Решение по делу № 2-198/2025 от 26.05.2025

Гражданское дело №2-198/2025

УИД 09RS0001-01-2024-001272-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 мая 2025 года г. Черкесск, КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе

председательствующей судьи – Яичниковой А.В.,

при секретаре судебного заседания – Хачирове А.В.,

с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО2,

ответчика по первоначальному иску (истца по встречному исковому заявлению) ФИО6, его представителя ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению КочкаровойЗалиныМуталиновны к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности и по встречному исковому заявлению ФИО6 к КочкаровойЗалинеМуталиновне о внесении изменений в договор, взыскании неустойки и платежей за найм,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО6 о государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование своих требований истец указала, что между ФИО6 и ФИО1, 01 июля 2018 года заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 29,70 кв. м, по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, кадастровый №.Из договора купли-продажи следует, что ФИО6 передал в наём истцу указанное жилое помещение, до составления договора купли-продажи, однако, до настоящего времени истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на данное помещение, так как ответчик уклоняется от явки в Управление Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР для регистрации сделки. Расчет междусторонам не был произведен полностью до подписания договора. В связи с тем, что истец не рассчиталась с ответчиком в полном объеме, 27.09.2021 года ФИО6 обратился с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании неустойки и платежей за наём жилого помещения. Черкесский городской суд КЧР 04 августа 2022 года, рассмотрев гражданское дело № 2-261/2022, отказал в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 01.07.2018 г., заключенного между ФИО6 и ФИО1, и возложении на ФИО1 обязанности передать квартиру ФИО6 Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 12 октября 2022 года решение Черкесского городского суда КЧР от 04 августа 2022 года оставлено без изменения, а апелляционные жалобы истца ФИО6 и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО8 А-А.- без удовлетворения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2023 года решение Черкесского городского суда КЧР от 04 августа 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 12 октября 2022 года оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО6 - без удовлетворения. Таким образом, со дня обращения в суд, а именно с 27.09.2021 года ФИО6 отношения к спорной квартире, расположенной по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, кадастровый №, не имеет, поскольку Черкесским городским судом КЧР в исковых требованиях о расторжении договора купли- продажи квартиры от 01.07.2018 г., заключенного между ФИО6 и ФИО1 и возложении на ФИО1 обязанности передать квартиру отказано. Договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями закона, квартира передана по данному договору ещё до подписания договора купли- продажи, что нашло подтверждение в материалах гражданского дела № 2- 261/2022, рассмотренного в Черкесском городском суде КЧР. В расторжении договора купли-продажи судом отказано ответчику. Невозможность зарегистрировать право собственности нарушает права истца - собственника в отношении приобретенного недвижимого имущества на протяжении двух лет, чем нарушаются права истца. Для исполнения условий п.13 договора купли-продажи от 01.07.2018 года истец в марте 2023 года обратилась с договором и решением Черкесского городского суда КЧР от 04.08.2022 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, регистрация перехода права не произведена и в то же время какого то ответа от Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР не последовало. Как усматривается из договора купли-продажи и материалов гражданского дела Черкесского городского суда КЧР № 2-261/2022 обязательство в силу ч.1 ст. 556 ГК РФ по передаче недвижимости считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Поскольку договор купли-продажи от 01.07.2018 года был предметом спора в Черкесском городском суде КЧР, однако Черкесский городской суд КЧР принял решение 04.08.2022 года об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли- продажи квартиры от 01.07.2018 г., заключенного между ФИО6 и ФИО1, и возложении на ФИО1 обязанности передать квартиру, недвижимое имущество передано истцу, ответчик от явки для регистрации сделки уклонился, до настоящего времени договор не зарегистрирован, считает переход права собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи подлежит государственной регистрации. 29.11.2022 года ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР через МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами. В связи с тем, что продавец не явился с заявлением о государственной регистрации перехода права, государственная регистрация перехода права собственности приостановлена с целью устранения препятствий регистрации перехода права, а именно получение собственноручного заявления продавца - ответчика ФИО6 Просит суд: вынести решение о государственной регистрации договора купли- продажи от 01 июля 2018 года между КочкаровойЗалинойМуталиновной и ФИО6 жилого помещения (квартиры), общей площадью 29.70 кв. м, расположенное по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, кадастровый №; в случае удовлетворения искового заявления, признать решение суда основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР.

