Решение по делу № 2-405/2023 от 28.09.2023.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2023 г. с. Шигоны

Шигонский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Полянского А.Ю.,

при секретаре Логиновой М.Е.,

с участием:

соистца ФИО1,

представителя соистцов по доверенностям ФИО3,

представителя соответчика ФИО4 и третьего лица ФИО5 по доверенностям ФИО6,

представителя соответчика ФИО7 и третьего лица ФИО8 по доверенностям ФИО9,

третьего лица ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-405/2023 по исковому заявлению ФИО1 и ФИО1 к ФИО4, ФИО5 и ФИО7 о признании сделок купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделок,

Установил:

ФИО1 и ФИО1 обратились в суд с указанным иском, в котором, с учетом дополнения исковых требований (<данные изъяты>), просили:

1. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на базе отдыха «Березка» (земельный участок из категории «земли особо охраняемых территорий и объектов», вид разрешенного использования «для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения», площадью 27600 +/- 1454 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: Нежилое здание - Склад, общей площадью 103.3 кв.м., количество этажей – 1, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; Нежилое здание – Корпус №, общей площадью 232,4 кв.м., количество этажей – 2, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; Нежилое сооружение – причал, общей площадью 279,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; Нежилое здание – Корпус №, общей площадью 394,4 кв.м., количество этажей – 1, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; Нежилое здание – Корпус №, общей площадью 1181,6 кв.м., количество этажей – 2, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО5, ФИО4 и ФИО7.

2. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на базе отдыха «Березка» (земельный участок из категории «земли особо охраняемых территорий и объектов», вид разрешенного использования «для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения», площадью 5392+/-643 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, с расположенными на нем объектами недвижимого имущества: Нежилое здание – Корпус №, общей площадью 743,7 кв.м., количество этажей – 1, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; Нежилое здание – Корпус №, общей площадью 345,7 кв.м., количество этажей – 1, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО4 и ФИО7.

