Решение по делу № 2-650/2025 от 06.08.2025 - о признании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключённого на его основании договора управления данным домом недействительными.

Ленинский районный суд г. Орска (Оренбургская область)

Категория дела О признании недействительным решения общего собрания собственников жилья Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

1 ноября 2024 года Истцы обратились в суд с иском, в котором указали, что в период с 22 часов 00 минут 22 августа по утро 20 сентября 2023 года, когда они отсутствовали в городе, в оказании услуг по управлению многоквартирным домом

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В судебном заседании истец и представитель второго истца <ФИО> исковые требования поддержал в полном объёме, просил их удовлетворить. Дополнительно суду пояснил, что внеочередное общее собрание собственников помещений

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО> () и <ФИО> () к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфортная среда»» , <ФИО> (), <ФИО> () и <ФИО> () о признании решения внеочередного

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

№2-650/2025 (56RS0019-01-2024-003213-15)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Орск 23 июля 2025 года

Ленинский районный суд города Орска Оренбургской области в составе председательствующего — судьи Малкова С.А.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Полозковой А.С. и помощником судьи Пожидаевой (Кичигиной) Н.А.

с участием истца и представителя второго истца ФИО1,

ответчиков ФИО2 и ФИО3,

представителя Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области — главного специалиста ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО5 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфортная среда»», ФИО6, ФИО2 и ФИО3 о признании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключённого на его основании договора управления данным домом недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Так, из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома от 22 сентября 2023 года № следует, что оно было проведено в форме очно-заочного голосования (очное — 1 сентября 2023 года в 19 часов 00 минут, заочное — с 1 по 20 сентября 2023 года), по результатам которого было принято решение по шести вопросам, в том числе — о смене управляющей организации на Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфортная среда»», на основании чего в тот же день был заключён договор управления многоквартирным домом от 22 сентября 2023 года №, подписанный директором юридического лица с одной стороны и собственником квартиры № — ответчиком ФИО3 — с другой.

Однако оказываемые управляющей организацией услуги Истцов не устраивают, поскольку поставляемые ресурсоснабжающими организациями коммунальные ресурсы на отопление, горячее водоснабжение и водоотведение не отвечают требованиям качества, ввиду чего ими невозможно пользоваться без угрозы вреда жизни и здоровью, либо не предоставляются вовсе.

Кроме того, о проведении внеочередного общего собрания Истцы извещены не были; шестой вопрос повестки дня об избрании на три года Совета многоквартирного дома и его председателя был сформулирован инициатором собрания — ответчиком ФИО3 — в бюллетене голосования в письменной форме таким образом, что оказался абсолютно нелогичным, неразумным и отсутствующим в повестке дня, а письменные решения собственников оказались вне шестого вопроса повестки собрания.

При этом сам шестой вопрос повестки дня (об избрании Совета многоквартирного дома и его председателя) «выпал» из перечня вопросов, указанных в бюллетенях голосовавших собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем в этой части решение собственников ничтожно, а подписание Договора управления ответчиком ФИО3 делает его недействительным.

С учётом изложенного Истцы полагают, что договор от 22 сентября 2023 года № является мнимой и оспоримой сделкой, подлежащей отмене и признанию судом недействительной с даты заключения с восстановлением положения, существовавшего до проведения внеочередного общего собрания. Обратиться в суд с иском ранее Истцы не могли, в силу введения 4 апреля 2024 года как на территории города Орска, так и на территории всей Оренбургской области режима чрезвычайной ситуации и проживанием в пункте временного размещения.

В этой связи с учётом поданного 25 марта 2025 года дополнения Истцы просят восстановить пропущенный срок обращения в суд и признать принятое в протокольной форме решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> от 22 сентября 2023 года № и заключённый с Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфортная среда»» на его основании договор управления данным домом от 22 сентября 2023 года № недействительными.

Определением суда, занесённым в протокол судебного заседания, от 7 мая 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне Истцов было привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Ритм».

Определением суда, занесённым в протокол судебного заседания, от 4 июня 2025 года к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ФИО6, ФИО2 и ФИО3, а для подготовки заключения по делу — Государственная жилищная инспекция по Оренбургской области.