В ходе рассмотрения дела ответчиком подано встречное исковое заявление, которое принято судом к производству. Во встречном иске ФИО6 указал, что 01.07.2018 года между истцом и ответчиком заключен договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По указанному договору ответчик приняла обязательство приобрести квартиру у истца в рассрочку путем произведения ежемесячных выплат в размере не менее 100 000 рублей в месяц до полной выплаты ее стоимости, а также оплачивать наём указанной квартиры в размере 4000 рублей в месяц до момента полной выплаты квартиры. В нарушение условий договора ответчик не производила выплаты в размере не менее 100 000 рублей. Истцом было направлено ответчику уведомление о необходимости исполнить условия договора в срок до 16.07.2021 года или расторгнуть договор по соглашению сторон. Ответчик не выполнила свои обязательства по договору и не изъявила желания расторгнуть договор. При этом срок договора исходя из периода и суммы оплаты составил 14 месяцев. В настоящее время сумма по договору не была выплачена. И с июля 2021 года она не реагировала ни на какие предложения. ФИО6 планировал на своевременно выплаченные деньги ФИО1 за однокомнатную квартиру по ценам 2018-2019 годов, приобрести капитальное гаражное помещение и необходимое оборудование и инструмент, в которых намерен был реализовать своё изобретение-патент и зарабатывать на жизнь денежные средства. Им были потрачены деньги на разработку и изготовление пресс- формы для изготовления изделия: гомогенизатор топливновоздушной смеси в размере 150000 рублей в 2018-2019 годах. Та стоимость, которая была договорена по состоянию на 2018 год, и на 2021 год существенно изменилась. При этом по состоянию на 2024 год, рыночная стоимость однокомнатной квартиры выросла в разы. Исключительно, по вине ответчика у истца возникают права на взыскание как упущенной выгоды, так и убытков, а также, неустойки и пени по договору.У ответчика ФИО1 возникла обязанность уплатить истцу в согласованный сторонами срок (до 01.09.2019 года) за переданное недвижимое имущество 1400 000 руб., вместе с тем к моменту подачи искового заявления (встречного) ФИО1 произвела оплату продавцу в общей сумме 844 000 рублей. В п. 7 договора купли - продажи квартиры от 01.07.2018г. указано, что оплата наличными денежными средствами по соглашению сторон производится в рассрочку каждый 1 (первый) календарный день месяца в размере не менее 100 000 рублей до полной оплаты вышеуказанной суммы (т.е. 1 400 000 рублей). Допускается досрочная оплата вышеуказанной суммы. В случае просрочки ежемесячной оплаты 100 000 рублей более чем на 10 дней покупатель обязан оплатить продавцу неустойку в размере 10 000 рублей. Со дня заключения договора, т.е. с 01.07.2018г. ответчик ни разу не выплатила сумму в размере 100 000 в месяц. У ответчика возникла обязанность по оплате неустойки по п. 7 договора в пользу истца, установленная судебными решениями, вступившими в законную силу, и исполнительными производствами находящимися в производстве службы судебных приставов исполнителей. Сумма долга но неоплате найма жилого помещения по п.8 составляет более 200 000 рублей, что так же установлено судом. Истцу вследствие просрочки оплаты ответчиком были причинены убытки в виде упущенной выгоды в размере 2639 098 рублей, что подтверждается отчетом №МЮ - 204/09/24 об оценке ИП ФИО4 в размере стоимости спорной квартиры 3 183 098 рублей, что составляет 3 183 098 - 544 000 =2 639 098 рублей. Просит суд:

- внести изменения в п. 7 договора купли- продажи от 01.07.2018 года, заключенного между ФИО6 и ФИО1 в части, установив цену предмета договора в размере 3 183 098 рублей, с 14.05.2024г.;

- считать пункт 7 договора купли-продажи от 01.07.2018г. в следующем виде: сумма по договору купли продажи за <адрес> в <адрес>, КЧР, составляет 3 183 098 (три миллиона сто восемьдесят три тысячи девяносто восемь) рублей. Остаток оплаты по договору купли-продажи покупателем ФИО1 производится наличными денежными средствами, в размере 3183098 -544000 = 2639 098 в срок до 30.09.2024 года в полном объеме. Допускается досрочная оплата вышеуказанной суммы. В случае просрочки оплаты более чем на 10 дней покупатель обязан оплатить продавцу неустойку в размере 10 000 рублей в день, до окончания исполнения обязательств в полном объеме;

- взыскать с КочкаровойЗалиныМуталиновны в пользу ФИО6 договорную неустойку в размере 480000 рублей (20мес. х 10000 руб.=200000 рублей) за период с 01.01.2023 года по 31.08.2024 года (20 месяцев);

- взыскать с КочкаровойЗалиныМуталиновны в пользу ФИО6 платежи за наём жилого помещения - <адрес> в <адрес> в сумме 80000 рублей. (20 мес. Х 4000 руб.= 80000 рублей).

В ходе рассмотрения дела истцом по встречному исковому заявлени были поданы заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, которые приняты судом к производству. ФИО6 просил суд:

- Считать пункт 7 договора купли-продажи от 01.07.2018г. в следующем виде: сумма по договору купли продажи за <адрес> в <адрес>, КЧР, составляет 3 183 098 рублей. Остаток оплаты по договору купли-продажи покупателем ФИО1 производится наличными денежными средствами, в размере 2 639 098 в срок до 1 марта 2025года в полном объеме. Допускается досрочная оплата вышеуказанной суммы. В случае просрочки оплаты более чем на 10 дней Покупатель обязан оплатить Продавцу неустойку в размере 10 000 (десяти тысяч) рублей в день, до окончания исполнения обязательств в полном объеме;

- взыскать с КочкаровойЗалиныМуталиновны в пользу ФИО6 договорную неустойку в размере 280 000 рублей (28мес. х 10000 руб. = 280000 рублей) за период с 01.01.2023 года по 30.04.2025 года (28 месяцев). Согласно п.7 договора купли- продажи квартиры от 01.07.2018 года;

- считать пункт 8 договора купли- продажи от 01.07.2018г., заключенного между ФИО6 и КочкаровойЗалинойМуталиновной, в части суммы найма в следующей редакции:

«На период оплаты в рассрочку вышеназванная квартира сдана в наем Покупателю, в размере 18000 рублей за один месяц найма»;

- взыскать с КочкаровойЗалиныМуталиновны в пользу ФИО6 платежи за наём жилого помещения - <адрес> в <адрес> в сумме 252 000 рублей (72000 рублей (18мес. х 4000руб.= 72 000 рублей) за период с 01.01.2023 года по 30.06.2024 года (18 месяцев) и 180 000 рублей (10 мес. х 18000руб.= 180 000 рублей) за период с 01.07.2024 года по 30.04.2025 года (10 месяцев), согласно п.8 договора купли- продажи квартиры от 01.07.2018 года и уведомления от 19.06.2024 года, о задолженности за наем однокомнатной квартиры, об обсуждении сложившейся ситуации в связи с повышением стоимости объектов недвижимости, тарифов на коммунальные услуги и о намерениях сторон.

