Решение по делу № 2-1051/2025 от 29.01.2026 - о признании недействительным договора купли-продажи помещения крышной котельной, признании крышной котельной общим имуществом многоквартирного дома, признании оборудования котельной общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности на котельную, признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности на котельную.

Дело № 2-1051/2025

УИД: 56RS0030-01-2025-003309-33

Решение

Именем Российской Федерации

29 декабря 2025 года г.Оренбург

Промышленный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Старых Е.В.,

при секретаре Дикаревой Ф.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к акционерному обществу «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой», обществу с ограниченной ответственностью «Генерирующая компания Оренбург» о признании недействительным договора купли-продажи помещения крышной котельной, признании крышной котельной общим имуществом многоквартирного дома, признании оборудования котельной общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности на котельную, признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности на котельную,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой», ООО «Генерирующая компания Оренбург» о признании недействительным договора купли-продажи помещения крышной котельной, признании крышной котельной общим имуществом многоквартирного дома, признании оборудования котельной общим имуществом многоквартирного дома, прекращении права собственности на котельную, признании недействительной и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности на котельную, указав, что они являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в жилом комплексе «Квартет». Застройщиком указанного многоквартирного дома является ответчик АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой». В настоящее время им стало известно об отчуждении нежилого помещения, в котором расположена котельная, находящегося на крыше многоквартирного <адрес>, путем заключения между АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» и ООО «Генерирующая компания Оренбург» договора купли-продажи. Теплоснабжение многоквартирного дома осуществляется через котельную, расположенную в техническом пространстве крыши дома. В соответствии с разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Департаментом градостроительства и земельных отношении администрации <адрес> на объект жилой <адрес> жилого комплекса «Квартет», в число помещений общего пользования включается нежилое помещение №, расположенное на крыше здания, площадью 104,6 к.м. В соответствии с п.16.1 Проектной декларации № от ДД.ММ.ГГГГ на жилой <адрес> жилого комплекса «Квартет» в <адрес>, помещение верхнего технического этажа, расположенное на техническом этаже подъезда №, относится к помещениям общего пользования. Котельная, назначение - отопление, расположенная на кровле подъезда №, относится к оборудованию, предназначенному для обслуживания более чем одного помещения в доме, следовательно, включается в состав общего имущества. Согласно заключению негосударственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «Экспертиза проектов», горячее водоснабжение дома предусмотрено от крышной котельной, которая служит источником теплоснабжения. Данная котельная и расположенное в ней оборудование обслуживают один многоквартирный жилой <адрес>. Котельная является единственным источником теплоснабжения и производства горячей воды многоквартирного дома, другим способом использовать котельную невозможно. Многоквартирный жилой дом без данной котельной не может быть полноценным объектом недвижимости, созданным для проживания жильцов, следовательно, данная котельная и оборудование являются общим имуществом многоквартирного дома. Кроме того, спорный объект относится к техническим помещениям, в которых размещены внутридомовые инженерные коммуникации, обеспечивающие жилой дом теплом, горячей водой, и предназначен для обслуживания всех квартир и иных помещений данного жилого дома. Полагают, что крышная котельная в силу норм Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в результате чего отчуждение крышной котельной является недействительной (ничтожной сделкой).

