УИД: 78RS0005-01-2024-013154-66
Дело № 2-2426/2025 28 мая 2025 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Калининский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Поляниной О.В.
при секретаре Генча И.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга о признании права собственности, обязании произвести государственную регистрацию права,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации Калининского района Санкт-Петербурга о признании права собственности, обязании произвести государственную регистрацию права.
В обоснование иска истец указала, что 27 ноября 2007 г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор уступки права требования, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает право требования по договору № от 26 января 2006 г. на участие в инвестировании строительства.
Договор № от 26 января 2006 г. на участие в инвестировании строительства был заключен между ФИО1 и <данные изъяты> (инвестор) на строительство жилого дома, расположенного по <адрес>
Согласно п. 2.1 договора № от 26 января 2006 г., инвестор действовал на основании и в соответствии с Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга № от 28 апреля 2003 г., Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № от 19 июля 2005 г., договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях № от 17 июня 2003 г., договором № от 14 августа 2003 г., заключенным между инвестором и <данные изъяты> (застройщик-инвестор).
08 июля 2008 г. между истцом и инвестором <данные изъяты> было подписано дополнительное соглашение по договору уступки права требования от 27 ноября 2007 г. к договору № от 26 января 2006 г. на участие в инвестировании строительства.
Актом приема-передачи по договору уступки права требования от 27 ноября 2007 г. к договору № от 26 января 2006 г. на участие в инвестировании строительства, подписанным 6 октября 2008 г., инвестор передал ФИО2 двухкомнатную квартиру за №, расположенную на № этаже во второй секции жилого дома по <адрес>. Площадь квартиры составляет 69,5 кв.м., инвестиционная стоимость передаваемой квартиры составляла 1 907 775 руб.
Обязательства по инвестированию строительства были выполнены в полном объеме, что подтверждается квитанциями об оплате от 27 января 2006 г. на сумму 280 000 руб., от 14 февраля 2006 г. на сумму 760 000 руб., от 20 февраля 2006 г. на сумму 759 347,50 руб., от 18 июля 2008 г. на сумму 108 427,50 руб.
Согласно п. 4 акта приема-передачи от 06 октября 2008 г., стороны друг к другу претензий по исполнению договора № на участие в инвестировании строительства не имеют.
Истец указывает, что приняла на себя владение спорным объектом недвижимости оформив технический паспорт на объект недвижимости для дальнейших регистрационных действий. Истец более 15 лет несет бремя содержания спорного объекта, что подтверждается справкой ТСЖ № об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 29 апреля 2019 г. № истцу отказано в регистрации права собственности ввиду отсутствия оригинала договора, заключенного между инвестором и застройщиком-инвестором, а также акта приема-передачи объекта недвижимости в рамках действия этого договора.
Истец указывает, что <данные изъяты> (застройщик-инвестор) ликвидировано 24 ноября 2016 г. на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства, в связи с чем, получить необходимые документы для регистрации права собственности на недвижимое имущество не представляется возможным.
Также <данные изъяты> не исполнило свое обязательство, предусмотренное п. 3.16 договора № на участие в инвестировании строительства, не предоставило в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу необходимый комплект документов для регистрации права собственности истца на спорную квартиру.
Деятельность <данные изъяты> прекращена 28 марта 2025 г., в связи с чем, обратиться в суд с иском непосредственно к данному лицу у истца возможности не имеется.
Письмом от 27 мая 2010 г. № Администрация Калининского района Санкт-Петербурга пояснило о возможности обращения в суд за защитой нарушенного права.
На основании изложенного, истец, с учетом уточнений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила суд признать право собственности ФИО2 на вновь построенную двухкомнатную квартиру <адрес>. Обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2 на квартиру <адрес>
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представитель истца ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика Администрации Калининского района Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, направили в суд письменное возражение, в которых просил в требованиях истца к Управлению отказать, рассмотреть дело без участия их представителя.
Суд принял исчерпывающие меры к извещению, обеспечив сторонам возможность явиться в суд и защитить свои права.
Исходя из сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, размещении информации о рассмотрении дела на сайте Калининского районного суда города Санкт-Петербурга, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», а также в занимаемых судом помещениях, суд не усматривает препятствий в рассмотрении дела при имеющейся явке.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда постановлено при данной явке.
Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. ст. 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
На основании п.п. 1, 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
Согласно ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 27 ноября 2007 г. между ФИО1 (Цедент) и ФИО2 (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает право требования по договору № от 26 января 2006 г. на участие в инвестировании строительства, заключенного между ФИО1 и <данные изъяты> (инвестор) на строительство жилого дома, расположенного по <адрес> (л.д. 9, 11 – 17).
Объем уступаемых требований по договору составляет одну двухкомнатную квартиру, расположенную во № секции на № этаже указанного объекта, общей приведенной площадью по проекту 65,55 кв.м., жилой – 36,32 кв.м., с площадью кухни – 12,29 кв.м., условный № (п. 3 договора уступки права требования).
В счет уступаемого требования Цессионарий выплачивает Цеденту сумму в размере 58 995 долларов США, в рублевом эквиваленте согласно п. 5.1 договора № от 26 января 2006 г., составляющую 1 799 347,50 руб. (п. 4 договора уступки права требования).
Цедент выполнил все финансовые обязательства согласно п. 4.1 договора № 26 января 2006 г., в полном объеме (п. 5 договора уступки права требования).