В окончательной редакции истец по встречному исковому заявлению просил суд:

- считать пункт 7 договора купли-продажи от 01.07.2018г. в следующем виде: сумма по договору купли продажи за <адрес> в <адрес>, КЧР, составляет 3 183 098 рублей. Остаток оплаты по договору купли-продажи покупателем ФИО1 производится наличными денежными средствами, в размере 2 639 098 в срок до 1 марта 2025года в полном объеме. Допускается досрочная оплата вышеуказанной суммы. В случае просрочки оплаты более чем на 10 дней Покупатель обязан оплатить Продавцу неустойку в размере 10 000 (десяти тысяч) рублей в день, до окончания исполнения обязательств в полном объеме;

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования своего доверителя, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, поддержала письменные возражения на встречное исковое заявление, просила в удовлетворении встречного искового заявления отказать, повторив доводы, изложенные в иске и в письменных возражениях.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному исковому заявлению) ФИО6, его представитель ФИО7 просили суд отказать в удовлетворении первоначальных требований, удовлетворить встречные исковые требования с учетом заявлений, поданных в порядке ст. 39 ГПК РФ, повторили доводы, изложенные в иске.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Относительно первоначальных требований суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

В судебном заседании установлено, что ответчику ФИО6 с 05 апреля 2002 года на праве собственности (зарегистрированном в Управлении Росреестра по КЧР05 апреля 2002 года) принадлежит квартира общей площадью29,7 кв. м, расположенная по адресу: КЧР, <адрес>.

01 июля 2018 года между ФИО6 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:КЧР, <адрес>. Ключи от квартиры переданы ответчику. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества не производилась.

Названный договор купли-продажи не оспорен, недействительным не признан.

Цена квартиры определена сторонами в размере 1400000 рублей, оплата квартиры производится в рассрочку наличными денежными средствами и иными, установленными действующим законодательством платежными средствами, в каждый первый календарный день месяца в размере не менее 100000 рублей в месяц до полной выплаты (п. 4, п. 6, п. 7 договора). Размер задатка по договору составляет 300000 рублей (п. 5).

Пунктом 7 договора установлено, что за просрочку ежемесячной оплаты более чем на 10 дней покупатель обязан оплатить продавцу неустойку в размере 10000 рублей.

На период оплаты в рассрочку квартира сдана в наём покупателю за 4000 рублей в месяц. За техническое состояние квартиры и оплату коммунальных услуг отвечает продавец (п. 8 договора).

Согласно п. 11 договор считается исполненным после произведения полного расчета покупателя с продавцом за проданную квартиру.

До заключения указанного договора (01.07.2018 г.) между сторонами на основании устной договоренности сложились правоотношения по найму спорной квартиры. Из объяснений сторон следует, что плата за наём составляла 12000 рублей в месяц. Иные условия договора (срок найма, порядок внесения платы и прочие) судом не установлены.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 04 августа 2022 года исковые требования ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании неустойки и платежей за наём жилого помещения удовлетворены частично; в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 01.07.2018 г., заключенного между ФИО6 и ФИО1, и возложении на ФИО1 обязанности передать квартиру отказано.

Суд

решил:

Исковые требования ФИО6 к ФИО1 о зачете задатка, взыскании неустойки и платежей за наём жилого помещения удовлетворить.

Задаток в размере 300000 (триста тысяч) рублей из уплаченной ответчиком суммы зачесть в пользу ФИО6

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 неустойку за несвоевременное внесение платежей по договору купли-продажи квартиры за период с 01.07.2018 г. по 31.01.2022 г. в размере 430000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 платежи за наём жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу:<адрес>, за период с 01.07.2018 г. по 31.01.2022 г. в сумме 172000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 расходы по уплате государственной пошлины в размере 6200 рублей.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета МО города Черкесска государственную пошлину в размере 9220 рублей.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 12 октября 2022 года решение Черкесского городского суда КЧР от 04 августа 2022 года оставлено без изменения.

Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеуказанным решением суда установлено, что в период с 07.07.2018 г. по 01.06.2019 г. в счет оплаты стоимости квартиры ФИО1 и её сестройФИО5осуществлены денежные переводы на счет супруги истца ФИО3-А. на общую сумму 255000,00 рублей, что подтверждается выписками по счетам истца и её сестрыФИО5,а также показаниями свидетеляФИО5,данными ею в судебном заседании, из которых следует, что она помогала сестре выплачивать за квартиру, перечисляла деньги со своей карты в счет оплаты стоимости квартиры на счет супруги истца.