Просят суд признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи нежилого помещения № крышной котельной многоквартирного дома по адресу: <адрес> кадастровым номером №, заключенный между АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» и ООО «Генерирующая компания Оренбург»; исключить из ЕГРН запись регистрации права собственности ООО «Генерирующая компания Оренбург» на нежилое помещение № котельной, расположенной на крыше многоквартирного дома по адресу: <адрес> кадастровым номером №; признать нежилое помещение № крышную котельную многоквартирного дома по адресу: <адрес> кадастровым номером № и оборудование крышной котельной. Расположенное в техническом пространстве на крыше <адрес> общим имуществом многоквартирного по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела истцы увеличили исковые требования, наряду с заявленными требованиями просят суд восстановить срок для подачи заявления о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в очной форме от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного Протоколом №К от ДД.ММ.ГГГГ, и решения собственника помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в очной форме от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного Протоколом №К от ДД.ММ.ГГГГ, и решение собственника помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены собственники жилых помещений, расположенных в спорном многоквартирном доме, - администрация города Оренбурга, Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО39, ФИО96, ФИО97, ФИО98, ФИО99, ФИО100, ФИО101, ФИО102, ФИО103, ФИО104, ФИО105, ФИО106, ФИО107, ФИО108, ФИО109, ФИО110, ФИО111, ФИО112, ФИО113, ФИО114, ФИО115, ФИО116, ФИО117, ФИО118, ФИО119, ФИО120, ФИО10 С.А., ФИО29 С.К., ФИО121, ФИО122, ФИО12 Д.Ф., ФИО12 Р.К., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО12 Д.Д., ФИО12 Д.Д., ФИО12 Д.Д., ФИО123, ФИО124, ФИО125, ФИО126, ФИО127, ФИО128, ФИО129, ФИО130, ФИО131, ФИО132, ФИО133, ФИО134, ФИО135, ФИО136, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО137, ФИО76, ФИО138, ФИО139, ФИО140, ФИО141, ФИО142, ФИО143, ФИО144, ФИО145, ФИО146, ФИО147, ФИО77, ФИО148, ФИО149, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО150, ФИО151, ФИО152, ФИО45 В.Е., ФИО153, ФИО154, ФИО155, ФИО156, ФИО157, ФИО158, ФИО159, ФИО160, ФИО161, ФИО162, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО163, ФИО164, ФИО165, ФИО166, ФИО167, ФИО168, ФИО169, ФИО170, ФИО171, ФИО60 М.Ю., ФИО60 О.Ю., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО60 С.М., ФИО60 М.М., ФИО172, ФИО173, ФИО174, ФИО175, ФИО176, ФИО177, ФИО178, ФИО179, ФИО180, ФИО181, ФИО182, ФИО183, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО184, ФИО185, ФИО186, ФИО78, ФИО40, ФИО187, ФИО188, ФИО6, ФИО189, ФИО190, ФИО191, ФИО192, ФИО193, ФИО194, ФИО195, ФИО196, ФИО197, ФИО198, ФИО199, ФИО200-Оглы, ФИО201, ФИО202, ФИО203, ФИО204, ФИО205, ФИО206, ФИО207, ФИО208, ФИО209, ФИО210, ФИО211, ФИО212, ФИО41 В.А., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО41 И.В., ФИО41 А.В., ФИО213, ФИО214, ФИО215, ФИО216, ФИО217, ФИО218, ФИО219, ФИО220, ФИО221, ФИО222, ФИО223, ФИО224, ФИО225, ФИО226, ФИО42 Б.З., ФИО227, ФИО228, ФИО229, ФИО230, ФИО231, ФИО232, ФИО233, ФИО43, ФИО234, ФИО235, ФИО236, ФИО237, ФИО238, ФИО239, ФИО240, ФИО241, ФИО242, ФИО243, ФИО244, ФИО245, ФИО246, ФИО247, ФИО248, ФИО41 А.В., ФИО41 С.А., ФИО249, ФИО250, ФИО7 А.О., ФИО251, ФИО252, ФИО253, ФИО254, ФИО255, ФИО256, ФИО257, ФИО258, ФИО259, ФИО260, ФИО261, ФИО262, ФИО263, ФИО264, ФИО265, ФИО266, ФИО267, ФИО268, ФИО269, ФИО270, ФИО271, ФИО272, ФИО273, ФИО274, ФИО275, ФИО276, ФИО277, ФИО278, ФИО279, ФИО280, ФИО281, ФИО282, ФИО283, ФИО284, ФИО285, ФИО286, ФИО287, ФИО288, ФИО289, ФИО290, ФИО291, ФИО292, ФИО293, ФИО294, ФИО295, ФИО296, ФИО297, ФИО298, ФИО299, ФИО300, ФИО301, ФИО302, ФИО303, ФИО304, ФИО305, ФИО306, ФИО307, ФИО308, ФИО309, ФИО310, ФИО311, ФИО312, ФИО313, ФИО314, ФИО315, В.В., ФИО316, ФИО317, ФИО44, ФИО318, ФИО319, ФИО320, ФИО321, ФИО322, ФИО323, ФИО324, ФИО325, ФИО8 Н.А., ФИО326, ФИО327, ФИО328, ФИО329

