Дело № 3а-69/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 ноября 2023 г. г.Элиста

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Кутлановой Л.М.,

при секретаре Чимидовой Я.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением и в обоснование заявленного требования указала, что является собственником нежилого здания - Торговый центр «<Данные изъяты>» с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 656,9 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>. По результатам государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости (объектов капитального строительства) кадастровая стоимость здания по состоянию на 1 января 2021 г. составляет <Данные изъяты>. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком Общества с ограниченной ответственностью «Местный Колорит» <Данные изъяты> в отчете об оценке от 7 августа 2023 г. №80-08/2023. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению размера уплачиваемого налога на имущество физических лиц.

Просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания - Торговый центр «<Данные изъяты>» с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 656,9 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости <Данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2021 г.

В отзыве Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» на отчет об оценке от 7 августа 2023 г. №80-08/2023 указывается на нарушение оценщиком Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. При расчетах в рамках сравнительного и доходного подходов оценщик не учла корректировку на тип используемого объекта - аналога с кадастровым номером <Данные изъяты>, являющегося помещением, а не зданием. На страницах 49 и 61 отчета в одном случае указывается состояние отделки этого объекта как удовлетворительное, в другом - хорошее.

5 сентября 2023 г. в суд поступили пояснения оценщика <Данные изъяты>, согласно которым замечания Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» устранены и представлена копия отчета об оценке №80-08/2023 от 7 августа 2023 г. рыночной стоимости торгового центра «<Данные изъяты>» с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 656,9 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, в размере <Данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2021 г.

6 сентября 2023 г. представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 доводы административного искового заявления уточнил, просил установить кадастровую стоимость указанного нежилого здания в размере рыночной стоимости <Данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2021 г.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 6 сентября 2023 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Поволжский центр судебных экспертиз» <Данные изъяты> № 174/10 от 10 октября 2023 года, действительная рыночная стоимость нежилого здания - Торговый центр «<Данные изъяты>» с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 656,9 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2021 г. составляет <Данные изъяты> рубля.

3 ноября 2023 г. представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 доводы административного искового заявления уточнил, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания - Торговый центр «<Данные изъяты>» с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 656,9 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2021 г. в размере рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной экспертизы.

Административный истец ФИО1, представители Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Калмыкия, Администрации г.Элисты Республики Калмыкия в судебное заседание не явились, о причинах неявки в суд не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения сторон и заинтересованных лиц, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца ФИО2, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц, исходя из положений статей 399 и 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ), признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса.

Здание в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ относится к объектам налогообложения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 январягода, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого здания - Торговый центр «<Данные изъяты>» с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 656,9 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>. Право собственности зарегистрировано 29 апреля 2008 г.

Из сообщения Филиала ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия от 23 августа 2023 г. следует, что изменения в основные сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером <Данные изъяты> с момента постановки на государственный кадастровый учет и по настоящее время не вносились.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере <Данные изъяты> и утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия».

Сведения о кадастровой стоимости здания внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 декабря 2021 г. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2022 г.

Принимая во внимание, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, в связи с чем могут быть ею оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Из статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В соответствии со статьей 12 Закон об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представила отчет от 7 августа 2023 г. №80-08/2023, выполненный оценщиком ООО «Местный Колорит» <Данные изъяты>, из которого следует, что рыночная стоимость Торгового центра «<Данные изъяты>», общей площадью 656,9 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2021 г. составляет <Данные изъяты> рублей.

5 сентября 2023 г. в суд поступили пояснения оценщика <Данные изъяты> об устранении замечаний Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» и представлена копия отчета об оценке №80-08/2023 от 7 августа 2023 г. рыночной стоимости торгового центра «<Данные изъяты>» с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 656,9 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, в размере <Данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2021 г.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, в ходе рассмотрения дела в суд представлено два отчета оценщика Общества с ограниченной ответственностью «Местный Колорит» <Данные изъяты> от 7 августа 2023 г. № 80-08/2023, которые содержат разные сведения по величине рыночной стоимости одного и того же нежилого здания - Торговый центр «<Данные изъяты>», что вызывает обоснованные сомнения в правильности оценки объекта оценки.

Данные обстоятельства послужили основанием для назначения судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Поволжский центр судебных экспертиз».

Заключением эксперта ООО ««Поволжский центр судебных экспертиз» <Данные изъяты> № 174/10 от 10 октября 2023 г. действительная рыночная стоимость нежилого здания - Торгового центра «<Данные изъяты>» с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 656,9 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере <Данные изъяты> рубля.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы №174/10 от 10 октября 2023 г., суд полагает, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной оценочной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект оценки, его количественные и качественные характеристики. Физический износ здания (процент износа от восстановительной стоимости) =14%.