3. Применить последствия недействительности сделок и прекратить право собственности ФИО5, ФИО4 и ФИО7 на земельный участок с кадастровым номером №, с расположенными на нем указанными выше объектами недвижимого имущества, на земельный участок с кадастровым номером № с расположенными на нем указанными выше объектами недвижимого имущества.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4, ФИО5 и ФИО7 были заключены упомянутые выше договоры купли-продажи недвижимого имущества. До их заключения между ФИО1 (фактическим (бенефициарным) собственником оформленных на имя ФИО1 земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости) и предполагаемыми покупателями указанного имущества ФИО8, Биктайровым Р.М. и Овакимяном А.С. были заключены соглашения на покупку земельных участков, устанавливающие размеры, сроки и порядок оплаты в отношении имущества. Данными соглашениями была определена стоимость отчуждаемого имущества и установлен порядок расчетов. В соответствии с условиями соглашений суммы, указанные в договорах купли-продажи, оплачиваются покупателями Биктайровым Р.М. (в лице титульного собственника ФИО4) и Овакимяном А.С. (в лице титульного собственника ФИО5), а покупатель ФИО8 производит расчет с продавцом путем переоформления на его имя (в лице титульного собственника ФИО1) земельных участков соответствующей стоимости. Данные соглашения неразрывно связаны с договорами купли-продажи, так как в них четко определяется предмет сделок, их фактическая цена, устанавливается порядок оплаты, определены лица, в отношении которых будут заключены договоры купли-продажи с указанием их долей. Кроме того, бенефициарные владельцы и титульные собственники связаны между собой родственными или деловыми взаимоотношениями, что подтверждает действительность намерений сторон. Действительность соглашений и факт их подписания сторонами не оспорен, их недействительность или ничтожность судом не установлена. Факт заключения бенефициарными владельцами соглашения в отношении объектов недвижимости с указанием действительных и титульных собственников, объектов и суммы сделки не противоречит нормам действующего законодательства Российской Федерации, в частности, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, из положений которой следует, что стороны по договору вправе заключить в том числе соглашение о намерениях - документ, в котором стороны закрепляют свое желание сотрудничать друг с другом в определенной сфере или заключить конкретный договор (например, купли-продажи земельного участка), называться оно может по-разному: соглашение, меморандум о сотрудничестве, протокол о намерениях. При этом обязательная государственная регистрация таких договоров (соглашений) действующим законодательством не предусмотрена. Данные обстоятельства установлены в том числе вступившим в законную силу решением Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №. Юридическая сила соглашения о намерениях зависит от его содержания, и если в нем декларируются конкретные обязанности сторон, то в силу п. 1 ст. 420, п. 2 ст. 421, ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны обязаны их исполнять. Со стороны продавца указанные соглашения подписывал ФИО1 лично, действуя при этом как от имени ФИО2, так и от своего лица. При этом он являлся лишь титульным собственником спорного недвижимого имущества, фактически его приобретал ФИО1 за счет собственных средств, что подтверждается платежными поручениями о внесении от имени и с лицевого счета последнего выкупной цены за земельные участки. По существу данные соглашения являлись основными документами, закрепляющими договоренности сторон перед подписанием оспариваемых договоров об отчуждении имущества. Без подписания соглашений, гарантирующих получение стороной продавца денежных средств и имущества в согласованных объемах, указанные договоры купли-продажи не могли быть подписаны со стороны продавца, вследствие чего сделки бы не состоялись. Также ДД.ММ.ГГГГ между лицами, определенными вышеуказанными соглашениями, были заключены договоры купли-продажи земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества на условиях, оговоренных соответствующими соглашениями. При заключении соглашений была достигнута договоренность о цене земельных участков 100 000 руб. за 100 кв.м., что существенно ниже действительной рыночной стоимости отчуждаемых земельных участков. Таким образом, исходя из согласованной сторонами цены, сторона продавца должна была получить денежные средства и имущество на общую сумму 32 992 000 руб. Кроме того, в соответствии с условиями соглашений продавцу должны были быть возмещены расходы по уплате земельного налога и выплачены денежные средства за аренду недвижимого имущества. Инициатором заключения данных соглашений, в том числе указания в договорах отличной от согласованной сторонами стоимости, являлась сторона покупателя, что подтверждается перепиской, предшествующей заключению соглашений и договоров. В нарушение условий заключенных соглашений расчет со стороной продавца произведен не в полном объеме, получено от покупателей в совокупности лишь 23 000 000 руб., чем существенно нарушены законные права и интересы истцов, так как они недополучили 9 992 000 руб. от причитающейся суммы, что является существенным ущербом. Фактически подписанием указанных соглашений на предложенных условиях, гарантирующих оплату выкупной стоимости земельных участков исходя из цены 100 000 руб. за 100 кв.м., соистцы были введены в заблуждение покупателями с целью приобретения последними имущества по заведомо заниженной цене, что в соответствии со ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания заключенных договоров купли-продажи недействительными. С целью устранения нарушения прав и получения полного расчета за отчужденное имущество было направлено в суд исковое заявление о понуждении покупателя ФИО8 (по договору - ФИО7) к заключению договоров на отчуждение в пользу соистцов земельных участков соответствующей площади и стоимости. Решением Сызранского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в удовлетворении требований отказано, то есть нарушение прав и законных интересов не устранено. Считают, что при подписании соглашений, предшествующих заключению основных договоров, покупатели намеренно ввели в заблуждение продавцов, так как в действительности не намеревались производить полный расчет согласно принятым на себя обязательствам, что подтверждается дальнейшими действиями сторон, в том числе обстоятельствами судебных споров по данному вопросу. В случае признания сделок недействительными как совершенных под влиянием заблуждения сторона истца готова выплатить ответчикам полученные по договорам денежные средства в полном объеме.

