Решение по делу № 2-718/2022 от 13.10.2022 - о признании сделок по отчуждению недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделок, взыскании суммы долга, взыскании упущенной выгоды, взыскании компенсации причиненного морального вреда и судебных расходов.

УИД 39RS0020-01-2022-000482-12

Дело № 2-718/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Светлогорск 13 октября 2022 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Аниськова М.В.

при секретаре Крейниной С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ГрандСтрой», ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании сделок по отчуждению недвижимого имущества недействительными и применении последствий недействительности сделок, взыскании суммы долга, взыскании упущенной выгоды, взыскании компенсации причиненного морального вреда и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с гражданским иском к ФИО2 и ООО «ГрандСтрой» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. В исковом заявлении истец указал, что по заключенному 01.10.2015 года с КБ «Русский ипотечный банк» договору <№> уступки прав требований он принял в полном объеме права требования уплаты денежных средств по договору <№> об открытии кредитной линии от 15.04.2013 г., а также права требования к ООО «ГрандСтрой» по кредитному договору, обеспеченные в том числе по договорам ипотеки. Получив выписку из ЕГРН, он установил, что находящиеся у него в залоге квартиры и нежилые помещения по <Адрес> в количестве 40 штук выведены из обременения ипотеки и проданы третьим лицам, в том числе, квартира <Адрес> принадлежит ФИО2 Своего согласия на совершения действий с этой квартирой он не давал. Истец просил признать сделку по отчуждению недвижимого имущества- квартиры <Адрес> недействительной и применить последствия её недействительности.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ФИО5 и ФИО4

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 неоднократно уточнял и дополнял свои исковые требования.

В заявлении об уточнении исковых требований от 29.08.2022 г. (т.2 л.д. 81-86) ФИО1 указывает, что по договору уступки прав требований от 01.10.2012 г. к нему перешло право требования уплаты денежных средств, причитающихся по договору об открытии кредитной линии от 15.04.2013 г., которые были обеспечены договором об ипотеки с физическим лицом, договором об ипотеке прав аренды земельного участка с юридическим лицом, договором об ипотеке с юридическим лицом. Договора ипотеки были зарегистрированы в ЕГРН, но оказалось, что объекты недвижимости, являвшиеся предметом ипотеки, в нарушение закона были выведены без оборота без его согласия и уведомления о сделках по отчуждению и в силу ст. 173 ГК РФ такие сделки являются недействительными. Правила прекращения обременения не были соблюдены. Заявления кредиторов КБ «Русский ипотечный банк», истца ФИО1, либо совместное заявление его и залогодателя ООО «ГрандСтрой» об отсутствии задолженности и о погашении записи об ипотеки в регистрирующий орган не поступали. Обременение действует до тех пор, пока ООО «ГрандСтрой» не исполнит свои обязательства. Если обязательства не исполнены, то он, как залогодержатель, имеет право конфисковать объект с целью его последующей реализации возмещения собственных убытков. Должник ООО «ГрандСтрой» не обладал распорядительной властью для перенесения права собственности по такой сделке, и как участник сделки не имел право на её совершение. ФИО1 просил: признать сделку по отчуждению объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности ООО «ГрандСтрой», кадастровый номер <Данные изъяты> по адресу: <Адрес> ничтожной, недействительной и применить последствия недействительности сделки, признать отсутствие определенного права (собственности) за ООО «ГрандСтрой»; признать право собственности на объект недвижимости кадастровый номер <Данные изъяты> за ФИО1; применить последствия недействительности сделки по отчуждению указанного объекта недвижимости, а именно: обязать ООО «ГрандСтрой» выполнить незакрытые и незавершенные долговые обязательства перед кредитором-залогодержателем ФИО6 с возмещением причиненного материального ущерба и морального вреда и расходов на судебные издержки, обратив розыск и взыскание на имущество ООО «ГрандСтрой»; признать право собственности у ФИО2 отсутствующим.