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, представители третьих лиц ООО УК "Гармония", Администрации города Оренбурга, Департамента имущественных и жилищных отношений администрации <адрес>, третьи лица – собственники жилых помещений многоквартирного <адрес>, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истцов ФИО85, действующая на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что представителем третьего лица ООО УК «Гармония» по запросу суда представлен протокол №к от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно приложениям к указанному протоколу прилагались: реестр собственников помещений, реестр присутствующих лиц на очном собрании, сообщение о проведении внеочередного общего собрания и решения собственников помещений МКД. Однако в материалы дела реестр присутствующих лиц не приобщен. При этом в реестре собственников, получивших уведомление о проведении внеочередного общего собрания, и в решении собственников помещений в МКД указано, что голосование проводилось в заочной форме. Тогда как в самом протоколе №к указано, что собрание было проведено в очной форме. Реестр присутствовавших на очном собрании лиц отсутствует. В реестре собственников, получивших уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, значатся <адрес> 227, собственником которых указано АО СЗ «Оренбургстрой». Между тем, <адрес> принадлежит истцу ФИО5, <адрес> – ФИО4 При этом согласно сведениям, содержащимся в ЕРГН, ФИО5 подписала договор уступки прав (цессии) № ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 заключила аналогичное соглашение ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, на октябрь 2024 года АО ЗС «Оренбургстрой» не являлось собственником данных квартир и не могло ставить подпись в реестре собственников за указанные квартиры. По результатам общего собрания в голосовании было получено 8564,10 голосов, что составляет 79,10% от общего количества голосов. По результатам голосования «За» проголосовало 79,10% от числа проголосивших, однако информации о проголосовавших «Против» и о количестве «Воздержавшихся» протокол не содержит. Считает, что данное обстоятельство свидетельствует о незаконности решения, оформленного протоколом №к от ДД.ММ.ГГГГ. Истцы также обращают внимание, что протокол №к от ДД.ММ.ГГГГ в ГЖИ по <адрес> поступил лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть после принятия искового заявления по настоящему гражданскому делу к производству. Каких-либо уведомлений о проведении общего собрания в адрес собственников МКД не направлялось. Полагает, что данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении процедуры принятия решения о принадлежности спорного нежилого помещения. Истцы убеждены, что собрание ДД.ММ.ГГГГ не проводилось, а протокол №к изготовлен после предъявления искового заявления в суд. Также указала на то, что пункт 3.2 оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит информацию об обязанности покупателя произвести оплату по договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ, между тем, до настоящего времени в материалы дела доказательств исполнения обязательства по оплате ответчиком не представлено. Полагает, что данное обстоятельство дополнительно подтверждает правовую позицию истцов о недействительности (ничтожности) сделки – договора купли-продажи нежилого помещения № крышной котельной многоквартирного дома по адресу: <адрес>, заключенного между АО СЗ «Оренбургстрой» и ООО «Генерирующая компания Оренбург».

Представитель ответчика АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» ФИО79, действующий основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве нежилое помещение (котельная) не входит в состав общего имущества в многоквартирном жилом <адрес> ЖК «Квартет», которое передается в общую долевую собственность участников долевого строительства после ввода МКД в эксплуатацию и принятия квартир участниками долевого строительства. Нежилое помещение было построено не за счет дольщиков, а за счет средств застройщика. Так, между ИП ФИО80 (подрядчик) и АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» (заказчик) заключен договор подряда № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому заказчик поручает и оплачивает, а подрядчик обязуется выполнить согласно расчету монтажные работы в крышной котельной жилого <адрес> ЖК «Квартет» в <адрес>. Согласно п.4.1 Договора общая цена договора составляет 2577358,51 рублей. Расчет произведен в соответствии с актом сверки взаимных расчетов за период с января 2022 года по декабрь 2024 года. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ОрТеплоСервис» (подрядчик) и АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» (заказчик) заключен договор подряда № №, согласно которому подрядчик по поручению заказчика выполняет работы по газификации жилого <адрес> ЖК «Квартет». Стоимость работ составляет 8632302,91 рублей. Согласно расчету на выполнение работ подрядчиком выполнены следующие работы и установлены: АВР; измерительный комплекс расхода газа Ду 80; котел газовый водогрейный напольный RSP400; модульная дымоходная система; насос подпиточный; насос циркулярный ГВС; насос циркулярный котловой; насос циркулярный отопления; теплообменник пластинчатый разборный; шкафной пульт управления котельной. Расчет произведен согласно акту сверки взаимных расчетов за период с января 2022 года по декабрь 2024 года. Оплата по указанным договорам была произведена застройщиком за счет личных (кредитных) средств. ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого <адрес> ЖК «Квартет» <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Департамент градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> издано распоряжение №-р «О присвоении адреса объекту адресации: РФ, <адрес>». После чего данный многоквартирный дом был поставлен на кадастровый учет. Считает, что поскольку спорное нежилое помещение построено за счет средств застройщика, без привлечения средств дольщиков, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Представитель ответчика ООО «Генерирующая компания Оренбург» ФИО81, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании исковые требования не признала, просила об оставлении искового заявление без рассмотрения, указав, что обращаясь в суд с данным иском, в том числе в интересах всех собственником МКД, истцы не представили доказательства, свидетельствующие о наличии полномочий действовать в интересах иных собственников жилых помещений МКД, в том числе полномочий на обращение в суд с иском к АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой», ООО «Генерирующая компания Оренбург». Также истцы не представили доказательства, что они действуют по поручению и в интересах иных собственников МКД. При этом мнение всех собственников МКД не известно. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> в очной форме, по результатам которого утверждена принадлежность нежилого помещения № с кадастровым номером 56:44:0328001:2521, площадью 104,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на праве собственности АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой». Указывает, что АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» приобрело право собственности на спорное нежилое помещение на законных основаниях, помещение было возведено на денежные средства застройщика, было передано в собственность застройщику на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Сделка, по которой ООО «Генерирующая компания Оренбург» приобрело в собственность нежилое помещение, является действительной, требования законодательства при ее заключении не нарушены.