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель соистцов по доверенностям ФИО3 исковые требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям. Дополнили, что гарантом выполнения обязательств покупателями в соглашениях выступала ФИО8, которая свела фактического и титульного собственников (соистцов) с Биктайровым Р.М., они контактировали по вопросу заключения сделок, договорились о цене, которая устраивала всех. При заключении данных соглашений, которые составлял ФИО1, а подписывал как от его имени на основании соответствующего письменного поручения, так и от своего имени ФИО1, Биктайров Р.М. и Овакимян А.С. истцу предоставили сведения о ФИО4 и ФИО5, которых истцы до этого момента не знали. После заключения соглашений, имевших характер договоренностей, в тот же день были заключены оспариваемые договоры купли-продажи. ФИО1 заключил эти договоры под влиянием заблуждения относительно стоимости и порядка оплаты выкупной цены, возмещения покупателями за свой счет расходов по оплате НДФЛ, которые возникают у продавца, без указанных условий сделки бы не заключили. Стороны соглашений договорились, что покупатели оплачивают НДФЛ, поэтому с целью уменьшить сумму налога в оспариваемых сделках указали меньшую выкупную стоимость имущества. Выкупная стоимость, указанная в договоре, была откорректирована стороной покупателей по просьбе Биктайрова Р.М. Тексты соглашений также корректировались Биктайровым Р.М. Решением арбитражного суда за 2 месяца до заключения соглашений Биктайров Р.М. был признан банкротом, поэтому не мог заключить договор от своего имени и оформить на себя приобретаемое имущество. В связи с этим Биктайров Р.М. попросил в договорах купли-продажи указать покупателем свою сестру ФИО4, что следует из представленной истцами переписки. Оспариваемые договоры заключены на условиях, указанных в соглашениях, однако покупатели не исполнили условия соглашений в части оплаты НДФЛ, передачи стороне истцов земельных участков, которые обязалась передать ФИО8, а также в части оплаты арендной платы. Сделки были сданы в орган регистрации, при этом присутствовали ФИО4, ФИО7, ФИО8, Биктайров Р.М. и Овакимян А.С. Покупатели оплатили сумму, предусмотренную договорами, но не выполнили условия соглашений, чем ввели покупателей в заблуждение. ФИО1 было неважно, кому отчуждаются земельные участки, значение имело получение оговоренной соглашениями выкупной цены.

Представитель соответчиков ФИО4 и ФИО5 по доверенностям ФИО6 с иском не согласился по основаниям, подробно изложенным в письменных возражениях (<данные изъяты>). В частности, пояснил, что оспариваемые договоры предусматривают условия сделок, в том числе выкупную цену продаваемого имущества, порядок денежных расчетов между сторонами. Покупатели перед продавцом свои обязательства, установленные заключенными ДД.ММ.ГГГГ договорами, исполнили в полном объеме. ФИО4 были оплачены приобретаемые доли в праве общей долевой собственности, в том числе за ФИО5 и ФИО7 Условия указанных сделок были определены самими договорами купли-продажи, каких-либо иных обстоятельств, кроме тех, о которых договорились стороны и которые были указаны в договорах купли-продажи, ни на момент их заключения, ни впоследствии не имелось. Более того, продавец гарантировал, и это следует из договоров купли-продажи, что отчуждаемое им недвижимое имущество под залогом, арестом и судебным спором не находится, а также свободно от притязаний третьих лиц. Оспариваемые договоры были заключены на тех условиях, на которых стороны договорились, и данная договоренность имело место не с иными лицами, как указано в иске - бенефициарами, а именно с надлежащим собственником отчуждаемого недвижимого имущества ФИО1. Никаких соглашений к заключенным договорам, которые меняли бы их условия, включая цену отчуждаемого имущества, стороны никогда между собой не заключали и не подписывали. Соглашения, о которых ведется речь в исковом заявлении, предварительными договорами не являются. В указанных соглашениях не были определены сроки и условия заключения в будущем сделки в отношении объектов недвижимости. Ни ФИО4, ни ФИО5, ни ФИО7 не являлись участниками соглашений, которые были подписаны с ненадлежащим продавцом, не обладающим правом собственности на имущество, об отчуждении которого велась речь. Доводы о том, что оспариваемые договоры купли-продажи были заключены в связи с заключением ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, как фактическим собственником отчуждаемого недвижимого имущества, соглашений с иными лицами (ФИО8, Овакимяном А.С., Биктайровым Р.М.) соглашений на покупку данного имущества, устанавливающих большие размеры выкупной стоимости, сроки и порядок оплаты в отношении этого имущества, и, как утверждают истцы, являвшимися предварительными договорами (соглашениями о намерении), не могут быть приняты во внимание. Указанные соглашения заключены иными лицами, не являющимися участниками оспариваемых сделок купли-продажи, на основании которых зарегистрирован переход прав, в связи с чем положения ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном договоре в данном случае не могут быть применены. Обстоятельств, свидетельствующих о заключении продавцом оспариваемых сделок под влиянием существенного заблуждения, отсутствовали. Переход права собственности был совершен, каждая из сторон исполнила все свои обязательства по заключенным договорам об отчуждении недвижимого имущества. Наличие же соглашений, подписанных не участниками оспариваемых сделок, а иными лицами, не может указывать на применимость условий этих соглашений к сторонам, которые являлись реальными участниками оспариваемых сделок, соглашения и договоры были заключены разными лицами. ФИО5 и ФИО4 не являлись участником соглашений и не знали о них, обязательства, указанные в соглашениях, на себя не принимали. ФИО8 не могла подписывать соглашение о передаче продавцу земельных участков, которые не принадлежали ей на праве собственности.

