УИД № 65 RS0010-01-2025-000245-69
Гражданское дело № 2-222/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 сентября 2025 года город Оха, Сахалинская область
Охинский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Разяповой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовой В.В., с участием:
истца ФИО1,
представителя ответчика Охинского муниципального округа Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа ФИО11.,
рассмотрев в помещении Охинского городского суда Сахалинской области в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-222/2025 по исковому заявлению ФИО12 к Охинскому муниципальному округу Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании выкупной стоимости объекта недвижимости,
установил:
11 марта 2025 года ФИО13 обратилась в суд с иском к Охинскому муниципальному округу Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение № №, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома № № на улице <адрес>, площадью 56,1 м2, с кадастровым номером №, в размере 6 097 803 рубля с прекращением права собственности истца на указанный объект недвижимости после выплаты выкупной стоимости.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является владельцем данного нежилого помещения на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, ее право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ года. Многоквартирный жилой дом, в который встроено нежилое помещение (в установленном порядке переведено из жилого помещения), признан аварийным, подлежащим расселению и сносу. При таких обстоятельствах, ссылаясь на положения статьи 35 Конституции Российской Федерации, статей 15, 235, 239, 279-283, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, истец полагает, что имеет право на получение выкупной цены за принадлежащее ей нежилое помещение, подлежащее изъятию при указанных обстоятельствах. Выкупная стоимость заявлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года № № ООО <данные изъяты> (место нахождения - город <адрес>). В досудебном порядке ответчик отказал в выплате спорного возмещения, сославшись на то, что средства на его выплату собственникам нежилых помещений бюджетом муниципального округа не предусмотрены, в этой связи истец обратилась с настоящим иском в суд. Также истец просит взыскать с ответчика возмещение понесенных расходов на уплату государственной пошлины при подаче иска в размере 66 685 рублей, оплату правовых услуг по составлению иска в размере 15 000 рублей, оплату услуг по оценке стоимости объекта недвижимости в размере 17 000 рублей.
В ходе судебного разбирательства истец свои требования поддерживала и просила полностью удовлетворить.
Ответчик указывал на то, что право истца на получение выкупной стоимости не оспаривает, вместе с этим не согласен с заявленным размером возмещения, полагает его завышенным и недостоверным, ссылается на то, что представленный истцом отчет не является надлежащим доказательством, поскольку составлен без осмотра непосредственно оценщиком объекта недвижимости, при сравнительном методе оценки им использованы в качестве аналогов данные о дорогостоящих объектах недвижимости, расположенных в историческом центре города <адрес>, в состав выкупной стоимости включена упущенная выгода в виде недополученной истцом арендной платы, между тем доказательства прямой причинно-следственной связи между изъятием земельного участка под аварийным домом, в котором находится помещение истца, и возникновением упущенной выгоды истцом в дело не представлены. На основании изложенного ответчиком заявлено ходатайство о назначении по гражданскому делу судебной экспертизы для установления стоимости подлежащего изъятию нежилого помещения, против которого возражала истец, настаивая на представленном отчете (л.д.80, 83-87 т.2).
Определением суда от 12 мая 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для оценки стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости, проведение которой поручено оценщику ООО <данные изъяты> ФИО14, в этой связи производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта (л.д.91-98 т.2).
По ходатайству эксперта (л.д.135 т.2) определением суда от 25 июня 2025 года срок производства судебной оценки продлен по 30 июля 2025 года (л.д.144 т.2).
14 августа 2025 года в суд поступило заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ года № № (л.д.149-235 т.2), в этой связи определением суда от 15 августа 2025 года производство по гражданскому делу возобновлено (л.д.1 т.3).
