Решение по делу № 2-1915/2022 от 11.07.2022 - о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязательств.

Дело № 2-1915/2022 64RS0004-01-2022-002878-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11.07.2022 года город Балаково Саратовской области

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Евдокименковой Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Романовой Е.А.,

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 ФИО2,

представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Ломан Лэейрс Рус» ФИО3,

представителя ответчика акционерного общества «Пивкомбинат «Балаковский» ФИО4,

представителя ответчика ФИО5 ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ломан Лэейрс Рус», акционерному обществу «Пивкомбинат «Балаковский», ФИО5 о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязательств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Ломан Лэейрс Рус», акционерному обществу «Пивкомбинат «Балаковский», ФИО5 о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества, возложении обязательств.

В обоснование исковых требований указала (с учётом уточнений) следующее.

В ходе проведения торгов № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Птицефабрика «Балаковская» было реализовано следующее недвижимое имущество: нежилое сооружение (пометохранилище) (условный №, кадастровый №), объемом 499127 куб.м., литер VI, адрес (местоположение):

Истец ФИО1 приобрела указанное сооружение у ООО «Триада», которое приобрело его у ЗАО «Птицефабрика «Балаковская» в ходе проведения торгов № от 20.04.2017.

В настоящее время собственником указанного имущества является истец ФИО1 на основании договора купли-продажи от 17.01.2018 (дата государственной регистрации права 01.02.2018, №, акт приема-передачи, приобретенного по вышеуказанному договору имущества (пометохранилища ) от 19.01.2018 - Приложение №1).

В части 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ: «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение» (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) записано следующее:

«1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник».

Из положения указанной статьи Закона следует, что приобретая право собственности на сооружение, находящиеся на земельном участке с кадастровым №, принадлежащем ЗАО «Птицефабрика «Балаковская», Истец ФИО1 приобрела и право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник ООО «Триада».

Ни одно, из указанных в данной статье Земельного Кодекса РФ исключений, не применимо к обстоятельствам перехода права на Сооружение (пометохрани- лище) ни к ООО «Триада», ни к Истцу ФИО1

Соответственно, из указанных норм Закона у собственника Нежилого сооружения (пометохранилища) - Истца ФИО1 возникает право на получение от ЗАО «Птицефабрика «Балаковская» в собственность земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. А у ЗАО «Птицефабрика «Балаковская» возникает соответствующая обязанность передать указанный земельный участок в собственность владельцу недвижимости. Факт размещения Сооружения (пометохранилища) с кадастровым № на земельном участке с кадастровым №, принадлежащем ЗАО «Птицефабрика «Балаковская» установлен и подтвержден сведениями из Единого государственного реестра недвижимости. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 11.07.2018 об объекте недвижимости Сооружение (пометохранилище) объемом 499127 куб.м (Приложение №2)

Так как земельный участок 64:05:010302:3, площадью 536541 (+/-106,94) кв.м., принадлежал ЗАО Птицефабрика Балаковская, являвшегося продавцом недвижимого имущества и на нем до настоящего времени фактически расположено несколько объектов недвижимости, в том числе Сооружение (пометохранилище), находящееся в собственности истца ФИО1, то согласно ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ истец ФИО1 имеет право на земельный участок, на котором расположено её недвижимое имущество.

Пометохранилище является обособленным объектом, размещенным за забором, отделяющим от него другие производственные объекты птицефабрики. Пометохранилище размещено вне территории земельного участка ЗУ1, площадью 278574 кв.м., на котором расположены объекты птицефабрики, обнесенные ограждением. Схема расположения Сооружения (пометохранилища), объекта недвижимости с кадастровым номером №, приведена на листе № 1 Раздела 5 прилагаемой Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 11.07.2018 об объекте недвижимости Сооружение (пометохранилище) объемом 499127 куб.м. (Приложение №2).

На основании изложенного следует, что истец ФИО1 имеет законное право на использование соответствующей частью земельного участка № площадью 257967 кв.м., занятой Сооружением (пометохрани- лищем) и необходимой для его использования. Проект раздела земельного участка № на ЗУ1 и ЗУ2 (Приложение №3).

Истец ФИО1 неоднократно обращалась к конкурсному управляющему закрытого акционерного общества «Птицефабрика «Балаковская» ФИО7 с просьбой о восстановлении ее прав по владению и возможностью распоряжения принадлежащим ей имуществом. (Приложение № 4).

Однако, все эти обращения истца оставались без ответа.

24.06.2021 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № между Акционерным обществом "Пивкомбинат "Балаковский", ИНН: № - продавец и ФИО5 - покупатель. Предметом купли-продажи являлся земельный участок с кадастровым номером № Местоположение: Саратовская область, р-н Балаковский, Подсосенское МО. Правообладатель до 05.12.2018 года: закрытое акционерное общество "Птицефабрика "Балаковская", ИНН: № Эти факты подтверждает выписка от 28.07.2021 № № из Единого государственного реестра недвижимости о переходе права на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером № (Приложение № 5).

