Дело № 2 – 1399/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 октября 2025 года г. Новосибирск

Калининский районный суд г. Новосибирска

в составе

председательствующего судьи Жданова С.К.,

при помощнике Абкарян Л.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца, представителя ответчика гражданское дело по иску ООО УК «ЖКХ - Гарант» к ФИО1 о признании недействительными решения общего собрания собственников многоквартирного дома по ул. Богдана Хмельницкого, д. 45 г. Новосибирска, оформленных протоколом от 17 июля 2024 года (третьи лица - Государственная жилищная инспекция Новосибирской области НСО, ООО УК "РСУ", ООО УК "КСК", Администрация Калининского района г. Новосибирска),

Установил:

Истец - ООО УК «ЖКХ - Гарант» обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1, в иске указало, что на основании решений собственников, оформленных протоколом от 23.03.2024 и последующим заключенным договоров управления, истец является управляющей организацией многоквартирного дома № 45 по ул. Богдана Хмельницкого г. Новосибирска.

Истцу стало известно, что в период с 17.04.2024 по 08.07.2024 состоялось внеочередное общее собрание собственников многоквартирного дома № 45 по ул. Б. Хмельницкого в г. Новосибирске, которое было оформлено протоколом общего собрания собственников помещений МКД от 17.07.2024.

На общем собрании были приняты ряд решений, в том числе решение о расторжении договора управления МКД, выборе управляющей организации, утверждение и принятие условий договора управления МКД сроком действия на 1 год.

Истец полагает, что пункт 2 решения собственников МКД от 17.07.2025 года - расторгнуть любой договор управления многоквартирным домом по адресу <...> заключенный с любой управляющей организацией, в том числе ООО УК «КСК», а в случае включения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий с ООО УК «ЖКХ-Гарант» - затрагивает интересы ООО УК «ЖКХ-Гарант», так же производные пункты от данного решения - пункты: 3. Выбор управляющей организации - ООО УК «РСУ», 4. Утверждение и принятие условий договора управления МКД с ООО УК «РСУ» сроком действия на 1 год, 5. Утверждение подтверждение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД сроком на 1 год утверждение подтверждение ежемесячного размера оплаты услуг по содержанию МКД - 22 руб. за кв.м., 6. Утверждение подтверждение ежемесячного размера оплаты по статье текущий ремонт - 1 руб. за кв.м., 7. Наделение подтвердить правом уполномоченное лицо ФИО2 собственника квартиры № 24 управляющую компанию ООО УК «КСК», а в случае включения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий с ООО УК «ЖКХ - Гарант» о смене управляющей компании и расторжении договора, 8.Уполномочить подтвердить полномочия ООО УК «РСУ», принять от ООО УК КСК», а в случае включения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий с ООО УК «ЖКХ - Гарант» техническую документацию многоквартирного дома в объёме, предусмотренном действующим законодательством РФ, нарушают права истца.

Так собственники 23.03.2024 заключили договор управления МКД по ул. Б. Хмельницкого, д. 45 с истцом - ООО УК «ЖКХ – Гарант» на основании решения собственников, оформленного протоколом от 23.03.2024.

Данное решение собственников было обжаловано, производство по делу в дальнейшем прекращено, а принятые обеспечительные меры сняты.

Один год с момента реализации права собственников на отказ от заключенного 23.03.2024 года договора управления с истцом - ООО УК «ЖКХ - Гарант» по состоянию на 17.07.2024 года не истек.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе отказаться от договора управления не ранее чем через год с даты его заключения, исключение составляют случаи, когда управляющая компания не исполняет договор или собственники захотели изменить способ управления. Доказательств невыполнения управляющей организацией – истцом договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления не представлено.

По указанным основаниям истец просил суд признать недействительным в силу ничтожности решение внеочередного общего собрания собственников помещений в форме очно - заочного голосования в многоквартирном доме по адресу <...> утвержденное протоколом № 1 от 17.07.2024.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, с учетом дополнительно представленных письменных пояснений просила иск удовлетворить, в случае если суд придет к выводу о пропуске истцом срока обращения в суд, просила о восстановлении такого срока.

Ответчик, представители третьих лиц, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли, о причинах неявки суд не известили.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражал против исковых требований по основаниям, изложенным в письменных отзывах на иск, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, суд приходит к следующему.

Как следует из положений ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания недействительным решения собрания.

