможности избежать гражданской ответственности в случае неисполнения своих обязательств.

Тот факт, что объект, в отношении, которого велись строительные работы, не зарегистрирован в ЕГРН на праве собственности за юридическим лицом, данное обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии у организации законного основания на данное имущество, поскольку факт регистрации права является лишь право подтверждающим фактом.

В соответствии с п. 2.4 п. 2.5 Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с момента окончания выполнения работ, Сторона 1 предоставляет Стороне 2 в течение 10 дней документ, подтверждающий соответствие результата выполненных работ требованиям, изложенным в пункте 2.3. данного договора.

С момента предоставления документа соответствия, у Стороны 2 имеется право в течение 1 месяца заключить путем предоставления акцепта Стороне 1 договор аренды части недвижимого имущества, указанное в пункте 1.1. данного договора.

В соответствии с п. 5.2 указанного соглашения Сторона 1 вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Опциона в случае, если Сторона 2 предпримет действия для реализации права на заключение договора ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Из содержания предоставленного в материалы дела Технического паспорта следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорный объект полностью построен. Однако поданное исковое заявление со стороны ФИО1 фактически стало препятствием для исполнения сторонами договорных обязательств, в том числе обязательств в рамках заключенного соглашения.

В итоге, на момент рассмотрения требований ФИО1 обязательства юридического лица по соглашению будут считаться просроченными, что предоставит участникам сделки формальное основание для ее расторжения.

В связи с этим, в целях опровержения доводов истца, а также исключения факта удовлетворения требований ФИО1, организация вынуждена обратиться с настоящим встречным исковым заявлением.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером: 50:13:0080101:642 принадлежит юридическому лицу на праве собственности, следовательно, исходя из принципа единства земли и расположенных на нем объектов, в отношении результата выполненных работ имеются правовые основания для признания на них права собственности.

Признание на объект права собственности не только будет являться подтверждением исполнения со стороны юридического лица условий сделки, но и породит правовое основание для предъявления предусмотренных договором требований, а именно возложении обязанности на участников сделки заключить с юридическим лицом договор аренды.

ФИО1 не предоставил каких – либо доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных исковых требований.

При этом, сами заявленные требования основываются на неправильном понимании природы договорных отношений.

В соответствии с п. 2.6 Соглашения определение части арендуемого недвижимого имущества осуществляется путем подписания дополнительного соглашения между сторонами.

В соответствии с п 2.7. Соглашения определение технических характеристик арендуемого Стороной 2 недвижимого имущества, исходя из которых будет определяться часть, переходящая в аренду Стороне 2, осуществляется после установления за Стороной 1 титульного владения на результат выполненных работ.

В соответствии с п. 2.8. Соглашения размер арендной платы за часть арендуемого Стороной 2 части недвижимого имущества определяется исходя из фактически согласованной и арендуемой площади на момент заключения основного договора аренды.

Таким образом, ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» указывает, что заявленные по встречному иску требования направлены на правильное и своевременное рассмотрение спорных правоотношений, на исключение возможности со стороны ФИО1 злоупотреблять принадлежащими ему правами, а также на обеспечение стабильности гражданского оборота при вступлении его участников в договорные правоотношения.

ФИО1 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, ее представитель возражал относительно удовлетворения исковых требований ФИО1, рассмотрение требование по встречному иску оставил на усмотрение суда.

Ответчик - ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» уведомлено надлежащим образом, обеспечило явку представителя, который в судебном заседании просил оставить без удовлетворения требования по первоначальному иску, требования по уточненному встречному иску поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Третье лицо – Администрация городского округа <адрес> уведомлена надлежащим образом, явку представителя не обеспечила.

Третье лицо – Главное управление государственного строительного надзора <адрес> уведомлено надлежащим образом, явку представителя не обеспечило.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав предоставленные по делу доказательства, включая результаты проведенной по делу судебной экспертизы, приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» (по условиям Соглашения – Сторона 1) и ФИО2 (по условиям Соглашения – Сторона 2) заключено Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора аренды (далее по тексту – Соглашение), в соответствии с которым ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» посредством безотзывной оферты предоставило ФИО2 право заключить договор аренды части следующего недвижимого имущества:

- нежилое строение, ориентировочной площади 1 000 кв.м., расположенное на земельном участке, кадастровый №, площадью 6 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>.