На момент заключения указанного договора на продаваемом земельном участке имелся объект недвижимости сооружение (пометохранилище), принадлежащий на праве собственности истцу ФИО1. В соответствии с требованиями ч. 3 ст. 35 Земельного Кодекса РФ, - «Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу».

Однако, заключение договора купли продажи недвижимого имущества № произошло с нарушением требований указанной статьи. Преимущественное право истца ФИО1 на покупку или аренду указанного земельного участка с кадастровым номером № было грубо нарушено сторонами сделки.

В соответствии с требованиями ст. 166, 168 ГК РФ указанная сделка, нарушающая установленные законом права истца ФИО1 как третьего лица, является ничтожной и оспоримой.

Несмотря на имеющиеся обстоятельства, ФИО5 09.09.2021 заключает договор № 1 купли продажи недвижимого имущества с ООО «Ломанн Лэейрс Рус» на земельный участок с кадастровым номером № в нарушении интересов и прав истца ФИО1, который согласно выписке из ЕГРГ1 от 24.02.2022 № КУВИ-№ зарегистрирован за № от 20.09.2021. На момент совершения сделки продавец и покупатель знали о наличии спора с истцом, но совершили и зарегистрировали сделку со спорным имуществом вопреки установленному законом порядку.

Истец просит суд признать сделки, предоставляющие ответчику право собственности на находящихся под принадлежащими истцу объектами недвижимости земельными участками, ничтожными, обязать ООО «Ломан Лэейрс Рус», ИНН № надлежащим образом зарегистрировать раздел участка с кадастровым номером 64:05:010302:3 и безвозмездно передать ФИО1 часть участка площадью 257 967 кв.м., занятую сооружением (помётохранилищем) и необходимую для его использования, для регистрации права собственности.

Также истец просит признать ничтожными сделки:

договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.06.2021 между акционерным обществом «Пивкомбинат «Балаковский» и ФИО5;

договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 20.09.2021 ФИО5 и обществом с ограниченной ответственностью «Ломан Л.Р.» на земельный участок с кадастровым номером №;

возложить на акционерное общество «Пивкомбинат «Балаковский» обязательства принять все предусмотренные законом меры и действия (дать согласие, оформить раздел, произвести государственную регистрацию раздела и т.п.) на раздел участка с кадастровым номером №, безвозмездно передать ФИО1 части участка площадью 257 967 кв.м., занятой сооружением (помётохранилищем) и необходимую для его использования, для регистрации права собственности.

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истца ФИО2 поддержали исковые требования в полном объёме, дали пояснения, аналогичные изложенному в иске, просили исковые требования удовлетворить в полном объёме. Дополнительно пояснили суду, что срок исковой давности истцом не пропущён.

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «Ломан Лэейрс Рус» ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в возражении на исковое заявление, просил отказать в удовлетворении иска, просил суд применить срок исковой давности.

Представитель ответчика акционерного общества «Пивкомбинат «Балаковский» ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в возражении на исковое заявление, просила отказать в удовлетворении иска в полном объёме, просила суд применить срок исковой давности.

Представитель ответчика ФИО5 ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в возражении на исковое заявление, просил отказать в удовлетворении иска.

Ответчик ФИО5, извещенный судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем суд, учитывая мнение участников процесса, полагал возможным на основании статьи 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со статьей 2 Конституции Российской Федерации к основам конституционного строя относится обязанность государства защищать права и свободы человека и гражданина. Государственная, в том числе судебная, защита прав и свобод человека и гражданина гарантируется статьей 45 частью 1, статьей 46 частями 1, 2 Конституции Российской Федерации.

Согласно статьям 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьёй 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Положениями статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьи 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьёй 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует её воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 168 ГК РФ За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Абзацем 2 и 3 п. 1 статьи 171 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Из смысла положений статей 218, 219, 223 ГК РФ следует, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права в установленном законом порядке.

В статье 209 ГК РФ закреплено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу пункта 3 статьи 250 ГК РФ При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со статьёй 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 ГК РФ В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 165 от 25.02.2014 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными» договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с буквальным содержанием пункта 1 статьи 250 ГК РФ, последствием нарушения преимущественного права покупки является возможность для лица, чье право преимущественной покупки нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору – п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с пунктом Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, в соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Судом на основании представленных по делу доказательств установлено следующее.

Здания, находящиеся на едином земельном участке (кадастровый №) принадлежали ЗАО «Птицефабрика Балаковская» и входили в единый комплекс производства.

