Дело № 3а-354/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000235-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 декабря 2025 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

при участии административного истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами …, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023.

В обоснование иска административным истцом указано, что он является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- помещения с кадастровым номером …, общей площадью 195,1 кв.м, этаж расположения: 03, расположенного по адресу: <...>, 182, 183, 198, 199, 200, 201, 210, 228, 230, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2023 установлена в размере 7 538 638,64 руб.;

- помещения с кадастровым номером …, общей площадью 193,7 кв.м, этаж расположения: 03, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2023 установлена в размере 9 800 576,82 руб.;

- помещения с кадастровым номером …, площадью 932 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2023 установлена в размере 36 781 762,12 руб.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов, просит установить кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2023: помещения с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости 4 285 000 рублей; помещения с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости 4 256 000 рублей; помещения с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости 12 744 000 рублей, определенных в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Оценка-юг» от 24.01.2025 №05-01-2025 (т. 1 л.д. 5-8).

Определением Ставропольского краевого суда от 21.04.2025 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» (далее – ГБУ СК «Ставкрайимущество»), администрация г. Ставрополя Ставропольского края и филиал ППК «РОСКАДАСТР» по Ставропольскому краю привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц (т. 1 л.д. 2-4).

В судебном заседании административный истец ФИО1 поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить, указав, что выводы повторной судебной оценочной экспертизы им не оспариваются, однако он не согласен платить за экспертизы по делу трижды с учетом оплаты отчета об оценке.

В судебное заседание представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя Ставропольского края не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, о причине неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении дела от них не поступало.

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Выслушав административного истца ФИО1, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объекты налоговые платежи рассчитывается из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- с 17.04.2008 помещения с кадастровым номером 26:12:011502:681, общей площадью 195,1 кв.м, этаж расположения: 03, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое помещение), расположенного по адресу: <...>, 182, 183, 198, 199, 200, 201, 210, 228, 230;

- с 16.04.2008 помещения с кадастровым номером 26:12:011502:682, общей площадью 193,7 кв.м, этаж расположения: 03, назначение: нежилое, наименование: торгово-офисный комплекс, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое помещение), расположенного по адресу: <...>;

- с помещения с кадастровым номером …, площадью 932 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торговое, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое помещение), расположенного по адресу: ….

Указанные обстоятельства на момент подачи административным истцом иска были подтверждены сведениями из ЕГРН по состоянию на 17.04.2025 соответственно (т. 1 л.д. 12-13, 10-11, 14-15), а также согласовывались с планом объекта недвижимости наименование: торгово-офисный комплекс по ул. Пирогова, 15/2 по состоянию на 17.08.2007 (т. 1 л.д. 135-141).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- помещения с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 7 538 638,64 рублей;

- помещения с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 9 800 576,92 рублей;

- помещения с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 36 781 762,12 рублей, на основании акта об утверждении кадастровой стоимости № 1263 от 13.11.2023 (дата внесения сведений в ЕГРН – 25.12.2023, дата начала применения кадастровой стоимости 01.01.2024), что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 22.04.2025 № КУВИ-001/2025-94500272, № КУВИ-001/2025-94501049, № КУВИ-001/2025-94508627 соответственно (т. 1 л.д. 89, 91, 93).

Между тем согласно Выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 04.07.2025 № КУВИ-001/2025-111553373 помещение с кадастровым номером 26:12:011502:675, имеет площадь не 932 кв.м, а 947,6 кв.м. и адрес: …, а не …, однако его кадастровая стоимость указана та же самая 36 781 762,12 рублей (т. 1 л.д. 152-156).

В отношении помещений с кадастровыми номерами 26:12:011502:681, 26:12:011502:682 Выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 04.07.2025 № КУВИ-001/2025-131310627 и № КУВИ-001/2025-124098603 (т. 1 л.д. 157-161, 162-166) имеют сведения, аналогичные первоначально представленным административным истцом.

На запрос суда об имеющихся расхождениях и причинах изменения вышеуказанных данных филиалом ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю дан ответ от 16.09.2025 № ИСХ/15939/25, что сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером … внесены в ЕГРН 25.11.2013 на основании сведений реестра прав с указанием адреса «…» и площади «932 кв.м». 03.07.2025 на основании технической документации, имеющейся в распоряжении филиала (План объекта недвижимости от 17.08.2007) сведения об адресе вышеуказанного объекта недвижимости изменены с «<...>, 46, 51, 67, 79, 82, 424-431» на «<...>» сведения о площади изменены с «932 кв.м» на «947,6 кв.м» (т. 2 л.д. 16-17).