Представитель соответчика ФИО7 и третьего лица ФИО8 по доверенностям ФИО9, третье лицо ФИО8 считали иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, дали аналогичные ФИО1 и ФИО3 пояснения. ФИО8 дополнила, что по условиям соглашений обязалась передать ФИО1 земельные участки базы отдыха «Радуга», которые принадлежали матери ее племянника ФИО7, а впоследствии были оформлены в собственность последнего. Она не передала ФИО1 указанные участки, поскольку после заключения оспариваемых договоров Биктайров Р.М. отказался исполнять условия соглашений, не оплатил налоги и аренду за пользование земельными участками, ее и ФИО1 обманули.

Третье лицо Овакимян А.С., надлежаще извещенный о судебном заседании, в суд не явился, о причинах неявки не уведомил. От его представителя по доверенности ФИО12 поступили письменные возражения на иск (<данные изъяты>), в которых приведены доводы о необоснованности исковых требований, аналогичные приведенным ФИО4 и ФИО5

Третье лицо Биктайров Р.М., представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес>, финансовый управляющий признанной банкротом третьего лица ФИО8 - ФИО19, извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились, не уведомив о причинах неявки, возражений на иск не представили.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По мнению суда, истцами не представлено достаточных доказательств в обоснование заявленных исковых требований, тогда как ответчики ФИО4 и ФИО5 представили убедительные доказательства в обоснование возражений на иск.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между соистцом ФИО1 (продавцом), с одной стороны, и соответчиками ФИО4 и ФИО13 (покупатели), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи (<данные изъяты>), согласно которому продавец передал, а покупатели приняли в общую долевую собственность (ФИО4 - 4/5 доли, ФИО13 - 1/5 доли) земельный участок с кадастровым номером № площадью 5392 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, с расположенными на нем объектами: нежилое здание - Корпус № общей площадью 743,7 кв.м. с кадастровым номером №; нежилое здание - Корпус № общей площадью 345,7 кв.м. с кадастровым номером №.

Общая цена продаваемого имущества по условиям указанного договора установлена в сумме 4 400 000 руб. Определен следующий порядок денежных расчетов между сторонами: до подписания сторонами договора ответчику было передано 500 000 руб.; оставшаяся часть в размере 3 900 000 руб. должна была быть выплачена в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а именно: 600 000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 600 000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 600 000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 525 000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 525 000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 525 000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 525 000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между соистцом ФИО1 (продавец), с одной стороны, и соответчиками ФИО4, ФИО5, ФИО13 (покупатели), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи (<данные изъяты>), по условиям которого продавец передал, а покупатели приняли в общую долевую собственность земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с расположенными на нем объектами недвижимости – склад с кадастровым номером № общей площадью 103,3 кв.м.; нежилое здание корпус № с кадастровым номером № общей площадью 232,4 кв.м.; нежилое сооружение - причал с кадастровым номером № общей площадью 279 кв.м.; нежилое здание корпус № с кадастровым номером № общей площадью 394,4 кв.м.; нежилое здание корпус № с кадастровым номером № общей площадью 394,4 кв.м. ФИО4 приобретены 2/5 доли, ФИО5 - 2/5 доли, ФИО13 - 1/5 доли в праве общей собственности на указанные земельный участок и объекты недвижимости.