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно положениям ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно части 3 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом частью 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме и решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Часть 5.1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает обязательные требования к оформлению решения собственника помещения в многоквартирном доме при проведении общего собрания.

В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Из обстоятельств дела следует, что на основании решения собственников помещений МКД по ул. Б. Хмельницкого, д. 45 от 28.03.2024 года между истцом и собственником помещения МКД подписан договор управления МКД по ул. Б. Хмельницкого, д. 45 (т. 1 л.д. 223 - 227).

Дату, указанную в исковом заявлении решения собрания от 23.03.2024 суд находит ошибочной, доказательств какого - либо решения собственников от 23.03.2024 года суду не представлено, при этом представлена копия договора управления МКД от 28.03.2024 года (т. 1 л.д. 223 - 227).

Указание о наличии решения собрания собственников МКД от 28.03.2024 и договора управления от 28.03.2024 года имеется также в судебных определениях по гражданскому делу № 2- 2-2552/2024 (т. 2 л.д. 37-39).

25.04.2024 принят приказ ГЖИ НСО № 10334/10 о внесении изменений в реестр лицензий, согласно которому с 01.05.2024 в реестр лицензии НСО внесены сведения о МКД № 45 по ул. Богдана Хмельницкого в г. Новосибирске в перечень МКД, деятельность по управлению которыми осуществлю лицензиат - ООО УК «ЖКХ-Гарант» на основании решении собственнике оформленных протоколом от 28.03.2024 и заключением договора управления ООО УК «ЖКХ-Гарант» (т. 2 л.д. 21-22).

В ходе рассмотрения Калининским судом г. Новосибирска гражданского дела № 2-2552/2024 по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО6 о признании недействительным общего собрания собственников МКД по ул. Б.Хмельницкого, 45 г. Новосибирска от 28.03.2024 года определением суда от 22.04.2024 по делу приняты обеспечительные меры и приостановлено исполнение решения общего собрания собственников в многоквартирном доме по адресу: <...> оформленного протоколом от 28.03.2024 № БХ 45 ( т. 2 л.д. 37 - 38).

В связи вынесенным определением Калининского суда Новосибирска о принятии обеспечительных мер, приказом ГЖИ НСО от 25.04.2024 № 10334/10 приказа ГЖИ НСО от 27.04.2024 № 10352/10 отменен (т. 2 л.д. 20).

Приказ ГЖИ от 27.04.2024 № 10352/10, по состоянию на 17.07.2024 года – дату спорного по настоящему дела протокола общего собрания собственников МКД не отменен.

Определением Калининского районного суда г. Новосибирска от 02.07.2024 по делу № 2 - 2552/2024 принят отказ истца ФИО1 к ФИО5, ФИО6 о признании недействительным решения общего собрания собственников МКД по ул. Б. Хмельницкого, 45 г. Новосибирска от 28.03.2024 года, производство по делу прекращено (т. 2 л.д. т. 2 л.д. 39).

Исходя из сроков на обжалование, установленных ГПК РФ и указанных в определении, определение Калининского районного суда г. Новосибирска от 02.07.2024 по делу № 2 - 2552/2024 по состоянию на 17.07.2024 года – дату спорного по настоящему дела решения собственников МКД - в законную силу не вступило, также не имеется сведений о принятии решения и вступлении в силу решения об отмене принятых в ходе рассмотрения указанного дела обеспечительных мерах.

Разрешая возникший спор, суд руководствуется следующими правоположениями.

Из ст. 433 ГК РФ следует, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно положений ч. 1 ст. 162 ГК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Из ч.ч. 2, 2.1 ст. 162 ГК РФ следует, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме), в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В силу положений Главы XI Приказа Минстроя России от 07.02.2024 N 79/пр "Об установлении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, обязательное размещение которой предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 209 - ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" (Зарегистрировано в Минюсте России 29.02.2024 N 77383) Договор управления многоквартирным домом от 28.03.2024 года подлежал размещению в системе ГИС ЖКХ.