В судебном заседании истец и представитель второго истца ФИО1 исковые требования поддержал в полном объёме, просил их удовлетворить. Дополнительно суду пояснил, что внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома было проведено с нарушением требований закона.

Так, объявление о проведении собрания по состоянию на 21 августа 2023 года размещено не было, поскольку в тот день Истцы покинули свои квартиры около 22 часа 00 минут и лично видели, что в то время объявления не было.

В шестом пункте содержащегося в протоколе от 22 сентября 2023 года № решения отсутствует указание на лицо, выбранное председателем Совета многоквартирного дома.

Кроме того, в заключённом Договоре управления от 22 сентября 2023 года № в качестве документа, подтверждающего полномочия ответчика ФИО3 на его подписание, указан несуществующий протокол внеочередного общего собрания от 20 сентября 2022 года №.

Ответчик ФИО2 суду пояснила, что собственником квартиры №, в которой она проживает, она не является, в связи с чем право голоса не имеет. Инициаторами собрания в августе — сентябре 2023 года являлись ответчики ФИО6 (её супруг) и ФИО3

Ответчик ФИО3 суду пояснила, что их многоквартирный дом перешёл под управление Управляющей компании «Комфортная среда», поскольку Общество с ограниченной ответственностью «Ритм» фактически обанкротилось. В этой связи в августе 2023 года на стенде для информации перед подъездом их дома она размесила объявление о проведении внеочередного общего собрания. Все собственники, присутствовавшие на собрании согласились с тем, чтобы домом управляло общество «Комфортная среда».

Представитель Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области ФИО4 суду пояснила, что 1 июня 2023 года у Общества с ограниченной ответственностью «Ритм» была отозвана лицензия, предоставлявшая право на управление многоквартирными домами.

В этой связи на основании протокола внеочередного общего собрания от 22 сентября 2023 года № и Договора от 22 сентября 2023 года № управления многоквартирным домом 1 ноября 2023 года дом <адрес> был передан в управление Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфортная среда». При этом наличие кворума при проведении общего собрания собственников помещений в полномочия Инспекции не входит.

Полагала, что Истцами был пропущен установленный законом шестимесячный срок обращения в суд с поданным иском, в связи с чем находит исковые требования несостоятельными.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, о его отложении не просили.

При этом представитель Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфортная среда»» в письменном отзыве указал, что с иском не согласен, поскольку полагает, что надлежащим ответчиком по данной категории дел должен выступать инициатор общего собрания, его председатель и секретарь, подписавшие обжалуемый протокол общего собрания.

Кроме того, Истцами не приведены правовые основания для признания недействительным решения внеочередного общего собрания собственников, оформленного в протоколе от 22 сентября 2023 года, равно как и для расторжения договора управления многоквартирным домом. Само по себе неучастие Истцов в общем собрании таким основанием не является. При этом голоса Истцов не могли повлиять на результаты голосования даже в случае их участия в голосовании общего собрания собственников, обладавших 3 200,7 голосов от общего числа голосов — 3 919,8. Таким образом, участие в голосовании приняли 81,65% собственников помещений.

При таких обстоятельствах с учётом положений статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения сторон, заключение органа государственной власти, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 44 ЖК РФ

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путём обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом (пункт 4 части 2).

Согласно положениям статьи 45 ЖК РФ:

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (часть 2).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 ЖК РФ. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3).

Собственник, иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещённых во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определённом таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (часть 4).

В силу положений статьи 46 ЖК РФ:

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 ЖК РФ, которое принимается в соответствии с частью 1.2 данной статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 ЖК РФ, которое принимается в соответствии с частью 1.3 данной статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (часть 1).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесённым к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5).

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учётом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (часть 6).

В соответствии с положениями статьи 48 ЖК РФ:

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3).

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

сведения о лице, участвующем в голосовании;

сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (часть 5.1).