28 августа 2025 года от истца поступили возражения на судебную экспертизу в части размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в которых истец полагает, что размер данной компенсации, с учетом Постановления Правительства Сахалинской области от 28 сентября 2016 года № 485 «Об установлении размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на территории Сахалинской области» (в редакции от 10 декабря 2024 года), Постановления Правительства Российской Федерации от 20 августа 2022 года № 1469 «Об утверждении Правил предоставления финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда» (в редакции от 2 июля 2025 года), приказа Минстроя Российской Федерации от 21 марта 2025 года № 172, опубликованных на портале госзакупок в Интернет-сети сведений о тендерах о выполнении работ по ремонту муниципальных жилых помещений в <адрес>, должен составлять 2 189 892 рубля (л.д.7-29 т.3). Вместе с этим, истцом представлены письменные пояснения о понесенных убытках в виде упущенной выгоды (л.д.74-77 т.3) и заявлено ходатайство о назначении по гражданскому делу дополнительной судебной экспертизы тому же эксперту для определения упущенной выгоды (л.д.30-31 т.3), в связи с расторжением договора аренды помещения, заключенного с ИП ФИО15 размер которой экспертом в заключении от ДД.ММ.ГГГГ года № № определен не был. В удовлетворении данного ходатайства истца судом отказано, с учетом обстоятельств дела и представленных доказательств, а также пояснений эксперта в судебном заседании и дополнительно представленного им письменного отзыва на указанное ходатайство.
В настоящем судебном заседании истец ФИО16 заявленные исковые требования поддержала по изложенным выше основаниям и просила полностью удовлетворить.
Представитель ответчика ФИО17 в судебном заседании подтвердила прежнюю правовую позицию о том, что ответчик не оспаривает право истца на выкупную стоимость помещения в размере 3 654 354 рубля, который определен в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ года № №.
Представители третьих лиц - финансового управления Охинского муниципального округа Сахалинской области, управления Росреестра по Сахалинской области, в судебное заседание, о котором извещены, не явились, об отложении судебного разбирательства по уважительным причинам не просили, отзыв на иск не представили. От представителя финансового органа поступило ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие. На основании положений статей 113, 166, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.
Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено и следует из материалов дела, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО18 приобрела у ФИО19 жилое помещение - квартиру № № на 1 этаже многоквартирного жилого дома № № постройки ДД.ММ.ГГГГ года на улице <адрес>, площадью 56,1 м2, с кадастровым номером №, по цене 200 000 рублей; право собственности истца на указанное жилое помещение зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.15-22, 157-158, 164-165 т.1).
На основании акта о переводе указанного жилого помещения в нежилой фонд от ДД.ММ.ГГГГ года постановлением администрации МО ГО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ года № № приобретенное ФИО20 жилое помещение переведено в нежилое помещение. Согласно акту приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года помещение истца после перепланировки и переустройства признано пригодным для эксплуатации (л.д.43-53 т.3).
Также согласно выписке из ЕГРН придомовой земельный участок жилого дома № № на улице <адрес>, с кадастровым номером №, имеет площадь 1186+/-12 м2 (л.д.159-163, 166-210 т.1).
Постановлением главы муниципального образования городской округ (далее - МО ГО) <данные изъяты> Сахалинской области от 26 декабря 2019 года № 958 на основании заключения межведомственной комиссии МО ГО <данные изъяты> от 23 декабря 2019 года № 107 многоквартирный жилой дом № № на улице <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, первоначально установлен срок его расселения до ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.124-126, 151-153 т.1).
Постановлением главы МО ГО <данные изъяты> от 24 мая 2022 года № 356 земельный участок с кадастровым номером № и площадью 1186+/-12 м2, расположенный под многоквартирным домом, и жилые помещения в нем изъяты для муниципальных нужд, с предоставлением собственникам жилых помещений возмещения по соглашению об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд (л.д.154-156 т.1).
Дом включен в реестр аварийного жилищного фонда, который указан в приложении 3 к муниципальной программе «Обеспечение населения Охинского муниципального округа качественным жильем», утвержденной постановлением администрации МО ГО <данные изъяты> от 27 декабря 2024 года № 1377. Данной муниципальной программой установлен планируемый срок расселения многоквартирного дома - ДД.ММ.ГГГГ года. До настоящего времени дом полностью не расселен и не выведен из эксплуатации, его инженерные системы жизнеобеспечения находятся в рабочем состоянии, собственникам и пользователям помещений дома оказываются коммунальные услуги, что следует из пояснений ответчика и не опровергается истцом.
Исходя из того, что администрацией МО ГО <данные изъяты> произведено изъятие для муниципальных нужд земельного участка под жилым домом и соответственно встроенного в жилой дом принадлежащего истцу нежилого помещения, при этом в выплате возмещения ответчик отказал, сославшись на то, что в муниципальном бюджете средства на данную выплату собственникам нежилых помещений не предусмотрены, истец обратилась в суд с настоящим иском.
Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Как установлено подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).
Согласно статье 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1). В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно (пункт 2). Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пункт 3).
Названные правила урегулированы статьями 279 - 282 ГК РФ, устанавливающими порядок и правовые последствия изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (пункт 1 статьи 279 ГК РФ).
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (пункт 6 статьи 279 ГК РФ).
За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (пункт 1 статьи 281 ГК РФ).
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2 статьи 281 ГК РФ).
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4 статьи 281 ГК РФ).
Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определяется главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).
Как установлено подпунктом 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ, принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
В соответствии с пунктом 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2 статьи 56.8 ЗК РФ).
Согласно части 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).
Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (часть 10 статьи 32 ЖК РФ).
Как указано в пункте 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Поскольку ГК РФ, ЖК РФ не содержат специальных норм, регламентирующей порядок изъятия для государственных или муниципальных нужд находящихся в собственности нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, суд руководствуется по аналогии приведенными правовыми нормами гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующими сходные отношения.
Верховным Судом Российской Федерации неоднократно высказывалась правовая позиция, допускающая в отсутствие в законе нормы, предусматривающей возможность изъятия нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными, по тем же основаниям, которые регламентированы законом для жилых помещений в целях защиты прав собственников всех помещений в многоквартирном доме (определения от 3 июля 2018 года № 309-КГ17-23598, от 20 ноября 2018 года № 309-КГ18-13252) и недопустимости нарушения гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и охраняемых свобод. Такой подход призван обеспечить равную защиту прав собственников жилых и нежилых помещений в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу, поскольку противоположная позиция влечет лишение собственника права использования, владения и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом.
На основании изложенного, исходя из того, что многоквартирный жилой дом, в котором находится помещение истца, в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу, включен в реестр аварийного жилищного фонда, подлежащего расселению в порядке исполнения муниципальной целевой программы по обеспечению населении качественным жильем, земельный участок под указанным аварийным домом изъят для муниципальных нужд, что предполагает изъятие и находящихся в нем помещений с предоставлением собственникам соответствующего возмещения, вместе с этим в выплате возмещения истцу отказано, суд приходит к выводу о правомерности требований истца.
Обстоятельство того, что нежилое помещение истца наряду с жилыми помещениями не включено ответчиком в перечень помещений, подлежащих изъятию, правого значения не имеет. По смыслу приведенных положений закона изъятие для муниципальных нужд земельного участка, который принадлежит истцу в соответствующей доле в праве общей собственности, влечет фактическое изъятие помещения истца в доме на этом земельном участке. При изъятии неделимого земельного участка под домом невозможно изъять только часть помещений в этом доме, поскольку все помещения в нем являются его неотделимыми частями и соответственно неразрывны с земельным участком.
Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, по общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ); при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 года, выкупная стоимость объекта определяется исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
На основании изложенного, учитывая, что соглашение об изъятии нежилого помещения сторонами не было заключено, между ними имеется спор об определении размера возмещения, его размер установлен судом соответствии с положениями статей 84-86 ГПК РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приведенными выше правовыми позициями Верховного Суда Российской Федерации по спорному вопросу посредством назначения судебной оценочной экспертизы.
Согласно заключению эксперта ООО <данные изъяты> ФИО21 от ДД.ММ.ГГГГ года № № рыночная стоимость принадлежащего истцу нежилого помещения, включающая стоимость долей в праве совместной собственности на общедомовое имущество и земельный участок под домом, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, составляет 3 654 354 рублей. Как указано экспертом в заключении, а также при его опросе в судебном заседании, оснований для определения убытков собственника помещения, которые он может понести в связи с изъятием помещения на перевозку находящегося в нем имущества и его последующее хранение, а также убытков в виде упущенной выгоды в размере неполученного дохода от аренды помещения не имеется, поскольку при осмотре помещения установлено, что в нем отсутствует имущество собственника и какая-либо деятельность не ведется, что не опровергнуто истцом.