Расчет рыночной стоимости здания Торгового центра экспертом произведен с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и доходного подхода (метод капитализации доходов), обоснование выбранных подходов приведено, отказ от использования иных подходов и методов мотивирован.

При использовании сравнительного подхода экспертом были проанализированы объекты-аналоги, предлагаемые к продаже, или уже проданные на рынке нежилой недвижимости в г.Элиста. Анализ рынка нежилой недвижимости производился с использованием данных интернет-сайта архивных объявлений https://ruads.net/. По результатам выборки наиболее близких объектов сравнения, сопоставимых с оцениваемым объектом по основным характеристикам (назначение, площадь), эксперт выбрал 4 объекта-аналога, выставленных на продажу. В качестве единицы сравнения принята цена за 1 кв.м. общей площади объекта оценки. Проанализировав отличия объектов-аналогов от объекта оценки, эксперт применил следующие корректировки: на торг; на площадь; поправка на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Величина поправки на долю земельного участка принята на основании статистических исследований НКО «Ассоциация развития рынка коммерческой недвижимости «СтатРиелт», анализа рынка коммерческой недвижимости на 1 января 2021 г. (https://statrielt.ru). Учитывая назначение объекта экспертизы, расположенного на участке, величина поправки на долю земельного участка принята равной среднему значению 20%.

Рыночная стоимость объекта экспертизы, рассчитанная сравнительным подходом, на дату экспертизы составляет <Данные изъяты> рубль.

Рыночная стоимость объекта экспертизы, рассчитанная доходным подходом, на дату экспертизы составила <Данные изъяты> рублей. Ко всем объектам-аналогам применены корректировки на торг, на площадь. Величина потерь от недозагрузки принята на основании «Справочника оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость для доходного подхода», ФИО3 Учитывая текущую ситуацию на рынке, существующий спрос на объекты соответствующего класса и назначения, качественные характеристики объекта недвижимости, величина потерь от недозагрузки и потери при сборе арендной платы принята равной среднему значению 12,5%.

Величина операционных расходов принята на основании статистических исследований НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», анализа рынка коммерческой недвижимости на 1 января 2021 г. (https://statrielt.ru). Учитывая условия эксплуатации объекта недвижимости, величина операционных расходов принята равной среднему значению 30%. Величина ставки капитализации принята на основании статистических исследований НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», анализа рынка коммерческой недвижимости на 1 января 2021 г. (https://statrielt.ru). Учитывая класс, техническое состояние и расположение объекта недвижимости, величина ставки капитализации принята равной среднему значению 17%. Величина поправки на долю земельного участка принята на основании статистических исследований НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт», анализа рынка коммерческой недвижимости на 1 января 2021 г. (https://statrielt.ru). Учитывая назначение объекта экспертизы, расположенного на участке, величина поправки на долю земельного участка принята равной среднему значению 20%.

Математических и технических ошибок в расчетах эксперта, повлиявших на итоговый результат, не выявлено.

Результаты оценки, полученные при использовании сравнительного и доходного метода, экспертом согласованы, им присвоены равные весовые коэффициенты.

По итогам согласования результатов экспертом сделан вывод о действительной рыночной стоимости нежилого здания Торговый центр «<Данные изъяты>» с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 656,9 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2021 г. в размере <Данные изъяты> рубля.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертом <Данные изъяты> проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт <Данные изъяты> предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Предусмотренных законом оснований назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усматривает.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта <Данные изъяты> лицами, участвующими в деле, не представлено, суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

С учетом вышеизложенного суд признает заключение эксперта №174/10 от 10 октября 2023 г. надлежащим доказательством, отвечающим требованиям допустимости и относимости, и объективно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого здания по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной оценочной экспертизы, в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Отчет об оценке №80-08/2023 от 7 августа 2023 г., представленный административным истцом не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного объекта, поскольку опровергается заключением судебной оценочной экспертизы, соответствующая правовая оценка которому дана судом в решении.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указанная в экспертном заключении итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания является достоверной.

При таких обстоятельствах, суд признает заявленное ФИО1 административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости здания нежилого назначения с кадастровым номером <Данные изъяты>по состоянию на 1 января 2021 года равной <Данные изъяты> подлежащим удовлетворению.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, в соответствии с абзацем третьим пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Калмыкия 14 августа 2023 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания Торговый центр «<Данные изъяты>» нежилого назначения с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 656,9 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости - <Данные изъяты> (<Данные изъяты>) рубля по состоянию на 1 января 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 августа 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный Суд Республики Калмыкия.

Председательствующий Л.М.Кутланова

Мотивированное решение составлено 14 ноября 2023 г.