В ходатайстве о принятии дополнений к уточнению исковых требований, заявлении о привлечении ФИО3 и ФИО4 в качестве соответчиков (т. 2 л.д. 166-170), в дополнении от 08.09.2022 г. к заявлению об уточнении исковых требований от 29.08.2022 г. (т. 2 л.д. 188-193), в ходатайстве о принятии и приобщении приложения к уточненным исковым требованиям с дополнениями от 27.09.2022 г. и в приложении к уточненному исковому заявлению и дополнению о признании сделки недействительной и применнии последствий недействительности сделки (т. 2 л.д. 228-241, 247, 248) истец ФИО1 указывает, что право собственности на квартиру <Адрес> было зарегистрировано за ООО «ГрандСтрой», затем на основании договоров купли-продажи за ФИО3, потом за ФИО4, потом за ФИО2 Считает, что все сделки в данной цепочке являются недействительными. Данными сделками нарушено его право, произошла утрата залога и он вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, в том числе упущенной выгоды, которая представляет собой неполученный доход. Он из своих личных денежных средств в полном объеме произвел оплату перед КБ «Русский ипотечный банк» в размере 93 696 000 руб. полностью погасив задолженность ООО «ГрандСтрой». Согласно актуальным сведениям в ЕГРН имеются записи о регистрации договора об ипотеки на основании договора участия в долевом строительстве, дополнительного соглашения и договора <№> об уступке прав (требований) от 01.10.2015 г. Согласие на отчуждение заложенной спорной квартиры он не подписывал, что подтверждается заключением специалиста от 05.07.2022 г. Проценты за пользование кредитной линией с 16.04.2013 г. по 01.10.2015 г. по условиям договора 22% годовых от суммы 93 696 000 руб. составляет 51 532 800 руб., штраф по договору за тот же период 25000 руб., пени 0,2% за каждый день просрочки по договору за 540 дней просрочки составляет 101 191 680 руб. Итого, за период с 16.04.2013 г. по 01.10.2015 г. согласно договора об открытии кредитной линии сумма понесенных затрат и убытков составит 246 445 480 руб. С 01.10.2015 г. по 01.10.2022 года согласно пункта 3.4 договора об открытии кредитной линии он вправе требовать полного возмещения убытков. За данный период исходя из ставки рефинансирования (ключевой ставки) общая сумма процентов составит 64 416 000 руб. (64416000 + 246445480 = 310861480 руб.). Истец просит: признать ничтожными и недействительными заключенные ответчиками сделки по отчуждению объекта недвижимости с кадастровым номером 39:17:010026:211, расположенного по адресу: <Адрес>; признать отсутствующими права на этот объект за ООО «ГрандСтрой», ФИО3, ФИО4, ФИО2, применить к каждой сделке реституционное требование с обязательством удалить записи о правах собственности ответчиков в ЕГРН; признать право собственности на указанный объект недвижимости за ФИО1 с внесением соответствующей записи о регистрации права собственности в ЕГРН; применить последствия недействительности сделки по отчуждению принадлежащего ООО «ГрандСтрой» указанного объекта недвижимости и обязать ООО «ГрандСтрой» выполнить незакрытые и незавершенные долговые обязательства перед кредитором-залогодержателем ФИО1 в полном объеме; обязать ООО «ГрандСтрой» возместить причиненный ему материальный ущерб и моральный вред, а также понесенные издержки: взыскать сумму возмещения основного долга- 310 861 480 руб., взыскать сумму компенсации причиненного морального вреда, а также понесенные судебные издержки- 9 138 520 руб., взыскать сумму упущенной выгоды которая составляет 170 000 000 руб.; обратить розыск и взыскание на имущество ООО «ГрандСтрой».

В судебном заседании ФИО1 поддержал свои исковые требования по изложенным в иске основаниям, представив суду письменные разъяснения к уточненному исковому заявлению и дополнению с приложением. Полагает, что до настоящего времени залог недвижимого имущества не прекращен и он вправе требовать признания своего права собственности на заложенный объект недвижимости. В подтверждение размера упущенной выгоды 170 000 000 рублей он представляет заключение специалиста об изменении среднерыночной стоимости 1 кв.м. площади жилых помещений в городе Светлогорске. Исходя из этого, с учетом площади всех заложенных квартир определяется упущенная выгода от которой он просит только 30%. Он не согласен с заявлением представителя ООО «ГрандСтрой» о пропуске срока исковой давности. О нарушении своих прав он узнал только после получения в январе 2022 года выписки из ЕГРН, в которой указано о смене собственника заложенного имущества. Ранее на протяжении многих лет директор ООО «ГрандСтрой» ФИО7 убеждал его в том, что он выполнит все свои обязательства. У них были партнерские отношения и он верил ФИО7, до последнего надеялся, что тот выплатит долг и не обращался в суд. Он не думал, что может пропустить срок исковой давности. Есть три платежных поручения, по которым ООО «ГрандСтрой» выплачивал небольшие суммы процентов до 2016 года. Других платежей не было, и больше денег от ответчика он не получал. Считает, что поскольку долг не выплачен, залог на недвижимость сохраняется и он вправе требовать признания права своей собственности на спорную квартиру.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, направив для участия в деле своего представителя.

Представитель ответчиков ФИО2 и ООО «ГрандСтрой»- ФИО8, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, просил в иске отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях ООО «ГрандСтрой» на исковое заявление, и на заявление об уточнении исковых требований. Настаивает на том, что ООО «ГрандСтрой» выплатило ФИО1 задолженность в полном объеме, что подтверждается составленными справками об отсутствии задолженности и тем, что ФИО1 сам добровольно подавал в Управление Росреестра заявления о регистрации прекращения залога на недвижимое имущество. Первичные бухгалтерские документы о выплате денежных средств ФИО1 в настоящее время не сохранились в связи с тем, что прошло уже более 5 лет. Не считает, что решениями судов по другим делам был установлен факт задолженности. Также считает, что основанием для отказа в иске является длительный пропуск истцом срока исковой давности. О восстановлении данного срока истец не просит, уважительных причин для пропуска им срока исковой давности нет. Не согласен с тем, что о нарушении своего права ФИО1 узнал только в январе 2022 года. ООО «ГрандСтрой» давно ссылается на то, что не имеет задолженности перед ФИО1 Еще при рассмотрении судом гражданского дела <№> по иску ФИО7 было установлено, что срок исковой давности ФИО1 пропущен. Также настаивает на том, что ФИО9 является добросовестным приобретателем спорной квартиры. Перед покупкой квартиры она убедилась в юридической чистоте сделки, сделала необходимые запросы, после покупки постоянно проживает в этой квартире, зарегистрирована по месту жительства.

Соответчики ФИО3, ФИО4, а также представитель третьего лица- Управления Росреестра по Калининградской области, в судебное заседание не явились, об отложении судебного заседания не просили, о причинах неявки суду не сообщили в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства и дав им оценку, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что 15 апреля 2013 года между КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) и ООО «ГрандСтрой» (заемщик) был заключен договор <№> об открытии кредитной линии (с лимитом выдачи), согласно которому банк обязался открыть кредитную линию, в рамках которой предоставлять заемщику кредиты в форме лимита выдачи денежных средств в максимальной сумме 147 000 000 рублей под 20% годовых на финансирование расходов по строительству на земельном участке с кадастровым номером <Данные изъяты> пятиэтажного восьмидесятиквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <Адрес>. Период действия кредитной линии был определен договором (пункты 2.5, 2.10.4) до 15 октября 2014 года включительно (т. 1 л.д. 14-24).

