Решение по делу № 3А-519/2022 от 12.12.2022 - о признании решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-519/2022

УИД 52OS0000-01-2022-000164-77

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 12 декабря 2022 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Ефимовой Е.О.,

при секретаре судебного заседания Горбуновой Е.И.,

с участием административного истца,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Балла ФИО9 о признании решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Балла А.А. обратился в Нижегородский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что он является собственником объекта недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером [номер], площадью 1984,4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: здание магазина по продаже автозапчастей, расположенного по адресу: [адрес].

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] установлена на основании Приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 № 326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года» в размере 53 844 927 рублей 88 копеек, что превышает его рыночную стоимость по состоянию на 01.01.2020, определенную частнопрактикующим оценщиком ФИО11 в размере 20 453 900 рублей.

С данной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, поскольку она затрагивает его законные права и интересы. Согласно ст.402 НК РФ, налоговой базой для определения налога является кадастровая стоимость объекта налогообложения.

Ссылаясь на положения Налогового кодекса РФ, КАС РФ, Федеральных законов «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит признать решение Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/[номер] от 01.12.2021г. незаконным; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: здание магазина по продаже автозапчастей, площадью 1984,4 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости, по состоянию на 17.07.2021.

В судебном заседании ФИО2 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, просил установить рыночную стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, в отзыве заинтересованного лица содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области.

Руководствуясь ст.150 КАС РФ, учитывая положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Административными ответчиками министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области, Государственным бюджетным учреждением Нижегородской области представлен письменный отзыв на иск, в котором среди прочего, указано, что решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости № ОРС-52/2021/[номер] от 01.12.2021г. принято уполномоченным лицом в пределах его компетенции. Основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] послужило то, что при проведении его оценки оценщиком были допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Заинтересованным лицом – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области также представлен отзыв на административное исковое заявление ФИО2 в котором указано, что нежилое здание с кадастровым номером [номер] вошло в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.01.2020г.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 № 326-13-544129/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года», в размере 53 844 927 рублей 88 копеек, по состоянию на 01.01.2020г., 12.01.2021г. внесена в ЕГРН на основании Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с положениями Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Выслушав административного истца, изучив материалы дела, оценив по правилам ст.84 КАС РФ представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с п.1 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в соответствии с п.5 ч.2 ст.14 которого основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Нормой ч.1 ст.245 КАС РФ предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч.1 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, нежилого здания может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Исходя из положений ч.15 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ) решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из ч.2 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ), заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

При этом заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч.7 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст.10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ (в редакции от [дата] № 269-ФЗ). Следовательно, при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (ч.9 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ).

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287 «Об утверждении форм заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и документов, формируемых в связи с рассмотрением такого заявления, требований к их заполнению, требований к формату таких заявления и иных документов в электронной форме» утверждены форма уведомления о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению и требования к заполнению уведомления о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости и представляемых с ним документов в электронной форме; форма решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, требования к заполнению форм решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также требований к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной формате.

Согласно ч.ч.10 – 13 ст.22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 № 269-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года № 253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

- определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

- определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

- рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

- хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

- сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

- иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

- деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Пунктом 2 ст.375, ст.378.2 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

На основании п.1 ст.389 НК РФ объектом налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что ФИО2 является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 1984,4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: здание магазина по продаже автозапчастей, расположенного по адресу: [адрес], что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2021/70513179 от 10.06.2021г.

При таких обстоятельствах ФИО2 является лицом, чьи права и законные интересы затрагивают результаты определения кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] утверждена приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 № 326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года» в размере 53 844 927 рублей 88 копеек.

Не согласившись с результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, на основании отчета, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО5 [номер] от 22.07.2021, в котором определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], в размере 20 453 900 рублей.

В адрес ФИО2 направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению. Решением ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/[номер] от 01.12.2021г. отказано в удовлетворении заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости, по тем основаниям, что при проведении его оценки оценщиком были допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято уполномоченным должностным лицом в соответствии с представленной ему компетенцией, с соблюдением установленного законом порядка и срока, соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287, и по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Разрешая требования ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующему.

Согласно ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил в суд отчет об оценке [номер] от 22.07.2021, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], по состоянию на 17.07.2021, составляет 20 453 900 рублей.

