Дело № 3а-34/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 декабря 2022 г. г.Элиста

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Кутлановой Л.М.,

при секретаре Пичко С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» об установлении кадастровой стоимости здания торгового комплекса в размере его рыночной стоимости

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что она является собственником нежилого здания торгового комплекса с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 3038,5 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания в размере <Данные изъяты> рублей <Данные изъяты> копеек значительно превышает его рыночную стоимость, установленную частнопрактикующим оценщиком в отчете об оценке от 17 июня 2022 года № С-22-130. Административный истец является плательщиком налога на имущество, имеет заинтересованность в приведении кадастровой стоимости нежилого здания в соответствие с его рыночной стоимостью. Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 3038,5 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 14 декабря 2021 года в размере <Данные изъяты> рублей.

Административный истец ФИО1, представитель административного истца ФИО2, представители административных соответчиков - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Калмыкия, Администрации г.Элисты судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали. Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, с заключением эксперта №44/2022 от 21 ноября 2022 года согласен.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения сторон и заинтересованных лиц, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом заявленного ходатайства, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Налогоплательщиками налога на имущество физических лиц, исходя из положений статей 399 и 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ), признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса.

Здание в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ относится к объектам налогообложения.

Как установлено пунктом 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее также - ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных поименованной статьей. При этом налоговым периодом признается календарный год (статья 405 этого кодекса).

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

В силу правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого здания торгового комплекса с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 3038,5 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 12 декабря 2017 года.

Из справки о перепланировке нежилых помещений, выданной отделом архитектуры и градостроительства Администрации города Элисты Республики Калмыкия от 14 июля 2021 г., следует, что выполненная застройщиком ФИО1 перепланировка нежилого помещения объекта капитального строительства: «Здание «Торговый комплекс» (номер дома:2, литера А, согласно техническому паспорту от 2 февраля 2021 г.)», расположенного по адресу: <Данные изъяты>, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта недвижимого имущества: «Торговый комплекс», расположенного по адресу: <Данные изъяты>, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, не нарушают требования строительных норм и правил, в связи с чем разрешения для проведения перепланировки и документов, подтверждающих ее завершение (акта приемочной комиссии) не требуется.

В соответствии с заключением кадастрового инженера <Данные изъяты> технический план подготовлен 5 августа 2021 г. в результате выполнения кадастровых работ для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о здании с кадастровым номером <Данные изъяты>, расположенного по адресу: <Данные изъяты>. Общая площадь здания указана в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 и составляет 3038,5 кв.м.

Согласно сведениям ЕГРН площадь здания с кадастровым номером <Данные изъяты> составляет 3038,5 кв.м.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <Данные изъяты> определена актом Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» АОКС-08/2022/<Данные изъяты> от 14 февраля 2022 года в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» по состоянию на 14 декабря 2021 года в размере <Данные изъяты> рублей <Данные изъяты> копеек.

Сведения о кадастровой стоимости здания внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 марта 2022 года.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из статьи 11 Закона № 135 следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представлен отчет об оценке №С-22-130 от 17 июня 2022 г., выполненный оценщиком, занимающимся частной практикой, <Данные изъяты>, в соответствии с которым по состоянию на 14 декабря 2021 г. рыночная стоимость нежилого здания площадью 3038,5 кв.м. с кадастровым номером <Данные изъяты>, расположенного по адресу: <Данные изъяты>, составляет <Данные изъяты> рублей.

Исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, суд назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил Обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Аналит».

Ввиду изложенного указанный отчет, содержащий недостоверные сведения, не может быть принят в качестве доказательства по делу.

Заключением эксперта ООО «Центр-Аналит» <Данные изъяты> от 7 сентября 2022 г. №3а-34/2022 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 14 декабря 2021 г. определена в размере <Данные изъяты> рублей.

11 октября 2022 г. в суд поступили письменные замечания представителя административного истца ФИО2, в которых указывается, что данное заключение не может являться допустимым доказательством по рассматриваемому делу, вызывает сомнения в достоверности, допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение. При выборе объектов-аналогов оценщиком нарушены требования, установленные федеральными стандартами оценки, эксперт не осуществил мониторинг рынка объекта оценки, а также не проанализировал состояние рынка земельных участков коммерческого назначения г.Элисты.