Согласно п. 2.1 договора № от 26 января 2006 г., инвестор действовал на основании и в соответствии с Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга № от 28 апреля 2003 г., Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № от 19 июля 2005 г., договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях № от 17 июня 2003 г., договором № от 14 августа 2003 г., заключенным между инвестором и <данные изъяты> (застройщик-инвестор).
08 июля 2008 г. между истцом ФИО2 (субинвестор) и инвестором <данные изъяты> было подписано дополнительное соглашение по договору уступки права требования от 27 ноября 2007 г. к договору № от 26 января 2006 г. на участие в инвестировании строительства (л.д. 10).
Актом приема-передачи по договору уступки права требования от 27 ноября 2007 г. к договору № от 26 января 2006 г. на участие в инвестировании строительства, подписанным 6 октября 2008 г., инвестор передал субинвестору ФИО2 двухкомнатную квартиру <адрес>. Площадь квартиры составляет 69,5 кв.м., инвестиционная стоимость передаваемой квартиры составляла 1 907 775 руб. (л.д. 18).
Обязательства по инвестированию строительства были выполнены в полном объеме, что подтверждается квитанциями об оплате от 27 января 2006 г. на сумму 280 000 руб., от 14 февраля 2006 г. на сумму 760 000 руб., от 20 февраля 2006 г. на сумму 759 347,50 руб., от 18 июля 2008 г. на сумму 108 427,50 руб. (л.д. 19).
Согласно п. 4 акта приема-передачи от 06 октября 2008 г., стороны друг к другу претензий по исполнению договора № на участие в инвестировании строительства не имеют.
Истцом на указанную выше квартиру оформлен технический паспорт инв. № от 22 ноября 2018 г. (л.д. 8).
Из справки, выданной ТСЖ № от 24 сентября 2024 г. следует, что задолженности по коммунальным платежам ФИО2 не имеет (л.д. 20).
За государственной регистрацией права собственности на спорный объект недвижимости – квартиру № истец 20 апреля 2019 г. обратилась в СПб ГКУ Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг».
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу уведомлениями от 29 января 2019 г. №, от 10 марта 2019 г. № регистрация права собственности на спорную квартиру истца приостановлена (л.д. 24, 25).
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 29 апреля 2019 г. № истцу отказано в регистрации права собственности ввиду отсутствия оригинала договора, заключенного между инвестором и застройщиком-инвестором, а также акта приема-передачи объекта недвижимости в рамках действия этого договора (л.д. 26).
Письмом от 27 мая 2010 г. № Администрация Калининского района Санкт-Петербурга пояснило председателю ТСЖ № о возможности обращения в суд за защитой нарушенного права (л.д. 49).
Истец просит суд признать за ней право собственности на вновь построенную двухкомнатную квартиру <адрес>
Истец указывает, что <данные изъяты> (застройщик-инвестор) ликвидировано 24 ноября 2016 г. на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства, в связи с чем получить необходимые документы для регистрации права собственности на недвижимое имущество не представляется возможным.
Также <данные изъяты> не исполнило свое обязательство, предусмотренное п. 3.16 договора № на участие в инвестировании строительства, не предоставило в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу необходимый комплект документов для регистрации права собственности истца на спорную квартиру.
Деятельность <данные изъяты> прекращена 28 марта 2025 г., что подтверждается Выпиской из ЕГРН.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
В соответствии с п. 1 ст. 213 Гражданского кодекса Российской Федерации, в собственности граждан и юридических лиц может находиться: любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Из п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствиями с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п.1 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Из материалов дела следует, что <данные изъяты> свои обязательства по договору № на участие в инвестировании строительства от 26 января 2006 г. не исполнил, в срок не позднее шести месяцев с момента приемки дома Государственной приемочной комиссией, в ГУ Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области пакет документов необходимый и достаточный для последующей регистрации права собственности субинвестора на квартиру, не предоставил, обратное суду не представлено.
При этом, спорный дом, расположенный по <адрес>. введен в эксплуатацию 29 декабря 2007 г.
Таким образом, судом установлено, что из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на квартиру в многоквартирном доме связано с выполнением сторонами договора возложенных на них договором обязательств.
Однако, поскольку <данные изъяты> свои обязательства по договору № на участие в инвестировании строительства от 26 января 2006 г. не исполнил, истец не может реализовать свои полноценные права, как собственника помещения, гарантированные ему действующим законодательством.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета является вступившие в законную силу судебные акты
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются единственным для него способом защиты прав, из числа предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в силу положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступивший в законную силу судебный акт будет являться основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на двухкомнатную квартиру <адрес>
Истец также просит суд обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу произвести государственную регистрацию права собственности ФИО2 на квартиру <адрес>
В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Вышеуказанные нормы свидетельствуют, что государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании вступивших в законную силу судебных актов осуществляется в общем порядке с приложением всех предусмотренных законом документов.
Одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты (п. 1 ст. 17 этого же Закона).
Суд отмечает, что поскольку признание права собственности ФИО2 на спорное жилое помещение установлено судебным актом, то указанное является самостоятельным основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Возложение при таких обстоятельствах судебным решением на регистрирующий орган дополнительной обязанности является избыточным, не основанным на нормах законодательства.
Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 – удовлетворить частично.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на 2-х комнатную квартиру <адрес>
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Калининский районный суд города Санкт – Петербурга.
Судья
Решение суда изготовлено в окончательной форме 11.06.2025.