Исходя из вышеизложенного, судом установлено, что у спорного помещения с кадастровым номером … в процессе рассмотрения дела были уточнены площадь и адрес расположения, а также актом об определении кадастровой стоимости АОКС-26/2025/000209 от 16.07.2025 утверждена новая кадастровая стоимость в размере 17 201 176,34 руб. (дата внесения сведений о кадастровой стоимости 16.07.2025, период применения с 03.07.2025) (т. 2 л.д. 18).

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года, определенная в размере 36 781 762,12 рублей на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1263 от 13.11.2023 стала архивной с периодом применения с 01.01.2024 до 03.07.2025.

Как следует из содержания пункта 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу пункта 2.1 статьи 52 НК РФ, перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 НК РФ, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено названным пунктом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 57 НК РФ в случаях, когда расчет суммы налога производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления.

На дату подачи административного иска истец не утратил права пересчета налога не более чем за три налоговых периода, а, следовательно, он вправе оспорить архивную кадастровую стоимость.

При этом разрешая заявленные требования, суд считает необходимым отметить, что в силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В рассматриваемом случае, архивная кадастровая стоимость подлежит применению для исчисления налоговых платежей, а установление в отношении заявленного объекта недвижимости архивной кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как для плательщика налогов.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Оценка-Юг» от 24.01.2025 № 05-01-2025, в котором рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 определена в отношении:

- помещения с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости 4 285 000 рублей;

- помещения с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости 4 256 000 рублей;

- помещения с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости 12 744 000 рублей (т. 1 л.д. 16-80).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 12 мая 2025 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО2 № 220 от 20.08.2025 итоговая величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 определена следующим образом: помещения с кадастровым номером … в размере 4 666 000 рублей; помещения с кадастровым номером …в размере 5 090 000; помещения с кадастровым номером … в размере 13 748 000 рублей (т. 1 л.д. 171-275).

Изучив заключение судебной оценочной экспертизы эксперта АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО2 № 220 от 20.08.2025, суд пришел к выводу, что экспертом в нём не даны исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы ввиду несоответствия представленных эксперту документов, а также полученных им самостоятельно фактическим обстоятельствам, устранение данных сомнений в судебном заседании не представляется возможным. Кроме того, суд согласился с доводами возражений представителей заинтересованных лиц - администрации г. Ставрополя ФИО3 и ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4 о необоснованном выборе экспертом аналогов из объявлений, опубликованных в 2021 г. при заявленном анализе предложений по продаже ОКС сходного назначения за период 12 месяцев до даты оценки 01.01.2023, со значительно меньшей площадью, т.е. кардинально отличающимися характеристиками, повлекшими применение значительных корректировок, а также о допущенных неточностях в приведении цены аналогов в расчетах по сравнению с указанной в объявлениях.

Вопреки доводам допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО2 устранение вышеперечисленных замечаний было невозможно путем назначения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы, поскольку указанных в законе оснований для её назначения – неполноты или неясности при оценке заключения эксперта не установлено.

Поскольку применение в расчетах объектов-аналогов, имеющих значительно меньшую площадь, чем исследуемые объекты, использование объявлений о продаже аналогов давностью более чем за 12 месяцев до даты оценки, а также использование сведений об объекте с кадастровым номером 26:12:011502:675, возникших после изменения оспариваемой кадастровой стоимости, ставшей архивной в процессе рассмотрения настоящего дела, могло повлиять на итоговые результаты определения рыночной стоимости объектов оценки, в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, а также сомнений в обоснованности заключения судебной оценочной экспертизы АНО Судебно-экспертное бюро «ПРОФИ» ФИО2 № 220 от 20.08.2025 на основании определения суда от 17 сентября 2025 года по делу была проведена повторная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» (далее – ООО «Аргумент») ФИО5 № 49-Э/10/2025 от 19 ноября 2025 года итоговая величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 определена следующим образом: помещения с кадастровым номером … в размере 5 110 000 рублей; помещения с кадастровым номером … в размере 5 077 000; помещения с кадастровым номером 26:12:011502:675 в размере 19 282 000 рублей (т. 2 л.д. 59-184).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной повторной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» № 49-Э/10/2025 от 19 ноября 2025 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Обследование объектов экспертизы проведено экспертом лично10 ноября 2025 года.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы, скриншоты публичной кадастровой карты https://pkk.rosreestr.ru.