В соответствии с условиями данного договора общая цена продаваемого имущества составляла 15 100 000 руб. Определен следующий порядок денежных расчетов между сторонами: до подписания сторонами договора продавцу передано 500 000 руб., в момент подписания договора - 2 500 000 руб., оставшаяся часть выкупной цены в суме 12 100 000 руб. должна быть выплачена продавцу равными ежеквартальными платежами согласно утвержденному сторонами графику, а именно: 2 000 000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 2 050 000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 2 050 000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 3 000 000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ; 3 000 000 руб. - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На момент заключения указанных сделок купли-продажи титульным собственником продаваемого спорного имущества являлся соистец ФИО1, право собственности которого было зарегистрировано в ЕГРН и в установленном порядке не оспорено.

На основании упомянутых договоров купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом в ЕГРН в установленном порядке внесены соответствующие записи о регистрации перехода права и права общей долевой собственности покупателей – соответчиков на спорные объекты недвижимости.

Судом установлено, что свои обязательства об оплате приобретенного недвижимого имущества покупатели по обоим договорам купли-продажи перед продавцом ФИО1 исполнили в полном объеме, в том числе за ФИО5 и ФИО7 выкупную плату внесла ФИО4, что подтверждается пояснениями участников судебного разбирательства, расписками о получении денежных средств и платежными поручениями о перечислении денежных средств (<данные изъяты>). Кроме того, указанное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Шигонского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>). Сторона истца факт оплаты покупателями выкупной цены спорного имущества в оговоренных в сделках купли-продажи суммах не оспаривает, доказательств обратного не представила.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из положений п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Статья 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1). Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно (п. 3).

На основании ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договора продажи недвижимости существенными условиями являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и цена передаваемого имущества.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» даны следующие разъяснения.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 44 упомянутого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49, при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Как следует из п. 1 ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

В соответствии с п. 2 ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

На основании п. 3 ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).

В силу п. 1 ст. 431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Из положений ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

В данном случае сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оспариваются истцами как совершенные под влиянием существенного заблуждения.

Пункт 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Как следует из п. 3 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Таким образом, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду при ее заключении. Не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки, то есть побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки. Равным образом не может признаваться существенным заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке.

Как разъяснено в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем таких обстоятельств по делу судом не установлено.

Доводы истцов о заключении оспариваемых сделок под влиянием существенного заблуждения в связи с невыполнением покупателями условий соглашений, заключенных ДД.ММ.ГГГГ до подписания договоров купли-продажи, о недействительности сделок не свидетельствуют.

Из содержания соглашения на покупку земельного участка с кадастровым номером № и расположенных на нем объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>), заключенного между ФИО1, от имени которого соглашение подписано ФИО1, действующим на основании письменного поручения от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>), с одной стороны, и Биктайровым Р.М. (в договоре купли-продажи ФИО4), Овакимяном А.С. (в договоре купли-продажи ФИО4), ФИО8 (в договоре купли-продажи ФИО7), с другой стороны, усматривается, что ФИО1 является (фактическим (бенефициарным) собственником оформленных на имя ФИО1 земельных участков. Соглашением определена стоимость отчуждаемого имущества (5 392 000 руб.) и установлен порядок расчетов. Предусмотрена оплата покупателями продавцу расходов в виде НДФЛ, начисляемого в связи с заключением сделки.

В соответствии с содержанием аналогичного соглашения на покупку земельного участка с кадастровым номером № и расположенных на нем объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>), заключенного между ФИО1, от имени которого соглашение подписано ФИО1, с одной стороны, и Биктайровым Р.М. (в договоре купли-продажи ФИО4), Овакимяном А.С. (в договоре купли-продажи ФИО5), ФИО8 (в договоре купли-продажи ФИО7), с другой стороны, ФИО1 является (фактическим (бенефициарным) собственником оформленных на имя ФИО1 земельных участков. Данным соглашением установлена стоимость отчуждаемого имущества (15 100 000 руб.) и порядок расчетов. Предусмотрена оплата покупателями продавцу расходов в виде НДФЛ, задолженность по аренде в размере 2 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 соглашений суммы, указанные в договорах купли-продажи, оплачиваются покупателями Биктайровым Р.М. (в лице титульного собственника ФИО4) и Овакимяном А.С. (в лице титульных собственников ФИО4, ФИО5), а покупатель ФИО8 производит расчет с продавцом путем обмена на земельные участки соответствующей стоимости.