Представитель третьего лица ООО УК "Гармония" ФИО82, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Третьи лица ФИО42 Б.З. и ФИО314 в судебном заседании пояснили, что поддерживают исковые требования. Они являются собственниками квартир в многоквартирном <адрес> в <адрес>. Они, а также иные собственники помещений недовольны размером коммунальных платежей за отопление, считают их завышенными. Недавно им стало известно, что собственником крышной котельной является юридическое лицо, тогда как данная котельная по сути является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Собственникам квартир известно о рассмотрении судом настоящего гражданского дела, и они желают, чтобы котельная была признана общим имуществом.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, способом защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из материалов дела следует, что в соответствии с разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Департаментом градостроительства и земельных отношении администрации <адрес>. на объект жилой <адрес> жилого комплекса «Квартет», в число помещений МКД включено нежилое помещение №, расположенное на крыше здания, площадью 104,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого <адрес> ЖК «Квартет» <адрес>.

В соответствии с п. 16.1 Проектной декларации № от ДД.ММ.ГГГГ на жилой <адрес> жилого комплекса «Квартет» в <адрес>, помещение верхнего технического этажа, расположенное на техническом этаже подъезда №, является котельной, назначение - отопление, расположено на кровле подъезда №.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации <адрес> издано распоряжение №-р «О присвоении адреса объекту адресации: РФ, <адрес>».

Из выписок из ЕГРН следует, что истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 являются собственниками жилых помещений (квартир) №№, №, №, №, №, расположенных по адресу: <адрес>.

ФИО1 является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора цессии № от ДД.ММ.ГГГГ, которым он приобрел права и обязанности по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора цессии № от ДД.ММ.ГГГГ, которым она приобрела права и обязанности по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО3 является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО4 является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора цессии № от ДД.ММ.ГГГГ, которым она приобрела права и обязанности по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО5 является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, на основании договора цессии № от ДД.ММ.ГГГГ, которым она приобрела права и обязанности по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение (крыша), расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 104,6 кв.м., поставлено на кадастровый учет, правообладателем указано АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Ответчиком представлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> в очной форме от ДД.ММ.ГГГГ. В данном протоколе указано, что по инициативе АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» было проведено общее собрание, председателем которого являлся директор «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» ФИО79 По результатам голосования было принято решение об утверждении принадлежности нежилого помещения № с кадастровым номером №, площадью 104,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на праве собственности АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой», не являющего общедомовым имуществом и не подлежащего передаче в общую долевую собственность. Количество голосов составило 8564,10, что составляет 78,15% от общего числа голосов.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» и покупателем ООО «Генерирующая компания Оренбург», покупателю перешло в собственность нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 104,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, пом.1. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что крышная котельная и расположенное в ней оборудование обслуживают один многоквартирный жилой <адрес>, котельная является единственным источником теплоснабжения и производства горячей воды многоквартирного дома, другим способом использовать котельную невозможно, многоквартирный жилой дом без данной котельной не может быть полноценным объектом недвижимости, созданным для проживания жильцов, следовательно, данная котельная и оборудование котельной является общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Согласно договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» и ООО «Капитал-Недвижимость», застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением генподрядчика и других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером № жилой <адрес> жилого комплекса «Квартет» в <адрес> и, после получения разрешения в вод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать объект долевого строительства в собственность участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Строящийся многоквартирный жилой <адрес>, количество этажей – 20, количество подземных этажей – 1, общей площадью 17306,30 кв.м., общей площадью квартир (250 шт.) – 10873,5 кв.м., жилой площадью квартир – 4162,9 кв.м., из них: однокомнатных – 160 шт., двухкомнатных – 72 шт., трехкомнатных – 18 шт.

Квартира передается застройщиком участнику долевого строительства со следующим оснащением инженерных систем: внутренний водопровод ХВС и ГВС – без разводки к сантехническим приборам, установка счетчиков холодной и горячей воды, сантехника не устанавливается; внутренняя канализация – без подводки под сантехнические приборы, сантехника не устанавливается; отопление (от крышной котельной) – прокладка трубопроводов, установка отопительных приборов; электроснабжение – установка приборов учета электрической энергии, прокладка проводки с установкой включателей и розеток (наружная установка), выпуск проводки для установки осветительных приборов и выпуск с установкой розетки под электрическую плиту, электроплита не устанавливается; телевидение – ввод кабеля в здание; радиофикация – ввод кабеля в здание; интернет – ввод кабеля в здание; телефонизация – ввод кабеля в здание; домофон – ввод кабеля в здание.