Таким образом, общая сумма, выплаченная истцу по договору купли-продажи квартиры в счет оплаты стоимости квартиры, составляет 844000,00 рублей (589000,00 руб. + 255000,00 руб.).

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2).

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.2 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как предусмотрено ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 2 статьи 165 ГК РФ).

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком законной сделки, с соблюдением ее формы, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, материалами дела доводы истца ФИО1 о наличии оснований для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности не подтверждаются. Из представленных в материалы дела доказательств, в частности решения Черкесского городского суда КЧР от 04 августа 2022 года следует, что ФИО1 была передана квартира по <адрес>, за которую она по договору купли продажи от 01 июля 2018 года должна выплатить 1400000 рублей, но выплатила лишь 844000 рублей.

Таким образом, отсутствует исполнение покупателем обязанности по оплате имущества в полном объеме.

Суд приходит к выводу, что факт частичной оплаты покупателем стоимости этого недвижимого имущества, не приводит к возникновению у истца предусмотренных п.1 ст.209, п.1 ст.288 ГК РФ и ст.20 ЖК РФ правомочий по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Названная статья устанавливает основания освобождения от доказывания установленных ранее обстоятельств и запрещение их опровержения.

Частью 2 ст.209 ГПК РФ предусмотрено, что после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

При вышеизложенных обстоятельствах, оснований для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не имеется.

Относительно требований встречного искового заявления, суд пришел к выводу о необходимости их частичного удовлетворения по следующим основаниям.

Требования о внесении изменений в п. 7 и п. 8 договора не подлежат удовлетворению, а требований о взыскании договорной неустойки и платежей за найм жилого помещения подлежат удовлетворению в части, а именно в части взыскания платежей за найм из расчета 4000 рублей в месяц.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 04 августа 2022 года установлено и сторонами не оспаривалось, что пунктом 7 договора купли – продажи от 01 июля 2018 года установлено, что за просрочку ежемесячной оплаты более чем на 10 дней покупатель обязан оплатить продавцу неустойку в размере 10000 рублей.

Как следует из подписанного сторонами акта сверки расчетов от 03.08.2022 г., в счет оплаты за квартиру по договору купли-продажи от 01.07.2018 г. ответчиком в период с 03.06.2019 г. по 01.06.2021 г. была уплачена сумма в размере 589000,00 рублей наличными денежными средствами.

Вышеуказанным решением суда с ФИО1 в пользу ФИО6 взыскана неустойка за несвоевременное внесение платежей по договору купли-продажи квартиры за период с 01.07.2018 г. по 31.01.2022 г. в размере 430000 рублей; платежи за наём жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу:<адрес>, за период с 01.07.2018 г. по 31.01.2022 г. в сумме 172000 рублей.

Решением Черкесского городского суда КЧР от 28 августа 2023 года исковые требования ФИО6 к ФИО1 о взыскании неустойки и платежей за наём жилого помещения удовлетворены.

Суд

решил:

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 неустойку за несвоевременное внесение платежей по договору купли-продажи квартиры за период с 01 февраля 2022 г. по 31 декабря 2022 г. в размере 110 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 платежи за наём жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: КЧР,<адрес>за период с 01 февраля 2022 г. по 31 декабря 2022 г. в сумме 44 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 280 рублей.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КЧР от 15 ноября 2023 года решение Черкесского городского суда КЧР от 28 августа 2023 года изменено в части взыскания неустойки за несвоевременное внесение платежей по договору купли-продажи и судебных расходов, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.