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечёт за собой признание указанного решения недействительным в целом (часть 6).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 описательно-мотивировочной части Постановление Конституционного Суда РФ от 29 января 2018 года №5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО7» следует, что:

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по вопросу об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, по своей природе относятся к решениям гражданско-правового сообщества, под которым понимается определённая группа лиц, наделённая полномочиями принимать на своих собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех субъектов, имеющих право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (пункт 2 статьи 181.1 ГК Российской Федерации, пункт 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации правила его главы 9.1 «Решения собраний» применяются к различным решениям гражданско-правового сообщества постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 181.1). В отношении решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме такое специальное регулирование содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации, глава 6 которого в числе прочего определяет компетенцию общего собрания, формы и порядок его проведения, включая голосование по вопросам повестки дня, а также порядок принятия и обжалования его решений. В частности, решение, принятое общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований данного Кодекса, согласно части 6 его статьи 46 может быть обжаловано в суд собственником помещения в этом доме в случае, если он не принимал участия в общем собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы; соответствующее заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении; суд с учётом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Каких-либо специальных норм, закрепляющих основания признания решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оспоримым или ничтожным, Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит, что позволяет применять к ним положения главы 9.1 ГК Российской Федерации, в том числе следующие:

решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение); недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (пункт 1 статьи 181.3);

основаниями для признания судом недействительным решения собрания являются нарушения требований закона, в том числе существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; отсутствие полномочий у лица, выступавшего от имени участника собрания; нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 1 статьи 181.4); решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения; участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено; оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (пункты 3 и 7 той же статьи);ничтожным, если иное не предусмотрено законом, является решение собрания, которое противоречит основам правопорядка или нравственности либо принято: по вопросу, не включённому в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; при отсутствии необходимого кворума; по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (статья 181.5).

Приведённое правовое регулирование носит общий характер и призвано обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определённые правовые последствия. Соответствующие законоположения как сами по себе, так и во взаимосвязи со статьёй 46 ЖК РФ не препятствуют собственнику помещения в многоквартирном доме, не принимавшему участия в общем собрании, на котором рассматривался вопрос об установлении размера платы за содержание жилого помещения (обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме), или голосовавшему против принятия решения, устанавливающего её конкретные размеры, если он полагает, что таким решением нарушены его права и законные интересы, обратиться в суд с заявлением об обжаловании данного решения в установленный законом срок.

Из материалов дела следует, что в период с 1 по 20 сентября 2023 года собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> было проведено внеочередное общее собрание в форме очно-заочного голосования, результаты которого оформлены протоколом от 22 сентября 2023 года №.

Инициатором собрания являлся собственник квартиры № — ответчик ФИО3 В повестку дня были включены следующие вопросы:

Выбор председателя и секретаря собрания.

Отказ и расторжение договора управления многоквартирным домом с Обществом с ограниченной ответственностью «Ритм»; наделение председателя собрания полномочиями от имени собственников помещений дома на совершение всех необходимых юридических действий по вопросу расторжения и заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе — на подписание и направление уведомления об отказе и расторжении договора управления; заключение утверждённого договора управления с Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфортная среда»».

Выбор способа управления многоквартирным домом — управляющей организацией; выбор управляющей организации для заключения договора — Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфортная среда»» (ИНН <***>); утверждение условий (проекта) договора, в том числе в части размера и порядка определения платы за услуги (работы) по договору — 18 рублей за квадратный метр (без коммунальных ресурсов на содержание общего имущества) на период до 31 декабря 2023 года с последующей ежегодной индексацией на индекс потребительских цен на товары и услуги по Российской Федерации, установленный органом государственной власти (РосСтат’ом) и официально опубликованный; утверждение перечня услуг (работ) по договору.

Заключение договоров предоставления коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, обращение с твёрдыми коммунальными отходами) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями и оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами (пункт 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Наделение Совета многоквартирного дома (председателя Совета) полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта, утверждению перечня и стоимости работ, осуществлению приёмки выполненных работ (услуг) по договору управления, в том числе — по текущему ремонту, путём подписания акта приёма-передачи, по подписанию дополнительных соглашений к договору и утверждению отчёта управляющей организации.

Избрание на три года Совета многоквартирного дома и его председателя.

Из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 22 сентября 2023 года № также следует, что общая площадь всех жилых и нежилых помещений дома составляет 3 919,8 квадратных метра. На момент проведения собрания общее количество голосов всех собственников помещений составляет 3 200,7 квадратных метра. Один голос равен 1 квадратному метру площади помещения.