Пунктами 5.1 и 5.2 договора предусмотрено, что надлежащее исполнение заемщиком всех обязательств, возникших их договора или в связи с ним, обеспечивается залогом прав аренды земельного участка, согласно договора об ипотеке прав аренды земельного участка <№> от 15 апреля 2013 г.; поручительством ФИО7, поручительством ФИО1, всеми активами заемщика, средствами на его счетах в банках и других финансово-кредитных учреждениях, имуществом, принадлежащим заемщику на праве собственности.

15 апреля 2013 года между КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) и ООО «ГрандСтрой» был заключен договор об ипотеке прав аренды земельного участка с юридическим лицом <№>, согласно которому ООО «ГрандСтрой» (залогодатель) предоставляет банку (залогодержателю) в залог право аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, назначение: под строительство многоквартирного жилого дома; категория земель: земли населенных пунктов; площадь: 4460 кв.м; расположенный по адресу: <Адрес>- в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ООО «ГрандСтрой» по договору об открытии кредитной линии (с лимитом выдачи) <№> от 15 апреля 2013 года, а также всех изменений и дополнений к нему, которые будут приняты в течение срока его действия, а залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований по кредитному договору из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (т. 1 л.д. 25-31).

Как указано в пункте 2.1. названного договора об ипотеке земельный участок предоставлен залогодателю в аренду на 39 лет (с 11.04.2007 г. по 29.12.2046 г.) на основании договора <№> аренды земельного участка от 30.12.1997 г. с последующими соглашениями о внесении изменений в договор и соглашениями о передаче прав и обязанностей по договору. Денежная оценка прав аренды земельного участка согласно отчету ООО <Данные изъяты> составляет 45 433 000 рублей. По соглашению сторон залоговая стоимость права аренды земельного участка составляет 5 293 000 рублей.

Пунктом 2.4. договора об ипотеке прав аренды земельного участка предусмотрено, что в случае, если на земельном участке залогодателем будут возведены в установленном порядке здания и сооружения, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Согласно пункта 2.5. договора об ипотеке прав аренды земельного участка, последующий залог предмета ипотеки, любое иное обременение заложенного имущества правами третьих лиц (сдача в субаренду) или его отчуждение заложенного любым образом по любым сделкам допускается только на основании предварительного письменного разрешения залогодержателя.

В силу пункта 2.8. договора об ипотеке прав аренды земельного участка залог предмета ипотеки сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору, если дополнительным соглашением между залогодателем и залогодержателем не будет предусмотрено иное.

Ипотека в силу договора об ипотеке прав аренды земельного участка с юридическим лицом <№> от 15.04.2013 г. на принадлежащее ООО «ГрандСтрой» право аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, была регистрирована в установленном порядке в ЕГРН 24 апреля 2013 года.

15 октября 2014 года между КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) и ООО «ГрандСтрой» было заключено дополнительное соглашение <№> к договору <№> об открытии кредитной линии (с лимитом выдачи), которым предусмотрено, что кредитная линия действует до 01 октября 2015 года включительно и в этот день заканчивается последний расчетный период по исполнению обязательств по возврату кредита и уплаты процентов (т. 2 л.д. 161).

Кроме того, дополнительным соглашением предусмотрена новая редакция пункта 5.1. договора и в качестве обеспечения заемщиком всех обязательств, возникших из договора об открытии кредитной линии дополнительно указаны залог недвижимого имущества, согласно договора об ипотеки с юридическим лицом <№> от 15 октября 2014 г., заключенный между заемщиком и кредитором, и залог недвижимого имущества, согласно договора об ипотеки с физическим лицом <№> от 15 октября 2014 г., заключенный между кредитором и ФИО7.

15 октября 2014 года между КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) и ООО «ГрандСтрой» был заключен договор об ипотеке с юридическим лицом <№>, согласно которому ООО «ГрандСтрой» (залогодатель) предоставляет банку (залогодержателю) в залог недвижимое имущество, указанное в пункте 2.1. договора, в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ООО «ГрандСтрой» по договору об открытии кредитной линии (с лимитом выдачи) <№> от 15 апреля 2013 года, а также всех изменений и дополнений к нему, которые будут приняты в течение срока его действия, а залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований по кредитному договору из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (т.1 л.д. 32-35).

Согласно пункта 2.1. указанного договора об ипотеке с юридическим лицом <№> в залог переданы нежилые помещения и квартиры (всего 15 объектов недвижимого имущества), принадлежащие залогодателю на праве собственности и расположенные в многоквартирных домах <Адрес>.

Позднее между залогодателем и залогодержателем были заключены дополнительные соглашения к договору об ипотеке с юридическим лицом <№> от <Дата>, а именно: дополнительное соглашение <№> от 29.10.2014 года, дополнительное соглашение <№> от 20.03.2015 года, дополнительное соглашение <№> от 28.07.2015 года, дополнительное соглашение <№> от 20.08.2015 года, согласно которым каждый раз стороны излагали пункт 2.1. договора об ипотеки в новой редакции и меняли состав передаваемых в залог нежилых помещений и квартир, уменьшив их общее количество до 12 объектов (т.1 л.д. 36-45).

Ипотека в силу договора об ипотеке с юридическим лицом <№> от 15.10.2014 г. на принадлежащие ООО «ГрандСтрой» объекты недвижимого имущества, была регистрирована в установленном порядке в ЕГРН, в том числе с учетом внесенных затем изменений в договор в соответствии с названными дополнительными соглашениями.

