Решение по делу № 2-3616/2022 от 15.03.2023

Дело № 2-553/2023 (2-3616/2022)

УИД 54RS0018-01-2022-004448-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2023 года г. Искитим Новосибирской области

Резолютивная часть решения оглашена 13.03.2023.

Мотивированное решение составлено 15.03.2023.

Суд первой инстанции - Искитимский районный суд Новосибирской области

в с о с т а в е:

председательствующий судья Емельянов А.А.,

при ведении протокола и аудиопротоколирования секретарем Котенёвой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ПАО Сбербанк, ООО «АРС-Финанс» об освобождении имущества от ареста, запрета на регистрационные действия,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ПАО Сбербанк, ООО «АРС-Финанс» об освобождении имущества от ареста, запрета на регистрационные действия, просит с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ: отменить запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременении в отношении земельного участка, расположенного по адресу: РФ, <Адрес>, внутренний Номер, в границах поселка «Экопарк», кадастровый Номер, который был установлен согласно постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Центральному району города Новосибирска в рамках исполнительного производства Номер-ИП от 22.01.2021.

Требования мотивировал тем, что 28 января 2022 года ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключили договор Номер продажи земельного участка.

В соответствии с условиями договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять и оплатить принадлежащий Продавцу земельный участок, площадью Номер кв.м., расположенный по адресу: РФ, <Адрес>, внутренний Номер, в границах поселка «Экопарк», кадастровый Номер.

Согласно п. 3.1., п. 3.3 договора Покупатель обязуется уплатить Продавцу за приобретаемый на основании договора Земельный участок денежную сумму в размере 530 000 рублей в рассрочку в течение 36 месяцев согласно графику платежей.

В соответствии с ч. 5 ст. 488 ГК РФ до момента уплаты Покупателем Продавцу в полном объеме Цены договора, Земельный участок будет находиться в залоге у Продавца (залогодержателя).

Согласно п. 4.2 договора залог земельного участка подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на земельный участок.

Продавец надлежаще исполнил свое обязательство по договору.

Переход права собственности от Продавца к Покупателю зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости 08.02.2022 года, зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона за ФИО1 (Продавцом).

Покупатель надлежащим образом не исполнял свои обязательства по договору Номер продажи земельного участка, денежные средства согласно графику платежей не вносил.

В соответствии с п.5.3 договора расторжение договора возможно по основаниям, предусмотренным договором, по соглашению сторон, облеченному в письменную форму в виде одного документа, подписанного сторонами.

На основании изложенного стороны пришли к соглашению о расторжении договора.

12 октября 2022 года стороны заключили соглашение о расторжении договора Номер продажи земельного участка от 28 января 2022 года, согласно которому Покупатель обязуется в день подписания соглашения возвратить Продавцу земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями по передаточному акту.

В соответствии с п. 1.4 стороны обязались совершить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода прав на земельный участок от Покупателя к Продавцу, а также на прекращение залога.

12.10.2022 Сторонами для регистрации перехода прав на земельный участок сторонами поданы в Многофункциональный центр организации предоставления государственных и муниципальных услуг Новосибирской области г. Новосибирска все необходимые документы для регистрации перехода прав собственности, снятия с объекта недвижимости обременения в виде залога.

Однако 20 октября 2022 года государственная регистрация перехода прав приостановлена в связи с имеющимся обременением в виде запрета на регистрационные действия, установленных на основании Постановления от 06.04.2022 о запрете на совершение действий по регистрации, вынесенного судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному району города Новосибирска Номер от 05.04.2022.

Необходимо отметить, что обременение в виде залога регистрирующим органом было снято.

В соответствии с п. 2.3.6. договора до момента полного расчета по договору Покупатель обязался не отчуждать земельный участок, не передавать его во временное владение, а также не допускать какого-либо иного обременения правами третьих лиц.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Для регистрации перехода прав на земельный участок с кадастровым номером Номер от ФИО2 к ФИО1 в соответствии с уведомлением, необходимо предоставить соответствующее заявление о снятии обременения, а также документы, подтверждающие, что вышеуказанный арест снят.

Ответчик уклоняется от снятия обременения в виде запрета на регистрационные действия, наложенные судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении Ответчика.

В силу ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. По смыслу названных норм иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (ст. 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такой способ защиты прав собственника, как иск об освобождении имущества от ареста, предусмотрен и ст. ст. 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 80, 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», разъяснениями, содержащимися в абз. 2 п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Основанием такого иска является то обстоятельство, что арестовано имущество, принадлежащее истцу на таком праве, которое исключает реализацию имущества по обязательствам должника, обеспеченным арестом.

По смыслу указанных выше норм права, обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения данного дела и подлежащим доказыванию в порядке искового производства, является наличие у истца прав на имущество, в отношении которого предъявлен иск на момент производства судебным приставом-исполнителем ареста имущества, а равно запрета на регистрационные действия в целях исполнения судебного постановления о реализации имущества.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежаще, направил представителя ФИО3, который уточненные требования поддержал, указал, что запрет на регистрационные действия по второму исполнительному производству снят, поэтому эти требования истец не поддерживает, уточняет, просит отменить запрет на регистрационные действия по исполнительному производству Номер-ИП от 22.01.2021. Полагает, что истца имеется преимущественное право на данный земельный участок в силу залога, а потому запрет в пользу другого кредитора подлежит снятию.

Ответчики ФИО2, ПАО Сбербанк, ООО «АРС-Финанс» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, ОСП по Центральному району г. Новосибирска ГУ ФСССП по Новосибирской области, Управления Росреестра по Новосибирской области не явились, извещены надлежаще.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

В силу статьи 64 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с указанным Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Перечень исполнительных действий, приведенный в данной норме, не является исчерпывающим. Так, в соответствии с пунктом 17 части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов. К числу таких действий относится запрет на совершение регистрационных действий по отношению к недвижимому имуществу.

На основании части 1 статьи 68 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному производству. Запрет на совершение регистрационных действий носит обеспечительный характер и направлен на сохранность имущества должника до исполнения им требований исполнительного документа.

По смыслу приведенных норм права, а также статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором.

При этом в данном случае бремя доказывания принадлежности имущества, в отношении которого наложен запрет регистрационных действий, лежит на лице, обратившимся с требованием о снятии такого запрета.

В силу пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно пункту 1 статьи 347 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.

В силу пункта 2 ст. 347 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Залогодержатель также вправе требовать освобождения заложенного имущества от ареста (исключения его из описи) в связи с обращением на него взыскания в порядке исполнительного производства.

В соответствии с пунктом 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно пункту 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В пункте 3 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В судебном заседании установлено, что 28.01.2022 истец ФИО1 (Продавец) и ответчик ФИО2 (Покупатель) заключили договор Номер продажи земельного участка, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять и оплатить принадлежащий Продавцу земельный участок, площадью Номер кв.м., расположенный по адресу: РФ, <Адрес>, внутренний Номер, в границах поселка «Экопарк», кадастровый Номер.

Продавец надлежаще исполнил свое обязательство по договору.

12.10.2022 стороны заключили соглашение о расторжении договора № Номер продажи земельного участка от 28.01.2022, согласно которому Покупатель обязуется в день подписания соглашения возвратить Продавцу земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями по передаточному акту.

Однако, 20.10.2022 государственная регистрация перехода прав приостановлена в связи с имеющимся обременением в виде запрета на регистрационные действия, установленных 06.04.2022 (регистрационная запись Номер) на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации, вынесенного судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному району города Новосибирска Номер от 05.04.2022.

Судом установлено, что данное постановление было внесено судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному району г. Новосибирская ГУК ФССП по Новосибирской области в ходе исполнительного производства Номер-ИП от 22.01.2021, возбужденного на основании исполнительного документа Центрального районного суда г. Новосибирска от 19.08.2019 о взыскании с ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору в сумме 170787,364 руб.

Суд приходит к выводу, что поскольку истец ФИО1 имеет в силу ст.с.344, 347, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на удовлетворение требования о передаче ему проданного земельного участка в случае его неоплаты со стороны ФИО2 в силу права залога на спорный земельный участок перед другими кредиторами, в том числе ПАО Сбербанк, следовательно с учетом неисполнения ответчиком ФИО2 обязательств по оплате приобретенного земельного участка, заключения сторонами договора ФИО1 и ФИО2 соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с его неоплатой покупателем и возврата спорного земельного участка продавцу, суд приходит к выводу о наличии основания для освобождения спорного земельного участка от ареста и отмены запрета на совершение регистрационных действий в Едином государственном реестре недвижимости, установленного постановлением о запрете на совершении действий по регистрации судебного пристава-исполнителя ОСП по Центральному району ГУ ФССП по новосибирской области от 05.04.2022 Номер в ходе исполнительного производства Номер-ИП, и внесенный в Единый государственный реестр недвижимости 06.04.2022 Номер в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер площадью Номер кв.м. по адресу: <Адрес> (внутренний Номер в границах поселка «Экопарк»)

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ПАО Сбербанк, ООО «АРС-Финанс» об освобождении имущества от ареста, запрета на регистрационные действия удовлетворить.

Отменить запрет на совершение регистрационных действий в Едином государственном реестре недвижимости, установленный постановлением о запрете на совершении действий по регистрации судебного пристава-исполнителя ОСП по Центральному району ГУ ФССП по новосибирской области от 05.04.2022 Номер в ходе исполнительного производства Номер-ИП, и внесенный в Единый государственный реестр недвижимости 06.04.2022 Номер в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер площадью Номер кв.м. по адресу: <Адрес> (внутренний Номер в границах поселка «Экопарк»).

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Искитимский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья (подпись) А.А. Емельянов

Подлинник судебного акта хранится в материалах дела № 2-553/2023