Состав общего имущества в многоквартирном доме, которое передается в общую долевую собственность участника долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и принятия квартиры участником долевого строительства: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, тамбуры, технический чердак, подвал, крыша; ограждающие несущие конструкции (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, плиты лоджий); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила и иные ограждающие несущие конструкции); спуски и подвал; внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из трубопроводов, прокладываемых по чердаку и в подвале, стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, общедомовых приборов учета холодной воды, первых запорно-регулирующих кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков; внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, трубопроводов в подвале, стояков, вытяжных труб, водосточных воронок, водостоков, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений; внутридомовая система отопления, состоящая из разводящих трубопроводов, проложенных на чердаке и в подвале, стояков, обогревающих элементов в местах общего пользования, регулирующей и запорной арматуры; внутридомовая, внутридворовая система электроснабжения и освещения, состоящие из кабеля, опор освещения, светильников, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, общедомовых прибора учета электрической энергии, распределительных сетей; вертикальных стояков питающих линий квартир и сетей домоуправления, этажных щитков, осветительных установок помещений общего пользования, система газоснабжения, состоящая из внутриплощадного газопровода, фасадного газопровода, и газопровода проложенного по кровле дома к крышной котельной (п.п. 1.1 Договора).

Согласно заключению негосударственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленной ООО «Экспертиза проектов», горячее водоснабжение дома предусмотрено от крышной котельной, которая служит источником теплоснабжения (п.4.2.2.5).

С целью установления по делу юридически значимых обстоятельств, а именно, для разрешения вопроса об отнесении либо неотнесении спорного нежилого помещения к общедомовому имуществу, определением Промышленного районного суда <адрес> от 05.06.2025была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручалось эксперту ИП ФИО41 М.В.

Согласно заключению № (ССТЭ) от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертом ИП ФИО41 М.В.,в нежилом помещении № с кадастровым номером №, размещенном на крыше многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, предусмотрены проектными разрешениями и фактически смонтированы элементы инженерных коммуникаций и оборудование систем отопления, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения, необходимые для обслуживания одного помещения в составе указанного многоквартирного жилого дома. Ограждающие несущие конструкции наружных стен, ограждающие несущие конструкции перекрытия, несущий элемент внутренней колонны и несущие элементы заполнения проемов и кровельного покрытия в составе нежилого помещения № с кадастровым номером №, размещенного на крыше многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, относятся к общедомовому имуществу указанного многоквартирного жилого дома.

Нежилое помещение № с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, является техническим помещением и требует постоянного беспрепятственного доступа специалистов служб эксплуатации и служб безопасности и спасения в экстренных случаях.

Нежилое помещение № с кадастровым номером №, входящее в состав многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием указанного многоквартирного жилого дома.

Допрошенный по ходатайству представителя ответчика ООО «Генерирующая компания Оренбург» ФИО81 эксперт ИП ФИО41 М.В. в судебном заседании пояснил, что в нежилом помещении №, размещенном на крыше многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, предусмотрены проектными решениями и фактически смонтированы элементы инженерных коммуникаций и оборудование систем отопления, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения, необходимые для обслуживания более одного помещения в составе МКД, расположенного по адресу: <адрес>. В ходе выполненных исследований им установлено, что помещение № является техническим, то есть нежилым помещением, предназначенным для технического обслуживания внутридомовых инженерных систем, с ограниченным доступом, разрешенным специалистам служб эксплуатации и специалистам служб безопасности и спасения в экстренных случаях. Спорное нежилое помещение № размещено на крыше строения многоквартирного двадцатиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и является совмещенным со строительно-архитектурной частью основного здания МКД. Ограждающие несущие конструкции наружных стен, ограждающие несущие конструкции перекрытия, несущий элемент внутренней колонны и несущие элементы заполнения проемов и кровельного покрытия в составе спорного нежилого помещения №, относятся к общедомовому имуществу. Также эксперт пояснил, что если демонтировать часть кровли со спорным нежилым помещением, то будет причинен ущерб МКД, так как будет отсутствовать фрагмент крыши. Указал, что документы, подтверждающие возведение спорного нежилого помещения за счет средств застройщика, в материалах дела не представлены.

Суд принимает заключение эксперта № (ССТЭ) от ДД.ММ.ГГГГ качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку судебная экспертиза назначена и проведена в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими для проведения такого исследования методическими рекомендациями, правилами и нормами, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 указанного кодекса, является четким, ясным, полным, противоречий не содержит. Экспертное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, выводы эксперта обоснованы, ответы являются полными, эксперт имеет соответствующую квалификацию, стаж экспертной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, использованная экспертом методика и основанные на них результаты экспертизы соответствуют требованиям закона.

Судебная экспертиза проведена в полном соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а заключение отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности: содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы; в обоснование сделанных выводов эксперт привел соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов, основывался на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованную при проведении исследования научную и методическую литературу.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, и поэтому не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома.

Таким образом, техническое помещение (крышная котельная), в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, помещения общего пользования в силу закона относятся к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежат всем собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

Граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся и собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений, в связи с чем правовая природа общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома характеризуется тем, что данное имущество не имеет самостоятельной потребительской ценности, не является самостоятельным объектом гражданского оборота и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования жилыми помещениями (часть 4 статьи 37 ЖК РФ, часть 2 статьи 290 ГК РФ).