Также, 15 октября 2014 года между КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) и ФИО7 был заключен договор об ипотеки квартиры с физическим лицом <№>, согласно которому ФИО7 (залогодатель) предоставляет банку (залогодержателю) в залог недвижимое имущество (нежилое помещение <№> общей площадью 39,2 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес>, с кадастровым номером <Данные изъяты>, и однокомнатная квартира <№> общей площадью 41 кв.м., расположенная по адресу: <Адрес>, с кадастровым номером <Данные изъяты>) в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ООО «ГрандСтрой» по договору об открытии кредитной линии (с лимитом выдачи) <№> от 15 апреля 2013 года. Ипотекой обеспечиваются все денежные обязательства, возникшие у заемщика (ООО «ГрандСтрой») перед залогодержателем в соответствии с условиями договора об открытии кредитной линии на сумму 147 000 000 рублей. По соглашению сторон залоговая стоимость вышеуказанного нежилого помещения определена в пункте 2.1.1. договора в размере 81000 рублей (т. 1 л.д. 46-51).

Ипотека в силу указанного договора от 15.10.2014 г. на принадлежащее ФИО7 нежилое помещение было зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН.

Таким образом, ООО «ГрадСтрой» и ФИО7 предоставили принадлежащее им недвижимое имущество в залог в обеспечение обязательств ООО «ГрандСтрой» по договору об открытии кредитной линии (с лимитом выдачи) <№> от 15 апреля 2013 года.

01 октября 2015 года между КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) и ФИО1 был заключен договор <№> уступки прав (требований), согласно которому кредитор (банк) передает, а новый кредитор (ФИО1) принимает в полном объеме право требования уплаты денежных средств, причитающихся кредитору по договору <№> об открытии кредитной линии (с лимитом выдачи) от 15 апреля 2013 года, заключенному между КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) и ООО «ГрандСтрой», а также права (требования), обеспечивающие исполнение обязательств ООО «ГрандСтрой» по кредитному договору, в том числе, права (требования) по договору об ипотеке прав аренды земельного участка с юридическим лицом <№>, заключенному между КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) и ООО «ГрандСтрой» 15 апреля 2013 года и права (требования) по вышеуказанным договорам об ипотеке с юридическим и с физическим лицом от 15 октября 2014 года. Общая сумма требований кредитора к должнику на момент подписания договора (01.10.2015 г.) составляет 93 696 000 рублей, которые ФИО1 перечисляет на счет банка (т. 1 л.д. 55-58).

Согласно акта приема-передачи документов от 01.10.2015 г. КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) передал ФИО1 договор <№> об открытии кредитной линии (с лимитом выдачи) от 15 апреля 2013 года и все договора обеспечивающие исполнение ООО «ГрандСтрой» обязательств, включая договор ипотеки со ФИО7 (т. 1 л.д. 59).

02 октября 2015 года ФИО1 направил в адрес ООО «ГрандСтрой» уведомление об уступки прав (требований) по договору <№> об открытии кредитной линии (с лимитом выдачи) от 15 апреля 2013 года, а также по договору об ипотеке права аренды земельного участка с юридическим лицом <№> от 15.04.2013 года и по договору об ипотеке с юридическим лицом <№> от 15.10.2014 г. ФИО1, уведомив, что он является новым кредитором, перед которым следует исполнять свои обязательства (т. 1 л.д. 52).

09 ноября 2015 года была осуществлена государственная регистрация вышеуказанного договора <№> уступки прав (требований) и сведения о ФИО1 как о новом кредиторе были внесены в ЕГРН. Также в ЕГРН были внесены сведения о ФИО1 как о лице, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости- права аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> (т. 2 л.д. 213-227).

Таким образом, с 01.10.2015 г. ФИО1 стал новым кредитором ООО «ГрандСтрой» на сумму 93 696 000 рублей, а переданное в залог право аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> (также как и недвижимое имущество ООО «ГрандСтрой» и ФИО7) стало обеспечивать обязательства ООО «ГрандСтрой» перед ФИО1

Также судом установлено, что на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером <Данные изъяты> ООО «ГрандСтрой» был построен 40-квартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: <Адрес>, администрацией Светлогорского городского округа было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <№> от 12.08.2015 года и по заявлению ООО «ГрандСтрой» от 20.08.2015 года 40 жилых квартир и нежилые помещения в этом доме, в том числе и квартира <№> были поставлены на государственный кадастровый учет, что подтверждается материалами реестрового дела (т. 1 л.д. 87-134) и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

При этом, право собственности ООО «ГрандСтрой» на жилое помещение по адресу: <Адрес>, общей площадью 63,8 кв.м. было зарегистрировано в ЕГРН на основании указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 99) только 08.07.2016 года.

Из материалов реестрового дела следует, что для регистрации права собственности на спорное жилое помещение ООО «ГрандСтрой» было представлено подписанное от имени ФИО1 письмо залогодержателя (истец) залогодателю (ООО «ГрандСтрой») от 29 июня 2016 года о том, что ФИО1, являясь залогодержателем по договору об ипотеке прав аренды земельного участка с юридическим лицом <№> от 15 апреля 2013 года, не возражает против государственной регистрации права собственности ООО «ГрандСтрой» в отношении объекта недвижимости: квартира <№> площадью 63,8 кв.м., расположенная по адресу: <Адрес>, а также дает согласие на снятие обременения (ипотеки в силу договора) на указанный объект и на внесение соответствующих изменений в ЕГРН (т. 1 л.д. 100).

Также судом установлено, что в дальнейшем ответчиками совершались сделки по отчуждению указанного спорного жилого помещения.

Так, 29 сентября 2016 года между ООО «ГрандСтрой» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (квартиры), по условиям которого ФИО3 купил у ООО «ГрандСтрой» в свою собственность квартиру, расположенную по адресу: <Адрес>, кадастровый номер <Данные изъяты> за 3 000 000 рублей. Согласно пункта 4 договора купли-продажи продавец гарантирует, что на момент подписания договора квартира не заложена, свободна от любых прав и претензий третьих лиц (т. 1 л.д. 106-108).

Право собственности ФИО3 на жилое помещение было зарегистрировано в ЕГРН 07.10.2016 года (т. 1 л.д. 102-110).

05 апреля 2017 года между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, по условиям которого ФИО4 купила у ФИО3 в свою собственность квартиру, расположенную по адресу: <Адрес>, кадастровый номер <Данные изъяты> за 3 000 000 рублей. В пункте 4 договора купли-продажи также указано, что на момент подписания договора квартира не заложена, свободна от любых прав и претензий третьих лиц (т. 1 л.д. 117-119).

Право собственности ФИО4 на жилое помещение было зарегистрировано в ЕГРН 17.04.2017 года (т. 1 л.д. 111-120).

02 февраля 2019 года между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО2 купила у ФИО4 в свою собственность квартиру, расположенную по адресу: <Адрес>, кадастровый номер <Данные изъяты> за 3 050 000 рублей. В пункте 6 договора купли-продажи также указано, что на момент подписания договора квартира не заложена, свободна от любых прав и претензий третьих лиц (т. 1 л.д. 129-132).

Право собственности ФИО2 на жилое помещение было зарегистрировано в ЕГРН 17.04.2017 года (т. 1 л.д. 83-86, 121-134).

ФИО1, ссылаясь на то, что ООО «ГрандСтрой» до настоящего времени не вернуло ему задолженность в размере 93 696 000 рублей, полагает, что оспариваемые сделки по отчуждению спорного жилого помещения совершены без его согласия, нарушают его права, являются недействительными, а поскольку долг ему не возвращен, при применении последствий недействительности сделки он вправе требовать признания за собой права собственности на спорную квартиру, а также вправе требовать возврата долга, процентов по нему, штрафа, пени, взыскания убытков и компенсации морального вреда.

ООО «ГрандСтрой», возражая против иска, ссылается на то, что задолженность перед ФИО1 погашена, а также ссылается на пропуск истцом срока исковой давности как по требованиям о взыскании денежных средств, так и по требованиям об оспаривании сделки и обращении взыскания на заложенное имущество, считая залог недвижимости прекращенным.

С исковыми требованиями ФИО1 суд не может согласиться.

В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п. 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса (п. 2).

Как указывалось выше ипотека права аренды земельного участка, на котором возведен многоквартирный жилой дом, первоначально была зарегистрирована 24.04.2013 года в пользу КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) на основании договора об ипотеке прав аренды земельного участка с юридическим лицом <№> от 15.04.2013 г., в силу пункта 2.4. которого, в случае, если на земельном участке залогодателем будут возведены в установленном порядке здания и сооружения, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Между тем, многоквартирный жилой дом был построен в 2015 году и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию <№> выдано уполномоченным органом 12.08.2015 года. Следовательно, основания для возникновения ипотеки помещений в построенном залогодателем доме, в том числе спорного помещения, появились только после окончания строительства дома и постановке помещений в доме на кадастровый учет, то есть, после того, как помещения дома стали объектами права собственности.

Следовательно, к спорным правоотношениям в связи с ипотекой жилого помещения по адресу: <Адрес>, подлежат применению нормы параграфа 3 главы 23 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 года № 367-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (п. 2 ст. 336 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 341 ГК РФ, если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Положениями ст. 8.1. ГК РФ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения (п. 1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2).

Согласно п. 4 ст. 8.1. ГК РФ если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае: если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии со ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (пункт 1). Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункт 2).

Согласно п. 1 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В силу ст. 47 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.

Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

При этом, исходя из системного толкования пунктов 1 и 2 ст. 64.2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержателем по залогу права аренды земельного участка, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом строится здание или сооружение, может являться только банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

То есть, по смыслу указанных правовых норм, уступка залога права аренды земельного участка в данном случае могла быть осуществлена только другому банку, кредитной организации или другому юридическому лицу.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 65 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Следовательно, в существовавших правоотношениях между КБ «Русский ипотечный банк» (ООО) и ООО «ГрандСтрой» по залогу права аренды земельного участка ипотека помещений в построенном на земельном участке многоквартирном доме возникает в силу договора об ипотеке и, следовательно, в силу п. 1 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки, должна была осуществляться на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя и только после осуществления такой государственной регистрации возникает ипотека как обременение имущества (п. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Судом установлено, что совместное заявление залогодателя и залогодержателя по государственной регистрации ипотеки спорного жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>, в доме, возведенном на земельном участке, право аренды которого было передано в залог, в Управление Росреестра по Калининградской области не подавалось и государственная регистрации права собственности застройщика (он же заемщик по кредитному договору) на жилое помещение была осуществлена без государственной регистрации ипотеки этого помещения. То есть, ипотека в силу договора не возникла и не возникла ипотека как обременение жилого помещения.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами реестрового дела в отношении жилого помещения и выпиской из ЕГРН.

То, что совместное заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации ипотеки жилого помещения не подавалось, не оспаривается и истцом ФИО1

Ссылка ФИО1 на полученный им ответ из Управления Росреестра по Калининградской области на его заявление об исправлении технической ошибки не противоречит данным выводам суда, поскольку в ответе указывается на государственную регистрации права аренды земельного участка, а не помещений в многоквартирном доме.

Исходя из этого, доводы ФИО1 о том, что отчуждение жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес> могло осуществляться только с его согласия, являются не состоятельными, поскольку право ипотеки этого жилого помещения у истца не возникло.

На данный вывод суда не влияют положения пунктов 2.4. и 2.5. договора об ипотеке прав аренды земельного участка с юридическим лицом <№> от 15 апреля 2013 года, поскольку буквальное толкование договора в данном случае не противоречит закону и означает, что первоначально должна быть осуществлена государственная регистрация ипотеки здания (сооружения), а уже последующий залог предмета ипотеки либо его отчуждение допускается только на основании предварительного письменного разрешения залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что доводы истца ФИО1 о том, что он считает поддельным, не составлял и не подписывал письмо от 29 июня 2016 года, адресованное от его имени генеральному директору ООО «ГрандСтрой», которое было представлено в Управление Росреестра по Калининградской области (т. 1 л.д. 100), не имеют ни какого правового значения, поскольку данный документ вообще ни как не влияет на разрешение настоящего гражданского дела.

Указанное письмо от 29.06.2016 года находится в материалах реестрового дела в той части, согласно которой осуществлялась государственная регистрация права собственности ООО «ГрандСтрой» на спорное жилое помещение в <Адрес>. Из содержания письма следует, что ФИО1 являясь залогодержателем по договору об ипотеке прав аренды земельного участка не возражает против государственной регистрации права собственности ООО «ГрандСтрой» в отношении этого объекта недвижимости, а также дает свое согласие на снятие обременения (ипотеки в силу договора) на этот объект с внесением соответствующих изменений в ЕГРН.

Но, подача такого заявления для регистрации права собственности застройщика (заемщика) на жилое помещение не предусмотрено законом и не требуется, поскольку право собственности на возведенный на земельном участке объект недвижимости может быть зарегистрировано только исходя из волеизъявления самого застройщика. Первоначально должно возникнуть право собственности залогодателя на объект недвижимости, и государственная регистрация такого права не может зависеть от волеизъявления кредитора. В противном случае при отсутствии согласия кредитора на регистрацию права собственности просто не возникнет само право ипотеки и обременение права собственности кредитора ипотекой.

Как указывалось выше, законом предусмотрено согласие залогодержателя, как стороны по договору займа и договору об ипотеке для государственной регистрации ипотеки и для отчуждения заложенного объекта недвижимости, но не для регистрации права собственности заемщика на этот объект. Если ипотека жилого помещения не была зарегистрирована, то и согласие ФИО1 на снятие обременения с внесением соответствующих изменений в ЕГРН не требуется.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что понесенные ФИО1 расходы по проведению почерковедческого исследования не связаны с рассмотрением дела.

В то же время, в материалах реестрового дела в отношении спорного жилого помещения отсутствуют как совместное заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации ипотеки жилого помещения, так и согласие ФИО1 на отчуждение этого жилого помещения.

То, что согласие ФИО1 на отчуждение жилого помещения не спрашивалось и не представлялось в Управление Росреестра по Калининградской области при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на основании сделок купли-продажи между ООО «ГрандСтрой» и ФИО3, между ФИО3 и ФИО4, между ФИО4 и ФИО2 подтверждается материалами реестрового дела и фактически не оспаривается ответчиками.

Однако, исходя из обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что такое согласие и не требовалось, поскольку ипотека в силу договора как обременение недвижимого имущества в пользу ФИО1 на момент совершения оспариваемых сделок не была зарегистрирована, то есть не возникла ввиду отсутствия совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Исходя из этого, ответчики вправе были совершать оспариваемые сделки без согласия ФИО1

Кроме того, даже если признать обоснованными доводы ФИО1 о том, что у него возникло право залога спорного жилого помещения, суд не находит оснований для удовлетворения его исковых требований.

В соответствии со ст. 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

ФИО1 в данном случае просит признать сделку об отчуждении имущества недействительной с передачей ему права собственности на имущество, которое он считает заложенным, а также еще просит взыскать в полном объеме задолженность по договору об открытии кредитной линии, что не соответствует приведенным положениям ст. 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Пунктом 2 ст. 173.1 ГК РФ предусмотрено, что поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица.

Таким образом, оспаривая сделку, ФИО1 в данном случае должен доказать, что другая сторона сделки- ФИО3, знал или должен был знать об отсутствии в момент совершения сделки необходимого согласия ФИО1

Однако, истцом доказательства в подтверждение данных обстоятельств не приводятся и на наличие этих обстоятельств истец не ссылается. Из имеющихся в деле и исследованных судом доказательств не следует, что первый приобретатель спорного жилого помещения- ФИО3, знал или должен был знать о том, что залогодержателем жилого помещения является ФИО1, что для совершения сделки требуется согласие ФИО1, но такое согласие отсутствует.

В момент совершения сделки (также как и до настоящего времени) в ЕГРН отсутствовали сведения об обременении жилого помещения ипотекой в пользу ФИО1 Из обстоятельств совершения сделки не следует, что ФИО3 должен был понимать, что помещения в многоквартирном доме, в том числе спорное, находятся в залоге иного лица.

При этом, суд учитывает, что срок исполнения обязательств ООО «ГрандСтрой» по договору об открытии кредитной линии от 15.04.2015 г. истек 01 октября 2015 года и до момента заключения договора купли-продажи квартиры с ФИО3 от 29 сентября 2016 года никаких исковых требований о взыскании задолженности по договору об открытии кредитной линии к ООО «ГрандСтрой», о которых мог бы знать ФИО3, в судебном порядке не предъявлялось.

В то же время, сам ФИО1 свои исковые требования об оспаривании сделок основывает на п. 2 ст. 170 ГК РФ, полагая, что все сделки являются притворными, направленными на вывод имущества из под залога. Доводы истца в данной части суд считает неубедительными, противоречащими, в том числе, и правовому смыслу п. 2 ст. 170 ГК РФ. Никаких доказательств того, что как первая сделка между ООО «ГрандСтрой» и ФИО3, так и последующие сделки являются притворными, суду не представлено.

Из представленных ФИО2 доказательств (т. 2 л.д. 53-67) следует, что она является добросовестным приобретателем имущества, она реально исполнила договор, вселилась в жилое помещении и использует его по назначению, исполняет обязанности собственника жилого помещения. Предыдущий собственник помещения- ФИО4, также была зарегистрирована в жилом помещении (т. 2 л.д. 66).

Кроме того, суд считает, что в настоящее время ФИО1 вообще не является лицом, чьи права и интересы затрагиваются оспариваемыми сделками, поскольку залог права аренды земельного участка, на котором возведен многоквартирный дом, прекращен в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, срок исковой давности по предъявленным ФИО1 требованиям о взыскании задолженности, процентов, штрафа и неустойки по договору об открытии кредитной линии, убытков, связанных с ненадлежащим исполнением договора, истек.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Основания прекращения залога установлены в пункте 1 ст. 352 ГК РФ, к числу которых относится: прекращение обеспеченного залогом обязательства (п.п. 1); если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (п.п. 2); прекращение договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом (п.п. 5), а также иные случаи, предусмотренные законом или договором (п.п. 10).

Ответчик ООО «Гранд Строй» ссылается на то, что обязательства по договору <№> об открытии кредитной линии (с лимитом выдачи) от 15 апреля 2013 года перед ФИО1 полностью исполнены.

Действительно, как указывает ФИО1, первичных банковских документов, подтверждающих факт уплаты ООО «ГрандСтрой» истцу суммы задолженности по договору в размере 93 696 000 рублей и процентов по нему ответчиком суду не представлено.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 фактически признал оплату ему ООО «ГрандСтрой» в счет исполнения по договору займа только части задолженности, а именно: по платежному поручению <№> от 30.10.2015 г.- оплата процентов по займу согласно уведомления об уступке прав (требований) от 02.10.2015 г. за октябрь 2015 г. на сумму 1 540 208,22 руб.; по платежному поручению <№> от 24.03.2016 г.- оплата по уведомлению об уступке прав (требований) от 02.10.15 г. на сумму 1 600 000 руб.; по платежному поручению ООО «ГрандСтимул» <№> от 20.07.2016 г.- оплата за ООО «ГрандСтрой» в счет взаиморасчетов по переуступке прав (требований) на сумму 535 000 руб.

Между тем, согласно справке КБ «Русский ипотечный банк» <№> от 24 апреля 2017 года ссудная задолженность по договору <№> об открытии кредитной линии от 15 апреля 2013 года по состоянию на 24 апреля 2017 года отсутствует. Кредит погашен с причитающимися процентами 1 октября 2015 года (т. 1 л.д. 180).

Согласно справке от 19 июня 2018 года, выданной ФИО1, последний подтвердил, что по состоянию на 19 июня 2018 года финансовая задолженность ООО «ГрандСтрой» перед ним полностью отсутствует (т.1 л.д. 179).

ФИО1 фактически не опровергает факт выдачи данной справки от 19.06.2018 года об отсутствии перед ним финансовой задолженности ООО «ГрандСтрой» и не приводит ни каких убедительных доводов в подтверждение того, что эта справка могла быть им выдана с указанием не соответствующих действительности сведений об отсутствии финансовой задолженности.

Кроме того, 14 ноября 2017 года по заявлению ФИО1 и ООО «ГрандСтрой» в ЕГРН были внесены сведения о снятии обременения в виде ипотеки в отношении 9 объектов недвижимого имущества (нежилые помещения и квартиры), являвшихся предметами залога по договору ипотеки <№> от 15 октября 2014 года, заключенному между КБ «Русский ипотечный банк» и ООО «ГрандСтрой», а также было снято и обременение в отношении квартиры по адресу: <Адрес>, являвшейся предметом залога по договору ипотеки <№> от 15 октября 2014 года, заключенному со ФИО7

В отношении второго предмета залога по договору ипотеки <№>- принадлежащего ФИО7 нежилого помещения <№> в доме по <Адрес>, сведения об ипотеке из ЕГРН исключены не были и ФИО7 обратилась в суд с иском к ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу договора.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 01 июня 2020 года по гражданскому делу <№> в удовлетворении исковых требований ФИО7 было отказано (т. 1 л.д. 153-159).

Однако, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 30 сентября 2020 года решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 1 июня 2020 г. отменено и по делу вынесено новое решение, которым иск ФИО7 удовлетворен, прекращено обременение в виде ипотеки в силу договора в отношении принадлежащего ФИО7 на праве собственности нежилого помещения площадью 39,2 кв.м., по адресу: <Адрес> и в ЕГРН погашена запись регистрации об ограничении (обременении) в виде ипотеки в силу договора (т. 1 л.д. 161-172).

Добровольное снятие ФИО1 обременений с заложенных объектов недвижимости свидетельствует о том, что необходимость обеспечения обязательства ООО «ГрандСтрой» отпала в связи с его исполнением.

Исходя из установленных обстоятельств дела, суд полагает, что выданная ФИО1 справка от 19 июня 2018 года об отсутствии перед ним финансовой задолженности ООО «ГрандСтрой» в совокупности с произведенными лично ФИО1 в ноябре 2017 года действиями по снятию обременений с многочисленных объектов недвижимости, являвшихся предметом залога по договору ипотеки с ООО «ГрандСтрой», а также по снятию обременения с квартиры, являвшейся предметом залога по договору ипотеки со ФИО7, является надлежащим доказательством факта исполнения обязательств ООО «ГрандСтрой» перед ФИО1

Указывая на исполнение своих обязательств перед ФИО1 по договору об открытии кредитной линии ответчик ООО «ГрандСтрой» ссылается также на то, что, несмотря на многочисленные судебные споры, ФИО1 длительное время не обращался в суд с иском о взыскании задолженности по указанному кредитному договору и в настоящее время без уважительных причин значительно пропустил срок исковой давности. Суд признает обоснованными доводы ООО «ГрандСтрой» о пропуске истцом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно положениям ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (п.1). Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п.2).

В силу п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления (ст. 201 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Как указано выше, договором <№> об открытии кредитной линии от 15 апреля 2013 года установлен срок возврата кредита до 01 октября 2015 года и на данную дату у ООО «ГрандСтрой» имелась задолженность в размере 93 696 000 руб., право требования погашения которой получил ФИО1 на основании договору уступки.

Поскольку срок возврата кредита и уплаты процентов по нему истек 1 октября 2015 года, то у ФИО1 именно в этот день возникло право предъявить ООО «ГрандСтрой» требование о погашении вышеуказанной задолженности и с этого дня должен исчисляться срок исковой давности по взысканию задолженности (главному требованию) и по дополнительным требованиям.

Доводы ФИО1 об ином исчислении начала течения срока исковой давности, суд отвергает. Договором уступки прав (требований) от 01.10.2015 г. совершенно определенно установлено, что на данный день имеются неисполненные обязательства ООО «ГрандСтрой», следовательно, со следующего дня- 02.10.2015 г. началась просрочка исполнения обязательств. Именно с этого дня ФИО1 должен был узнать и узнал о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исчисляемый с указанной даты трехлетний срок истек 02.10.2018 года.

В данной ситуации суд также учитывает, что последнее по времени из представленных суду ФИО1 платежных поручений о частичной оплате долга в размере 535 000 рублей, датировано 20.07.2016 года, а именно,платежное поручение ООО «ГрандСтимул» <№> (назначение платежа- оплата за ООО «ГрандСтрой» в счет взаиморасчетов по переуступке прав (требований).

После этой даты никаких иных платежей или действий, свидетельствующих о признании долга, ООО «ГрандСтрой» не совершало.

Поэтому, даже в случае применения положений ст. 203 ГК РФ о перерыве течения срока исковой давности, в данном случае срок исковой давности по главному требованию и по дополнительным требованиям истек 20 июля 2019 года.

В суд с исковыми требованиями о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки ФИО1 обратился 21.03.2022 года. При этом, в первоначальном иске он не заявлял никаких требований относительно спорного жилого помещения, а только просил признать сделку недействительной (т. 1 л.д. 63). Исковые требования о признании права собственности на спорную квартиру (по сути о передаче ему заложенного имущества), а также о взыскании задолженности по договору об открытии кредитной линии (обязать ОО «ГрандСтрой» выполнить незакрытые и незавершенные долговые обязательства) ФИО1 впервые предъявил в суд только 30.08.2022 года (т. 2 л.д. 81-86).

Таким образом, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по договору, процентов, штрафа, неустойки и убытков, а также в отношении предмета залога пропущены ФИО1 более чем на 3 года 1 месяц и оснований для восстановления этого срока не имеется, о наличии уважительных причин для пропуска срока ФИО1 не указывает.

Пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании денежных средств и производных от них требований.

Ссылки ФИО1 на то, что генеральный директор ОО «ГрандСтрой» ФИО7 постоянно обещал выплатить ему долг, вводил его в заблуждение, а он доверял ФИО7, никак не влияют на исчисление срока исковой давности и не являются основанием для его восстановления.

При этом, ФИО1 еще при рассмотрении Светлогорским городским судом гражданского дела <№> заявлял о своих намерениях обратиться в суд с иском о взыскании задолженности по договору об открытии кредитной линии, но сделал это более чем через 2 года после вынесения судом решения по указанному делу.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.

Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

При этом право залога следует судье обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В данном случае, по условиям договора об ипотеке прав аренды земельного участка с юридическим лицом <№> от 15.04.2013 г. договоренность залогодателя и залогодержателя о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество достигнута не была.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Частью 4 ст. 209 ГПК РФ предусмотрено, что после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Пунктом 3 статьи 199 ГК РФ установлен запрет на односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что если иное не установлено соглашением сторон, то истечение срока исковой давности по главному требованию, а следовательно и требованию об обращении взыскания на заложенное имущество, свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем в одностороннем порядке своих прав в отношении предмета залога.

Таким образом, ФИО1 пропущен срок исковой давности по основному требованию, а значит, возможность судебного обращения взыскания на предмет залога отсутствует.

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 ГК РФ, такого основания для прекращения залога прямо не указано.

Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм материального права, в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства, залог утрачивает обеспечительную функцию, а следовательно, подлежит прекращению. Бессрочное существование залога законом не допускается.

Исходя из изложенного, суд полагает, что не подлежат судебной защите права ФИО1, вытекающие из ипотеки прав аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, расположенного по адресу: <Адрес>, зарегистрированной в ЕГРН 24 апреля 2013 года, в том числе и о взыскании убытков, поскольку имеются основания для прекращения этой ипотеки.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 20 октября 2022 года.

Судья М.В. Аниськов