Решение по делу № 3А-20/2025 от 28.01.2025 - об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-20/2025 (3а-234/2024)

УИД 33OS0000-01-2024-000377-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 28 января 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре Муравьевой А.Е.,

с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 и ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО4 обратились во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области об установлении кадастровой стоимости принадлежащего им на праве общей долевой собственности объекта недвижимости - торгового здания с кадастровым номером ****, площадью 2011,7 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, в размере его рыночной стоимости 35 348 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование ссылались на то, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 83 238 524 рубля 82 копейки, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном частнопрактикующим оценщиком С.О.В. № **** от 26 августа 2024 года, в размере 35 348 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

По мнению административных истцов, данное обстоятельство нарушает их право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере.

Административные истцы ФИО3 и ФИО4, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, представителей не направили, какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.Т.Г. № 030**** от 13 января 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****, в суд не представили.

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1 и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») - по доверенности ФИО2 поддержали позицию, изложенную названными административным ответчиком и заинтересованным лицом в письменных дополнениях к отзыву и в письменных возражениях соответственно, представленных в суд, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** Г.Т.Г № **** от 13 января 2025 года, вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 13 января 2025 года, поскольку названное заключение эксперта является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, в связи с тем, что проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости спорного объекта, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.2,л.д.129,135,136).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области) и администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области в представленном в суд ходатайстве право административного истца на установление кадастровой стоимости упомянутого объекта недвижимости в размере рыночной не оспаривал ни по основанием возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости объекта недвижимости, определённому экспертом **** Г.Т.Г. № **** от 13 января 2025 года (т.2,л.д.147).

Управление Росреестра по Владимирской области и администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 13 января 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****, в суд не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 399, 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектами налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 2 указанной статьи определено, что в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта; в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО3 и ФИО4 на праве общей долевой собственности (1/2 доли у каждого) принадлежит объект недвижимости - торговое здание с кадастровым номером ****, площадью 2011,7 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое (т.1,л.д.7-9,138-143,152-154).

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года установлена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 года № 101-н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Владимирской области» в размере 83 238 524 рубля 82 копейки (т.1,л.д.6,151,161,162).

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает их право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере, ФИО3 и ФИО4, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, обратились с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, сдав его в отделение почтовой связи 24 октября 2024 года, которое поступило в суд 1 ноября 2024 года (т.1,л.д.2,3,145).

В обоснование своих требований административные истцы представили в суд отчёт частнопрактикующего оценщика С.О.В. № **** от 26 августа 2024 года, на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 35 348 000 рублей (т.1,л.д.13-126).

В ходе рассмотрения настоящего административного дела по ходатайству административных истцов судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.183-186).

Согласно заключению эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 13 января 2025 года величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 67 672 676 рублей.

Относительно соответствия отчёта об оценке № **** от 26 августа 2024 года, составленного частнопрактикующим оценщиком ФИО5, требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано следующее.

В указанном отчёте были применены сравнительный и доходный подходы. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результате согласования двух подходов - сравнительного и доходного, выбор которых, по мнению эксперта, является обоснованным.

Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости оценщик использовал согласование результатов, в виду применения двух подходов.

Оценщик провёл анализ наиболее эффективного использования и сделал вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки, как объекта торгово-офисного (свободного) назначения (страницы 44-46 отчёта). По мнению эксперта, данный вывод является не верным, нарушен пункт 16 ФСО № 7.

В рамках выбранного сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Данный метод является корректным. Однако при его реализации экспертом выявлены нарушения.

Оценщиком в разделе 7.3. (страница 25 отчёта) проведён анализ рынка для объектов свободного назначение (ПСН), а в разделе 7.2. (страница 25 отчёта) определён сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, как офисно-торговое. Данные выводы являются противоречивыми и не соответствуют действительности. Объект оценки представляет собой торговое здание (подтверждается выпиской из ЕГРН) и относится к сегменту рынка объектов торгового назначения и является его фактическим использованием. Нарушение пунктов 10,11 б) ФСО № 7.

Оценщиком приведён рынок продажи объектов свободного назначения в количестве 13 штук (таблица 7.3 страницы 28-31 отчёта), расположенных в городах Лакинске, Киржаче, Вязники, Петушки, ФИО6 и ФИО7, из которых только 2 объекта расположены в городе Гусь-Хрустальном, являющимся местоположением объекта оценки. Данный анализ рынка не является достоверным для объекта оценки, так как не отражает ценообразование в районе его нахождения. Нарушение пункта 11 в) ФСО № 7.

По результатам проведённого анализа рынка в разделе 3.1.11 заключения эксперта (Таблица 3.18Локальный рынок продажи объектов в городе Гусь-Хрустальный, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки,Таблица 3.19Локальный рынок аренды торговых объектов в городе Гусь-Хрустальный, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки),экспертом установлено, что рынок продажи и аренды торговой недвижимости в городе Гусь-Хрустальныйразвит. Цены предложений в городе Гусь-Хрустальный выше, чем в представленном оценщиком рынке недвижимости иных городов.

В нарушение пункта 11 д) ФСО № 7 основные выводы относительно рынка продажи недвижимости, сделанные оценщиком в районах местоположения, которые не относятся к объекту оценки и не сопоставимы с объектом оценки по назначению, не верны.

Выявленные вышеприведённые нарушения свидетельствуют о недостаточном объёме исследований, проведенных оценщиком при исследовании рынка.

В нарушение пунктов 2,5,9,10 ФСО V, пункта 22 6) ФСО № 7 оценщиком при применении сравнительного подхода были выявлены следующие нарушения.

Оценщик в качестве объектов-аналогов использовал объекты (страницы 52-53 отчёта), расположенные в несопоставимых с объектом оценки населённых пунктах. В населённом пункте, в котором расположен объект оценки, имеется достаточное количество предложений о продаже и аренде объектов аналогичного назначения.

Согласно пункту 22 д) при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Для определения величины различных корректировок оценщики обычно пользуются различными справочниками, основные из них: Справочник оценщика недвижимости, под редакцией ФИО8; Информационный портал Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой компании СтатРиелт и так далее.

В рамках исследований, приведённых в данных источниках информации, определены величины корректировок по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость, а также различные коэффициенты. В отчёте оценщик не обоснованно применяет размеры корректировок из различных справочников одновременно. Например: размер корректировки на торг, линию застройки взят оценщиком из справочника под редакцией ФИО8, а на тип недвижимости, площадь и этаж - из портала СтатРиелт (страницы 35-42 отчёта). Такая же ситуация с коэффициентом капитализации, который принят по данным, никак не описанного оценщиком, источника АФОС.

Таким образом, использование величин корректировок, полученных по результатам исследований различных справочников, оценщик искажает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Для получения достоверного результата необходимо использовать один источник информации (справочник, исследование, анализ и так далее). Применение корректировки из иного источника (справочника) допускается в случае отсутствия её в изначально выбранном источнике (справочнике).

Оценщиком не применена корректировка на материал стен. Согласно источнику информации, использованному оценщиком (справочник оценщика ФИО8 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», 2022 год) материал цен является ценообразующим фактором, влияющим на стоимость объекта. Объект оценки представляет собой здание, материал стен которого - металлический каркас и сэндвич-панели, что не сопоставимо со всеми объектами оценки, у которых материал стен - кирпич. Корректировка на данное различие к аналогам №№ 1,2,3 оценщиком применена не была.

Доля стоимости земли в стоимости комплекса недвижимости оценщиком определена в размере 0,11 (страницы 62,77 отчёта), что не соответствует действительности. Согласно информации, размещенной на портале СтатРиелт, которой пользовался оценщик, доля земельного участка под торговыми центрами относится к особо ценным землям, доля которых в комплексе недвижимости составляет 0,20.

В связи с этим рыночная стоимости объекта оценки определена неверно.

Оценщик снизил стоимость объекта оценки, полученный сравнительным подходом на 20% (величина НДС). Данное действие оценщиком не обосновано, не подтверждено и не проверяемо, так как какая-либо информация о том, что в цене объекта-аналога содержится налог на добавленную стоимость (НДС) отсутствует.

Вышеприведённые нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пунктам 23 а) и 23 ж) ФСО № 7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Оценщик применял доходный подход. Доводы о применении доходного подхода, приведённые на странице 64 отчёта, по мнению эксперта, являются обоснованными.

В рамках выбранного доходного подхода оценщик использовал метод прямой капитализации.

Данный метод является корректным, однако при его реализации, в рамках расчёта арендной ставки, экспертом выявлены нарушения.

Оценщик (страница 77 отчёта) принимает ставку капитализации в размере среднего значения 14% и ссылается на раздел 7.3.10 отчёта, в соответствии с которым она принята. Однако в данном разделе (таблица 7.5. страница 35 отчёта) среднее значение ставки соответствует 11%, а не 14%. Кроме этого, данная ставка капитализации относится к помещениям свободного назначения, а не торговым, как объект оценки. Таким образом, величина ставки капитализации не обоснована.

Оценщик снизил стоимость объекта оценки, полученный доходным подходом на 20% (величина НДС). Данное действие оценщиком не обосновано, не подтверждено и не проверяемо, так как какая-либо информация о том, что в арендной ставке объекта-аналога содержится налог на добавленную стоимость (НДС) отсутствует.

Выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик не применял затратный подход (страница 47 отчёта) что, по мнению эксперта, является обоснованным.

Таким образом, частнопрактикующим оценщиком С.О.В. при подготовке отчета № **** от 26 августа 2024 года, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки - объекта недвижимости с кадастровым номером ****, к методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки - объекта недвижимости с кадастровым номером ****, а также имеются иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе не верно определены факторы, влияющие на стоимость указанного объекта недвижимости, а информация использованная оценщиком, не достоверна, не достаточна, и не проверяема. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Нарушений, в выполненных математических действиях, не выявлено (т.2,л.д.2-120)

Экспертиза проведена сотрудником **** Г.Т.Г., имеющей соответствующее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 13 января 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (далее также - ФСО) № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», и то только в части установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными административным ответчиком и заинтересованным лицом в части определенной в нём величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, оспорено не было, ходатайств о вызове эксперта для допроса в судебное заседание, о назначении повторной экспертизы не заявлено.

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения № **** от 13 января 2025 года, судом у эксперта Г.Т.Г., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 13 января 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, что подтверждено документально (т.2,л.д.113-120), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.2,л.д.3), выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в её письменных пояснениях, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

На возникшие у представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и заинтересованного лица ГБУ ВО «ЦГКО ВО», изложенные в письменном виде, вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 года № 08/2023 средневзвешенная величина стоимости предложений на территории Владимирской области составила 29 036,59 руб./кв.м (том 1, таблица 35, страница 147 «Предложения по продаже объектов недвижимости 4 группы»); применённые при подготовке отчёта об итогах государственной кадастровой оценки объекты-аналоги и объект недвижимости с кадастровым номером **** схожи по своим характеристикам и отнесены к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»; цена предложения по аналогам приведена без корректировок, - экспертом Г.Т.Г., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.2,л.д.144,145), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № 030-02-01192/2025 от 13 января 2025 года.

В частности в письменных пояснениях экспертом Г.Т.Г. обращено внимание на следующее.

Согласно статье 4 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

Эксперт при проведении экспертизы являлся независимым, так как не находился в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела.

Эксперт провёл исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме, что подтверждается: определённым сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.7 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, страница 32-34 заключения эксперта); обоснованным выбором отобранных для расчётов аналогов (раздел 3.1.11. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект, таблицы 3.18-3.19 страницы 45-49 заключения эксперта).

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведёнными в экспертном заключении ссылками на использованные при проведении исследования методик, скриншотов объявлений цен предложений о продаже и аренде объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотов информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведённые Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» нарушения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не состоятельны.

Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» объекты №№ 1,2,3 и их цены предложений не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений проведённого экспертом, так как сами являются некорректными аналогами.

Согласно пункту 5.4 ФСО V «Подходы и методы оценки» при применении сравнительного подхода необходимо учитывать объём и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности - «степень сопоставимости» аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Объект оценки расположен в городе Гусь-Хрустальный, а аналоги №№ 1,2,3 представленные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» - в городах Александров, Коврове и в поселке Вольгинский Петушинского района Владимирской области, соответственно. Они имеют низкую степень сопоставимости с объектом оценки по месторасположению, а аналог № 3 по статусу населённого пункта, так как расположен в поселке.

В Заключении эксперта в рамках сравнительного и доходного подходов, в качестве аналогов были использованы только объекты расположенные в городе Гусь-Хрустальный, что соответствует местоположению объекта оценки. Рыночная стоимость, полученная при сопоставимости аналогов с объектом оценки по местоположению, является более достоверной.

Согласно информации, приведенной в отзыве, объект оценки относится к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения», средневзвешенная величина стоимости предложений которых на территории Владимирской области составляет 29 036,59 руб./кв.м; цена предложений по аналогам приведена без учета корректировок.

Рыночная стоимость, полученная экспертом, составляет 33 640 руб./кв.м.

Из представленных цен предложений видно, что цена эксперта выше, чем средневзвешенная величина стоимости, приведённой Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО».

Согласно пункту 1 ФСО V «Подходы и методы оценки» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Сравнительный подход применяется, когда объект оценки можно сравнить с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).

Доходный подход применяется, когда объект оценки может приносить доход, в том числе путём сдачи в аренду.

Эксперт в своём заключении установил возможность сравнения объекта оценки с другими аналогами, а также сдачи в аренду его помещений под торговлю и общественное питание. В результате этого экспертом были обосновано применены 2 подхода - сравнительный и доходный.

При применении метода продаж в рамках сравнительного подхода и доходного подхода к ценам аналогов применяются корректировки, учитывающие их различия с объектом оценки.

Разница в цене за 1 кв.м, о котором заявляют Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», и цене, полученной в заключении эксперта, имеет следующие основания: применение экспертом доходного подхода; цена эксперта получена с учётом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода и применением доходного подхода; все объекты-аналоги, использованные для расчёта рыночной стоимости, представляли собой единые объекты недвижимости (ЕОН) состоящие из здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на их площадь. Согласно вопросу суда, необходимо было определить рыночную стоимость только объекта недвижимости - здания (ОКС). В связи с этим полученная стоимость была очищена от стоимости земельного участка.

С учётом вышеизложенного, цены, указанные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», не являются доказательством: рыночной стоимости объекта оценки; некорректного подбора экспертом объектов-аналогов; искажения итоговой стоимости спорного объекта, представленной в заключении эксперта.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** состоянию на 1 января 2023 года, о соответствии отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика С.О.В. № **** от 26 августа 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 13 января 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 13 января 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ****, определённую по состоянию на 1 января 2023 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный частнопрактикующим оценщиком С.О.В. № **** от 26 августа 2024 года, суд не принимает в качестве достоверного и относимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года в размере его рыночной стоимости 67 672 676 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ФИО3 и ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 24 октября 2024 года, то есть дату их обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, путём сдачи его в организацию почтовой связи, что подтверждается почтовым конвертом, указанная дата подлежит отражению в резолютивной части настоящего решения суда (т.1,л.д.2,3,145).

При этом суд по аналогии применяет положения пункта 14 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, согласно которым датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается дата представления его в территориальный орган уполномоченного федерального органа либо день сдачи его в организацию почтовой связи для направления в комиссию по месту нахождения территориального органа уполномоченного федерального органа.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 и ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - торгового здания с кадастровым номером ****, площадью 2 011,7 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, по состоянию на 1 января 2023 года, в размере его рыночной стоимости 67 672 676 (шестьдесят семь миллионов шестьсот семьдесят две тысячи шестьсот семьдесят шесть) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО3 и ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 24 октября 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 28 января 2025 года.