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в реестре.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.03.2013 N ВАС 14828/12, от 13.01.2014 N ВАС-16030/13 разъяснено, что регистрация права собственности ответчика на спорное имущество в реестре не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

В соответствии со статьями 12, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, и правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", согласно которой, в случаях, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, проектную документацию на строительство МКД, заключение судебной экспертизы, пояснения участников процесса, суд исходит из того, что поскольку в нежилом помещении№размещенного на крыше многоквартирного жилого дома, имеются инженерные коммуникации и оборудование систем отопления, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения, необходимые для обслуживания многоквартирного жилого дома, в ходе выполненных исследований экспертом установлено, что нежилое помещение № с кадастровым номером № является техническим, а значит, не может быть использовано самостоятельно, в целях не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома, в состав которого оно входит.

Как следует из проектной документации и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в эксплуатацию вводился жилой комплекс «Квартет» в <адрес>: жилой <адрес>, общей площадью 17378,2 кв.м., в том числе площадь нежилого помещения №, расположенного на крыше здания – 104,6 кв.м.

Сведений о том, что нежилое помещение №, расположенное на крыше здания, вводилось в эксплуатацию как офисное или иное, имеющее самостоятельное значение, в материалы дела не представлено.

Проектная и разрешительная документация на МКД свидетельствуют о строительстве жилого дома вместе с нежилым помещением №, в котором расположена крышная котельная, в указанных документах не было предусмотрено условие о создании самостоятельного (обособленного) объекта в виде помещения крышной котельной.

С учетом положений ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, поскольку вся проектная и разрешительная документация свидетельствует о строительстве дома вместе с крышной котельной, при заключении договора долевого участия в строительстве не было предусмотрено условия о создании отдельного объекта в виде котельной, крышная котельная представляет единое помещение с расположенными в нем инженерными коммуникациями, предназначенными для эксплуатации всего дома, соответственно, это помещение перешло в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, строительство дома осуществлялось за счет средств его участников, доказательств обратного суду не представлено, при заключении договора долевого участия в строительстве не было предусмотрено условие о создании отдельного объекта в виде котельной.

Доводы представителя ответчика АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» ФИО79, о том, что спорное нежилое помещение – крышная котельная, строилось за счет собственных средств АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой», суд находит необоснованными, так как они не подтверждены надлежащими доказательствами, поскольку, как указано выше, при заключении договора долевого участия в строительстве не было предусмотрено условие о создании отдельного объекта в виде котельной. Представленный в материалы дела договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается представитель ответчика АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой», данные обстоятельства не подтверждает. В договоре отсутствует указание на то, что кредитные денежные средства использовались на возведение крышной котельной, а не на иные цели. Также вопреки доводам стороны ответчика им в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие приобретение за счет личных денежных средств оборудования котельной. Представленными договорами подряда № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ООО «ОрТеплоСервис», № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ИП ФИО80, подтверждается выполнение работ по монтажу оборудования в крышной котельной, а также по газификации многоквартирного дома. При этом приобретение оборудования крышной котельной и оплату монтажа данного оборудования за счет застройщика данные договоры не подтверждают.

Разрешая требования о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> в очной форме от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного Протоколом №К от ДД.ММ.ГГГГ и решения собственника помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, а также ходатайство о восстановлении срока на предъявление указанных исковых требований, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно п.5 ст.181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В силу ст.205 ГПК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений.

Нормы главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к решениям собраний в части, не урегулированной специальными законами или в части, конкретизирующей их положения (п. 1 ст. 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Согласно пункту 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Из содержания части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктами 2, 3 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 48 Жилищного кодекса Российской Федерации правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (часть 1).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (часть 4 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 5 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что правила, предусмотренные главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное.

В силу пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Согласно статье 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение общего собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положения ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

В соответствии со ст.ст. 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания, принятие которого влечет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, считается принятым при условии, что за принятие решения проголосовали все собственники помещений многоквартирного дома. Голос собственника помещения многоквартирного дома может быть учтен при голосовании при условии, что решение собственника, которым оформлена подача голоса, отвечает всем требованиям, которые предъявляет закон к таким решениям.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 36, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме, на такие действия должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 1 (2020) (утв. Президиумом Верховного суда Российской Федерации 10 июня 2020 г.), по делам о признании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным юридически значимым и подлежащими установлению обстоятельством является выявление правовых последствий принятого решения относительно судьбы общего имущества (влекло или нет данное решение уменьшение общего имущества многоквартирного дома).

Решение общего собрания многоквартирного дома, которое оспаривают истцы, оформлено протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ.

Из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ №К следует, что ДД.ММ.ГГГГ было проведено внеочередное общее собрание, в период времени с 18 час.00 мин. до 19 час. 00 мин. было проведено очное голосование.