Принявшие участие в общем собрании собственники помещений обладают 3 200,7 голосов, что составляет 81,65% от общего числа голосов собственников помещений. Кворум для принятия решений имелся, в связи с чем собрание было признано правомочным.

По вопросам №1 — №4 и №6 голоса распределились следующим образом: 81,65% — «за», 0% — «против» и 0% «воздержавшихся». По вопросу №5: 80,1 — «за», 1,56% — «против» и 0% «воздержавшихся».

Таким образом, собственниками помещений многоквартирного дома были приняты следующие решения:

Избрать председателем собрания ответчика ФИО3 (собственника квартиры №), секретарём — ответчика ФИО2 (собственника квартиры №).

Отказаться и расторгнуть договор управления многоквартирным домом с Обществом с ограниченной ответственностью «Ритм»; наделить председателя собрания полномочиями от имени собственников помещений дома на совершение всех необходимых юридических действий по вопросу расторжения и заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе — на подписание и направление уведомления об отказе и расторжении договора управления; заключить утверждённый договор управления с Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфортная среда»».

Выбрать способ управления многоквартирным домом — управляющей организацией; выбрать управляющую организацию для заключения договора — Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфортная среда»» (ИНН <***>); утвердить условия (проект) договора, в том числе в части размера и порядка определения платы за услуги (работы) по договору — 18 рублей за квадратный метр (без коммунальных ресурсов на содержание общего имущества) на период до 31 декабря 2023 года с последующей ежегодной индексацией на индекс потребительских цен на товары и услуги по Российской Федерации, установленный органом государственной власти (РосСтат’ом) и официально опубликованный; утвердить перечень услуг (работ) по договору.

Заключить договоры предоставления коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, обращение с твёрдыми коммунальными отходами) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями и оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами (пункт 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Наделить Совет многоквартирного дома (председателя Совета) полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта, утверждению перечня и стоимости работ, осуществлению приёмки выполненных работ (услуг) по договору управления, в том числе — по текущему ремонту, путём подписания акта приёма-передачи, по подписанию дополнительных соглашений к договору и утверждению отчёта управляющей организации.

Избрать на три года Совет многоквартирного дома в составе Ш.В.М. (квартира №), а также ответчиков ФИО8 (квартира №) и ФИО6 (квартира №). Избрать председателем Совета… <Фамилия, имя и отчество избранного председателя не указаны>

При этом к протоколу были приложены следующие решения (принятые в форме заочного голосования):

Номер квартиры / помещения

Фактическая площадь доли

Собственник помещения

Доля в праве

Дата решения

Соответствие ЕГРН

<данные изъяты>

Итого:

3098,075

— общее количество легитимных голосов, принявших участие в голосовании

В результате проверки судом были выявлены следующие несоответствия указанных в протоколе и решениях собственников помещений сведений сведениям, содержащимся в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства и Едином государственном реестре недвижимости:

Общая площадь всех жилых (2 239,3 квадратных метра) и нежилых помещений, за исключением помещений общего пользования (1 688,5 квадратных метра), в многоквартирном доме <адрес> составляет 3 927,8 квадратных метра, а не 3 919,8 квадратных метра, как это указано в протоколе.

Площадь квартиры № с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> квадратных метра, а не <данные изъяты> квадратных метров, как это указано в заочном решении.

Собственники квартиры № с кадастровым номером № в Едином государственном реестре недвижимости не указаны.

Площадь квартиры № с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> квадратных метра, а не <данные изъяты> квадратных метра, как это указано в заочных решениях.

Одним из трёх собственников квартиры № с кадастровым номером № является Ф.В.М., а не К.В.С., как это указано в заочном решении.

Площадь квартиры № с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> квадратных метра, а не <данные изъяты> квадратных метра, как это указано в заочном решении.

Собственники квартиры № с кадастровым номером № в Едином государственном реестре недвижимости не указаны. Более того, 26 июня 2025 года данный объект недвижимости был снят с кадастрового учёта.

Д.Е.Н. является собственником только ? долей квартиры № с кадастровым номером №.

Таким образом, участие в голосовании приняли 3 098,075 легитимных голоса, что составляет ?78,88%, то есть, более ? от общего числа голосов (3 927,8). По всем вопросам повестки дня легитимно проголосовавшие собственники приняли положительные решения.