Исковые требования ФИО6 к ФИО1 о взыскании неустойки и платежей за наем жилого помещения удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 неустойку за несвоевременное внесение платежей по договору купли-продажи квартиры за период с 1 февраля 2022 года по 31 марта 2022 года и с 1 октября 2022 года по 31 декабря 2022 года в размере 50 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 платежи за наем жилого помещения за период с 1 февраля 2022 года по 31 декабря 2022 года в сумме 44 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 о взыскании неустойки за период с 1 апреля 2022 года по 30 сентября 2022 года отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО6 расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 020 рублей.

Рассматривая исковое заявление истца по встречному иску о взыскании неустойки за период с 01 января 2023 года по 30 апреля 2025 года и взыскании платежей за найм жилого помещения за период с 01 января 2023 года по 30 апреля 2025 года в рамках заявленных требований, суд приходит к следующему выводу.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п.7 договору ответчик принял на себя обязательство в случае просрочки оплаты не менее 100 000 (сто тысяч) рублей ежемесячно более чем на 10 дней, оплатить истцу неустойку в размере 10 000 (десять тысяч) рублей за каждый месяц невыполнения выплат в рассрочку.

Поскольку ответчик свои обязательства, предусмотренные договором купли-продажи, надлежащим образом и в установленный срок не исполнила, у истца возникло право требования восстановления нарушенного права, в том числе взыскания неустойки с ответчика, образовавшейся вследствие просрочки исполнения обязательств, предусмотренных договором.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено судом, ответчиком не исполнялись обязательства по внесению ежемесячных платежей в размере не менее 100 000 рублей в установленный договором срок, что является основанием для взыскания с ответчика предусмотренной договором неустойки, следовательно, требование истца о взыскании неустойки обоснованно и подлежит удовлетворению.

Истец требует взыскать неустойку с 01 января 2023 года по 30 апреля 2025 года в размере 280 000 рублей.

Согласно представленному истцом расчету размер неустойки за период с 01 января 2023 года по 30 апреля 2025 года составляет 280 000,00 рублей (10000 руб. х 28 месяцев).

Указанный расчет ответчиком не оспорен и признается судом верным.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. № 263-О).

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

По настоящему делу доказательств, подтверждающих несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и необоснованность выгоды продавца, ответчиком суду не представлено.

С учётом существа допущенного ответчиком нарушения и периода просрочки исполнения обязательства, учитывая соотношение суммы неустойки и невыплаченной ответчиком суммы по договору купли-продажи, длительность нарушения ответчиком обязательств по договору, отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ.

Таким образом, подлежит к взысканию с ответчика ФИО1 в пользу истца ФИО6 неустойка в размере 280 000 руб. за период с 01 января 2023 по 30 апреля 2025 года.

В пункте 8 договора купли-продажи от 01.07.2018 г. содержится условие об аренде квартиры на все время рассрочки оплаты, арендная плата составляет 4000 рублей в месяц.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, ответчик не вносила платежи за аренду квартиры.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика платежей за наём жилого помещения подлежит удовлетворению, взысканию с ответчика подлежит сумма платежей за период с 01 января 2023 года по 30 апреля 2025 года в размере 112000 рублей (28 месяцев х 4000 руб.) (72000 рублей за период с 01 января 2023 года по 30 июня 2024 года (18 месяцев) и 40000 рублей за период с 01 июля 2024 года по 30 апреля 2025 года (10 месяцев).

Требование о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО6 платежей за наём жилого помещения - <адрес> в <адрес> в сумме 180 000 рублей (10 мес. х 18000руб.= 180 000 рублей) за период с 01 июля 2024 года по 30 апреля 2025 года (10 месяцев), согласно п.8 договора купли- продажи квартиры от 01 июля 2018 года и уведомления от 19 июня 2024 года, о задолженности за наем однокомнатной квартиры, об обсуждении сложившейся ситуации в связи с повышением стоимости объектов недвижимости, тарифов на коммунальные услуги и о намерениях сторон не может быть удовлетворено в полном объеме, а подлежит удовлетворению в части взыскания платежей за наём жилого помещения из расчета по 4000 руб. в месяц, так как суд отказывает в удовлетворении требований о внесении изменений в п. 7 и п. 8 договора купли – продажи от 01 июля 2018 года и изложении их в другой редакции по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается в числе прочего на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из судебных решений, устанавливающих гражданские права и обязанности.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 ГК РФ).

Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд (п. 1 ст. 11 ГК РФ).

К способам защиты гражданских прав статья 12 ГК РФ относит: восстановление положения, существовавшего до нарушения права; присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; взыскание неустойки.

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства, заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений, содержащихся в п. 47 и п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. В случае если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Проанализировав условия заключенного сторонами договора купли-продажи от 01 июля 2018 года, выяснив действительную общую волю сторон с учетом цели договора, приняв во внимание последующее поведение сторон, суд считает, что данный договор по своей правовой природе является смешанным договором и содержит элементы договора купли-продажи товара в рассрочку и договора найма-продажи, поскольку в договоре наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена квартиры, порядок и размеры платежей, договор содержит условие о рассрочке и о том, что до перехода права собственности на квартиру к покупателю покупатель является нанимателем переданной ему квартиры.

Следовательно, к отношениям сторон по настоящему делу подлежат применению в соответствующих частях правила о договорах купли-продажи товара в рассрочку (ст. 489 ГК РФ) и договорах найма-продажи (ст. 501 ГК РФ), элементы которых содержатся в договоре.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, а покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи (п. 1 ст. 456 и п. 1 ст. 484 ГК РФ).

Частью 1 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 2 ст. 486 ГК РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Как установлено судом, между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежей (п. 7 договора).

На основании п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, с момента заключения договора от 01 июля 2018 года платежи в счет оплаты цены квартиры производились ответчиком с нарушением условий договора о сроке уплаты и размере ежемесячного платежа. При этом уплаченная ответчиком сумма платежей (844000,00 рублей) превышает половину цены квартиры.

Следовательно, с учетом положений п. 2 ст. 489 ГК РФ истец не вправе отказаться от исполнения договора и требовать возврата квартиры.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) гласит, что из буквального толкования п. 3 ст. 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного по договору купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 и. 2 ст. 450 ГК РФ.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 4 ст. 424 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом приведенных положений закона и установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что ФИО6 вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не внесения изменений в пункты договора купли – продажи. В этой связи, в удовлетворении требований о внесении изменений в п. 7 и п. 8 договора купли продажи от 01 июля 2018 года, изложения их в новой редакции и взыскания суммы найма по расчетам с учетом изменения п. 8 договора надлежит отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Так как определением суда ФИО6 была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины, она подлежит взысканию в доход муниципального образования города Черкесска.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований КочкаровойЗалиныМуталиновны к ФИО6 о государственной регистрации договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КочкаровойЗалинойМуталиновной и ФИО6 жилого помещения (квартиры), общей площадью 29,70 кв. м, расположенное по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, кадастровый № и о признании решения суда основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР.

Встречное исковое заявление ФИО6 к КочкаровойЗалинеМуталиновне о внесении изменений в договор, взыскании неустойки и платежей за найм удовлетворить частично.

Взыскать с КочкаровойЗалиныМуталиновны в пользу ФИО6 договорную неустойку в размере 280 000 (двести восемьдесят тысяч) рублей за период с 01 января 2023 года по 30 апреля 2025 года (28 месяцев).

Взыскать с КочкаровойЗалиныМуталиновны в пользу ФИО6 платежи за наём жилого помещения - <адрес> в <адрес> в сумме 72000 рублей за период с 01 января 2023 года по 30 июня 2024 года (18 месяцев) и 40000 рублей за период с 01 июля 2024 года по 30 апреля 2025 года (10 месяцев).

В удовлетворении остальных встречных исковых требований ФИО6 к КочкаровойЗалинеМуталиновне отказать.

Взыскать с КочкаровойЗалиныМуталиновны в доход муниципального образования города Черкесска государственную пошлину в размере 11800 рублей.

Мотивированное решение изготовлено 26 мая 2025 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР А.В. Яичникова