Указанное заключение дано полномочным и компетентным экспертом, имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлениям «Оценка недвижимости» и «Оценка бизнеса», ученую степень кандидата экономических наук и ученое звание доцент, стаж оценочной деятельности 22 года. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации и об этом в деле имеется подписка эксперта. Участвующими в деле лицами отводы эксперту не заявлены. Заключение подробно мотивировано экспертом, в нем указаны примененные подходы и методы, предусмотренные Федеральными стандартами оценки; заключение основано на непосредственном исследовании экспертом объекта недвижимости посредством его осмотра в присутствии истца и представителя ответчика, анализа состояния помещения и окружающей территории с фотофиксацией, а также на предоставленных эксперту материалах гражданского дела; экспертом подробно мотивирован выбор сравнительного метода оценки и отказ от применения затратного и доходного методов; при определении стоимости объекта недвижимости сравнительным методом использованы аналоги помещений, расположенных в Сахалинской области, за исключением областного центра - города <адрес>, с идентичным функциональным назначением и сопоставимыми характеристиками, при этом за единицу сравнения принята стоимость 1 м2 площади помещений, с применением корректирующих коэффициентов в зависимости от местоположения аналогов; выводы заключения соответствуют поставленным судом вопросам и фактическим обстоятельствам дела, оно не имеет неясностей и противоречий, соответствует требованиям закона об относимости, допустимости и достоверности доказательств.
Оснований, предусмотренных статьей 87 ГПК РФ, для назначений дополнительной либо повторной судебной экспертизы суд не имеет, а доводы истца таковыми не являются, основаны на субъективной оценке истцом выводов эксперта и неверном толковании законодательства, при этом истец специалистом в области оценки недвижимости не является, и доказательства, которые ставили бы под обоснованное сомнение достоверность произведенного экспертом расчета выкупной стоимости, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, и опровергали бы выводы заключения не представлены.
Пояснения эксперта в судебном заседании и дополнительно представленный им письменный отзыв (л.д.58-60 т.3) на возражения истца и ходатайство о назначении дополнительной экспертизы полностью согласуется с заключением, имеющимися в деле документами и фактическими обстоятельствами дела. Как указано выше, экспертом даны мотивированные пояснения об отсутствии оснований для определения расходов собственника, связанных с выездом из помещения (вывозом из него имущества, его последующим хранением) в виду отсутствия имущества собственника в помещении, в котором какая-либо деятельность не осуществлялась, оно было отсоединено собственником от общедомовой системы электроснабжения. Экспертом также указано на отсутствие оснований для определения убытков собственника в виде упущенной выгоды в размере неполученного дохода от аренды помещения, поскольку коммерческая деятельность в помещении не осуществлялась и доказательства пролонгации имевшегося в материалах дела договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года №, заключенного между собственником помещения и ФИО22 сроком до ДД.ММ.ГГГГ года и его действия на день осмотра экспертом помещения отсутствовали. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № № между собственником ФИО23 (арендодатель) и ИП ФИО24 (арендатор), на который ссылается истец в своем ходатайстве о назначении дополнительной судебной экспертизы, в гражданское дело до назначения судебной экспертизы, ни в ходе ее проведения представлен не был.
Согласно материалам дела копия уведомления ФИО25 ИП ФИО26 от ДД.ММ.ГГГГ года № № о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № № по инициативе арендатора, как в нем указано - в связи с расселением дома, с ДД.ММ.ГГГГ года представлена истцом в дело ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.32 т.3) вместе с возражениями на экспертное заключение (л.д.7-9 т.3) и ходатайством о назначении дополнительной судебной экспертизы (л.д.30-31 т.3), а копия указанного в уведомлении договора аренды представлена истцом в дело ДД.ММ.ГГГГ года вместе с пояснениями к ходатайству о назначении дополнительной экспертизы (л.д.74-77, 81-82 т.3), то есть после того, как в дело поступило заключение эксперта.
Вместе с этим, оценив доводы истца о включении в состав выкупной стоимости убытков в виде упущенной выгоды в размере неполученного дохода от аренды помещения, вызванных прекращением договора аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ года № 02.2024/1, и заявленного в связи с этим ходатайства о проведении дополнительной экспертизы для определения размера данных убытков, суд, с учетом пояснений эксперта, пришел к выводу об отсутствии для этого оснований и отказал в удовлетворении ходатайства истца, исходя из следующего.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении судебной коллегии по экономическим спорам от 23 июня 2025 года № 304-ЭС25-858, при определении суммы возмещения, включая убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием по указанному основанию, подлежат применению положения статьи 15 Гражданского кодекса, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса).
В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», далее - постановление Пленума ВС РФ № 7).
Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
В пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 года, разъяснено, что при установлении размера упущенной выгоды судами принимается во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывается деятельность правообладателя, в ходе которой использовался земельный участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 постановления Пленума ВС РФ № 7).
Получение дохода от сдачи в аренду имущества, находящегося в многоквартирном доме, признанном аварийным и непригодным для проживания, не является типичным, в связи с чем в данном случае наличие причинно-следственной связи между изъятием имущества и возникновением упущенной выгоды не может предполагаться.
Следовательно, в отличие от изъятия земельного участка для использования в иных необходимых для государства нужд, в данном случае именно на правообладателя имущества возложена обязанность по доказыванию того, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, а решение уполномоченного органа об изъятии имущества явилось причиной, не позволившей ему получить упущенную выгоду (доход).
Кроме этого суд учитывает, что согласно части 5 статьи 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Как установлено судом, следует из материалов дела и указано выше, многоквартирный жилой дом № № на улице <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу в ДД.ММ.ГГГГ года; решение об изъятии земельного участка под домом принято в ДД.ММ.ГГГГ года; дом включен в муниципальную программу по переселению граждан в ДД.ММ.ГГГГ года, установленный данной программой срок расселения дома (ДД.ММ.ГГГГ года) не истек; до настоящего времени дом полностью не расселен и не выведен из эксплуатации, что истец не опровергает.
Обстоятельства признания дома аварийным не явились препятствием ни для заключения истцом с ИП ФИО27 договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ года (сроком до ДД.ММ.ГГГГ года), от ДД.ММ.ГГГГ года № № (сроком до ДД.ММ.ГГГГ года), ни для пролонгации сторонами этих договоров на неопределенный срок, постольку представленное истцом уведомление ИП ФИО28 о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ года по указанной им причине расселения дома, не является достаточным и бесспорным доказательством убытков в виде неполученного дохода от аренды именно вследствие изъятия помещения, которое на день расторжения договора аренды еще фактически не состоялось, с учетом того, что установленный срок расселения дома не истек, соглашения об изъятии с ответчиком заключено не было, вступившего в законную силу решение об изъятии помещения не имелось. Довод истца о том, что она не знала о признании дома аварийным и изъятии земельного участка под ним, судом не принимается, поскольку постановление администрации МО ГО <данные изъяты> от 26 декабря 2019 года № 958 о признании дома аварийным и подлежащим сносу опубликовано на официальной интернет-сайте ответчика, как и постановление администрации МО ГО <данные изъяты> от 24 мая 2022 года № 356 об изъятии земельного участка под домом, которое также опубликовано в официальном печатном издании муниципальных правовых актов - газете «Сахалинский нефтяник» ДД.ММ.ГГГГ года (выпуск № №) (л.д.116, 119, 120-127 т.3). Расторжение договора аренды произошло по инициативе арендатора, который участником спорных отношений не является, а не арендодателя ФИО29, постольку оснований считать, что именно она была вынуждена досрочно прекратить свои договорные обязательства в связи с изъятием помещения и вследствие этого понесла спорные убытки, не имеется. Вместе с этим, истцом не представлены доказательства того, что после прекращения договорных отношений с ИП ФИО30 ею были предприняты меры для получения выгоды, совершены действия с этой целью и возможность получения такой выгоды (от передачи в аренду помещения в аварийном доме, непригодном для проживания и использования с ДД.ММ.ГГГГ года) существовала реально, но несмотря на эти меры и действия именно решение ответчика об изъятии земельного участка под домом не позволило ей получить доход от использования помещения.
Оценивая представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости помещения № № ООО <данные изъяты>, суд исходит из того, что отчет составлен без осмотра непосредственно оценщиком объекта оценки; оценщик не предупреждался судом об установленных законом обязанностях и ответственности при проведении оценки и составлении указанного отчета; оценщиком при определении рыночной стоимости помещения использованы в качестве аналогов объекты недвижимости, расположенные исключительно в исторической центральной части города <адрес>, административного центра субъекта, города областного значения, который выполняет особые административные и экономические функции, имеет большую функциональность и спектр деятельности, развитость экономики, культуры, науки и образования, по сравнению с другими городами и населенными пунктами субъекта, и, как следствие, повышенный спрос на объекты недвижимости и их стоимость; включенные в состав выкупной цены убытки, связанные с расходами на оплату риэлторских услуг по подбору другого помещения взамен изымаемого, в размере 125 509 рублей не являются бесспорно необходимыми и обоснованными, с учетом отсутствия сформировавшегося рынка таких услуг и их средней стоимости в Охинском муниципальном округе Сахалинской области, сведений об ином в отчете не имеется.
Ответчик с заключением эксперта полностью согласен.
На основании изложенного при разрешении спора суд принимает в качестве надлежащего доказательство размера выкупной стоимости помещения истца заключение эксперта ООО <данные изъяты> ФИО31 от ДД.ММ.ГГГГ года № №, согласно которому составляет 3 654 354 рубля.
Вместе с этим, суд полагает необходимы включить в состав выкупной стоимости расходы собственника, которые он может понести в связи с регистрацией права собственности на объект недвижимости, который сможет приобрести взамен подлежащего изъятию у него помещения. Размер этих расходов не требует расчета специалистом (экспертом), поскольку установлен подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 части второй Налогового кодекса Российской Федерации для физических лиц в размере 4 000 рублей.
Таким образом, размер выкупной стоимости помещения, подлежащей взысканию в пользу истца, составляет 3 658 354 рубля.
В соответствии с пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится, в том числе, изъятие земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд. Согласно статье 17 названного Закона в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления городских округов вправе издавать муниципальные правовые акты. На основании части 1 статьи 32 ЖК РФ обязанность по выплате выкупной цены за изымаемое помещение возлагается на орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка. В данном случае жилой дом, в котором находится нежилое помещение истца, включен в реестр аварийного жилищного фонда, подлежащего расселению и сносу, и земельный участок под домом изъят для муниципальных нужд по решению ответчика, постольку спорное возмещение подлежит взысканию в пользу истца с Охинского муниципального округа в лице ответчика за счет средств муниципального бюджета.
Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года (пункт 53), в силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.
Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей, иные признанные судом необходимые расходы.
На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).
Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием; недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10); разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов; вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11); расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах; при неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ) (пункт 12); разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги; при определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13).
В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 части первой Налогового кодекса Российской Федерации при подаче иска с заявленной ценой подлежащая уплате госпошлина составляет 66 685 рублей. Истцом представлено подтверждение ПАО Сбербанк произведенного платежа госпошлины в необходимом размере на основании платежного поручения плательщика ФИО32 от ДД.ММ.ГГГГ года № № (на л.д.12 т.1). В соответствии с приведенными положениями части 1 статьи 98 ГПК РФ данные расходы истца подлежат возмещению за счет ответчика, пропорционально удовлетворенным требованиям (3 658 354 рублей/6 097 803 рубля х 100 = 60 процентов) в размере 40 011 рублей (66 685 рублей х 60 процентов).
Заявленные истцом расходы на оплату правовых услуг адвоката по составлению искового заявления подтверждены представленными в дело документами, в их составе: договор на оказание юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между адвокатом ФИО33 и ФИО34, предмет договора - составление настоящего искового заявления о взыскании выкупной стоимости помещения; цена услуг по договору - 15 000 рублей (л.д.99-101 т.1); акт оказанных адвокатом услуг в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д.102 т.1); подтверждение ПАО Сбербанк произведенного платежа в размере 15 000 рублей его получателю адвокату ФИО35 на основании платежного поручения плательщика ФИО36 от ДД.ММ.ГГГГ года № № (л.д.103 т.1). Указанные документы принимаются судом в качестве относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, понесенных истцом расходов на оплату правовых услуг по настоящему гражданскому делу. Разрешая вопрос о размере возмещения указанных расходов истца, суд также исходит из того, что ответчик не оспорил данные расходы и не заявил об их чрезмерности. Вместе с этим, при оценке их разумности суд учитывает среднюю стоимость аналогичных услуг в Сахалинской области. Согласно рекомендациям по оплате услуг адвокатов Сахалинской адвокатской палаты (утверждены постановлением совета Сахалинской адвокатской палаты 10 августа 2021 года), стоимость услуг по составлению правовых документов (исковых заявлений, жалоб и т.п.) и правовой помощи, не связанных с ведением дела в суде, - от 10 000 рублей. При этом суд учитывает, что положений о необходимости возмещения судебных расходов в соответствии с расценками адвокатских образований закон не содержит, такие расценки носят информационный и рекомендательный характер для адвокатов и регулируют взаимоотношения сторон соответствующего договора об оказании правовой помощи, при этом не являются обязательными для применения судом в качестве бесспорного и единственного критерия размера возмещения судебных расходов. Между тем, иные сведения о стоимости аналогичных правовых услуг другой стороной суду не предоставлены. Таким образом, расходы истца на оплату правовых услуг являются обоснованными, разумными, соразмерными оказанной правовой помощи, не завышенными по сравнению со средними расценками на подобные правовые услуги при отсутствии доказательств иного. На основании изложенного, руководствуясь приведенными положениями закона, с учетом результата судебного разбирательства, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию возмещение расходов на оплату правовых услуг в размере 9 000 рублей (15 000 рублей х 60 процентов).
Расходы истца на оплату услуг по оценке помещения в размере 17 000 рублей (л.д. 91-98 т.1) возмещению не подлежат, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости помещения № № ООО <данные изъяты> не принят судом в качестве надлежащего доказательства заявленных истцом требований.
Определением суда о назначении по делу судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года расходы на ее проведение возложены на ответчика, согласно платежным документам (на л.д.88, 91-97 т.2) ответчик перечислил на счет управления Судебного департамента в Сахалинской области предоплату в размере 50 000 рублей. Фактические расходы на проведение судебной экспертизы составили 52 999,67 рублей (счет на оплату судебной экспертизы и командировочных расходов эксперта на л.д.148-156 т.2), которые представитель ответчика в ходе рассмотрения дела не оспаривал и не опровергал, указав, что разрешение вопроса о распределении данных расходов оставляет на усмотрение суда. На основании изложенного, разница между внесенной предоплатой и фактическими расходами, которая составила 2 999,67 рублей, подлежит взысканию с ответчика.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО37 к Охинскому муниципальному округу Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области о взыскании возмещения стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения № № на 1 этаже в доме № № на улице <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 56,1 м2, частично удовлетворить.
Взыскать с Охинского муниципального округа Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области (ОГРН №, №) за счет средств бюджета Охинского муниципального округа Сахалинской области в пользу ФИО38 (родилась ДД.ММ.ГГГГ года в городе <адрес>; паспорт гражданина Российской Федерации №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ года) возмещение за подлежащее изъятию нежилое помещение № № на 1 этаже в доме № № на улице <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 56,1 м2, в части в размере 3 658 354 рубля (три миллиона шестьсот пятьдесят восемь тысяч триста пятьдесят четыре) рубля, после полной выплаты которого прекратить право собственности ФИО39 на изымаемое нежилое помещение с переходом права собственности на него к Охинскому муниципальному округу Сахалинской области, а также возмещение расходов на оплату государственной пошлины в части в размере 40 011 (сорок тысяч одиннадцать) рублей и расходов на оплату правовых услуг в части в размере 9 000 (девять тысяч) рублей, всего 3 707 365 (три миллиона семьсот семь тысяч триста шестьдесят пять) рублей.
Взыскать с Охинского муниципального округа Сахалинской области в лице администрации Охинского муниципального округа Сахалинской области за счет средств бюджета Охинского муниципального округа Сахалинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> (ОГРН №, ИНН №) доплату расходов на проведение судебной экспертизы в размере 2 999 (две тысячи девятьсот девяносто девять) рублей 67 копеек.
Настоящее решение может быть обжаловано подачей через Охинский городской суд Сахалинской области апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Сахалинского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме 7 октября 2025 года.
Судья Охинского городского суда
Сахалинской области Е.М. Разяпова
Копия верна: судья Е.М. Разяпова