При этом суд расценивает отсутствие в некоторых решениях и в итоговом протоколе фамилии, имени и отчества председателя Совета многоквартирного дома как техническую ошибку, не влияющую на суть принятого собственниками решения об избрании таким председателем ответчика ФИО3

Как аналогичные ошибки с теми же последствиями суд расценивает:

Указание в протоколе от 22 сентября 2023 года № на то, что он составлен по итогам внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Ссылку в Договоре управления от 22 сентября 2023 года № на несуществующий протокол внеочередного общего собрания от 20 сентября 2022 года № как на документ, подтверждающий полномочия ответчика ФИО3 на его подписание.

Доводы Истцов о неразмещении Ответчиками уведомления о проведении общего собрания опровергаются имеющимся в материалах дела Актом о размещении уведомлений на досках объявлений перед подъездами от 21 августа 2023 года, а также данными в судебном заседании пояснениями ответчика ФИО3, согласно которым 21 августа 2023 года на досках объявлений всех подъездов многоквартирного дома <адрес>.

То обстоятельство, что данный дом является одноподъездным, достоверность отражённых в акте фактов не опровергает.

При таких обстоятельствах предусмотренные статьями 181.3 — 181.5 ГК РФ основания для признания принятого в протокольной форме решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> от 22 сентября 2023 года № и заключённого с Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфортная среда»» на его основании договора управления данным домом от 22 сентября 2023 года № недействительными отсутствуют.

При этом суд учитывает, что даже в случае участия Истцов в общем собрании их голоса не повлияли бы на принятое Истцами решение. Сама по себе смена управляющей организации не нарушает права и законные интересы Истцов, поскольку не лишает их права использовать все предусмотренные законом способы защиты их прав в случае, если они были нарушены действиями (бездействием) новой управляющей организации.

Кроме того, 1 июня 2023 года у Общества с ограниченной ответственностью «Ритм» была отозвана лицензия, предоставлявшая право на управление многоквартирными домами, а решением Арбитражного суда Оренбургской области от 11 апреля 2025 года по делу № оно было признано банкротом с открытием конкурсного производства на шесть месяцев, в связи с чем возврат данной организации к управлению многоквартирными домами невозможен.

Рассмотрев заявление представителя Государственной жилищной инспекции по Оренбургской области о пропуске Истцами срока обжалования решения общего собрания, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что:

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 5 статьи 181.4 ГК РФ), если иные сроки не установлены специальными законами.

Общедоступным с учётом конкретных обстоятельств дела может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети «Интернет», на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платёжном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение.

Общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное (пункт 111).

Срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) (пункт 112).

Из поступившего искового заявления следует, что о принятом решении общего собрания Истцам стало известно 6 декабря 2023 года, в связи с чем последним днём установленного законом шестимесячного срока для его обжалования являлось 6 июня 2024 года. Однако с иском в суд Истцы обратились только 1 ноября 2024 года, то есть, с пропуском данного срока.

Разрешая ходатайство Истцов о восстановлении данного срока, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку доказательства уважительности причин его пропуска суду не представлены.

Введение 4 апреля 2024 года как на территории города Орска, так и на всей Оренбургской области режима чрезвычайной ситуации федерального характера не препятствовало обращению в суд как до указанной даты, так и после отступления паводковых вод и возращению Истцов в свои жилые помещения.

Доказательства невозможности обращения в суд в период с 7 июня по 31 октября 2024 года Истцами также не представлены.

При таких обстоятельствах суд находит установленный пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ и частью 6 статьи 46 ЖК РФ шестимесячный срок для обжалования Истцами решения общего собственников помещений многоквартирного дома собрания пропущенным, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (<данные изъяты>) и ФИО5 (<данные изъяты>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфортная среда»» (ИНН <***>), ФИО6 (<данные изъяты>), ФИО2 (<данные изъяты>) и ФИО3 (<данные изъяты>) о признании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> от 22 сентября 2023 года № и заключённого на его основании договора управления данным домом от 22 сентября 2023 года № недействительными — отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд города Орска Оренбургской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Малков

На основании части 3 статьи 107 и части 2 статьи 199 ГПК РФ мотивированное решение составлено 6 августа 2025 года.

Судья С.А. Малков

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →