Дело № 2-680/2025
УИД 42RS0003-01-2025-000965-19
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Берёзовский городской суд Кемеровской области в составе
председательствующего судьи Ключанской Е.С.,
при помощнике судьи Цепелевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Берёзовском Кемеровской области 21 октября 2025 года
гражданское дело по иску ФИО1 <данные изъяты> к ФИО4 <данные изъяты> о регистрации перехода права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, просит зарегистрировать переход права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> по договору купли - продажи жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 <данные изъяты>.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сдала ФИО1 в наем дом, расположенный по адресу: <адрес> с последующим выкупом в размере 220 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, согласно которого продавец и покупатель договорились о том, что основной договор купли-продажи дома будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость жилого дома определена в сумме 220 000 рублей. На дату заключения договора, истец выплатила ответчику 140 000 рублей, на ДД.ММ.ГГГГ выплачена оставшаяся сумма в размере 80 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи указанного жилого дома.
В соответствии с условиями договора купли-продажи переход права собственности подлежал регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
После заключения договора в регистрирующий орган для регистрации права собственности на жилой дом стороны договора не обратились, поскольку ФИО2 уехала на постоянное место жительства на Украину.
С ДД.ММ.ГГГГ истец фактически владеет указанным имуществом, основной договор купли-продажи заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, подписан и фактически исполнен, ФИО1 полностью выплатила ФИО2 стоимость дома, ФИО2 передала дом и документы на него.
В настоящее время истец желает зарегистрировать право собственности на принадлежащее ей имущество, однако, учитывая, что местонахождение ФИО2 не известно, регистрация права собственности невозможна.
Определением Березовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО6 (в браке ФИО4).
Определением Березовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено в части требований истца к ФИО2 в связи с ее смертью.
Истец ФИО1 и ее представитель ФИО7 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не предоставили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, по месту ее регистрации.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по <адрес> - Кузбассу в судебное заседание также не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в ходатайстве просит рассмотреть дело в его отсутствие. В письменных объяснениях указал, что на сегодняшний день в ЕГРН в отношении жилого дома с кадастровым номером № (правообладатель - ФИО1) содержится актуальная запись об ограничении прав и обременениях в виде запрещения регистрации, запись внесена ДД.ММ.ГГГГ, на основании постановления судебного пристава исполнителя МОСП по Рудничному и <адрес>м <адрес> ГУФССП России по <адрес>-Кузбассу от ДД.ММ.ГГГГ о запрете на совершение действий по регистрации (№
Суд с учетом требований ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, дав оценку собранным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
На основании п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственного реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, также иные права в случаях, предусмотренных каст законами.
Согласно п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В силу п.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
На основании п.1, абз.1 п.2 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
На основании ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В ч.1 ст.432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В силу п.3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно п.3 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ)
государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с п.6 ст.1 Федерального закона № 218-ФЗ, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст.130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.
Согласно п.5 ч.2 ст.14 Федерального закона № 218-ФЗ одним из оснований для государственной регистрации права являются вступившие в законную силу судебные акты.
В силу положений ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании ст.ст.58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
В предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.
Из искового заявления, договора купли-продажи жилого дома, свидетельства о государственной регистрации права установлено, что ФИО2 являлась собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сдала ФИО1 в аренду с последующим выкупом за 220000 рублей жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> По условиям данного договора ФИО8 взяла на себя обязательство ежемесячно переводить на расчетный счет ФИО2 5000 рублей в счет оплаты стоимости дома, что следует из расписки (договора от двух сторон).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которого стороны договорились, что в срок до ДД.ММ.ГГГГ они обязаны заключить договор купли-продажи жилого дома с надворными строениями, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №.
В соответствии с п. 6 договора, согласно указанного договора стоимость дома составила 220000 рублей.
Пунктом 7 договора предусмотрено, что покупатель обязуется уплатить сумму в размере 220000 рублей путем передачи денег продавцу в течение 8 месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом, на момент подписания договора, покупателем ФИО1 в оплату приобретаемого объекта недвижимости выплачена сумма в размере 140000 рублей, а оставшаяся часть суммы в размере 80000 рублей выплачивается в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома, по которому ФИО2 продала ФИО1 жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>ёзовский, <адрес>.
Как следует из п. 3 договора, расчет между сторонами произведен до подписания договора.
Согласно п. 6 договора, право собственности на указанное имущество возникает с момента государственного регистрации права в Управлении Росреестра по <адрес>.
Однако из искового заявления следует, что вышеуказанный договор своевременно не был зарегистрирован истцом, продавец ФИО2 уехала на другое постоянное место жительства, и место нахождения ее не известно, в настоящее время истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на спорный жилой дом в установленном законом порядке, в связи с чем вынуждена обратиться в суд с иском к ответчику за защитой своего права.
Как следует из договора на оказание услуг холодного водоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор был заключен между ОАО «СКЭК» и ФИО1, по условиям которого ОАО «СКЭК» обязалось отпускать через присоединенную сеть питьевую воду для удовлетворения бытовых нужд потребителя, проживающего по адресу: <адрес>
Как следует из выписки из ЕГРН, собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 35,8 кв.м., кадастровой стоимостью 339205,38 руб. является ФИО2
Согласно данным ФГИС «ЕГР ЗАГС», реестра наследственных дел, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ, после ее смерти наследственное дело не открывалось, предполагаемым наследником является ее дочь ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Из паспортного досье, ответа отдела адресно-справочной работы УФМС России по <адрес> установлено, что ФИО6 в связи с регистрацией брака сменила фамилию на ФИО3.
В судебном заседании достоверно установлено, что ФИО2 передала жилой дом ФИО1, которая в свою очередь приняла спорный дом в свою собственность и передала денежные средства за него, с момента заключения договора истец владеет и пользуется вышеуказанным жилым домом на правах собственника, что подтверждается пояснениями представителя истца в судебном заседании, договором на оказание услуг холодного водоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ОАО «СКЭК».
Таким образом, факт исполнения сторонами условий договора купли-продажи жилого дома установлен в судебном заседании, поскольку ФИО2 передала жилой дом ФИО1, последняя приняла его в фактическое владение и пользование, произвела расчет за него, о чем в договоре имеется соответствующая запись, однако обратиться с заявлением о государственной регистрации не смогла в связи с отсутствием продавца.
Как установлено в судебном заседании продавец ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ,в связи с чем, в настоящее время истец лишена возможности зарегистрировать переход права собственности на дом в установленном законом порядке и в полной мере распоряжаться имуществом.
В соответствии со ст.6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Поскольку в связи со смертью продавца переход права собственности к покупателю не может быть зарегистрирован в установленном законом порядке, истец имеет право требовать регистрации перехода жилого помещения в свою собственность в судебном порядке.
В данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК по аналогии применяются требования пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку установлено, что ФИО2 исполнила обязанность по передаче спорного жилого дома, а ФИО1 исполнила обязанность по его оплате по согласованной сторонами цене, с момента передачи жилого дома и до настоящего момента истец пользуется жилым домом, несет расходы по его содержанию, однако возможности зарегистрировать переход права собственности совместно стороны лишены в связи со смертью продавца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 <данные изъяты> к ФИО4 <данные изъяты> о регистрации перехода права собственности на жилой дом удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от продавца ФИО2, <данные изъяты>, умершей ДД.ММ.ГГГГ к покупателю ФИО1 <данные изъяты>, <данные изъяты> на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>ёзовский, <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 35,8 кв.м., на основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2
Данное решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Березовский городской суд.
Председательствующий: Е.С. Ключанская
Решение в окончательной форме принято 05.11.2025