Из представленной суду копии решения внеочередного общего собрания собственников МКД по ул. Б. Хмельницкого, 45 г. Новосибирска от 17.07.2024 года, обозренного судом, представленного ГЖИ НСО оригинала протокола следует, что на указанном собрании были приняты в том числе следующие решения: 2. Расторгнуть любой договор управления многоквартирным домом по адресу: <...>, заключенный с любой управляющей организацией, в том числе с Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «КАЧЕСТВОСЕРВИСКОМФОРТ» (ООО УК «КСК» ОГРН <***>), а в случае включения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий с Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «ЖКХ-Гарант» (ООО УК «ЖКХ- Гарант» ОГРН <***>). 3. Выбрать (потвердеть) управляющую организацию - Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «РемонтСервисУправление» (ООО УК «РСУ» ОГРН <***>). 4. Утвердить (потвердеть) и принять условия договора «РСУ» ОГРН <***>, сроком действия на 1 год. 5. Утвердить (подтвердить) перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и определить (подтвердить) размер платы в размере 22 руб.00 коп, в месяц за 1 кв.м., с общей площади помещения собственника сроком на 1 год. 6. Утвердить (подтвердить) ежемесячного размера оплаты по статье «текущий ремонт» - 1 руб. за кв. м. с общей площади помещения собственника сроком на 1 год. 7. Наделить (подтвердить) правом уполномоченное лицо ФИО2 А.ьевну собственник <адрес> уведомлять управляющую компанию Общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «КАЧЕСТВОСЕРВИСКОМФОРТ» (ООО УК «КСК» ОГРН <***>), а в случае включения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий Общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «ЖКХ-Гарант» (ООО УК «ЖКХ-Гарант» ОГРН <***>) о смене управляющей компании и расторжении договора. 8. Уполномочить (подтвердить полномочия) Обществ с ограниченной ответственностью Управляющая компания «РемонтСервисУправление» (ООО УК «РСУ» ОГРН <***> принять от Обществ с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «КАЧЕСТВОСЕРВИСКОМФОРТ» (ООО УК «КСК» ОГРН <***>), а в случае включения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий Общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «ЖКХ-Гарант» (ООО УК «ЖКХ-Гарант» ОГРН <***>) техническую и иную документацию многоквартирного дома в объеме, предусмотренном действующим законодательством РФ. (т. 1 л.д. 13 - 15).

Из искового заявления следует, что истец считает себя по состоянию на 17.07.2024 года – дату оформления спорного протокола решения собственников МКД - управляющей компанией многоквартирного жилого дома по ул. Богдана Хмельницкого, 45 г. Новосибирска (МКД) на основании протокола решения общего собрания собственников указанного дома от 28. 03.2024 года и заключенного на основании данного решения договора управления МКД от 28.03.2024 года.

Основанием обращения истца в суд, как следует из искового заявления и пояснения представителя истца, является нарушение, по мнению истца, собственниками помещений МКД установленного законом годичного срока для принятия решения о смене управляющей компании, а именно принятие собственниками МКД 17.07.2024 года решения о смене управляющей компании ранее установленного законом годичного срока.

Начало течения годичного срока истец исчисляет с даты заключения договора управления МКД с истцом на основании решения собственников МКД от 28.03.2024 года о выборе истца в качестве управляющей компании.

Так, из положений п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.

Вместе с тем для целей исчисления предусмотренного п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ истец должен обладать совокупностью признаков управляющей компании конкретного МКД, поскольку из указанной нормы следует, что что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора.

На основании части 1 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 195 ЖК РФ каждым субъектом Российской Федерации ведется соответствующий реестр лицензий, содержащий раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

Таким образом в силу положений части 1 статьи 192, пункта 1 части 1, части 2 статьи 195 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, сведения об адресе многоквартирного дома, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, содержатся в реестре лицензий субъекта Российской Федерации.

Истцом сведений о размещении в установленном порядке информации в системе ГИС ЖКХ Договора управления МКД от 28.03.2024 года, заключенного на основании решения общего собрания собственников помещений МКД от 28.03.2024 не представлено, также по состоянию на 17.07.2024 года в реестр лицензий истца на право управления адрес спорного МКД включен не был.

Суд приходит к выводу, что в настоящем деле истец – ООО УК «ЖКХ- Гарант», истребуя признания недействительным – ничтожным решения собственников МКД от 17.07.2024 года, фактически настаивает на установлении судом по настоящему делу по состоянию на 17.07.2024 года обстоятельств наличия и действительности решения собственников МКД от 28.03.2024 года и действия заключенного договора управления спорным МКД от 28.03.2024 года.

Вместе с тем, в силу положений ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Из представленных суду по настоящему делу решений арбитражных судов следует, что истец по настоящему делу – ООО УК «ЖКХ Гарант» участвовал в деле, которое было разрешено арбитражным судом, соответственно ООО УК «ЖКХ Гарант» не должны доказываться и не могут оспариваться обстоятельства, установленные данными решениями арбитражных судов.

Так вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.01.2025 года по делу № А45-25673/2024 по заявлению ООО Управляющая компания "Ремонт Сервис Управление" (ООО УК «РСУ») к Государственной жилищной инспекции Новосибирской области (ГЖИ НСО) о признании незаконным приказа №10739/10 от 22.07.2024 (третье лицо – ООО Управляющая компания «ЖКХ-Гарант» (ООО УК «ЖКХ Гарант») установлено, что согласно части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, в редакции Федерального закона от 04.08.2023 N 434-ФЗ, действующей с 15.08.2023 и, таким образом, подлежащей применению к договору управления МКД от 07.05.2024, заключенному собственниками его помещений с ООО УК "РСУ", собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.

25.04.2024 принят приказ ГЖИ НСО № 10334/10 о внесении изменений реестр лицензий, согласно которому с 01.05.2024 включается в реестр лицензии НСО сведения о МКД №45 по ул. Богдана Хмельницкого в г. Новосибирске перечень МКД, деятельность по управлению которыми осуществлю лицензиат ООО УК «ЖКХ-Гарант» на основании решении собственнике оформленных протоколом от 28.03.2024 и заключением договора управления ООО УК «ЖКХ-Гарант».

27.04.2024 вышеуказанный приказ отменен на основании приказа ГЖИ НСО от № 10352/10 в связи вынесенным определением Калининского суда Новосибирска от 22.04.2024 года по делу № 2-2552/2024 принятием обеспечительных мер на решения собственников, оформленных протоколом от 28.03.2024.

Согласно определению Калининского суда г. Новосибирска от 22.04.2024 года по делу № 2-2552/2024 приняты обеспечительные меры и приостановлено исполнение решения общего собрания собственников в многоквартирном доме по адресу: <...> оформленного протоколом БХ 45 от 28.03.2024 года.

ГЖИ НСО 27.04.2024 года на основании определения Калининского суда г. Новосибирска от 22.04.2024 года издан Приказ № 10352/10 от 27.04.2024 года об отмене Приказа № 10334/10 от 25.04.2024 года.

ООО УК «ЖКХ-ГАРАНТ» не обжаловало Приказ № 10352/10 от 27.04.2024 года, по состоянию на сегодняшний день Приказ не отменен.

Так как на момент проведения голосования по смене управляющей компании и заключения договора управления от 07.05.2024 года, оформленного Протокол №1 от 07.05.2024 года в реестре лицензий находилась ООО УК «КСК» на основании договора управления от 11.07.2017, ООО УК «РСУ» и собственники действовали в соответствии с жилищным законодательством РФ. Также в этот период действовал Приказ ГЖИ НСО № 10352/10 от 27.04.2024 года об отмене Приказа № 10334/10 от 25.04.2024 года, договор управления домом ООО УК «ЖКХ-ГАРАНТ» не был заключен и размещен в установленном порядке.

27.05.2024 вынесен Приказ ГЖИ № 10469/10 о включении в реестр лицензии управление домом по адресу <...> заявителя - ООО УК «РСУ». Приказ ГЖИ НСО № 10469/10 от 27.05.2024 года, не отменен и не обжалован в установленные законом сроки.

Решения собственников, оформленные решениями собственников оформленных протоколами 19.06.2024, 17.07.2024, 21.07.2024, 22.07.2024 инспекция не вправе была принимать во внимание при вынесении оспариваемого приказа, поскольку действовал договор управления с заявителем от 07.05.2024 и годичный срок н отказ от него не наступил, собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе отказаться от договора управления, заключенного после 15.08.2023, не ранее чем через год с даты его заключения. Исключение - случаи, когда управляющая компания не исполняет договор или собственники захотели изменить способ управления.

Поскольку положениями части 8.2 статьи 162 ЖК РФ установлено ограничение по сроку в реализации права собственников МКД на смену управляющей компании, суд пришел к выводу, что представленные ООО УК «ЖКХ-Гарант» заявление и документы, а также протоколы собраний собственников от 19.06.2024 № БХ 45Д, № 1 от 17.07.2024, от 21.07.2024 №Б45/07, от 22.07.2024 № Б45/22/07 не соответствовали требованиям Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации. (т. 1 л.д. 61 - 71).