В рамках дела о банкротстве Арбитражного суда Саратовской области № № ЗАО «Птицефабрика Балаковская» признана банкротом. Её имущество (находящееся в залоге у АО «Пивкомбинат «Балаковский») было разделено на два лота и выставлено на торги.

В соответствии с сообщением Единого Федерального реестра сведений о банкротстве № 1816184 от 23.05.2017 (имеющемся в общем доступе) первый лот в составе: сооружение (помётохранилище) и здание насосной станции за 90 000 (девяносто тысяч) рублей реализованы ООО «Триада» (ИНН № по договору П1/2017 от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Триада» после государственной регистрации права собственности состоявшегося ДД.ММ.ГГГГ, продало сооружение помётохранилища и насосной станции физическому лицу - ФИО1 за 95 000 (девяносто пять) тысяч рублей по договору купли-продажи от 17.01.2018, что подтверждается копией договора купли-продажи (л.д. 10-11), акт приёма-передачи имущества между сторонами состоялся 19.01.2018 (л.д. 10 оборот). Государственная регистрация права собственности произведена 01.02.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 12-14).

В соответствии с сообщением Единого Федерального реестра сведений о банкротстве № 3141768 от 21.07.2018 по заявлению АО «Пивкомбинат «Балаковский» являющимся залоговым кредитором все заложенное имущество птицефабрики входящее во второй лот (включая земельный участок 64:05:010302:3 площадью 536541 кв.м.), было отчуждено в АО «Пивкомбинат «Балаковский». Данные обстоятельства подтверждены также копией протокола подведения итогов от 24.01.2020, а также сообщением о результатах торгов (л.д. 104), согласно которому конкурсному управляющему поступило заявление от ОАО «Пивкомбинат «Балаковский», конкурсного кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, об оставлении предмета залога за собой. Регистрация перехода права собственности осуществлена 05.12.2018.

АО «Пивкомбинат «Балаковский» по договору купли-продажи № 72 от 03.06.2021 произвёл отчуждение всего имущества птицефабрики ФИО5. Данные обстоятельства подтверждены копией договора купли-продажи № 72 от 03.06.2021 и копией акта приёма-передачи к указанному договору от 03.06.2021. Регистрация перехода права собственности осуществлена 24.06.2021. Также АО «Пивкомбинат «Балаковский» и ФИО5 23.06.2021 заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи № 72 от 03.06.2021, дополнив пункт 1.4 договора предложением: «Сторонам договора известно, что на земельном участке с кадастровым номером 64:05:101302:3 имеется обременение с силу статьи 56, статьи 56.1 ЗК РФ», а также дополнив пункт 1.5 договора: «До полного расчёта продаваемая недвижимость не признаётся находящейся в залоге у продавца». Данные обстоятельства подтверждены копией дополнительного соглашения от 23.06.2021.

ФИО5 по договору № 1 от 09.09.2021 продал полученное имущество птицефабрики ООО «Ломан Лэйерс Рус», регистрация перехода права собственности осуществлена 20.09.2021.

Из пояснений представителя ответчика ФИО3, до настоящего времени ООО «Ломан Лэйерс Рус» осуществляет на территории фабрики деятельность по селекционному производству птицы. ФИО1 с момента приобретения сооружений никакой деятельности не осуществляет, ее сооружения не используются, надлежащим образом не содержатся, находятся в запустении и разрушаются. Доказательств обратного истцом суду не представлено.

Право собственности на земельный участок под пометохранилищем, в силу закона от ЗАО «Птицефабрика «Балаковская» перешло ООО «Триада» с момента государственной регистрации права на сооружение с 05.10.2017г. (ст.273;552 ГК РФ) и далее перешли к Истцу.

Права возникшие «в силу закона», согласно п.2. ст.69 Закона «О государственной регистрации недвижимости» признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 69 «О регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в части 1 настоящей статьи, также является обязательной при внесении сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости. В указанном случае заявление о государственной регистрации прав подается одновременно с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

О регистрации прав собственности на земельный участок в Росреестр прежний собственник сооружения – «Помётохранилище» ООО «Триада» и нынешний собственник сооружения – «Помётохранилище» ФИО1 не обращались. Доказательств этому суду не представлено.

Кроме того, суд учёл, что согласно договору купли-продажи от 17.01.2018 (л.д. 10-11), истец ФИО1 приобрела сооружение – «Помётохранилище» без земельного участка, это следует из предмета договора, объяснения истца ФИО1, представителя истца ФИО2, и содержания самого искового заявления.