В заключении судебной повторной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – объектов недвижимости коммерческого назначения.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки офисно-торгового/свободного назначения ценообразующие факторы коммерческого назначения в разных районах г. Ставрополя, сопоставимых с местом расположения объектов оценки за период с 01.01.2022 по 01.01.2023. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. Ключевыми факторами для эксперта являлось разрешенное использование объектов-аналогов, местоположение, дата продажи при сравнительном подходе, а также сопоставимость по сегменту рынка, линии расположения, общей площади, местоположению, составу доступных коммуникаций, возможному использованию и состоянию.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. Экспертом произведен расчет рыночной стоимости обоих спорных объектов капитального строительства: сравнительным подходом (метод сравнения продаж) - 50% и доходного подхода (методом прямой капитализации) – 50%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки N I - VI, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки. При сравнительном подходе: на условие сделки (уторговывание), локальное местоположение, этажность, наличие отдельного входа, общую площадь ко всем трем объектам оценки и их аналогам. При доходном подходе: на условие сделки (уторговывание), локальное местоположение (внутри города и красная линия), тип парковки, этаж расположения, наличие отдельного входа, общую площадь ко всем трем объектам оценки и их аналогам. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивированы по каждому из примененных подходов оценки к каждому из объектов оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или вновь повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Оценка-Юг» от 24.01.2025 № 05-01-2025 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО5 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО6 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета. При этом самим административным истцом выводы вышеуказанного заключения судебной оценочной экспертизы не оспариваются.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной повторной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аргумент» № 49-Э/10/2025 от 19 ноября 2025 года ФИО5 на дату их государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 17 апреля 2025 года.

Согласно поступившего в суд вместе с экспертным заключением заявления, директор ООО «Аргумент» ФИО7 просит взыскать судебные расходы за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 105 000 рублей (т. 2 л.д. 188), в соответствии с калькуляцией затрат на её проведение, которые фактически административным истцом не оплачены.

Данное заявление подлежит разрешению с учетом положений ст. 106, ч. 3 ст. ст. 108, 111 КАС РФ, а также разъяснений в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

В силу предписаний части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Согласно разъяснениям в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Разрешая заявленные требования, суд учитывает разъяснения, приведенные в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», согласно которым не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, а также правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, о том, что при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. Следовательно, определение рыночной стоимости объектов недвижимости в размере меньшем, чем их кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок допущенных в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости объективно обусловлена использованием различных подходов (методов) оценки. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объектов недвижимости определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.

Таким образом, согласно заключению судебной повторной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» № 49-Э/10/2025 от 19 ноября 2025 года, разница между рыночной стоимостью спорных объектов недвижимого имущества и их кадастровой стоимостью по состоянию на 01 января 2023 года составляет для помещения с кадастровым номером … - 32,21%; помещения с кадастровым номером … – 48,19%; помещения с кадастровым номером … – 47,57%, то есть отличается менее чем на 50% от оспариваемой кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение к конкретному объекту недвижимости.

Проведение экспертизы на основании определения суда о ее назначении в силу положений статьи 49 КАС РФ является безусловной обязанностью эксперта (экспертного учреждения).

Из содержания части 3 статьи 108 КАС РФ следует, что размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию сторонами и по соглашению сторон.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 20 июля 2023 года N 43-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго части второй статьи 85, статей 96 и 97, части шестой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой автономной некоммерческой организации "Экспертно-криминалистический центр "Судебная экспертиза" назначаемая судом экспертиза является одним из средств доказывания, а ее результаты не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются им по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств, что подлежит отражению в решении, где приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты для обоснования выводов суда, а другие отвергнуты, и причины, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (части первая, вторая и четвертая статьи 67 ГПК Российской Федерации). Вместе с тем выводы, сделанные экспертом по результатам исследования, могут иметь решающее значение для вынесения судом по делу законного и обоснованного решения. Поэтому деятельность эксперта по оказанию содействия правосудию на основании определения суда обладает публично-правовой значимостью, а обеспечение надлежащих условий осуществления такой деятельности, в том числе в части ее оплаты, входит в обязанность государства гарантировать каждому государственную, в том числе судебную, защиту прав и свобод человека и гражданина (статья 45, часть 1; статья 46, часть 1, Конституции Российской Федерации).

