Решение по делу № 2-1529/2025 от 20.11.2025 - о признании договора купли-продажи заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру и встречному иску <ФИО> к <ФИО> о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным.

Дело № 2-1529/25

УИД 21RS0025-01-2023-003005-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары под председательством судьи Кулагиной З.Г., при секретаре Даниловой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру и встречному иску ФИО4 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском с учётом уточнения к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры <адрес> заключенным, признании права собственности на указанную квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4 было достигнуто соглашение о покупке принадлежащей ФИО4 квартиры <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли-продажи, был определён предмет договора, цена квартиры в размере 2 700 000 руб. и порядок её уплаты. В предварительном договоре купли-продажи квартиры были согласованы все условия, позволяющие установить предмет договора, а также заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры. При сопоставлении фактической планировки квартиры и технической документации, было установлено, что имеются признаки самовольной перепланировки указанной квартиры. С целью устранения недостатков недвижимости, в соответствии с п. №. предварительного договора продавец обязался до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества узаконить произведенную перепланировку путем проведения в соответствие технической документации на квартиру и внесения сведений о произведенной перепланировке жилого помещения в ЕГРН.

В связи с большим объемом работ по согласованию перепланировки жилого помещения продавец обязался узаконить произведенную перепланировку, произвести техническую документацию в соответствии с фактической перепланировкой до подписания договора купли-продажи, срок заключения основного договора купли-продажи квартиры был определен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ она перечислила ответчику задаток в размере 400 000 руб. в счет обеспечения исполнения обязательств по заключению основного. Однако в установленный срок основной договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен. В течение длительного периода времени ответчик уклоняется от передачи документов для заключения основного договора. В августе 2022 года ответчик передала ей надлежащим образом оформленную документацию на произведенную перепланировку. В пределах установленного срока ДД.ММ.ГГГГ она направила ответчику претензию - требование о заключении основного договора. Ответчик получила претензию – требование ДД.ММ.ГГГГ, требование о заключении договора купли-продажи ответчик оставила без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ она повторно направила ответчику претензию - требование о заключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако предложение оставлено ответчиком без удовлетворения. До настоящего времени ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

ФИО4 обратилась со встречным иском с учётом уточнения (л.д. №) к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры <адрес> недействительным в силу п. 2 ст. 179 ГК РФ, указав, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключен под влиянием обмана, а также сделка совершена в отсутствие согласия супруга. Она с ФИО3 лично не была знакома, ранее каких-либо совместных отношений не имела, кроме участия в сделке по продаже принадлежащего ей земельного участка в марте 2021 года.

ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>Б. Данный договор по отчуждению земельного участка она заключила с ФИО3 в МФЦ г. Чебоксары в присутствии её <данные изъяты> ФИО Данную сделку по земле сопровождал и готовил по ней документы ФИО Оспариваемый предварительный договор купли-продажи квартиры и предварительный договор купли-продажи земельного участка заключены в одну дату – ДД.ММ.ГГГГ. В данных договорах в качестве задатка указана одинаковая сумма 400 000 руб.

Считает, что при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка в момент его подписания, ей ФИО путём обмана и скрытия полного содержания документа были представлены на подпись 2 экземпляра предварительного договора купли-продажи квартиры, под видом дополнительных экземпляров договора по земле. На тот момент она не придала этому значение и не заметила расхождений в подписанных документах, поскольку руководствовалась советом своего <данные изъяты> ФИО, который говорил какие документы нужно подписывать. Она полагала, что подписывает дополнительные экземпляры предварительного договора купли-продажи земельного участка, поскольку оба договора совпадают по содержанию, дате заключения и сумме задатка.

Также на момент заключения спорного договора она <данные изъяты> с ФИО2, с ДД.ММ.ГГГГ по день его смерти ДД.ММ.ГГГГ. Спорная квартира ими была приобретена в период брака. На момент заключения оспариваемого договора нотариально заверенное согласие в силу требований ст. 35 СК РФ, её <данные изъяты> ФИО2 отсутствовало. О том, что спорная сделка по квартире была совершена под влиянием обмана и в отсутствии согласия супруга, ей стало известно после проведения почерковедческой экспертизы и ознакомлении с выводами экспертов ДД.ММ.ГГГГ, поскольку до этого она полагала, что заключила предварительный договор купли-продажи земельного участка.

В судебное заседание истец, ответчик по встречному иску ФИО3 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца и ответчика по встречному иску ФИО5 исковые требования ФИО3 с учётом уточнения поддержала по основаниям, изложенным в заявлении, встречные исковые требования не признала, пояснив суду, что ФИО3 полностью исполнила свои обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры, ей переданы ключи, документы от спорной квартиры, которые ею были предоставлены в суд, она проживает в ней, несёт расходы по жилищно-коммунальным услугам.

Считает, что встречные исковые требования ФИО4 не подлежащими удовлетворению. В силу ч. 3 ст. 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1. ГК РФ. Заявителем по иску о признании сделки недействительной мог являться только ФИО2, который, по мнению ФИО4, не предоставил нотариально удостоверенное согласие на совершение ей указанной сделки и не участвовал в сделке. В данном случае заявителем встречного иска является ФИО4, сторона предварительного договора и подписавшая предварительный договор, тем самым выразила согласие на заключение сделки. Из встречного иска следует, что ФИО2 умер в ДД.ММ.ГГГГ в период рассмотрения настоящего дела, о котором он знал и не мог не знать как <данные изъяты> ответчика. ФИО2 не заявлял о нарушении его прав, в суд с иском о признании сделки недействительной не обращался, доказательства обратного в суд не представлены.

Считают, что встречное заявление подписано и подано в суд неуполномоченным лицом, которому такое право не предоставлено. Также не требовалось нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение предварительного договора купли-продажи. Нотариально удостоверенное согласие требуется для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Истцом по встречному иску ФИО4 не представлены доказательства того, что предварительный договор заключен под влиянием обмана (введения в заблуждение) со стороны покупателя, предварительный договор был реально исполнен сторонами на условиях, на которых он был заключен, условия предварительного договора изложены четко и недвусмысленно, не позволяют усомниться в природе сделки; оснований для признания предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным по ст.179 ГК РФ не имеется.

Ответчик и истец по встречному иску ФИО4 и её представитель ФИО6 исковые требования ФИО3 не признали, встречные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении, пояснив суду, что исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению. Предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительный в силу ст. 179 ГК РФ. Также в нарушение требований ст. 35 СК РФ не было получено нотариальное согласие супруга ФИО7 на отчуждение спорного жилого помещения.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, представили заявление о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, ФИО4 (продавец) обязуется продать принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по <адрес> ФИО3 (покупатель) по цене 2 700 000 руб., которая является окончательной и пересмотру не подлежит (л.д. №).

Согласно п. № предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. № предварительного договора покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 400 000 руб. в счёт уплаты цены квартиры, указанной в п. № договора в момент подписания предварительного договора купли-продажи, оставшуюся сумму в размере 2 300 000 руб. покупатель выплачивает продавцу после государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на объект к покупателю.

Продавец принимает на себя обязательство получить и предоставить покупателю до подписания (заключения) договора купли-продажи квартиры документы, необходимые для заключения основного договора: правоустанавливающие документы, выписку из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, акт приемочной комисии о приемке в эксплуатацию жилого помещения после переустройства и (или) перепланировки, технический план помещения и технический паспорт с изменениями по результатам перепланировки, выписку из ЕГРН со сведениями о произведенной перепланировке жилого помещения, осуществить передачу в порядке ст. 556 ГК РФ объекта недвижимости покупателю в день подачи документов на переход права собственности, полностью погасить задолженность по эксплуатационным и иным платежам (в том числе за электроэнергию, отопление, газ, капремонт, вывоз ТБО) (п.п.3.1 предварительного договора).

В судебном заседании ответчик ФИО4 оспаривала свою подпись в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и просила назначить почерковедческую экспертизу.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена почерковедческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФБУ Чувашская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции России от ДД.ММ.ГГГГ подпись от имени ФИО4, расположенные в двух экземплярах предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО3, графе «7. Подписи Сторон: Продавец:», выполнены самой ФИО4 (л.д. №).

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, и самостоятельно определяют все его условия.

При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры все существенные условия договора купли-продажи сторонами соблюдены, договор составлен в письменном виде. Условия предварительного договора купли-продажи сторонами были приняты.

В силу ст. ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как следует из п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно положениям ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон, задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (ч. 5 ст. 429 ГК РФ).

Из положений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (п. 25).

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон (п. 26).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако, к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока (п. 27).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28).

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго п. 5 ст. 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 ст. 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон. Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом, стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 29).

Таким образом, в силу приведенных выше требований материального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Такие действия либо несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, что свидетельствует о том, что по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В то же время, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 вышеуказанном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Аналогичная позиция изложена в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Таким образом, заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен письменный договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи. Фактически данный договор является договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате. Стоимость квартиры составляет 2 700 000 руб., 400 000 руб. из которых переданы покупателем продавцу в качестве предоплаты.

Из условий предварительного договора купли-продажи усматривается, что его заключение именно в такой форме было обусловлено необходимостью узаконить переустройство и перепланировки квартиры и погасить задолженность по жилищно-коммунальным платежам.

В предварительном договоре сторонами были согласованы все существенные условия основного договора купли-продажи квартиры, ввиду чего заключенный предварительный договор породил соответствующие права и обязанности участников сделки.

Кроме того, судом учитывается, что при рассмотрении дела определяющим является выявленная судом правовая природа спорного договора, а не его фактическое наименование.

Как следует из материалов дела, пояснения представителя истца ФИО3 ответчик от надлежащего оформления сделки уклоняется, истец ФИО3 интереса к оформлению сделки не утрачивала.

В день подписания предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 перевела на расчётный счёт ФИО4 по предварительному договору купли-продажи квартиры 400 000 руб. (л.д. №1).

После получения разрешения на переустройство и перепланировки квартиры <адрес> ФИО3 переданы документы на данную квартиру: технические паспорта, выписку из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила ответчику ФИО4 претензию - требование о заключении основного договора купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

Данное требование ответчиком получено ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 повторно направила ФИО4 претензию - требование о заключении основного договора купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

Однако, предложение истца ФИО3 о заключении основного договора купли-продажи ответчиком оставлено без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на расчетный счёт ответчика ФИО4 перевела оставшуюся сумму по договору от ДД.ММ.ГГГГ 2 300 000 руб.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

До настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры <адрес> сторонами не заключён, денежные средства ответчиком истцу не возвращены.

Поскольку истец ФИО3 в установленные сроки обратилась к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи на согласованных условиях предварительного договора, а ответчик ФИО4 беспричинно уклонилась от заключения такого договора, суд с учетом принципа свободы договора, а также положения ст. 309 ГК РФ, признает заключенным договор купли-продажи <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец по встречному иску ФИО4 полагает, что предварительный договор купли-продажи квартиры является недействительной сделкой в силу п. 2 ст. 179 ГК РФ и в силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ ввиду отсутствия нотариального согласие её супруга на отчуждение спорной квартиры.

Недействительные сделки могут быть оспоримыми, если признаны таковыми судом, и ничтожными, не требующими указанного признания (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 ст. 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу п. 3 ст. 154 и п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п. 2 ст. 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п. 2 ст. 158, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Согласно п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая должна доказывать те обстоятельства, на которые ссылается как основания своих требований и возражений.

В силу ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания факта заключения договора купли-продажи под влиянием умышленных противоправных действий ответчика, свидетельствующих об обмане, возлагается на истца.

В обоснование требований о признании сделки недействительной в силу п. 2 ст. 179 ГК РФ, ФИО4 указала, что при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка в момент его подписания, ФИО путём обмана и скрытия полного содержания документа, представил ей на подпись 2 экземпляра предварительного договора купли-продажи квартиры, под видом дополнительных экземпляров договора по купле-продаже земельного участка.

В судебном заседании установлено, что ФИО до ДД.ММ.ГГГГ состоял в <данные изъяты> ФИО4

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в качестве свидетеля ФИО суду показал, что спорная квартира была приобретена им на личные денежные средства у своего знакомого ФИО1, квартиру оформили на <данные изъяты> ФИО4 В связи с необходимостью приобретения квартиры в Москве, они решили продать спорную квартиру. ФИО4 дала согласие на отчуждение спорной квартиры, и ДД.ММ.ГГГГ был заключен с ФИО3 предварительный договор купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 предлагали не откладывать сделку, но ФИО3 не согласилась, поскольку в квартире была произведена перепланировка, она просила узаконить и оплатить долги по жилищно-коммунальным услугам, в связи с чем был заключен предварительный договор купли-продажи. По указанному договору денежные средства ФИО3 были перечислены на расчётный счёт ФИО4 О предстоящей сделке, ФИО4 знала, предварительный договор подписала добровольно в МФЦ. ФИО3 полностью произведена оплата за квартиру.

Из текста договора от ДД.ММ.ГГГГ, безусловно, усматривается воля продавца на отчуждение принадлежащего ей имущества, все условия договора сформулированы полно, четко и понятно и не предполагают их иное или двусмысленное толкование, доказательств, прямо и явно подтверждающих, что при заключении договора купли-продажи истец ФИО4 действовала под влиянием обмана со стороны ФИО3, ФИО не понимала природу оспариваемой сделки, а также правовых последствий заключения договора, не имеется. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи с задатком, что свидетельствует об осознанном характере со стороны ФИО4 заключения именно сделки купли-продажи в отношении принадлежащей ей ранее квартиры.

Кроме того, установлено, что истец ФИО4, получила при подписании предварительного договора 400 000 руб., в последующем ФИО4 на расчётный счёт перечислена оставшаяся сумма - 2 300 000 руб. ФИО4 воспользовалась указанными денежными средствами, денежные средства продавцу квартиры не вернула. Напротив, во исполнение условий договора ФИО4 передала ФИО3 оригиналы документов на квартиру.

Таким образом, ФИО4 выразила свою волю на заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, совершала последовательные действия по подготовке к сделке, произвела необходимые действия по согласованию перепланировки, подала документы по регистрации перепланировки, собственноручно подписала предварительный договор.

Доводы истца по встречному иску о заниженной стоимости квартиры при её продаже, не является основанием для признания сделки недействительной в силу п. 2 ст. 179 ГК РФ, поскольку стороны свободны в заключении договора по цене, отличающейся от рыночной.

Анализируя установленные обстоятельств дела, а также обстоятельства, при которых был заключен оспариваемый договор, норм материального права, регулирующие спорные правоотношения, исследованные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом по встречному иску не было представлено достаточных и достоверных доказательств того, что сделка совершена ею под влиянием обмана со стороны ответчика ФИО3 и свидетеля ФИО

В соответствии с положениями п. 1 ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ).

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Таким образом, законом установлена презумпция согласия другого супруга на распоряжение общим имуществом одним из супругов, при этом возможность признания сделки по отчуждению общего имущества недействительной, связывается законом с доказанностью следующих юридически значимых фактов: отсутствия согласия супруга на отчуждение имущества и информированность приобретателя имущества по сделке о несогласии второго супруга на отчуждение имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее СК РФ) для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17 мая 2018 года № 305-ЭС17-20998, сделка с недвижимым имуществом или требующая нотариального удостоверения и (или) регистрации, совершенная одним из супругов, являющихся участниками совместной собственности, и не соответствующая требованиям п. 3 ст. 35 СК РФ, является оспоримой.

Оспоримая сделка представляет собой условно действительную сделку (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 168 ГК РФ), а потому может быть как подтверждена впоследствии (абз. 4 п. 2, п. 5 ст. 166 ГК РФ), так и опровергнута (оспорена в суде) управомоченным лицом в пределах срока исковой давности (абз.1 - 3 п. 2 ст. 166, п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Если лицо подтвердило сделку, оспаривать ее в дальнейшем такое лицо не может (абз. 4 п. 2, п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Из положений вышеприведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, подлежат установлению наличие или отсутствие полномочий у другого участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников совместной собственности на совершение такой сделки, наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом, и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности. Право требования признания в судебном порядке недействительной сделки, по распоряжению имуществом, совершенной одним из супругов, обладает только супруг, который не участвовал в сделке, и чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено.

Судом установлено, что ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ находилась в <данные изъяты> с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер.

При совершении сделки предварительного договора купли-продажи квартиры между ФИО4 и ФИО3 согласие <данные изъяты> ФИО4 – ФИО2 на совершение сделки не требовалось.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня

<данные изъяты> истца ФИО4 – ФИО2 при жизни никаких прав на имущество не заявлял, не заявлял о нарушении его прав, в суд с иском о признании сделки недействительной не обращался. ФИО2 умер в период рассмотрения настоящего дела, и он, как супруг истца ФИО4, не мог не знать о рассматриваемом в суде деле.

Представитель ответчика по встречному иску заявила о пропуске ФИО4 срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной.

Как следует из положений п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 2 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Обстоятельств обмана, под воздействием которых совершена сделка, не установлено, о заключенной сделке - предварительном договоре купли-продажи истец знала с момента её совершения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ, при этом с иском о признании сделки недействительной обратилась в суд лишь ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском установленного законом срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, истечение срока исковой давности, о чем было заявлено ответчиком по встречному иску, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры № <адрес> заключенным и признании за ней права собственности на указанную квартиру, во встречном иске ФИО4 о признании сделки недействительной отказать.

Определением Московского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на квартиру <адрес>.

Поскольку исковые требования истца удовлетворены, обеспечительные меры, принятые судом, подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать заключенным ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры <адрес> с кадастровым номером № между ФИО4 и ФИО3 на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО3, <данные изъяты> право собственности на квартиру <адрес> с кадастровым номером №

В иске ФИО4 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры <адрес> недействительным отказать.

Отменить меры по обеспечению иска по определению Московского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на квартиру <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий З.Г. Кулагина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.