Стороной истцов представлен составленный нотариусом <адрес> ФИО10 протокол осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>), в котором зафиксирована переписка с Биктайровым Р.М. в соцсетях. Из данной переписки следует, что Биктайров Р.М. осведомлен о намерении ФИО1 заключить сделки купли-продажи спорных объектов недвижимости, участвовал в обсуждении и формировании условий соглашений и сделок. Доводы истцов о том, что указанная переписка велась именно с Биктайровым Р.М., суд считает обоснованными, они подтверждаются данными в судебном заседании пояснениями соистца, третьего лица ФИО8; кроме того, данное обстоятельство по существу не оспаривалось Биктайровым Р.М. при рассмотрении Сызранским городским судом <адрес> гражданского дела № по иску ФИО1 к ФИО8 и ФИО11 о понуждении заключить договор, что следует из копии решения Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>). Исходя из изложенного, судом оставлены без удовлетворения заявленные стороной истцов ходатайства о назначении по делу судебных лингвистической и фоноскопической экспертиз (<данные изъяты>).

Вместе с тем данные обстоятельства сами по себе правового значения по делу не имеют.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, условия оспариваемых сделок и воля сторон однозначно сформулированы в соответствующих договорах купли-продажи.

В соответствии с п. 3.1 каждого оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец гарантирует, что отчуждаемое недвижимое имущество никому не продано, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременено.

В п. 4.2 договоров купли-продажи указано, что право собственности у покупателя на спорные объекты недвижимости возникнет с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Согласно п. 4.3 указанных договоров они имеют силу передаточного акта.

Из п. 4.4 оспариваемых договоров следует, что последствия совершения сделок сторонам известны; взаимных претензий стороны не имеют.

Каких-либо иных условий сделок, кроме согласованных сторонами оспариваемых договоров, они не предусматривают. В дальнейшем какие-либо соглашения к заключенным договорам, которые меняли бы их условия, включая цену отчуждаемого имущества, порядок оплаты, стороны не заключали.

Судом установлено, что собственник продаваемого недвижимого имущества ФИО1, действуя по собственной воле, лично подписал оспариваемые договоры купли-продажи, при этом он понимал природу заключаемых сделок и значение своих действий, его воля была направлена на возмездную передачу спорного имущества в собственность покупателей, указанных в договорах, на условиях, предусмотренных договорами купли-продажи. При этом он был не лишен возможности отказаться от заключения указанных сделок.

Какие-либо иные условия и последствия сделок стороны при заключении договоров не согласовывали.

Доводы стороны истцов о том, что заключенные в тот же день непосредственно до совершения оспариваемых договоров соглашения по своей сути являются предварительными договорами, условия которых продавцами не исполнены, суд учесть не может.

На основании п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, как это следует их содержания п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Как установлено п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из содержания упомянутых соглашений от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в них не определены сроки и условия заключения в будущем сделки в отношении объектов спорных недвижимости.

Кроме того, данные соглашения заключены иными лицами, не являющимися участниками оспариваемых сделок купли-продажи, поскольку ФИО4, ФИО5 и ФИО7 либо их представители не являлись участниками соглашений. В связи с изложенным положения ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном договоре в данном случае применению не подлежат.

Кроме того, суд приходит к выводу, что права соистца ФИО1 оспариваемые сделки не нарушают, поскольку отчужденное имущество принадлежало не ему, а его сыну ФИО1, право собственности которого в судебном порядке оспорено не было. Допустимых доказательств обратного суду не представлено.

При таких обстоятельствах, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о недоказанности доводов истцов о том, что оспариваемые сделки совершены под влиянием существенного заблуждения. Истцом ФИО1 не представлено доказательств отсутствия воли в совершении сделок либо того, что воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования.

По иным основаниям указанная сделка истцами не оспаривается.

Учитывая изложенное, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (<данные изъяты>) и ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО4 (<данные изъяты>), ФИО5 (<данные изъяты>) и ФИО7 (<данные изъяты>) о признании сделок купли-продажи недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделок оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Шигонский районный суд.

Председательствующий А.Ю. Полянский

Решение вынесено в окончательной форме 05.10.2023.

Судья А.Ю. Полянский