Инициатором собрания указан АО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой» в лице директора ФИО79

Председателем собрания избран ФИО79 (директор АО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой»), секретарем ФИО83, они же составили счетную комиссию.

Повестка собрания состояла из 1 вопроса: утверждение принадлежности нежилого помещения № с кадастровым номером №, площадью 104,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на праве собственности АО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой», не являющегося общедомовым имуществом и не подлежащим передаче в общую долевую собственность.

Согласно протоколу общая площадь помещений в многоквартирном доме составляет 10959,1 кв.м., в том числе - жилых помещений 10854,5 кв.м., нежилых помещений – 104,6 кв.м. Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном <адрес>,1 голоса, что составляет 100% голосов. В протоколе отражено, что количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании – 8564,10 голосов, что составляет 78,15 % от общего числа голосов, кворум имеется, общее собрание собственников помещений признано правомерным.

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес>, утверждена принадлежность нежилого помещения № с кадастровым номером №, площадью 104,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на праве собственности АО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой», не являющегося общедомовым имуществом и не подлежащим передаче в общую долевую собственность.

Согласно сведениям от ДД.ММ.ГГГГ, поступившим из Государственной жилищной инспекции по <адрес> в ответ на запрос суда, вышеуказанные решение и протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ были представлены на хранение в инспекцию ООО «УК «Гармония» ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов дела, на момент проведения общего собрания ДД.ММ.ГГГГ собственниками помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>, помимо АО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой», являлись также физические лица, в том числе истец ФИО1, право собственности которого на <адрес> было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Также на момент проведения указанного общего собрания другие истцы, а также иные лица, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являлись участниками долевого строительства, то есть решением общего собрания были затронуты их законные права и интересы, связанные с правом общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Между тем, в материалах дела отсутствуют сведения об извещении собственников помещений многоквартирного дома о проведении ДД.ММ.ГГГГ общего собрания. Стороне ответчика судом неоднократно предоставлялась возможность представить такие сведения, однако доказательства, подтверждающие надлежащее извещение собственников – физических лиц, представлены не были.

Также из реестра принявших участие в общем собрании собственников МКД указано, что в собрании приняли участие только представители АО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой», собственники - физические лица участия в голосовании не принимали, на собрании не присутствовали.

Кроме того, судом установлено, что оспариваемым решением общего собрания собственников МКД от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 104,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, передано в собственность АО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой». Поскольку указанное помещение является общим имуществом МКД и передача его в частную собственность безусловно приводит к уменьшению размера общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, суд приходит к выводу об обязательном наличии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на принятие такого решения.

Между тем, ответчиком АО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой» не представлены доказательства, подтверждающие получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на принятие решения общего собрания многоквартирного дома, оформленного протоколом общего собрания №К от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, учитывая, что о проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений многоквартирного дома надлежащим образом извещены не были, согласие всех собственников жилых помещений на принятие решения об уменьшении размера общего имущества путем передачи помещения нежилого помещения № в собственность АО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой» также получено не было, суд приходит к выводу о недействительности решения общего собрания, оформленного протоколом N 1К от ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено требованиями ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме, в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Доказательств того, что собственники помещений в многоквартирном доме были извещены в установленном законом порядке о принятом общим собранием решении от ДД.ММ.ГГГГ, стороной ответчика суду не представлено.

Между тем, из представленных стороной истцов (ФИО3, ФИО84) скриншотов из личных кабинетов портала «Госуслуги» усматривается, что сообщение о проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ поступило в личные кабинеты истцов ДД.ММ.ГГГГ.

Протокол и решение общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ были предъявлены в суд ООО «УК «Гармония» ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям от ДД.ММ.ГГГГ, поступившим из Государственной жилищной инспекции по <адрес> в ответ на запрос суда, вышеуказанные решение и протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ были представлены на хранение в инспекцию ООО «УК «Гармония» ДД.ММ.ГГГГ.

Исковые требования о признании решения общего собрания недействительным были заявлены истцами ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с предъявлением данных требований истцы просят восстановить им срок исковой давности. В обоснование ходатайства о восстановлении срока указывают, что о существовании обжалуемого решения общего собрания они узнали в период рассмотрения дела судом, ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку стороной ответчика не представлено доказательств, подтверждающих уведомление собственников помещений многоквартирного дома о принятом ДД.ММ.ГГГГ решении общего собрания ранее даты ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что именно в указанную дату истцам стало известно об оспариваемом решении и именно с данной даты следует исчислять срок исковой давности по заявленным требованиям о признании решения недействительным.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что истцами не пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям о признании недействительным решения общего собрания.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оформленное протоколом №К от ДД.ММ.ГГГГ, и решение собственника помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, являются недействительными, так как были допущены существенные нарушения порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющие на волеизъявление участников собрания, вопросы повестки собрания не набрали необходимогоколичества голосов.