В соответствии с п. 1.2. Соглашения установлено, что Сторона 2 уведомлена о том, что на момент подписания данного соглашения работы в отношении указанного строения не окончены, продолжается выполнение комплекса необходимых работ для обеспечения возможности его последующей эксплуатации.

Исходя из предоставленной в материалы дела Выписки из ЕГРН следует, что за ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» зарегистрировано право собственности на земельный участок, кадастровый №, площадью 6 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 429.2 ГК РФ в силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом. Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон.

Согласно п. 2.2. Соглашения установлено, что ФИО2 вправе реализовать право заключить договор аренды части указанного в пункте 1.1. данного соглашения недвижимого имущества после окончания в отношении указанного имущества проводимых Стороной 1 работ.

В соответствии с п. 2.3. Соглашения Сторона 2 (по тексту ФИО2) вправе реализовать свое право на заключение договора аренды части недвижимого имущества при условии если результат выполненных Стороной 1 (по тексту Соглашения – ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер) работ соответствует следующим критериям:

- результат выполненных работ соответствует строительным, градостроительным, санитарным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным и иным строительным нормам и правилам;

- результат выполненных Стороной 1 работ не угрожает жизни и здоровью граждан и любым иным третьим лицам;

- результат работ не нарушает прав и законных интересов третьих лиц;

Согласно п. 2.4. Соглашения с момента окончания выполнения работ, Сторона 1 предоставляет Стороне 2 в течение 10 дней документ, подтверждающий соответствие результата выполненных работ требованиям, изложенным в пункте 2.3. данного договора.

В соответствии с п. 2.5. Соглашения с момента предоставления документа соответствия, у Стороны 2 имеется право в течение 1 месяца заключить путем предоставления акцепта Стороне 1 договор аренды части недвижимого имущества, указанное в пункте 1.1. данного договора. Кроме соответствия результата выполненных работ, указанным в пункте 2.3. данного соглашения требованиям, данный результат выполненных работ должен на законном основании принадлежать Стороне 1.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор цессии (далее по тексту – Договор цессии), в соответствии с которым Цедент (по тексту договора цессии ФИО2) уступает, а Цессионарий (по тексту договору цессии ФИО1) принимает принадлежащее Цеденту право на заключение договора аренды с ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» части следующего недвижимого имущества:

В соответствии с п.1.1. договора цессии также определено, что указанное в данном пункте договора строение является объектом нового строительства, указанный земельный участок принадлежит на праве собственности ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер», что подтверждается соответствующей записью в реестре прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1.2. договора цессии установлено, что право Цедента возникло на основании Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» предоставило безотзывную оферту на заключение договора части указанного в пункте 1.1. данного соглашения недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1.3. Договора цессии, установлено, что указанное право возникло у Цедента ввиду окончания юридическим лицом работ в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества, результат которых соответствует следующим требованиям:

- результат выполненных работ не угрожает жизни и здоровью граждан и любым иным третьим лицам;

- результат работ не нарушает прав и законных интересов третьих лиц;

- ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» является титульным владельцем результата выполненных работ.

В соответствии с п. 1.4. Договора цессии Цедент гарантирует и заверяет Цессионария о соответствии результата выполненных ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» работ указанным в данном договоре правовым и строительно-техническим критериям.

В соответствии с п. 1.5. Договора цессии по настоящему договору Цедент уступает Цессионарию, а Цессионарий принимает все права требования к ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер», возникшие по указанному в данном договоре основанию.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В силу п. 1 ст. 388.1 ГК РФ требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Рассматривая требования ФИО1 о признании незаключенным Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ суд обращает внимание на следующее.

Договор цессии по своей правовой природе представляет собой сделку, юридическим последствием которой является фактически смена кредитора в возникших правоотношениях. В связи с этим, уступка прав требований имеет непосредственную связь с основанием возникновения данного права у кредитора по отношению к должнику и непосредственно того права требования, которое ему передано в рамках совершенной уступки.

