Дело № 3а-265/2022

32OS0000-01-2021-001433-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Брянск 23 декабря 2022 г.

Брянский областной суд в составе

председательствующего судьи Максимовой Е.А,

при секретаре Королевой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей нежилого здания - магазина «Ковчег», площадью 279 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>., в размере его рыночной стоимости 3 140 000 руб. по состоянию на 30 июля 2020 года.

В обоснование требований административный истец представил отчет об оценке № 21-Н-01223-10-4203 от 13 октября 2021 года, выполненный ООО Оценочная компания «ВарМи».

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания составляет 8 563 748,76 руб.

Административный истец, указывая, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются его права как налогоплательщика, просит установить кадастровую стоимость вышеназванного объекта недвижимости в размере, равной рыночной стоимости, в соответствии с представленным отчетом об оценке.

Лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 направила в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором также указала, что ранее заявленное ходатайство о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы не поддерживает, просит суд его не рассматривать.

От представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области) ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

От представителя Управления Росреестра по Брянской области ФИО4 представлены письменные возражения, в которых представитель указала, что Управление является ненадлежащим административным ответчиком, исковые требования в части привлечения его в данном процессуальном статусе не признает, поскольку как регистрирующий орган права и законные интересы административного истца не нарушало, не оспаривает его право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и представленный истцом отчет, по существу заявленных требований не возражает.

Представитель административных ответчиков Управления имущественных отношений Брянской области и Государственного бюджетного учреждения «Брянскоблтехинвентаризация» по доверенностям ФИО5 представил письменные отзывы, в которых возражал против заявленных требований. Вместе с тем, представитель указал, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Представитель заинтересованного лица администрации Брянского района ФИО6 направил в адрес суда письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации.

С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участников процесса.

Изучив материалы административного дела, допросив эксперта ФИО10., суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из положений статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 403 Кодекса.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

На территории Брянской области государственная кадастровая оценка в 2019 году в отношении всех видов объектов недвижимости проводилась государственным бюджетным учреждением «Брянскоблтехинвентаризация» в соответствии с приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 2 октября 2018 года № 1196 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Брянской области».

Как следует из материалов дела, административному истцу принадлежит на праве собственности объект недвижимости: нежилое здание - магазин «Ковчег», площадью 279 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена актом ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» №145_30.07.2020 от 12 августа 2020 года по состоянию на 30 июля 2020 года в размере 8 563 748,76 руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 24 августа 2020 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 30 июля 2020 года.

Административный истец, будучи собственником названного объекта недвижимости, является плательщиком налога на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости спорного объекта, в связи с чем имеет правовой интерес в результатах определения его кадастровой стоимости.

В силу статьи 245 КАС РФ, частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - далее Закон об оценочной деятельности).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной выступает законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Согласно статьям 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил отчет об оценке № 21-Н-01223-10-4203 от 13 октября 2021 года, выполненный ООО Оценочная компания «ВарМи», согласно которому стоимость спорного нежилого здания составляет 3 140 000 руб. по состоянию на 30 июля 2020 года.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Для определения соответствия представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки судом назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Брянский центр оценки и экспертизы», эксперту ФИО11

Согласно экспертному заключению ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 17 октября 2022 года № 01-50/Э-2022, выполненному экспертом ФИО12 в отчете № 21-Н-01223-10-4203 от 13 октября 2021 года, выполненном ООО Оценочная компания «ВарМи» выявлены существенные нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Так, в вышеуказанном отчете об оценке выявлены нарушения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299; пункта 10 Федерального стандарта оценки «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297; подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611; подпункта «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611; методики оценки объектов капитального строительства.

Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший проверяемый отчет об оценке, не выполнены.

В связи с несоответствием отчета об оценке ООО «ОК «ВарМи» № 21-Н-01223-10-4203 от 13 октября 2021 года обязательным требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, наличием в отчете существенных нарушений, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта, судебным экспертом проведено исследование по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 30 июля 2020 года.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого здания - магазин «Ковчег», площадью 279 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, по состоянию на 30 июля 2020 года установлена в размере 5 381 000 руб.

Оценивая экспертное заключение ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 17 октября 2022 года № 01-50/Э-2022 в соответствии с пунктом 8 статьи 82 КАС РФ, суд признает его надлежащим доказательством по делу, так как экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в заключении приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны выводы и даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнений в правильности заключения, беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Эксперт ФИО13 допрошенный в судебном заседании, подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 17 октября 2022 года № 01-50/Э-2022, в полном объеме.

Доводы, изложенные в рецензии на экспертное заключение, изготовленной АНО «Независимая экспертиза «Эксперт. Техник. Исследователь»» от 26 ноября 2022 года о проведении экспертного исследования с нарушениями, не всесторонне и не в полном объеме, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Как следует из экспертного заключения ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 17 октября 2022 года № 01-50/Э-2022, оценка спорных объектов недвижимости произведена судебным экспертом с использованием доходного подхода с применением метода прямой капитализации, при этом отказ от применения иных подходов в экспертном заключении обоснован. Экспертом верно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны объекты недвижимости, наиболее близкие к объекту оценки по ценообразующим факторам, применены корректировки на торг, на условия продажи, отказ от применения иных корректирующих коэффициентов в экспертном заключении обосновано мотивирован.

Суд не находит оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта, вопреки доводам, изложенным в рецензии АНО «Независимая экспертиза «Эксперт. Техник. Исследователь»», основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска ФИО1, и установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы в размере 5 381 000 руб. по состоянию на 30 июля 2020 года.

Доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд отклоняет в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На территории Брянской области функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (Управление Росреестра по Брянской области).

С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (статьи 9, 13, 14), изложенные в письменном отзыве доводы представителя Управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд полагает несостоятельными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Административным истцом настоящий административный иск направлен в Брянский областной суд 10 ноября 2021 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания, наименование: здание магазина «Ковчег», площадью 279 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>., в размере его рыночной стоимости 5 381 000 руб. по состоянию на 30 июля 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 ноября 2021 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Максимова

Мотивированное решение суда изготовлено 12 января 2023 года.