Данный спор является спором о правах на недвижимое имущество, когда единственным препятствием для восстановления существующего права служит запись в ЕГРН за другим лицом. В данном случае основания для внесения изменения записи в ЕГРН не может быть основано на новой сделке или недействительности сделки (реституции), по которой заявитель не являлся стороной.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путём признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путём предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Права ФИО1 могут быть защищены только иным способом, суд счёл, что истец выбрала неправильный способ защиты своего нарушенного права, выбранный способ не позволяет внести сведения в ЕГРН на земельный участок под спорным сооружением «Помётохранилище», право на который возникло в силу закона. Избрание ненадлежащего способа защиты права является основанием для отказа в иске. Выбор способа восстановления нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это право в системе ведения реестра.

Заявление иска о признании сделок не действительными было бы надлежащим способом защиты права, если бы в результате реституции восстанавливались права истца на земельный участок и решение по такому иску было бы прямым основанием для государственной регистрации права.

При этом ФИО1 не является стороной по оспариваемым сделкам. Сделки не нарушают закон и не лишают её прав собственности на земельный участок. А также полностью соответствуют принципу сохранения стабильности гражданского оборота.

С учётом того, что изначально в 2017 году в силу статей 273, 552 ГК РФ от продавца ЗАО «Птицефабрика «Балаковская» к покупателю ООО «Триада» уже перешло право собственности на земельный участок под строением в силу закона, то признание в данном деле сделок недействительными или реституция не будут основанием для внесения записи в ЕГРП о правах истца на земельный участок.

Настоящий спор является спором о правах на недвижимое имущество и имеет свою специфику и цели, достижение которых должно быть осуществлено иным способом защиты права.

Представителем ответчика ООО «Ломан Лэейрс Рус» ФИО3 и представителем ответчика АО «Пивкомбинат «Балаковский» было заявлено о применении сроков исковой давности.

Истец ФИО1 и представитель истца ФИО2 пояснили в судебном заседании, что срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку ФИО1 узнала о нарушенном праве из публикации сети Интернет от 15.06.2021 «Балаковская птицефабрика. Новый владелец выбирает между мясом и яйцами», истец приобщил указанную статью к материалам дела.

Согласно статье 191 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В соответствии со статьёй 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьёй 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Кроме того, на основании пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

К данным правоотношениям применяется срок исковой давности 3 года. Начало исчисления срока начинается, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Суд счёл, что из содержания записи в ЕГРН (в которой отсутствуют сведения о правах на земельный участок) истец узнала после получения выписки из ЕГРН 11.07.2018 (л.д. 12-14). За судебной защитой истец ФИО1 обратилась23.05.2022 (л.д. 4, 7), то есть за пределами срока исковой давности.

Таким образом, при разрешении настоящего спора факт пропуска срока исковой давности нашёл своё подтверждение.

При таких обстоятельствах, оценив все представленные по делу сторонами доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 признать сделки, предоставляющие ответчику право собственности на находящихся под принадлежащими истцу объектами недвижимости земельными участками, ничтожными, обязать ООО «Ломан Лэейрс Рус», ИНН №, надлежащим образом зарегистрировать раздел участка с кадастровым номером 64:05:010302:3 и безвозмездно передать ФИО1 часть участка площадью 257 967 кв.м., занятую сооружением (помётохранилищем) и необходимую для его использования, для регистрации права собственности; а также исковые требования признать ничтожными сделки: договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.06.2021 между акционерным обществом «Пивкомбинат «Балаковский» и ФИО5; договор купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 20.09.2021 ФИО5 и обществом с ограниченной ответственностью «Ломан Лэейрс Рус» на земельный участок с кадастровым номером 64:05:010302:3; требование возложить на акционерное общество «Пивкомбинат «Балаковский» обязательства принять все предусмотренные законом меры и действия (дать согласие, оформить раздел, произвести государственную регистрацию раздела и т.п.) на раздел участка с кадастровым номером 64:05:010302:3, безвозмездно передать ФИО1 части участка площадью 257 967 кв.м., занятой сооружением (помётохранилищем) и необходимую для его использования, для регистрации права собственности, не подлежат удовлетворению в полном объёме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ломан Лэейрс Рус», акционерному обществу «Пивкомбинат «Балаковский», ФИО5 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.06.2021 между акционерным обществом «Пивкомбинат «Балаковский» и ФИО5; договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 20.09.2021 ФИО5 и обществом с ограниченной ответственностью «Ломан Лэейрс Рус» на земельный участок с кадастровым номером №; возложении на акционерное общество «Пивкомбинат «Балаковский» обязательств принять все предусмотренные законом меры и действия (дать согласие, оформить раздел, произвести государственную регистрацию раздела и т.п.) на раздел участка с кадастровым номером №3; безвозмездной передаче ФИО1 части участка площадью 257 967 кв.м., занятой сооружением (помётохранилищем) и необходимую для его использования, для регистрации права собственности.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья Е.Ю. Евдокименкова

Решение в окончательной форме изготовлено 18.07.2022.

Судья Е.Ю. Евдокименкова