Решение по делу № 2-527/2023 от 12.05.2023 - о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и признании права собственности на квартиру.

Дело № 2-527/2023

УИД-49RS0008-01-2023-000633-584

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пос. Палатка

Магаданской области 12 мая 2023 г.

Хасынский районный суд Магаданской области в составе

председательствующего судьи Комарова О.Н.

при секретаре Гривковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Хасынского районного суда в поселке Палатка гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Муниципальному образованию «Хасынский муниципальный округ Магаданский области» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Хасынского муниципального округа Магаданский области о признании договора купли-продажи квартиры заключенным и признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 обратился в суд к ФИО2, Муниципальному образованию «Хасынский муниципальный округ Магаданский области» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Хасынского муниципального округа Магаданский области (далее КУМИ) о признании договора купли-продажи квартиры заключенным.

Свои требования мотивировал тем, что ФИО2 имел в собственности однокомнатную квартиру, расположенную в <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. В последствии, вышеуказанную квартиру он (ФИО1) приобрел по договору купли-продажи. Согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным нотариусом Хасынского нотариального округа Магаданской области ФИО5 в реестре за №, ответчик ФИО2 продал ему однокомнатную квартиру общей площадью 37.1. кв.м. Согласно п. 4 договора он приобрел у ФИО2 квартиру за <данные изъяты> рублей. Расчет между сторонами произведен полностью. Никаких претензий у сторон не имелось. В силу объективных причин договор купли продажи надлежащим образом в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу зарегистрирован не был. По приезду в Палатку из СВО, ему стало известно, что ФИО3 скоропостижно умер, и они так и не смогли вместе зарегистрировать данную сделку купли продажи. Он решил самостоятельно заняться оформлением квартиры. Однако, при собирании документов, а именно из полученной им ДД.ММ.ГГГГ выписки из филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, почему-то правообладателем было указано муниципальное образование «Хасынский муниципальный округ Магаданской области», что для него стало полной неожиданностью. По какой причине его квартира перешла в муниципальное образование ему неизвестно. В настоящее время он проживает в данной квартире, несет расходы по ее содержанию, сделал ремонт, оплачивает коммунальные услуги. Со дня подписания сторонами договора купли-продажи и по настоящее время указанный договор сторонами не оспаривался и не обжаловался, продавец, в лице ФИО2 каких-либо прав на спорное жилое помещение не предъявлял. Условия договора были соблюдены. Он открыто владеет квартирой. В связи с тем, что ФИО2 умер, зарегистрировать сделку и переход права собственности на жилое помещение в учреждении юстиции не представляется возможным в связи с отсутствием заявления от продавца. Просит признать заключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и им однокомнатной квартиры расположенной в <адрес>, общей площадью 37.1 кв.м., в том числе жилой - 20.3 кв.м, на третьем этаже пятиэтажного жилого дома.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принято увеличение исковых требований, исковыми требованиями определено считать: признать заключенным договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; признать право собственности за ФИО1 на квартиру <адрес>

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял.

Представитель ответчика КУМИ в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, направил в суд отзыв на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело без участия представителя, также указав, что спорное жилое помещение, расположенные по адресу: <адрес>, является собственностью Муниципального образования «Хасынский муниципальный округ Магаданской области» на основании свидетельства о праве на наследство по закону серии № № выданного нотариусом Хасынского нотариального округа ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ года КУМИ стало известно, что между истцом и умершим ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом Хасынского нотариального округа. По неизвестным КУМИ причинам, договор своевременно не был зарегистрирован в Управлении Росреестра, соответственно государственная регистрация перехода права собственности не осуществлена. Полагают возможным разрешение вопроса по существу заявленных требований оставить на усмотрение суда.

На основании ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя ответчика.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, помимо прочего, посредством признания права.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно статьям 130, 131 настоящего Кодекса к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьями 153-154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для признания двухсторонней сделки заключенной необходимо выражение согласованной (встречно-направленной) воли каждой стороны.

В соответствии с пунктом 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу положений ст.ст. 549, 164 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В силу положений п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В свою очередь, согласно пункту 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрена государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 1 вышеназванного Федерального закона государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.

Как следует из разъяснений Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, приведенных в п. 61 постановления № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнения данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал ФИО1 принадлежащую ему по праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, состоящую из одной комнаты общей площадью 37,1 кв.м., из нее жилой – 20,3 кв.м., квартира расположена на третьем этаже пятиэтажного жилого дома.

Согласно пункту 2 Договора указанная квартира принадлежала ФИО2 на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом Хасынского нотариального округа Магаданской области ДД.ММ.ГГГГ по реестру №, зарегистрированного в Главном Управлении Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу ДД.ММ.ГГГГ за номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, бланк № №, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу.

В соответствии с п. 4 Договора ФИО1 купил у ФИО2 указанную квартиру за <данные изъяты> рублей; расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора.

Данный договор купли-продажи квартиры удостоверен нотариусом Хасынского нотариального района Магаданской области ДД.ММ.ГГГГ в реестре за №.

Продавец ФИО2 с момента заключения договора не предъявлял к покупателю ФИО1 никаких претензий по расчету за куплю-продажу указанной квартиры.