В рамках рассматриваемых судом спорных отношений, основанием возникновения уступленных ФИО1 прав требований является подписанное между ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» и ФИО2 Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, содержанием условий указанного Соглашения определено следующее:

- в соответствии с п. 2.6. Соглашения определение части арендуемого недвижимого имущества осуществляется путем подписания дополнительного соглашения между сторонами;

- в соответствии с п. 2.7 Соглашения определение технических характеристик арендуемого Стороной 2 недвижимого имущества, исходя из которых будет определяться часть, переходящая в аренду Стороне 2, осуществляется после установления за Стороной 1 титульного владения на результат выполненных работ;

- в соответствии с п. 2.8 Соглашения размер арендной платы за часть арендуемого Стороной 2 части недвижимого имущества определяется исходя из фактически согласованной и арендуемой площади на момент заключения основного договора аренды.

Из содержания условий предоставленного в материалы дела Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между сторонами, при наступлении фактов, указанных в пунктах 2.3., 2.5, была достигнута договоренность о согласовании условий будущего договора аренды, а именно: определение части арендуемого имущества, размер арендной платы и т.д..

Следовательно, данное Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ по своему правовому смыслу не породило для его участников обязательств по заключению в будущем договора аренды спорного имущества, а лишь установило для каждого из них право согласовать условия основной сделки, которая в силу ст. 432 ГК РФ будет считаться заключенной, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Содержание условий Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не позволяет идентифицировать предмет будущих арендных отношений.

Между сторонами Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не была индивидуализирована ни часть земельного участка, ни часть нежилого здания, которая будет являться предметом арендных отношений.

В соответствии с п. 4 ст. 429.2 ГК РФ опцион на заключение договора должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора, подлежащего заключению. Предмет договора, подлежащего заключению, может быть описан любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент акцепта безотзывной оферты.

Таким образом, исходя из содержания заключенного между ФИО1 и ФИО2 Договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, и Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истец по первоначальному иску имеет право при наступлении указанных в соглашении условий в силу пункта 2.6 определить часть арендуемого имущества путем подписания дополнительного соглашения с ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер».

При этом, одним из условий реализации уступленных ФИО1 прав по договору цессии, является наличие за ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» права собственности на строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0080101:642 и в отношении которого указанным юридическим лицом выполнены строительные работы.

Из содержания предоставленного в материалы дела Технического паспорта, подготовленный филиалом ППК «Роскадастр» по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что спорным строением является нежилое здание, наименование «Производственно – складское» площадью 955.3 кв.м.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

На момент предъявление первоначального иска в суд право собственности на построенное ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» нежилое строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0080101:642 не зарегистрировано в ЕГРН.

В ходе рассмотрения дела установлено, что спорное нежилое здание наименование «Производственно – складское» площадью 955.3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0080101:642, было построено ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» без получения соответствующей разрешительной документации, в связи с чем правовой режим, подлежащий применению в отношении данного имущества определяется в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Поскольку спорное строение обладает признаком самовольной постройки, следовательно, данный объект не может рассматриваться в качестве имущества, введенное в гражданский оборот.

Следовательно, исследуя спорные правоотношения в рамках заявленных истцом требований о признании незаключенным Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.

Обстоятельства, с наступлением которых указанная сделка определяет начальный момент возникновения прав требований, на которые ссылается ФИО1 в своем исковом заявлении, не наступили, так как спорное имущество не введено в гражданский оборот.

Содержание заключенного договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, а также Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ позволяют определить возможное правовое поведение каждого участника договора. Предмет заключенного между ФИО1 и ФИО2 Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ является понятным и согласованным между сторонами исходя из буквального толкования условий сделки, неопределенность существенных условий данной сделки отсутствует.

Также суд отмечает, что обращаясь с иском в суд, ФИО1, вместе с тем, не предоставил в материалы дела каких-либо доказательств, подтверждающих направление в адрес ФИО2 и ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» каких-либо требований, направленных на исполнение заключенных сделок, в том числе требований об определении части спорного строения, которая будет являться предметом будущих арендных отношений, что в последующем дало бы основание считать, что спорное строение не соответствует условиям Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ.