В соответствии с ч.1 ст.59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В ходе судебного разбирательства, по инициативе суда, с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] и проверки представленного административным истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, проведена судебная оценочная экспертиза на основании определения суда от 21 марта 2022 года, результаты которой оформлены заключением эксперта [номер] от 25.07.2022г., составленным экспертом ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России ФИО6

Поскольку экспертное заключение [номер] от 25.07.2022г. содержит противоречивые выводы об итоговой стоимости объектов оценки, что могло повлечь недостоверность заключения как доказательства, в ходе судебного разбирательства по ходатайству административного истца, с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], а также проверки представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, на основании определения суда от 29 августа 2022 года, результаты которой оформлены заключением эксперта [номер] от 03.11.2022г., составленным экспертом ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО7

По результатам исследования экспертом сделан вывод о том, что отчет об оценке [номер] от 22.07.2021г., подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Экспертом также сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: здание магазина по продаже автозапчастей, площадью 1984,4 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], по состоянию на 17.07.2021, составляет 29 400 000 рублей.

Не смотря на наличие у частнопрактикующего оценщика ФИО5, подготовившей отчет об оценке [номер] от 22.07.2021г., необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных экспертом нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] отчета об оценке [номер] от 22.07.2021г..

Оценивая заключения судебных экспертиз, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом в заключении повторной экспертизы № 335 от 03.11.2022г., с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставим с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять заключению эксперта [номер] от 03.11.2022г., выполненному экспертом ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО7, у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям ст.82 КАС РФ. Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом соответствующей квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ. Лица, участвующие в деле, данное заключение эксперта не оспаривают, оно является допустимым и надлежащим доказательством.

Вместе с тем, заключение судебной экспертизы [номер] от 25.07.2022г., выполненное экспертом ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России, не содержит четкого разъяснения о том, почему отчет об оценке не соответствует п.5 ФСО № 3. Выводы эксперта о наличии на дату оценки на рынке продаж достаточного количества данных для применения методов сравнительного подхода и, напротив, вывод эксперта о некорректности применения методов затратного подхода, ничем не обоснованы, кроме мнения эксперта. При этом отсутствуют доказательства наличия на рынке продаж достаточного количества данных для применения сравнительного подхода.

При ответе на второй вопрос экспертизы, экспертом не дано пояснение причин, по которым проигнорированы более близкие по местоположению предложения и выбраны значительно удаленные предложения, расположенные в другом ценовой поясе, что повлияло на определение рыночной стоимости объекта, т.к. экспертом выбраны более дорогие объекты-аналоги и не дано пояснений, почему эксперт отдал предпочтение именно тем объектам, указанным в экспертном заключении.

Таким образом, экспертное заключение выполнено с существенными нарушениями требований ФСО, информация, использованная в заключении, не отражает реальную картину рыночной стоимости объектов оценки. Расчеты сделанные экспертом, являются недостоверными, т.к. выполнены неверным путем с использованием некорректных аналогов.

Суд по указанным основаниям принимает за основу при вынесении решения заключение повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» [номер] от 03.11.2022г., выполненное экспертом ФИО7, как наиболее полное по сравнению с заключением первоначальной судебной экспертизы [номер] от 25.07.2022г., поскольку оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 17.07.2021г. в размере 29 400 000 рублей.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером [номер], равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.07.2021г., в размере 29 400 000 рублей.

При изложенных обстоятельствах, учитывая несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации, федеральным стандартам в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о законности решения ГБУ НО «Кадастровая оценка» № ОРС-52/2021/[номер] от 01.12.2021г. и отказа в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке [номер] от 22.07.2021г., выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО5, в размере 20 453 900 рублей, в связи с чем административные исковые требования ФИО1 в части признания указанного решения незаконным удовлетворению не подлежат.

Оснований для признания незаконным решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» ОРС-52/2021/[номер] от 01.12.2021г. не имеется.

В данном случае министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области, ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» являются надлежащими ответчиками по делу.

Руководствуясь ст.ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Балла ФИО12 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: здание магазина по продаже автозапчастей, общей площадью 1984,4 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], равной его рыночной стоимости в размере 29 400 000 рублей, по состоянию на 17 июля 2021 года.

В остальной части в удовлетворении административного искового заявления Балла ФИО14 - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Нижегородский областной суд.

Судья Е.О. Ефимова

В окончательной форме решение составлено 26 декабря 2022 года

Судья Е.О. Ефимова