Дело 3а-60/2023
32OS0000-01-2022-000264-83
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Брянск 21 февраля 2023 г.
Брянский областной суд в составе
председательствующего судьи Максимовой Е.А.,
при секретаре Королевой В.С.,
с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости: нежилого здания, площадью 374,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости 3 523 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.
В обоснование требований административный истец представила отчет об оценке № 72 от 9 сентября 2021 года, выполненный ООО «Брянский Оценщик».
Кадастровая стоимость спорного объекта составляет 8 599 879,31 руб.
Административный истец ФИО3, указывая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются ее права как налогоплательщика, просит установить кадастровую стоимость здания равной его рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом об оценке.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержала административные исковые требования в полном объеме, выразила несогласие с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы по основаниям, изложенным в представленной рецензии на экспертное заключение, заявила ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области ФИО2 возражала против удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, полагая, что судебным экспертом верно установлена рыночная стоимость спорного нежилого здания.
Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
От представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области) ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.
От представителя Управления Росреестра по Брянской области ФИО5 представлены письменные возражения, в которых представитель указала, что Управление является ненадлежащим административным ответчиком, исковые требования в части привлечения его в данном процессуальном статусе не признает, поскольку как регистрирующий орган права и законные интересы административного истца не нарушало, не оспаривает его право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и представленный истцом отчет, по существу заявленных требований не возражает.
Представитель заинтересованного лица филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» по Брянской области заместитель директора ФИО6 ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала.
Представитель заинтересованного лица администрации Почепского района Брянской области ФИО7 ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации.
С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО8, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Исходя из положений статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.
Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 403 Кодекса.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).
В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.
На территории Брянской области государственная кадастровая оценка в 2019 году в отношении всех видов объектов недвижимости проводилась государственным бюджетным учреждением «Брянскоблтехинвентаризация» в соответствии с приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 2 октября 2018 года № 1196 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Брянской области».
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание, площадью 374,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №
Кадастровая стоимость спорного объекта утверждена приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года № 1498 по состоянию на 1 января 2019 года в размере 8 599 879, 31 руб.
Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 23 января 2020 года.
Административный истец, будучи собственником названного объекта недвижимости, является плательщиком налога на имущество физических лиц, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости спорного объекта, в связи с чем имеет правовой интерес в результатах определения его кадастровой стоимости.
В силу статьи 245 КАС РФ, частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - далее Закон об оценочной деятельности).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Согласно статьям 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в обоснование его рыночной стоимости, административный истец представил отчет об оценке № 72 от 9 сентября 2021 года, выполненный ООО «Брянский Оценщик», согласно которому стоимость спорного нежилого здания составляет 3 523 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Для определения соответствия представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности судом назначена экспертиза, производство которой, с учетом определения суда от 19 сентября 2022 года, поручено эксперту ООО «ОК «ВарМи» ФИО12
Согласно экспертному заключению ООО «ОК «ВарМи» № 22-ЭН-6443-12-4906 от 7 декабря 2021 года, в отчете об оценке № 72 от 9 сентября 2021 года, выполненном ООО «Брянский Оценщик», выявлены существенные нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Так, оценщиком нарушены требования пункта 5, подпункта «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299; пункта 15, подпункта «д» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. Выводы оценщика о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не подтверждены.
В связи с несоответствием отчета об оценке № 72 от 9 сентября 2021 года обязательным требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, наличием в отчете существенных нарушений, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, судебным экспертом проведено исследование по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 1 января 2019 года.
По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного нежилого здания, площадью 374,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 5 951 000 руб.
Эксперт ФИО13., допрошенный в судебном заседании, подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении ООО «ОК «ВарМи» № 22-ЭН-6443-12-4906 от 7 декабря 2021 года, в полном объеме, выразил несогласие с доводами, изложенными на экспертное заключение в рецензии ООО «ПроЭкспертОценка».