Отсутствие со стороны участника сделки совершенных правовых действий, предусмотренных письменным соглашением сторон и от которых зависит дальнейшее определение взаимных прав и обязанностей, не может использоваться данной бездействующей стороной для получения какого-либо преимущественного положения, в том числе использовать данное положение, а также свое бездействие для признания сделки незаключенной.

В соответствии с п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Принимая во внимание все вышеизложенные обстоятельства, судом не усматривается правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании незаключенным Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, признании указанного в иске нежилого строения как объекта недвижимого имущества, несоответствующего условиям Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, а также о признании отсутствующими за ответчиком ФИО2 прав требований к ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер», уступленные по Договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ.

В своем иске ФИО1 также просит взыскать убытки в форме упущенной выгоды за нарушение обязательств по Договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Определением Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ15-237 «в соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных правовых норм, для наступления гражданско-правовой ответственности за причинение вреда, в частности в виде возмещения убытков, необходимо установление фактов наступления вреда, его размера, противоправности поведения причинителя вреда, его вины, а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями.

При этом факт возникновения убытков зависит от установления наличия или отсутствия всей совокупности указанных выше условий наступления гражданско-правовой ответственности».

В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку истцом не предоставлено каких-либо доказательств, подтверждающих причинение ему ответчиками указанных в иске убытков (наступление вреда, его размера, противоправность поведения причинителя вреда, его вины, а также причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями), правовых оснований для удовлетворения требований ФИО1 о взыскании упущенной выгоды не имеется.

Рассматривая требования ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» по уточненному встречному иску суд приходит к следующему.

В соответствии с предоставленной в материалы дела Выпиской из ЕГРН за ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» зарегистрирован на праве собственности земельный участок, кадастровый №, площадью 6 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>.

В материалы дела предоставлен Технический паспорт, изготовленный филиалом ППК «РОСКАДАСТР» по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0080101:642 построено нежилое здание, наименование «Производственно – складское» площадью 955.3 кв.м.

Кроме технического паспорта в материалы дела приобщена также Проектная документация на объект капитального строительства «Производственно – складское задние», раздел 3 «Архитектурные решения», изготовленная ИП ФИО3 и в которой содержится гарантийная запись о соответствии проекта государственным нормам, правилам, стандартам, исходным данным, а также техническим условиям и требованиям, выданными органами государственного надзора и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта, и обеспечивает безопасную эксплуатацию здания при соблюдении предусмотренных проектом мероприятий.

В своем встречном иске ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» просит признать на указанное нежилое строение право собственности.

На основании ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ).

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п.п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно п. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу п. 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В материалы дела не предоставлено доказательств, подтверждающих получение ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» разрешительной документации на строительство указанного в просительной части встречного иска нежилого здания, в связи с чем, суд приходит к выводу, что данное строение, в отношении которого истцом по встречному иску заявлены требования о признании права собственности, обладает признаком самовольной постройки, в связи с чем рассмотрение указанных требований должно осуществляться с учетом положений ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В соответствии с п. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Принимая во внимание характер спорных правоотношений, судом, на основании Определения Жуковского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФГБОУВО «Московский государственный университет геодезии и картографии».

В результате проведенного исследования, в материалы дела было предоставлено Заключение эксперта №/Э от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым были сделаны следующие выводы.

Как указывает эксперт, Объект исследования представляет собой отдельно стоящее одноэтажное нежилое здание, простую прямоугольную форму в плане с размерами: 23,7 х 40,7 м, высотой 7,4 м., общей площадью 955,3 кв.м. Эвакуационные выходы непосредственно наружу предусмотрены из помещений первого этажа в кол-ве 6 шт. Устойчивость и пространственная жесткость объекта обеспечивается совместной работой несущих элементов, образующих пространственную, геометрически неизменяемую систему. Из анализа построений, представленных на чертеже №, установлено, что Объект полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 50:13:0080101:642.

