УИД 77OS0000-02-2024-022278-22
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Москва31 марта 2025 года
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре Коржикове Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-322/2025 по административному исковому заявлению ООО «Донская земля» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости здания, равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
административный истец ООО «Донская земля» обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в котором с учетом постановленного определения о прекращении производства по делу в части просит установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:04:0001008:1104, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 68 533 000 руб.
В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником указанного объекта недвижимости; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость здания, что затрагивает права ООО «Донская земля», так как влияет на размер налоговых обязательств; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчёт об оценке от 1 апреля 2024 года №21329-8/04-24, подготовленный ООО «Первая независимая экспертная компания» (далее – Отчет об оценке).
В судебном заседании представитель административного истца поддержал требования, пояснил, что с заключением эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы ООО «Донская земля» не согласно; экспертом не учтены должным образом характеристики спорного здания, его приобретение ООО «Донская земля» в неудовлетворительном состоянии за адекватной рыночной цену в рамках исполнительного производства; административный истец полагает, что экспертом допущены ошибки, которые существенно повлияли на правильность определения рыночной стоимости здания; рыночная стоимость экспертом необоснованно завышена определена произвольно, без учета тенденций рынка и фактических обстоятельств.
Представитель Департамента городского имущества г.Москвы в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, указывая на то, что Отчет об оценке рыночную стоимость спорного объекта не подтверждает, замечаний к заключению эксперта административный ответчик не представил, заявил ходатайство о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы в размере 183 198,82 руб.
Иные лица, участвующие в деле (ГБУ «Центр имущественных платежей», ППК Роскадастр), в судебное заседание не явились, извещены, об отложении слушания дела не просили; замечаний к заключению эксперта не представили; на основании статей 150, 152, 247 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие данных административного ответчика и заинтересованного лица.
Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление №910-ПП «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП», пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении административного дела установлено, что административный истец является собственником здания с кадастровым номером 77:04:0001008:1104, площадью 2 405 кв.м., расположенного по адресу: <...> (далее – Здание); право собственности ООО «Донская земля» зарегистрировано 8 февраля 2024 года на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 18 декабря 2023 года.
Результаты определения кадастровой стоимости Здания, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Здания определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 206 465 786,80 руб.
В Единый государственный реестр недвижимости 9 декабря 2023 года внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.
Административный истец обязан уплачивать налог на имущество организаций в отношении Здания исходя из оспариваемой кадастровой стоимости данного объекта недвижимости; Здание включено в утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года № 700-ПП Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на налоговые периоды 2024, 2025 годов, что никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве заявителя требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.
Согласно представленному ООО «Донская земля» в соответствии со статьей 246 КАС РФ Отчёту об оценке рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет 68 553 000 руб.
Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении дела представил письменные пояснения, в которых указал на несоответствие Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; административный ответчик заявил о необоснованности определенной в нем величины рыночной стоимости Здания.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).
В связи с возникшим спором определением суда от 4 сентября 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночной стоимости Здания по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ГБУ «БТИ Московской области».
В связи с производством экспертизы экспертом были затребованы у административного истца дополнительные сведения о характеристиках Здания на момент его приобретения, информация о ремонте объекта, а также данные о структуре площадей, распределении помещений по этажам. Такие сведения административным истцом представлены; приобщены судом к материалам дела, изучены экспертом при проведении экспертизы.
Согласно заключению эксперта ГБУ «БТИ Московской области» ФИО1 от 24 февраля 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; величина рыночной стоимости Здания согласно Отчету не подтверждается. Рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года по расчетам эксперта составляет 152 352 000 руб.
Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.
Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена экспертом, который имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, а также предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и непротиворечивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики Здания, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Здание на дату исследования; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты.
В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в отчете нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученного оценщиком значения стоимости Здания. В то же время итоговые суждения эксперта и расчеты рыночной стоимости спорного объекта недвижимости сделаны на основе исчерпывающего анализа рынка недвижимости на дату исследования, ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.
Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы.
Замечания административного истца к заключению эксперта судом проверены и признаются несостоятельными, их субъективность – налицо. Доводы административного истца по сути сводятся к тому, что Здание приобретено ООО «Донская земля» в рамках исполнительного производства с дисконтом посредством согласия взыскателя на оставление за собой нереализованного имущества должника; административный истец ввиду этого указывает на отсутствие реальных предложений по покупке Здания на юридически значимую дату.