Оценивая экспертное заключение ООО «ОК «ВарМи» № 22-ЭН-6443-12-4906 от 7 декабря 2021 года в соответствии с пунктом 8 статьи 82 КАС РФ, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы.
Как следует из экспертного заключения ООО «ОК «ВарМи» № 22-ЭН-6443-12-4906 от 7 декабря 2021 года, экспертом при оценке спорного нежилого здания применены доходный и сравнительный подходы, отказ от применения затратного подхода в экспертном заключении обоснован. В качестве объектов-аналогов экспертом выбраны объекты недвижимости, максимально приближенные к объекту оценки по своим характеристикам, с применением необходимых корректирующих коэффициентов: на торг, местоположение, физическое состояние, площадь объекта (таблицы № 15, 17 в экспертном заключении).
Основания для сомнений в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.
Доводы, изложенные в рецензии ООО «ПроЭкспертОценка», о том, что спорный объект недвижимости подлежит сдаче в аренду частями, в связи с чем при его оценке следует учитывать такой ценообразующий фактор, как «отсутствие отдельного входа», подлежит отклонению, поскольку объект оценки представляет собой отдельно стоящее нежилое здание с наличием отдельного входа, что подтверждается правоустанавливающими документами, технической документацией и не оспаривается сторонами, в связи с чем применение в настоящем случае такого корректирующего коэффициента как «отсутствие отдельного входа» не допустимо.
Как установлено судом, экспертом применена необходимая корректировка «на этаж» при использовании в качестве одного из объектов-аналогов встроенного нежилого помещения, расположенного на втором этаже.
Доводы, изложенные в рецензии ООО «ПроЭкспертОценка», о том, что объекты-аналоги рассматриваются к сдаче в аренду с учетом стоимости аренды земельного участка, тем самым из потока дохода необходимо исключать доход, приходящийся на земельный участок, подлежат отклонению, поскольку в экспертном заключении в качестве объектов сравнения для определения величины годовой арендной платы использовались встроенные нежилые помещения без земельных участков, в связи с чем в расчетную стоимость объекта оценки не входит стоимость земельного участка.
Доводы, изложенные в рецензии ООО «ПроЭкспертОценка, о том, что экспертом необоснованно не применена корректировка на расположение объекта оценки на удалении от остановки общественного транспорта на расстоянии 200 метров, в то время как объекты-аналоги находятся в непосредственной близости от остановок, подлежат отклонению, поскольку расстояние в 200 метров является расстоянием шаговой доступности, что не требует применения соответствующего корректирующего коэффициента.
Учитывая изложенное, суд не находит оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта, вопреки доводам, изложенным в рецензии ООО «ПроЭкспертОценка», основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.
По изложенным основаниям суд не принимает в качестве надлежащего доказательства рецензию ООО «ПроЭкспертОценка» на экспертное заключение ООО «ОК «ВарМи» № 22-ЭН-6443-12-4906 от 7 декабря 2021 года, представленную со стороны административного истца, поскольку рецензия представляет собой лишь частное субъективное мнение отдельного лица относительно заключения эксперта, методологически и документально не подтверждено, между тем, субъективное мнение рецензента о наличии недостатков в проведенной экспертизе не является допустимым доказательством, позволяющим усомниться в достоверности экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, учитывая, что в рецензии не указаны грубые методологические ошибки, которые могли привести или привели к заведомо ложному результату при расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также тот факт, что в распоряжение рецензента материалы настоящего дела не представлялись, объекты рецензентом не исследовались.
При таких обстоятельствах суд полагает, что основания для назначения повторной судебной экспертизы отсутствуют.
С учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска ФИО3, и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы в размере 5 951 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.
Доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд отклоняет в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
На территории Брянской области функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области).
С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (статьи 9, 13, 14), изложенные в письменном отзыве доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд полагает несостоятельными.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Административным истцом настоящий административный иск направлен в Брянский областной суд 27 декабря 2021 года.
Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, площадью 374,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере его рыночной стоимости 5 951 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2021 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Е.А. Максимова
Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2023 года