Поскольку замечания представителя административного истца ФИО2 по заключению судебной оценочной экспертизы от 7 сентября 2022 г. являлись проверяемыми, документально подтверждены и не опровергнуты экспертом, представившим письменные пояснения на замечания, суд пришел к выводу о необходимости назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертный Центр» <Данные изъяты>.

Заключением эксперта ООО «Экспертный Центр» <Данные изъяты> от 21 ноября 2022 г. №44/2022 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 14 декабря 2021 г. определена в размере <Данные изъяты> рублей.

Оценив заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 21 ноября 2022 г. №44/2022, суд полагает, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статье 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Экспертом <Данные изъяты> представлена необходимая информация, идентифицирующая объект оценки, его количественные и качественные характеристики. Установлено, что объект экспертизы 2004 года постройки, в хорошем состоянии без внешних повреждений и дефектов, здание функционирует по назначению - торговый комплекс. Согласно таблице классификации состояний в соответствии с Методикой определения физического износа гражданский зданий, утвержденной приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27.10.1970 № 404, состояние объекта характеризуется как I - хорошее, внешние факторы, влияющие на стоимость объекта, отсутствуют. Объект экспертизы по физическому статусу относится к нежилым зданиям и помещениям, строениям, сооружениям; по целевому назначению: коммерческая недвижимость: магазины, торговые центры. Проведенный экспертом анализ рынка продаж и сдачи в аренду коммерческих зданий и помещений на 14 декабря 2021 г. в районе расположения объекта экспертизы (г.Элиста) показал, что на дату экспертизы аналогичные предложения объекта экспертизы представлены в достаточном количестве. Аналоги с диапазоном цен предложений представлены в форме таблиц, удостоверены скриншотами объявлений, имеются надлежащие ссылки о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Экспертом осуществлен выбор подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Отказ от применения затратного подхода к оценке мотивирован развитостью рынка и возможностью применения рыночного (сравнительного) и доходного подходов. Определение рыночной стоимости нежилого здания торгового комплекса с использованием сравнительного подхода методами прямого сравнительного анализа продаж и модифицированного метода выделения, а также доходного подхода методом прямой капитализации является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличие объекта оценки от объектов-аналогов и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Необходимость применения корректировок и отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в заключении и сомнений у суда не вызывают. Аналоги с нетипичным условиями экспертом не использованы. Расчеты позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки, отчет содержит активные ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить использованные оценщиком сведения.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». В ходе согласования полученных результатов применения сравнительного и доходного подходов обоим результатам присвоен весовой коэффициент 0.5 каждому, на основании чего, эксперт определил итоговое значение рыночной стоимости объекта экспертизы в размере <Данные изъяты> рублей.

Экспертом <Данные изъяты> проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт <Данные изъяты> предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта <Данные изъяты> лицами, участвующими в деле, не представлено, суд не находит оснований ставить экспертное заключение №44/2022 под сомнение.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, мотивированные возражения, замечания, касающиеся достоверности результатов повторной судебной оценочной экспертизы, а также доказательства, опровергающие выводы, изложенные в заключении эксперта № 44/2022, либо содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не представлены.

С учетом вышеизложенного суд признает заключение эксперта №44/2022 от 21 ноября 2022 г. надлежащим доказательством, отвечающим требованиям допустимости и относимости, и объективно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности здания по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов повторной судебной оценочной экспертизы, в ходе судебного разбирательства представлено не было. Имеющиеся в материалах дела отчет об оценке №С-22-130 от 17 июня 2022 г., представленный административным истцом, а также заключение эксперта ООО «Центр-Аналит» от 7 сентября 2022 г. №3а-34/2022 не могут быть приняты в качестве доказательств, подтверждающих рыночную стоимость спорного объекта, поскольку опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы, соответствующая правовая оценка которому дана судом в решении.

При таких обстоятельствах, суд признает заявленное ФИО1 административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером <Данные изъяты> по состоянию на 14 декабря 2021 года в размере рыночной стоимости <Данные изъяты> рублей подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, в соответствии с абзацем третьим пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

ФИО1 обратилась в Верховный Суд Республики Калмыкия 22 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания торгового комплекса нежилого назначения с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 3038,5 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости - <Данные изъяты> (<Данные изъяты>) рублей по состоянию на 14 декабря 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Л.М.Кутланова

Мотивированное решение составлено 15 декабря 2022 года