Таким образом, суд приходит к выводу, что все условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами были соблюдены.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права серии № №, выданного ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 являлся собственником квартиры общей площадью 37,1 кв.м., расположенной на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является Муниципальное образование «Хасынский муниципальный округ Магаданской области». Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, установлено, что договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между истцом и ФИО2, зарегистрирован в установленном законом порядке не был.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация имеет заявительный характер и основанием для ее осуществления является, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно п. 3 ст. 58 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимости" в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения, которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Из искового заявления и приложенных к нему документов следует, что ФИО1 в ходе оформления квартиры, при сборе документов выяснилось, что спорная квартира принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию «Хасынский муниципальный округ Магаданской области».

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не оспаривался, ФИО2 каких-либо прав на спорную квартиру не предъявлял, своего несогласия против владения им истцом не выражал.

Как следует из выписки из финансово-лицевого счета ФИО2 был зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>. Причина выписки - актовая запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Иных родственников ФИО2 не установлено.

Из информации, представленной МУП «Комэнерго» и Хасынским отделением филиала «Магаданэнергосбыт» ПАО «Магаданэнерго» лицевые счета по адресу: <адрес> открыты на ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ отделом ЗАГС администрации Хасынского городского округа составлена запись акта о смерти № в отношении ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ, о чем выдано свидетельство серии № №.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

На основании п. 1 ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно ст.ст. 1113, 1114 Гражданского кодекса РФ наследство открывается со смертью гражданина, днем открытия наследства является день смерти гражданина.

По правилам ст. 1175 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).

В силу ч.1,2 ст. 1151 ГК РФ в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: жилое помещение, земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества. Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации. Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.

Как наследники выморочного имущества публично-правовые образования наделяются Гражданским кодексом Российской Федерации особым статусом, отличающимся от положения других наследников по закону, поскольку для приобретения выморочного имущества принятие наследства не требуется (абзац второй пункта 1 статьи 1152), на них не распространяются правила о сроке принятия наследства (статья 1154), а также нормы, предусматривающие принятие наследства по истечении установленного срока (пункты 1 и 3 статьи 1155), при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (абзац второй пункта 1 статьи 1157), при этом свидетельство о праве на наследство в отношении выморочного имущества выдается в общем порядке (абзац третий пункта 1 статьи 1162).

В силу того, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации), выморочное имущество признается принадлежащим публично-правовому образованию со дня открытия наследства при наступлении указанных в пункте 1 статьи 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств независимо об осведомленности об этом публично-правового образования и совершения им действий, направленных на учет такого имущества и оформление своего права.

Как следует из ответа нотариуса нотариального округа Хасынский район Магаданской области от ДД.ММ.ГГГГ, в его производстве имеется наследственное дело №, открытое к имуществу ФИО2, оконченное производством. Наследственное имущество состоит из квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

Из материалов наследственного дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ к нотариусу обратился КУМИ с заявлением о принятии документов для выдачи свидетельства о праве на наследство на выморочное имущество на указанную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом выдано КУМИ свидетельство о праве на наследство по закону №

Пунктом 1.1 Положения о КУМИ, утверждённого решением Собрания представителей Хасынского городского округа ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что Комитет по управлению муниципальным имуществом Хасынского муниципального округа Магаданской области является органом местного самоуправления муниципального образования «Хасынский муниципальный округ Магаданской области», который представляя интересы собственника муниципального имущества – муниципального образования «Хасынский муниципальный округ Магаданской области» владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах полномочий, установленных действующим законодательством.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что в полномочия КУМИ входит обязанность по принятию в муниципальную собственность выморочного имущества.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что ФИО1 открыто владеет, пользуется спорным имуществом, ответчик либо третьи лица претензий по поводу спорного имущества ему не предъявляли.

Поскольку продавец по договору купли-продажи ФИО2 претензий к ФИО1 с момента заключения договора по настоящее время не имел, каких-либо прав на спорное имущество не предъявлял, а ФИО1 пользуется, распоряжается, владеет квартирой как собственной, суд считает, что право собственности на спорную квартиру у истца возникло с ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что у Муниципального образования «Хасынский муниципальный округ Магаданской области» отсутствовали правовые основания для регистрации права собственности на спорную квартиру, суд приходит к выводу о прекращениии права собственности Муниципального образования «Хасынский муниципальный округ Магаданской области» на спорную квартиру.

Оценив исследованные доказательства в их совокупности, суд считает возможным удовлетворить заявленные истцом требования, признать договор купли-продажи квартиры заключенным и признать за истцом ФИО1 право собственности на квартиру.

Государственную пошлину, оплаченную истцом чеками – ордерами ПАО Сбербанк Северо-Восточное отделение 8645/18 номер операции № от ДД.ММ.ГГГГ и номер операции 4980 рублей от ДД.ММ.ГГГГ отнести за счет истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требований ФИО1 удовлетворить.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между ФИО2 и ФИО1 заключенным.

Произвести государственную регистрацию перехода на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, паспорт серии № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес> <адрес>, право собственности на жилое помещение – квартиру, общей площадью 37,1 кв.м., в том числе жилой – 20,3 кв.м., расположенной на третьем этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности Муниципального образования «Хасынский муниципальный округ Магаданской области», на жилое помещение - квартиру <адрес>, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Магаданского областного суда через Хасынский районный суд Магаданской области в течение месяца со дня принятия решения суда.

Председательствующий подпись О.Н. Комаров