Решение по делу № 3А-13/2023 от 15.05.2023 - об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

3а-13/2023 (УИД 62OS0000-01-2022-000004-16)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 мая 2023 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Никишиной Н.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" ФИО3,

представителей административных ответчиков - государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО4,

при секретаре Марочкиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее также - ГБУ РО «Центр ГКО») и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, мотивируя тем, что он является собственником <скрыто> с кадастровым номером №, <скрыто> расположенной по адресу: <адрес> и представляющей собой сложносоставной объект, состоящий из движимого и недвижимого имущества: <скрыто> Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 07.10.2021 года, кадастровая стоимость данной <скрыто> определена бюджетным учреждением в размере 162 336 996 руб. и подлежит применению с 01.01.2021. Полагая, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена исходя из общей площади застройки <скрыто>, включая всё движимое имущество, неверно, поскольку объектом налогообложения может выступать только недвижимое имущество, в данном случае – это <скрыто> он обратился к независимому оценщику <скрыто> для определения рыночной стоимости <скрыто>. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком <скрыто>, рыночная стоимость спорного сооружения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 7 740 000 руб. Решением ГБУ РО «Центр ГКО» № ДД.ММ.ГГГГ ему было отказано в удовлетворении заявления от ДД.ММ.ГГГГ об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 7 740 000 руб. в связи с использованием в отчете неполных и недостоверных сведений (оценщиком рассчитана только стоимость <скрыто>), наличием расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке объекта недвижимости. Полагает, что отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный специалистом <скрыто> полностью соответствует всем предъявляемым к нему требованиям; утвержденная кадастровая стоимость нарушает права и законные интересы административного истца, так как существенно превышает рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение размера налога на имущество физических лиц. Поэтому просил признать решение ГБУ РО «Центр ГКО» № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной – незаконным; установить кадастровую стоимость <скрыто> кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере его рыночной стоимости 7 740 000 руб.

В последующем представитель административного истца ФИО2 уточнила административные исковые требования, просила суд признать решение ГБУ РО «Центр ГКО» № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным; установить кадастровую стоимость <скрыто> кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размере рыночной стоимости -9 183 271, 7 руб., соответствующей рыночной стоимости <скрыто> входящего в состав <скрыто> и определенной на основании заключения судебной экспертизы.

Определением Рязанского областного суда от 13 апреля 2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена ППК «Роскадастр».

Административный истец ФИО1, заинтересованные лица – ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по Рязанской области, администрация муниципальное образование – Дубровическое сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Заинтересованные лица – ППК «Роскадастр», администрация муниципального образования – Дубровическое сельское поселение Рязанского муниципального района Рязанской области в письменных заявлениях просили рассмотреть дело без участия их представителей, административный истец ФИО1 о причинах неявки не сообщил, направил в суд своего представителя ФИО2

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 уточненные административные исковые требования поддержала по основаниям, приведенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» ФИО3, представитель административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО4 уточненные административные исковые требования не признали, считая оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» законным и обоснованным, с выводами проведенной по делу судебной экспертизы после получения письменных пояснений эксперта согласились.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, находит административный иск ФИО1 подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

В частности, Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 года введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями данной статьи, вступившей в законную силу 11 августа 2020 года, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1); решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

При этом частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ - до 1 января 2023 года.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 года с даты, указанной в решении (в случае отсутствия решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 года в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, не применяются положения статьи 22 того же Федерального закона, предусматривающие порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года.

На основании распоряжения Правительства Рязанской области от 13.11.2020 № 534-р на территории Рязанской области с 1 января 2021 года применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ, разъяснений, приведенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица и граждане, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно положениям статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Из материалов дела следует и судом установлено, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости - <скрыто> с кадастровым номером №, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 февраля 2021 года.

Актом ГБУ РО «Центр ГКО» № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 09 февраля 2021 года в размере 162 336 996 руб., подлежащая применению с 09 февраля 2021 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07 октября 2021 года, отзывом ППК «Роскадастр» от 27 апреля 2023 года на административный иск.

В силу положений главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, являющегося объектом налогообложения.

ФИО1, полагая кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № завышенной, влияющей на его права и обязанности как налогоплательщика, ДД.ММ.ГГГГ года обратился с заявлением в ГБУ РО «Центр ГКО» об установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере его рыночной стоимости, приложив отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный <скрыто> согласно которому рыночная стоимость <скрыто> расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составила 7 740 000 руб. Заявление поступило в ГБУ РО «Центр ГКО» ДД.ММ.ГГГГ

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете № от ДД.ММ.ГГГГ

Проверяя законность и обоснованность вынесенного ГБУ РО «Центр ГКО» решения, оспоренного административным истцом в установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ трехмесячный срок, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 года, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1), об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно разделу V решения ГБУ РО «Центр ГКО» № от ДД.ММ.ГГГГ, причинами, послужившими основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, явилось: использование неполных и (или) недостоверных сведений (оценщиком неверно определен объект оценки и соответственно неверно рассчитана его рыночная стоимость, объектом оценки являлась <скрыто>, однако оценщиком оценивалось <скрыто>., наличие указанных в отчете об оценке обременений права в форме аренды и запрета на регистрацию в ЕГРН, согласно выписке, приложенной к отчету, не имеется; выводы оценщика относительно текущего использования объекта оценки - в качестве магазина (торгового центра) и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта – по его целевому назначению не соответствуют расчету стоимости объекта затратным подходом - как административного здания; в отчете не приведен расчет объема здания, при обосновании отказа от использования при расчете стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами допущена ссылка на не действующее на дату оценки законодательство; представлен неактуальный на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ) анализ макроэкономических показателей РФ и анализ социально-экономических показателей региона (Рязанская область) по состоянию на январь 2020 года и прочее)), наличие в отчете об оценке расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости (неверно подобран аналог при расчете стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода, неверно рассчитан физический износ и прочее), нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (оценщик не определил сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект и не провел его анализ, в отчете об оценке отсутствует раздел «Основные выводы относительно рынка недвижимости» в сегментах, необходимых для оценки объекта; отчет об оценке содержит множественные ошибки, опечатки и противоречия и прочее), что является нарушением требований пункта 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297, пунктов 5, 13 Федерального стандарта оценки «Требование к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, подпунктов «б», «д» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611)).

В отзыве ГБУ РО «Центр ГКО» на административный иск, который был поддержан в судебном заседании представителями административного ответчика ФИО4 и ФИО3, также указано на несоответствие отчета, представленного административным истцом ФИО1, требованиям действующего законодательства, в связи с чем для проверки доводов административного ответчика в указанной части, а также для определения рыночной стоимости спорного объекта в случае несоответствия отчета судом в соответствии со статьей 77 КАС РФ и разъяснениями Верховного Суда РФ, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО15.

В соответствии с заключением эксперта ФИО15 № от ДД.ММ.ГГГГ отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный <скрыто>, не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, содержит ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, в том числе отмеченные в решении ГБУ РО «Центр ГКО» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес>, указанная в отчете об оценке, экспертом не подтверждена и по состоянию на дату проведения оценки – ДД.ММ.ГГГГ им определена в размере 56 840 900 руб.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленное экспертом ФИО15 полностью отвечает требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку является мотивированным и научно обоснованным, содержит подробное описание проведенных исследований и его результаты со ссылкой на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт ФИО15 имеет необходимую квалификацию, длительный стаж экспертной работы по специальности, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований сомневаться в компетентности и незаинтересованности эксперта, подготовившего экспертное заключение, у суда не имеется.

Поэтому суд признает заключение судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, равно как и последующие письменные пояснения эксперта, сопровождающиеся подпиской о предупреждении об уголовной ответственности по статье 307 КК РФ, надлежащими доказательствами по делу, в полной мере отвечающими требованиям относимости и допустимости.

Перечисленные в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные при составлении отчета об оценке, в том числе, касающиеся необоснованного сужения предмета оценки – в отчете оценивалось лишь здание операторской, в то время как объектом оценки является сооружение – автозаправочная станция, также приведены в оспариваемом административном истцом решении ГБУ РО «Центр ГКО» № от ДД.ММ.ГГГГ, с выводами эксперта суд соглашается, так как они соответствуют обстоятельствам дела.

При таком положении суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, полагает, что у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ФИО1 объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке <скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ, для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, содержит необходимые реквизиты, принято уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия, подписано директором бюджетного учреждения и кадастровым оценщиком.

В связи с чем административный иск в части признания незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» № от ДД.ММ.ГГГГ является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости с кадастровым номером №, в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы, в размере 56 840 900 руб. по состоянию ДД.ММ.ГГГГ, по следующим основаниям.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № эксперт ФИО15. руководствовался принципами, предусмотренными федеральными стандартами оценки, в заключении эксперта дана подробная характеристика объекту оценки с учетом локальных особенностей его расположения, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с использованием затратного подхода, обоснован отказ от применения сравнительного и доходного подходов. В заключении приведены таблицы, описание расчетов и сами расчеты, ошибок в расчетах не допущено.

Доводы представителя административного истца ФИО2 о необоснованном включении суммы НДС (налога на добавленную стоимость) в расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта со ссылкой на разработанные Ассоциацией «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» «Методические разъяснения по исключению налога на добавленную стоимость из рыночной стоимости объекта капитального строительства при сравнительном, доходном и затратном походах» № МР-4/18 от 06.07.2018 суд отклоняет как несостоятельные, поскольку соответствующие разъяснения нормативным правовым актом не являются и не имеют обязательный характер.

Согласно положениям Федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки спорного объекта недвижимости (приказ Минэкомразвития России от 20 мая 2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»), а также на момент проведения судебной экспертизы (приказ Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, утвердивший Федеральный стандарт оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5), ФСО № 7) при расчете рыночной стоимости объекта затратным подходом стоимость объекта недвижимости может быть определена либо путем расчета стоимости замещения объекта оценки, либо путем расчета стоимости воспроизводства объекта оценки. Размер стоимости воспроизводства определяется как сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Экспертом рассчитана рыночная стоимость объекта оценки затратным подходом на основании данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников с применением соответствующих коэффициентов (на различие в площади или объёме объекта оценки, изменение цен, региональный коэффициент и пр.). При определении итоговой величины стоимости был учтен НДС путем умножения высчитанной экспертом стоимости на коэффициент 1, 20.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 24 ФСО N 7, при применении затратного подхода оценщик учитывает, что затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

В соответствии с требованиями главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации, деятельность по строительству, связанная с недвижимым имуществом, облагается НДС, ввиду чего при составлении сметы на строительство объекта НДС подлежит учету.

Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденная приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр, также предусматривает учет НДС в сводном сметном расчете стоимости строительства.

В свою очередь, Методическими рекомендациями по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз ФБУ Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, 2016 год, не предусмотрено выделение НДС в итоговой величине рыночной стоимости и уменьшения расчетного значения рыночной стоимости на величину НДС.

Таким образом, при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом НДС подлежит учету (аналогичная позиция приведена в апелляционном определении Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 11.04.2023 № 66а-3/2023).

Поэтому расчет эксперта в оспариваемой части является верным, соответствует требованиям законодательства.

При этом итоговое значение рыночной стоимости объекта с кадастровым номером № экспертом определено безотносительно к каким-либо налогам, включая НДС.

Довод представителя административного истца о том, что эксперт в своем заключении неправильно определил объект и состав предмета оценки, посчитав рыночную стоимость не только <скрыто> как объекта недвижимости, прочно связанного с землей, но и <скрыто>, которые самостоятельными объектами недвижимости в контексте положений статьи 130 ГК РФ не являются, основан на избирательном толковании норм материального права.

Действительно, статьей 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах (статья 133.1 ГК РФ).

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (часть 1 статья 133 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ к объектам капитального строительства отнесены здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на объекты капитального строительства, в том числе сооружения осуществляются в соответствии с положениями, предусмотренными Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид).

В силу пункта 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской Федерации зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом.

Согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.02.2021 на кадастровый учет был поставлен принадлежащий административному истцу объект недвижимости – <скрыто> с кадастровым номером №, <скрыто>., расположенного по адресу: <адрес>

Понятие автозаправочных станций приведено в "ГОСТ Р 58404-2019. Национальный стандарт Российской Федерации. Станции и комплексы автозаправочные. Правила технической эксплуатации", утвержденных и введенных в действие Приказом Росстандарта от 25 апреля 2019 года N 167-ст.

Так, под автозаправочной станцией, или АЗС понимается имущественный комплекс, предназначенный для заправки транспортных средств нефтепродуктами через топливораздаточные и маслораздаточные колонки, а также для продажи фасованных нефтепродуктов, продовольственных и промышленных товаров, в том числе автомобильных принадлежностей и запасных частей (3.1.1); под АЗС общего пользования - АЗС, на которой осуществляется заправка транспортных средств независимо от их вида собственности и ведомственной принадлежности (3.1.2); под автозаправочным комплексом; АЗК - имущественный комплекс, объединяющий АЗС, а также здания и сооружения, предназначенные для обслуживания транспортных средств, водителей и пассажиров (3.1.3). Основным назначением АЗС является заправка транспортных средств автомобильным бензином, дизельным топливом и маслами, а также их отпуск в тару клиентов через ТРК и МРК. На АЗС могут реализовываться фасованные нефтепродукты, продовольственные и промышленные товары, а также оказываться услуги клиентам (4.1); на АЗС осуществляют основные технологические процессы, связанные с нефтепродуктами, продовольственными и промышленными товарами, в том числе: прием, размещение товарных запасов и отпуск (реализация), а также мероприятия по обеспечению функционирования АЗС в соответствии с действующим законодательством и нормативными правовыми актами Российской Федерации (4.2).

Согласно п.7.4.1 состав зданий и сооружений АЗС определяется проектной документацией.

Из технического плана <скрыто> от 05.11.2020, составленного в том числе на основании проектной документации, следует, что <скрыто> представляет собой сложносоставной объект, который состоит из <скрыто>

<скрыто> как самостоятельный объект недвижимости на кадастровый учет не поставлено.

Согласно статье 400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу пункта 6 части статьи 401 НК РФ сооружение признается объектом налогообложения.

При таких обстоятельствах экспертом правильно определен объект оценки, как сооружение, представляющее собой взаимосвязанный комплекс, включающий помимо здания операторской и иные его составные части, размещенные на всей площади застройки, без которых данное сооружение перестанет нести свою основную функцию.

При определении составных частей сооружения эксперт обоснованно исходил из данных технического плана сооружения, справочника Ко-Инвест применительно к сооружениям, сведений, предоставленных самим административным истцом о наличии на станции шести резервуаров (для хранения нефтепродуктов, аварийного пролива и пр.), автоматизированной системы управления и элементов благоустройства.

На все иные замечания представителей сторон экспертом также представлены письменные пояснения к заключению, содержащие исчерпывающие ответы по всем вопросам относительно неясности, неполноты и недостоверности, по их мнению, экспертного заключения.

Так, тип конструктивной системы здания, указанный экспертом как КС-6, определен в соответствии со справочником Ко-Инвест, исходя из материалов стен здания операторской, в котором стекло и светопрозрачные материалы не являются основным материалом ограждающих конструкций, что не отрицалось представителем административного истца ФИО2 в судебном заседании.

Невозможность применения сравнительного подхода к оценке, как следует из заключения эксперта и его дополнительных письменных пояснений, была обусловлена отличием в количественных характеристиках объектов, предлагающихся к продаже, что не позволило использовать их в качестве аналогов, отсутствие достаточной информации об арендных ценах и характеристиках объектов-аналогов явилось основанием для отказа в применении доходного подхода к оценке. В связи с чем рыночная стоимость сооружения была рассчитана экспертом затратным подходом.

Следует отметить, что затратный подход к определению рыночной стоимости спорного имущества был применен в отчете оценщика <скрыто>. от ДД.ММ.ГГГГ №, который представлялся стороной административного истца, а также использовался административным ответчиком ГБУ РО «Центр ГКО» при расчете кадастровой стоимости объекта, согласно справке об определении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером № № 01-10/05/23 от 10 мая 2023 года.

В силу 14 Закона об оценочной деятельности, пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов является исключительной прерогативой эксперта-оценщика, ограниченной условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов.

В этой связи оснований считать выбранный экспертом метод оценки неверным и отказ от применения иных подходов необоснованным, не имеется.

Рецензия частнопрактикующего оценщика ФИО20 от 11 апреля 2023 года на заключение эксперта, на которую ссылалась представитель административного истца ФИО2, содержит субъективные и не подтвержденные в ходе судебного заседания выводы о недостатках экспертного заключения, специалист ФИО20 не предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, в связи с чем суд не может принять данную рецензию в качестве достоверного доказательства по делу.

Иных доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих результат определения экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, сторонами не представлено.

После представления письменных пояснений эксперта, все возражения стороны административных ответчиков относительно выводов экспертного заключения были сняты, с заключением экспертизы данная сторона согласилась.

Каких-либо сомнений в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Выводы эксперта мотивированы, убедительны и соответствуют материалам дела.

Таким образом, определенная в экспертном заключении рыночная стоимость объекта оценки рассчитана при соблюдении требований законодательства об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и может быть положено в основу решения суда.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)).

Согласно статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой в числе прочего вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Датой подачи в ГБУ Рязанской области «Центр ГКО» ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 КАС РФ одной из задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Согласно части 1 статьи 178 КАС РФ, суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям.

Учитывая изложенное и поскольку разрешение судом заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, срок обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 административным истцом не пропущен, а имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы, нарушает права административного истца, как налогоплательщика на справедливое налогообложение (пункт 3 статьи 3 НК РФ), суд полагает возможным частичное удовлетворение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в ином размере, чем указано в отчете об оценке, а именно в размере рыночной стоимости всего сооружения на основании экспертного заключения.

Оснований для установления кадастровой стоимости <скрыто> с кадастровым номером №, <скрыто> в размере рыночной стоимости одного лишь <скрыто> входящего в состав <скрыто> и составляющего по данным экспертизы (без учета НДС) 9 183 271, 70 руб., как просит сторона административного истца, не имеется.

В связи с чем, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 56 840 900 руб., определенной заключением судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на дату проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ, указанную в отчете <скрыто> № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость сооружения с кадастровым номером №, <скрыто> расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 56 840 900 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Считать датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГ

В удовлетворении административного искового требования ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки", Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - отказать.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья (подпись) -

Копия верна. Судья - Н.В.Никишина