Указанные факты и обстоятельства, установленные арбитражным судом Новосибирской области, являлись предметом проверки и рассмотрения вышестоящих арбитражных судов.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2025 года установлено, что решение собрания собственников, оформленное протоколом от 07.05.2024 № 1, которое не было оспорено в судебном порядке, сохраняет свою силу и подтверждает наличие намерения собственников решить вопрос о смене управляющей организации по своему усмотрению. ЖК РФ предусмотрены основания, позволяющие решить вопрос об отказе от управляющей организации при наличии случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом. Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств невыполнения ООО УК «РСУ» условий договора управления. (т. 1 л.д. 143-151а).

Из Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.10.2025 года по проверке решений нижестоящих судов по жалобе ООО УК «ЖКХ-Гарант», указано, что судами обоснованно отклонены ссылка ООО УК «ЖКХ-Гарант» на решение собственников помещений МКД от 23.03.2024 о заключении с ним договора управления многоквартирным домом, поскольку в период спорных правоотношений по настоящему делу действие данного решения собственников было приостановлено (обеспечительные меры), доказательств фактической реализации этого решения после отмены обеспечительных мер не представлено. (т. 2 л.д. 61-66).

При таких обстоятельствах истец в настоящем деле – ООО УК «ЖКХ- Гарант» в силу правила, установленного процессуальным законом – ч. 3 ст. 61 ГПК РФ не имеет права оспаривать обстоятельства, установленные приведенными арбитражными решениями, с учетом участия ООО УК «ЖКХ- Гарант» в указанных делах.

Соответственно считается установленным в настоящем гражданском деле обстоятельство того, что по состоянию на 17.07.2025 года договор управления многоквартирным домом ООО УК «ЖКХ - ГАРАНТ» от 28.03.2024 года не был заключен и размещен в установленном порядке.

Также установлено, что с учетом того, что решение собственников МКД от 28.03.2024 года было приостановлено определением Калининского районного суда от 22.04.2024 года, ранее изданный приказ ГЖИ НСО от 25.04.2024 года № 10334/10 о включении адреса спорного МКД в реестр лицензий ООО УК «ЖКХ - Гарант» отменен приказом ГЖИ НСО № 10352/10 от 27.04.2024 года, с даты заключения договора управления с ранее действовавшей управляющей компанией – ООО УК «КСК» прошло более года, собственники помещений МКД имели законное право на принятие 07.05.2024 года решения о смене управляющей компании на ООО УК «РСУ».

Кроме того установлено, что договор управления от 07.05.2024 года, заключенный с ООО УК «РСУ» по состоянию на дату принятия собственниками МКД решений, оформленных протоколами от 19.06.2024, от 17.07.2024 от 21.07.2024 и от 22.07.2024 действовал и годичный срок н отказ от него не наступил.

В настоящем гражданском деле установленные решениями арбитражных судов обстоятельства не опровергнуты и участниками по настоящему делу – ответчиком, третьими лицами.

Судом также принимается во внимание буквальное толкование условия договора управления многоквартирного дома от 28.03.2024 года, согласно которому: «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и с момента передачи управления многоквартирным домом, действует в течение 5 лет. (п. 9.1 Договора управления от 28.03.2024 - т. 1 л.д. 223 - 227).

При этом в силу положений п. 7 ст. 162 ЖК РФ установлено, что управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Таким образом как из условий договора управления так и из нормативного регулирования следует, что Договор управления многоквартирным домом от 28.03.2024 вступает в силу с наступлением совокупности условий – подписания договора и включением в реестр лицензий истца спорного многоквартирного дома.

Из обстоятельств дела следует, что по состоянию на 17.07.2024 решение о включении спорного дома в реестр лицензий истца не имелось, поскольку ранее принятое решение ГЖИ НСО было последующим приказом отменено.

Согласно пояснительной записке к проекту N 201813-8 федерального закона "О внесении изменения в статью 162 Жилищного кодекса Российской Федерации" (в дальнейшем Федерального закона от 4 августа 2023 г. N 434-ФЗ) целью внесения изменений в ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ о запрете расторгать договор управления ранее, чем через год после его заключения является совершенствование правового регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами и решения проблем, связанных с голосованием собственниками по такому значимому вопросу, как выбор управляющей организации. В частности, новая норма исключает возможность конкурирующим управляющим организациям после завершения голосования вновь организовывать проведение нового собрания с более поздней датой.

Изменениями в ст. 162 ЖК РФ предполагалось исключить недобросовестную конкуренцию и фальсификацию протоколов общих собраний, поскольку часто в этих целях протоколы общего собрания фальсифицируются. Поэтому в целях повышения внимательности и ответственности собственников при выборе и смене управляющей организации установлен ограничительный период в один год для последующей смены управляющей организации.

Положения ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме расторгнуть договор управления до истечения 1 года с даты его заключения только в случае невыполнения управляющей организацией условий договора управления или изменения способа управления многоквартирным домом.

В силу ч. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Из разъяснений, указанных в п.п. 106, 107 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

Истец указывает, что решение собрания от 17.07.2024 года недействительно в силу ничтожности, как противоречащее положениям п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Решением собрания от 17.07.2024 года определено о расторжении договоров управления, в том числе, при наличии, и с истцом, соответственно указанное решение посягает на права и охраняемые законом интересы истца.

Действующее жилищное законодательство устанавливает, что прекращение договорных отношений между собственниками помещений и управляющей организацией должно пройти с соблюдением определенных правовых процедур, то несоблюдение установленных законом требований при прекращении договорных отношений означает, что правопорядок, действующий в сфере жилищных отношений, со стороны собственников помещений нарушен.

Соответственно прекращение договорных отношений с управляющей организацией с нарушением требований закона, а именно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, противоречит основам правопорядка.

Данные выводы справедливы для ситуации, когда при наличии надлежащим образом заключенного договора управления общим имуществом МКД на основании протокола общего собрания от 07.05.2025 года инициировано принятие решения общим собранием о расторжении всех ранее заключенных договоров управления.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что решение собрания собственников помещений МКД по ул. Б. Хмельницкого, д. 45, оформленное протоколом от 17.07.2024 года № 1 как по вопросам: «2. Расторгнуть любой договор управления многоквартирным домом по адресу: <...>, заключенный с любой управляющей организацией, в том числе с Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «КАЧЕСТВОСЕРВИСКОМФОРТ» (ООО УК «КСК» ОГРН <***>), а в случае включения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий с Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «ЖКХ-Гарант» (ООО УК «ЖКХ- Гарант» ОГРН <***>). 3. Выбрать (подтвердить) управляющую организацию - Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «РемонтСервисУправление» (ООО УК «РСУ» ОГРН <***>) так и по взаимосвязанным вопросам: 7. Наделить (подтвердить) правом уполномоченное лицо ФИО2 А.ьевну собственник <адрес> уведомлять управляющую компанию Общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «КАЧЕСТВОСЕРВИСКОМФОРТ» (ООО УК «КСК» ОГРН <***>), а в случае включения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий Общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «ЖКХ-Гарант» (ООО УК «ЖКХ-Гарант» ОГРН <***>) о смене управляющей компании и расторжении договора. 8. Уполномочить (подтвердить полномочия) Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «РемонтСервисУправление» (ООО УК «РСУ» ОГРН <***> принять от Общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «КАЧЕСТВОСЕРВИСКОМФОРТ» (ООО УК «КСК» ОГРН <***>), а в случае включения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий Общества с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «ЖКХ-Гарант» (ООО УК «ЖКХ-Гарант» ОГРН <***>) техническую и иную документацию многоквартирного дома в объеме, предусмотренном действующим законодательством РФ, ничтожны в силу закона в связи с принятием указанных решений до истечения установленного законом – ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ годичного срока принятия таких решений, при этом суд исходит из начала исчисления годичного срока не заявленную истцом дату - 28.03.2024 года, а дату заключения договора управления МКД от 07.05.2024 на основании протокола общего собрания собственников МКД от 07.05.2024 года (т. 1 л.д. 204 - 213).

Указанные пункты решения собрания не подлежат исполнению как недействительные в силу ничтожности.

Позиция о невозможности принятия ГЖИ НСО решений собственников МКД, оформленных, в том числе протоколом от 17.07.2024 года, в качестве оснований для издания приказа о включении в реестр лицензий ввиду ничтожности решения по причине противоречия положениям ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ нашла свое отражение также в решениях арбитражных судов по делу № А45-25673/2024.

Судом отклоняются пояснения представителя ответчика, о том, что решением от 17.07.2024 года собственники подтвердили ранее выраженную волю об избрании в качестве управляющей компании ООО УК «РСУ», поскольку из буквального содержания как повестки, так и решений собственников следует принятие решения по вопросу о расторжении всех ранее заключенных договоров управления, заключения договора управления с иной управляющей компанией, что само по себе указывает на невозможность принятия такого решения в указанный срок.

В силу ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии с частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Согласно ч.1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а также решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи.

Сторонами не оспаривается наличие кворума при принятии решений по спорному собранию. С учетом выводов суда о ничтожности указанных пунктов решений собрания, оформленного протоколом от 17.07.2024 года, оснований для переоценки правомочия собрания по наличию или отсутствия кворума при принятии спорных решений не имеется.

Так из представленного суду оригинала протокола общего собрания собственников МКД от 17.07.2024 года для расчета кворума принято количество голосов собственников, равное 3308,90 кв.м., общее число голосов, принявших участие в собрании 1936,39 кв.м., что составляет 58,52 %., кворум имелся. Решения собрания соответствуют повестке голосования. Фактическое участие собственников в собрании и распределение голосов по предложенным вопросам подтверждаются представленными суду бюллетенями голосований, не опровергнутыми в ходе настоящего судебного разбирательства.

Вместе с тем суд приходит к выводу об отказе истцу в иске за пропуском истцом срока обращения в суд и отсутствием уважительных причин восстановления пропущенного срока.

Согласно положений ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

Из ст. 199 ГК РФ следует, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ч. 5 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Из обстоятельств дела следует, что оспариваемое решение общего собрания собственников МКД по ул. Б. Хмельницкого, 45 принято 17.07.2024 года.

Обращение истца в суд с требованиями о признании решения недействительным подано представителем истца 28.01.2025 года – по истечении установленного срока (т. 1 л.д. 8).

Суд не находит обоснованным доводы истца о наличии уважительных причин пропуска срока.

Так истец указывает, что о принятом собственниками МКД решении от 17.07.2024 года истцу стало известно 30.07.2024 года из искового заявления, направленного ООО УК «РСУ» в арбитражный суд НСО и приложенными к указанному исковому заявлению документами, в том числе копии решения собрания от 17.07.2024 года.

Из разъяснений, указанных в п.п. 111, 112 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 5 статьи 181.4 ГК РФ), если иные сроки не установлены специальными законами.

Общедоступным с учетом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение. Общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное. Срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).

Из представленных суду ответчиком скриншота общедоступного сайта ГИС ЖКХ следует, что протокол общего собрания собственников МКД по ул. Б. Хмельницкого, д. 45 г. Новосибирска от 17.07.2024 года установленным порядком размещен 22.07.2024 года (т. 1 л.д. 72, 99).

Кроме того из дополнительно представленной суду копии почтовой описи следует, что копия решения собрания от 17.07.2024 года направлена в адрес истца 19.07.2024 года, вручена истцу 22.07.2024 года (т. 1 л.д. 98,100).

Истцом указанные доказательства информированности о принятом 17.07.2024 года решении не опровергнута.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что срок оспаривания решения истцом подлежит исчислению с 23.07.2024 года и считается истекшим 23.01.2025 года.

Из ст. 205 ГК РФ следует, что в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Из разъяснений, указанных в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск. В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

По смыслу указанной нормы, а также пункта 3 статьи 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.

Каких- либо доказательств наличия исключительных обстоятельств, объективно препятствовавших обращению истца в суд в установленный срок истцом суду не представлено, при этом судом принимается во внимание, что истец является юридическим лицом, одним из основных видов деятельности которого является управление общим имуществом многоквартирных домов.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения требований, заявленных истцом, не имеется.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске возмещению истцу расходы по уплате государственной пошлины за счет ответчика не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

Решил:

В удовлетворении исковых требований ООО УК «ЖКХ - Гарант» к ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома по ул. Богдана Хмельницкого, д. 45 г. Новосибирска, оформленных протоколом от 17 июля 2024 года № 1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления решения в окончательной форме с направлением апелляционной жалобы в адрес Калининского районного суда г. Новосибирска.

Судья: (подпись) С.К. Жданов

В окончательной форме решение изготовлено 13 ноября 2025 года

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2 – 1399/2025 Калининского районного суда г. Новосибирска УИД 54RS0004-01-2025 – 000555 – 23

Решение не вступило в законную силу « » _________ 202_

Судья С.К. Жданов

Помощник судьи Л.Э. Абкарян