Назначение судом экспертизы предполагает расходы на ее проведение, а в установленных случаях выплату вознаграждения эксперту за выполненную им по поручению суда работу, законодатель относит суммы, подлежащие выплате экспертам, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, которые включены в состав судебных расходов.

В соответствии с п. 22 Постановления Правительства РФ от 01 декабря 2012 года N 1240 "О порядке и размере возмещения процессуальных издержек, связанных с производством по уголовному делу, издержек в связи с рассмотрением гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации и о признании утратившими силу некоторых актов Совета Министров РСФСР и Правительства Российской Федерации" выплата вознаграждения экспертам (экспертным учреждениям), специалистам за исполнение своих обязанностей, за исключением случаев, когда эти обязанности исполнялись экспертами (экспертными учреждениями) и специалистами в порядке служебного задания, производится в размере представленного экспертом (экспертным учреждением) и специалистом, финансово-экономического обоснования расчета затрат на проведение экспертизы (исследования) с учетом фактически выполненной экспертом (экспертным учреждением) и специалистом работы.

Из анализа указанных норм закона следует, что разумность пределов расходов на оплату экспертизы является оценочной категорией и определяется судом исходя из сложности проведенной экспертизы, соразмерности платы, продолжительностью проведения экспертного исследования, количеством часов, затраченных экспертами при производстве судебной экспертизы сложностью ее проведения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер любых судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Однако, право суда уменьшить размер любых судебных издержек не может носить произвольный характер. Подобный подход нашел свое отражение в позициях пунктов 12 и 13 Постановления Пленума Верховного Суда от 21.01.2016 N 1 в отношении расходов на оплату услуг представителя. Так, расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, а разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

По смыслу приведенных выше положений закона, с учетом правовых позиций Конституционного суда Российской Федерации, расходы по оплате судебной экспертизы подлежат обязательной компенсации независимо от того приняты ли ее результаты при разрешении спора; принцип распределения судом расходов на проведение судебной экспертизы между сторонами не предусматривает снижение размера взыскания путем произвольного изменения стоимости уже проведенных экспертом исследований. Между тем, доводов и доказательств того, что заявленная экспертной организацией к возмещению сумма издержек носят явно неразумный характер, сторонами не представлено.

При таких обстоятельствах, удовлетворение судом административных исковых требований ФИО1 в данном споре сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в связи с чем все понесенные в рамках настоящего дела судебные расходы должны быть отнесены на административного истца, поскольку решение суда по данному делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. При оценке существенности расхождения между рыночной и кадастровой стоимостью объектов недвижимости суд оценивает как их процентное соотношение, так и соотношение в денежном эквиваленте.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 КАС РФ, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленного в иске объекта недвижимости.

Явных методологических и иных ошибок при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в повторной судебной оценочной экспертизе судом не выявлено. Более того, по результатам проведенной по делу судебной повторной экспертизы подтвердилась обоснованность сомнений относительно установленного размера рыночной стоимости на основании представленного в материалы административного дела отчета об оценке. В связи с этим изначально заявленные административным истцом требования (об установлении кадастровой стоимости в размере, определенном по результатам оценки, проведенной по заказу административного истца) расцениваются как необоснованные, которые не могли быть положены в основу решения суда.

Отношения, возникающие по поводу оплаты труда экспертов, не являющихся работниками государственных судебно-экспертных учреждений, процессуальным законом не урегулированы.

Таким образом, с учетом специфики данной категории дел и приведенных выше правовых позиций, разрешая заявление директора ООО «Аргумент» ФИО7 о взыскании судебных расходов за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере по 105 000 рублей в пользу экспертной организации, вопреки возражениям административного истца, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца ФИО1, не представившего доказательств исполнения определения суда о назначении повторной судебной экспертизы и поступления денежной суммы в пользу эксперта.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, общей площадью 195,1 кв.м, этаж расположения: 03, назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое помещение), расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 5 110 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером …, общей площадью 193,7 кв.м, этаж расположения: 03, назначение: нежилое, наименование: торгово-офисный комплекс, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое помещение), расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 5 077 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером …, площадью 932 кв.м, назначение: нежилое, наименование: торговое, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое помещение), расположенного по адресу: … в размере равном его рыночной стоимости 19 282 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года с периодом применения с 01.01.2024 по 03.07.2025.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ….

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 17 апреля 2025 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Юридическое агентство «Аргумент» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 105000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» ….

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 5 декабря 2025 года.

Судья И.А. Черниговская