Вместе с тем, по убеждению суда, само по себе сообщенное собственником об обстоятельствах приобретения спорной недвижимости о том, что экспертом не учтены тенденции рынка на 1 января 2023 года, нарушена методология исследования, в том числе при определении стоимости земли в ЕОН, не свидетельствует.
Напротив, сопоставимость отобранных объектов аналогов, правильность определения класса Здания, верность введенных для спорного объекта недвижимости корректировок по ценообразующим факторам, их обоснованность и необходимость не вызывает сомнений.
Также суд не может согласиться и с доводами административного истца о том, что экспертом не были должным образом учтены индивидуальные характеристики спорного объекта недвижимости, его неудовлетворительное состояние на дату исследования и приобретения. Указанное опровергается материалами дела, в которых представлена в том числе по запросу эксперта полная информация о Здании, его технических характеристиках и индивидуальных особенностях, фотоматериалы объекта, которые изучены экспертом и учтены в расчетах.
При таких данных, доводы стороны административного истца о необоснованности заключения эксперта признаются несостоятельными. По убеждению суда, предупрежденный об уголовной ответственности эксперт провел полноценный анализ рынка недвижимости на 1 января 2023 года, правильно определил сегмент рынка, к которому относится Здание, подобрал сопоставимые объекты-аналоги; в расчетах учел необходимые для такого рода недвижимости поправки, за счет которых нивелировал все различия. Заключение эксперта является ясным и полным, не содержит противоречий; сомнения в достоверности экспертизы и обоснованности заключения у суда отсутствуют.
Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по административному делу дополнительной, повторной судебных экспертиз не установлено; само по себе несогласие административного истца из-за цены его приобретения с определенной экспертом рыночной стоимостью Здания основанием для этого не является; ошибочность выводов и завышение экспертом стоимости Здания не подтверждены; никаких нарушений при производстве экспертизы не допущено.
Замечания административного истца не ставят под сомнение определенную экспертом итоговую величину рыночной стоимости Здания, рассчитанную сравнительным и доходными подходами при согласовании результатов.
Несмотря на аргументы стороны административного истца, суд считает, что при проведении экспертизы экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме.
От иных лиц, участвующих в деле, которые с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний не поступило.
Таким образом, применительно к нормам статей 59, 61, 82, 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что не доверять заключению эксперта оснований не имеется; оно признается надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость Здания на 1 января 2023 года.
Как разъяснено в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Учитывая изложенное и принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое частичное подтверждение при рассмотрении дела.
При таких данных, заявленное ООО «Донская земля» требование об установлении кадастровой стоимости спорного Здания в размере его менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости рыночной стоимости подлежит частичному удовлетворению; при этом в качестве кадастровой стоимости Здания суд устанавливает его рыночную стоимость, определенную в заключении эксперта, так как Отчет об оценке рыночную стоимость Здания на 1 января 2023 года не подтверждает.
С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованием об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей Здания и Земельного участка не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Здания.
В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ООО «Донская земля» заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.
Разрешая ходатайство Департамента городского имущества г. Москвы о возмещении судебных расходов на оплату судебной экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении № 2630-О от 15 октября 2024 года, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Здания существенной не является (26%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.
При этом, суд исходит из обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Здания, равной рыночной; без судебной экспертизы в рамках настоящего административного спора проверить Отчёт об оценке и установить все юридически значимые обстоятельства дела было невозможно; по итогам экспертизы определённая в отчёте рыночная стоимость спорного объекта недвижимости не подтверждена, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (отчёт об оценке) не положены в основу решения; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Здания, равной его рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.
Таким образом, право на пересмотр кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости Здания в качестве его кадастровой стоимости административным истцом реализовано. При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению судебной экспертизы, не установлено.
Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Здания была определена, очевидно, ошибочно.
При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу Департамента городского имущества г. Москвы, представившего платежное поручение № 1895 от 18 февраля 2025 года, надлежит взыскать в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы 183 198,82 руб. согласно счету ГБУ «БТИ Московской области».
Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:04:0001008:1104, площадью 2405 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 152 352 000 руб.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости здания.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 июля 2024 года.
Взыскать с ООО «Донская земля» в пользу Департамента городского имущества г. Москвы в счет возмещения судебных расходов на оплату экспертизы 183 198,82 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Мотивированное решение суда изготовлено 8 апреля 2025 года.
Судья
Московского городского судаР.Б. Михайлова