Разрешая исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения № с кадастровым номером №, суд приходит к следующим выводам.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцом АО «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» и покупателем ООО «Генерирующая компания Оренбург», покупателю перешло в собственность нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 104,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, пом.1., стоимостью 120000 рублей.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 35 постановления Пленума Верховного Суда Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Разрешая возникший между сторонами спор, суд установил, что с момента постройки дома и до настоящего времени спорный объект недвижимости является техническим, вспомогательным по отношению к остальным помещениям многоквартирного дома, поскольку в нем размещено инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме. Как самостоятельный объект недвижимости помещение крышной котельной не используется.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, либо подтверждающих, что помещение крышной котельной создавалось для самостоятельного использования, не связанного с размещением инженерных сетей дома, в материалы дела не представлено, судом не установлено.

При этом следует отметить, что передача крышной котельной в частную собственность юридическому лицу не свидетельствует об изменении предназначения котельной – помещения, предназначенного для размещения инженерных сетей дома, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона, вне зависимости от того, на кого зарегистрировано право собственности на спорное помещение в ЕГРН.

Также судом при рассмотрении дела установлено, что ответчиком АО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой» нарушены нормы действующего законодательства при проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ, которым было принято решение о передаче спорного помещения в собственность застройщику, в связи с чем указанное решение признано недействительным.

Исходя из приведенных норм закона, а также установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительной сделки купли-продажи нежилого помещения № с кадастровым номером №, площадью 104,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, пом.1, применении последствий недействительности сделки, поскольку АО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой» не имело права распоряжаться спорным нежилым помещением.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Исходя из вышеприведенных норм закона, а также разъяснения высших судебных инстанций относительно порядка толкования и применения норм права, выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. При этом добросовестность приобретателя не имеет значения, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Поскольку спорное нежилое помещение принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома в силу закона на праве общей долевой собственности, данное нежилое помещение выбыло из их юридического владения помимо их воли, при этом из фактического владения не выбывало, защита нарушенного права должна быть осуществлена путем признания недействительной сделки по переходу права собственности к ООО «Генерирующая компания Оренбург».

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании недействительной сделки купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Верховный Суд Российской Федерации и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем совместном постановлении Пленумов от 29 апреля 2010г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункты 58, 59) разъяснил, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 52 постановления разъяснено, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в реестре.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу данных выше разъяснений, предъявление иска о признании права отсутствующим возможно в случае, если нарушенное право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, данным в п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При рассмотрении дела суд пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение входит в состав общего имущества жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не имеет самостоятельного назначения и предназначено для обслуживания более одного помещения.

Поскольку спорное помещение является общим имуществом собственников помещений, так как предназначено для обслуживания всех помещений в здании и имеет исключительно вспомогательное, а не самостоятельное значение, учитывая, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе претендовать на помещения, которые непосредственно рассчитаны на обслуживание более одной квартиры в доме, то есть в которых расположено (размещено) общедомовое оборудование, а также доказанности того факта, в спорном нежилом помещении крышной котельной расположены инженерно-технические коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в указанном доме, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о признании нежилого помещения № с кадастровым номером № и находящегося в нем оборудования котельной общим имуществом многоквартирного дома подлежат удовлетворению. Поскольку судом установлено, что у АО «Генерирующая компания Оренбург» не возникло право собственности на спорное нежилое помещение, сделка по купле-продаже указанного нежилого помещения признана недействительной, суд приходит к выводу об удовлетворении требований об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности ООО «Генерирующая компания Оренбург».

Доводы представителя ответчика АО «Специализированный застройщик «Оренбургстрой» об отсутствии у истцов полномочий действовать в интересах всех долевых собственников общего имущества в многоквартирном доме, что по его мнению, является основанием для оставления иска без рассмотрения, суд находит несостоятельными.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе нежилые помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме.

Таким образом,ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, являясь собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и одновременно долевыми собственниками общего имущества, полагая, что ответчиками нарушены их права на общее имущество, имеют очевидный собственный интерес в его истребовании. Как участники долевой собственности они имеют право на обращение с иском в суд в отношении принадлежащего им имущества и согласие остальных долевых собственников для этого не требуется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 удовлетворить.

Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оформленное протоколом №К от ДД.ММ.ГГГГ, и решение собственника помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать недействительной сделку – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения № с кадастровым номером №, площадью 104,6 кв.м., расположенного на крыше дома по адресу: <адрес>, пом.1, заключенный между акционерным обществом «Специализированный Застройщик «Оренбургстрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Генерирующая компания Оренбург».

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Генерирующая компания Оренбург» на нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 104,6 кв.м., расположенного на крыше дома по адресу: <адрес>, пом.1.

Признать нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 104,6 кв.м., расположенное на крыше дома по адресу: <адрес>, пом.1, и находящееся в данном помещении оборудование котельной, общим имуществом многоквартирного дома, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Е.В. Старых

Решение в окончательной форме вынесено ДД.ММ.ГГГГ.