Эксперт указывает, что нежилое здание площадью 955,3 кв.м, построенное на земельном участке, кадастровый №, площадью 6835 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенной по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>, соответствует требованиям строительных, эпидемиологических и иных норм и правил. Исследуемое здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан так как соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от ДД.ММ.ГГГГ №384-ФЗ и Федерального закона «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от ДД.ММ.ГГГГ №123-ФЗ. Исследуемое здание не нарушает права и охраняемые интересы третьих лиц, так как соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от ДД.ММ.ГГГГ №384-ФЗ. Архитектурные, объемно-планировочные, конструктивные решения Объекта соответствуют представленной в материалах дела проектной и технической документации Архитектурно-строительные решения 2025 года (л.д. 144), Технический паспорт, подготовленный филиалом ППК «Роскадастр» по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.124, 229).

Также эксперт указывает, что назначение исследуемого здания (производственно-складское здание) соответствует категории и виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:13:0080101:642 – для производственной деятельности. Исследуемое здание соответствует предельным параметрам застройки, установленным градостроительным регламентом в составе Правил землепользования и застройки, за исключением минимальных отступов от границ земельного участка – расстояние от здания до границ земельного участка менее 3 м (см. чертеж №). Несоблюдение минимальных трехметровых отступов от границ земельного участка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не оказывает влияния на окружающую среду и объекты культурного наследия, следовательно, является допустимым, остальные предельны параметры соблюдены. Эксплуатация исследуемого здания возможна без сроков приведения в соответствие с предельными параметрами застройки, установленными градостроительным регламентом в составе ПЗЗ. По результатам проведенного исследования установлено, что возможно сохранение нежилого здания площадью 955,3 кв.м, построенного на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0080101:642.

Проанализировав предоставленное в материалы дела заключение эксперта, суд считает, что оно в полном объеме отвечает требованиям действующего законодательства. При даче заключения, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Проведенное экспертное исследование является полным, мотивированным и аргументированным в том числе на основании всестороннего исследования материалов судебного дела. Оснований не доверять выводам указанного судебного экспертного заключения, судом не установлено. Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, замечаний на заключение эксперта в материалы дела не предоставлено.

В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Судом установлено, что единственным признаком самовольной постройки, в отношении которой заявлены уточненные встречные исковые требования ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер», является отсутствие у данного юридического лица разрешительной документации, к получению которой истец по встречному иску принимал меры, что подтверждается предоставленными в материалы дела документами.

Принимая во внимание предоставленные по делу доказательства, которые в том числе подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:0080101:642 принадлежит на праве собственности ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер», принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, а также доказательства, подтверждающие попытки истца по встречному иску легализовать спорное строение во внесудебном порядке, суд приходит к выводу о возможности сохранения заявленного во встречном иске нежилого здания, наименование «Производственно – складское» площадью 955.3 кв.м., расположенное на земельном участке кадастровый №, площадью 6 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>, а также о наличии правовых оснований для признания за ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» права собственности на вышеуказанный объект капитального строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Рассматривая требования истца по встречному иску о признании указанного нежилого здания соответствующим условиям п. 2.3., абзацу 2 п. 2.5 заключенного между ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» и ФИО2 Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, суд не находит правовых оснований для их удовлетворения.

Как было указано ранее, в соответствии с п. 2.4. Соглашения с момента окончания выполнения работ, Сторона 1 предоставляет Стороне 2 в течение 10 дней документ, подтверждающий соответствие результата выполненных работ требованиям, изложенным в пункте 2.3. данного договора.

Следовательно, на Стороне 1 Соглашения лежит обязанность предоставить документ, подтверждающий соответствие спорного строения указанным требованиям Соглашения. При этом, условия данного Соглашения не позволяют определить характеристики указанного документа, который должен быть предоставлен в подтверждение, а именно его вид, форму, лицо, его выдавшее и т.д.

Ввиду этого, ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» не лишено возможности и права по своему усмотрению предоставить документ, отражающий необходимые сведения другому участнику общих с данным лицом договорных отношений.

Каких-либо доказательств, подтверждающих невозможность истца по встречному иску предоставить указанный документ, или доказательств наличия спора с ФИО2 или ФИО1 относительно данного факта в материалы дела не предоставлено.

В соответствии с п. 2.6. Соглашения определение части арендуемого недвижимого имущества осуществляется путем подписания дополнительного соглашения между сторонами.

Согласно п. 2.7 Соглашения определение технических характеристик арендуемого Стороной 2 недвижимого имущества, исходя из которых будет определяться часть, переходящая в аренду Стороне 2, осуществляется после установления за Стороной 1 титульного владения на результат выполненных работ.

В соответствии с п. 2.8 Соглашения размер арендной платы за часть арендуемого Стороной 2 части недвижимого имущества определяется исходя из фактически согласованной и арендуемой площади на момент заключения основного договора аренды.

В силу п. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Применяя положение норм права, суд полагает, что указанное требование истца по встречному иску о признании строения соответствующим условиям Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ заявлены при отсутствии факта нарушения его права, в связи с чем, данные требования не направлены на осуществление защитной функции.

Кроме этого, суд также обращает внимание, что из содержания Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное между ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» и ФИО2 следует, что право сторон определить условия будущего договора аренды в отношении спорного строения (определить часть помещений, размер арендной платы и т.д.), которые должны соответствовать указанным в пункте 2.3 и пункте 2.5 соглашения критериям возникает после того, как данные строения будут принадлежать ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» на титульном праве.

В поданном встречном иске ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» также просит возложить обязанность на ФИО1 подписать с ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» договор аренды части нежилого строения, площадью 955.3 кв.м. расположенное на земельном участке кадастровый №, а также определить условия аренды между ФИО1 и ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» в соответствии с положением Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом не усматривается правовых оснований для удовлетворения данных требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2.2 Соглашения установлено, что Сторона 2 вправе реализовать право заключить договор аренды части указанного в пункте 1.1. данного соглашения недвижимого имущества после окончания в отношении указанного имущества проводимых Стороной 1 работ.

В соответствии с п. 2.5 Соглашения его сторонами было определено, что с момента предоставления документа соответствия, у Стороны 2 имеется право в течение 1 месяца заключить путем предоставления акцепта Стороне 1 договор аренды части недвижимого имущества, указанное в пункте 1.1. данного договора.

Как было указано ранее, в соответствии с п. 2.6. Соглашения установлено, что определение части арендуемого недвижимого имущества осуществляется путем подписания дополнительного соглашения между сторонами.

В соответствии с п. 2.7 Соглашения определение технических характеристик арендуемого Стороной 2 недвижимого имущества, исходя из которых будет определяться часть, переходящая в аренду Стороне 2, осуществляется после установления за Стороной 1 титульного владения на результат выполненных работ.

Таким образом, условиями заключенного Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 и, следовательно, в последующем за ФИО1, как правопреемником ФИО2, не была установлена обязанность заключить договор аренды спорного имущества с ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер», данное Соглашение о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по своей правовой природе, не является предварительным договором.

Также, как было указано ранее, содержание подписанного между сторонами Соглашения не позволяет определить предмет арендных отношений, а также условия договора аренды спорного имущества, указывая на необходимость подписания между сторонами дополнительного соглашения. Доказательств согласования между сторонами предмета будущих арендных отношений, а также иных существенных условий в материалы дела не предоставлено.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, вышеизложенное свидетельствует об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» о возложении обязанности на ФИО1 подписать с ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» договор аренды части нежилого строения, площадью 955.3 кв.м. расположенное на земельном участке кадастровый №, а также об определении условий аренды между ФИО1 и ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» в соответствии с положением Соглашения о предоставлении опциона на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, Обществу с ограниченной ответственностью «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» о признании договора цессии незаключенным, признании объекта недвижимого имущества несоответствующим условиям Договора цессии, взыскании упущенной выгоды, признании отсутствующими прав требований – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» к ФИО1, ФИО2 – удовлетворить частично.

Признать за ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» (ОГРН:<***>) право собственности на нежилое здание, наименование «Производственно – складское» площадью 955.3 кв.м., расположенное на земельном участке кадастровый №, площадью 6 835 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>, микрорайон Мамонтовка, <адрес>.

В удовлетворении остальных требований по встречному иску ООО «Завод Электромонтажных Изделий Лидер» к ФИО1 и ФИО2 – отказать.

Решение суда является основанием для внесения сведений и изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Жуковский городской суд.

Судья Е.А. Ковалёв

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.А. Ковалёв

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →