УИД 77RS0034-02-2025-012921-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 ноября 2025 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио,

при помощнике судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

№ 2-13890/2025

по иску фио фио к ООО «Премьер-Комфорт» о признании решения общего собрания собственников помещений по вопросу № 3 недействительным, по вопросам № 10, 11 ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит с учетом уточнений признать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, оформленного протоколом №1 от 26.12.2024, принятое по вопросу повестки дня №3 - недействительным; признать решение решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес. оформленного протоколом №1 от 26.12.2024, принятое по вопросам повестки дня № 10, 11 - ничтожным.

В обоснование своих требований истец указал, что указанные решения являются недействительными, поскольку отсутствовал кворум, нарушен порядок уведомления о предстоящем собрании.

Истец, его представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, доводы иска поддержали.

Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска.

Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Выбор конкретного способа защиты права зависит не только от воли лица, обращающегося в суд, но и от тех обстоятельств, при которых испрашивается судебная защита.

Избранный способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица, и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения, в частности, соответствовать требованиям статьи 10 ГК РФ, в силу которой не допускается действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу положений части 1 статьи 3 и части 1 статьи 4 ГПК РФ обязательным условием реализации права на судебную защиту является указание в заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Кроме того, в соответствии с пп 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебной защите в силу ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право.

В соответствии с п. 1 т. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания (п. 2 этой статьи).

В п. 3 ст. 181.2 ГК РФ установлено, что о принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны: 1) дата, время и место проведения собрания; 2) сведения о лицах, принявших участие в собрании; 3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; 4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; 5) сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол (п. 4 ст. 181.2 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 181.1. ГК РФ, решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии с ч. 1 ст. 181.3 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

- допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

- у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

- допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

- допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

- принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

- принято при отсутствии необходимого кворума;

- принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

- противоречит основам правопорядка или нравственности.

Пункт 106 Пленума № 25 содержит следующие разъяснения: согласно п. 1 ст. 181.4 ГК РФ, решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

Решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения (п. 2 ст. 181.4 ГК РФ, п. 108 Пленума № 25). По смыслу п. 2 ст. 181.4 ГК РФ новое решение собрания, подтверждающее решение предыдущего собрания, может по содержанию быть аналогичным предыдущему решению либо содержать исключительно формальное указание на подтверждение ранее принятого решения.

Согласно п. 109 Пленума 25, решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ).

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов, как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе, к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

Если лицо, которое могло повлиять на принятие решения, влекущего для такого лица неблагоприятные последствия, обратилось с иском о признании решения недействительным по основаниям, связанным с порядком его принятия, то в случае подтверждения оспариваемого решения по правилам п. 2 статьи 181.4 ГК РФ, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

Судом установлено, что истец является собственником жилого помещения - квартиры № 569, расположенной в многоквартирном доме по адресу: адрес.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме между ООО «Премьер-Комфорт» и истцом заключен договор управления многоквартирным домом №Д1-139 (с дополнениями), условия которого являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также для лиц, принявших от Застройщика помещения по передаточному или иному акту и определены в соответствии с п. 1.1 настоящего Договора.

Согласно Сообщению о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, проводимом в очно-заочной форме, период проведения общего собрания с 08 октября 2024 по 20 декабря 2024 (до 21:00 часов включительно) ООО «Премьер-Комфорт» выступает инициатором проведения указанного Общего собрания.

Вышеуказанное сообщение размещено на информационном стенде в подъездах многоквартирного дома, расположенного по адресу: адрес, 27.09.2024.

В качестве повестки дня инициатором проведения Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме указаны для разрешения следующие вопросы:

1. Об избрании председателя и секретаря общего собрания.

2. Об избрании счетной комиссии общего собрания.

3. О внесении изменений в договор управления многоквартирным домом.

4. О заключении собственниками помещений договоров с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

5. Об изменении платы за услугу «Обеспечение доступа».

6. Об изменении платы за услугу «Дежурные по подъезду».

7. О модернизации оборудования, обеспечивающего контроль доступа в единое парковочное пространство ЖК «Династия», частью которого является подземный паркинг МКД, и определении порядка финансирования этих мероприятий.

8. О проведении мероприятий по установке у входных групп подъездов дома устройства «грязезащиты2.

9. О приобретении для совместного использования солнцезащитных зонтиков.

10. Об определении лица, уполномоченного на совершение регистрационных (иных юридически значимых) действий в отношении общего имущества МКД.

11. Об условиях эксплуатации единой дворовой адрес «ФИО1 и обслуживании ее за счет совместных взносов собственников помещений в многоквартирных домах и утверждении основных принципов пропуска на эту территорию.

12. Об определении места хранения протокола общего собрания собственников.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, оформленным протоколом №1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес форме очно-заочного голосования, проходившего в период с 08.10.2024 по 20.12.2024 года включительно от 26.12.2024, по повестке дня общего собрания приняты следующие решения:

по первому вопросу повестки дня предложено председателя общего собрания и секретаря общего собрания не избирать, поручить оформление результатов собрания инициатору общего собрания.

Общее собрание решило (постановило): председателя общего собрания и секретаря общего собрания не избирать, поручить оформление результатов собрания инициатору общего собрания, (далее - решение по первому вопросу повестки дня).

по второму вопросу повестки дня предложено счетную комиссию не избирать, поручить подсчет голосов и подведение итогов голосования инициатору общего собрания.

Общее собрание решило (постановило): счетную комиссию не избирать, поручить подсчет голосов и подведение итогов голосования инициатору общего собрания (далее - решение по второму вопросу повестки дня).

по третьему вопросу повестки дня предложено внести изменение в договор управления многоквартирным домом, изложив пункт 4.1 Договора, Приложение №3 и Приложение №4 к нему в новой редакции. Продлить действие договора с управляющей организацией ООО «Премьер-Комфорт» на 5 лет и ввести индексацию платы за жилое помещение, установленной в соответствии с условиями договора управления.

Общее собрание решило (постановило): внести изменение в договор управления многоквартирным домом, изложив пункт 4.1 Договора, Приложение №3 и Приложение №4 к нему в новой редакции. Продлить действие договора с управляющей организацией ООО «Премьер-Комфорт» на 5 лет и ввести индексацию платы за жилое помещение, установленной в соответствии с условиями договора управления (далее - решение по третьему вопросу повестки дня).

по четвертому вопросу повестки дня предложено перейти на заключение договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами между собственниками, действующими от своего имени, и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (прямые договоры) в сроки, согласованные между ним и управляющей организацией. Общее собрание решило (постановило): перейти на заключение договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами между собственниками, действующими от своего имени, и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (прямые договоры) в сроки, согласованные между ним и управляющей организацией (далее - решение по четвертому вопросу повестки дня).

по пятому вопросу повестки дня предложено изменить ежемесячную плату за дополнительную услугу «обеспечение доступа» в составе единой платы за содержание помещения («контрольно-пропускной пункт, охрана прилегающей территории и патрулирование», раздел 34 Приложение 3 к договору управления) и установить ее в размере сумма (без НДС) за 1 квадратный метр помещения любой категории (квартиры, нежилого помещения БКФН, Кладового помещения и машино-места) с включением этой платы в ЕПД.

Общее собрание решило (постановило): изменить ежемесячную плату за дополнительную услугу «обеспечение доступа» в составе единой платы за содержание помещения («контрольно-пропускной пункт, охрана прилегающей территории и патрулирование», раздел 34 Приложение 3 к договору управления) и установить ее в размере сумма руб. за 1 квадратный метр помещения любой категории (квартиры, нежилого помещения БКФН, Кладового помещения и машино-места) с включением этой платы в ЕПД (далее - решение по пятому вопросу повестки дня).

по шестому вопросу повестки дня предложено изменить ежемесячную плату за дополнительную услугу «Дежурный по подъезду» в составе единой платы за содержание помещения («Услуги дежурных по подъезду (кроме помещений БКФН»), раздел 35.1 Приложения 3 к договору управления) и установить ее в размере сумма за 1 квадратный метр помещения следующих категорий Квартиры, Кладовое помещение и машино-места с включением этой платы в ЕПД. Утвердить Положение о Службе дежурных по подъезду.

Общее собрание решило (постановило): изменить ежемесячную плату за дополнительную услугу «Дежурный по подъезду» в составе единой платы за содержание помещения («Услуги дежурных по подъезду (кроме помещений БКФН»), раздел 35.1 Приложения 3 к договору управления) и установить ее в размере сумма за 1 квадратный метр помещения следующих категорий Квартиры, Кладовое помещение и машино-места с включением этой платы в ЕПД. Утвердить Положение о Службе дежурных по подъезду (далее - решение по шестому вопросу повестки дня).

по седьмому вопросу повестки дня предложено осуществить модернизацию оборудования, обеспечивающего контроль доступа в единое парковочное пространство ЖК «Династия», частью которого является подземный паркинг МКД, позволяющую ввести режим автоматической обработки заявки доступа, фиксации пропуска транспортных средств, учета времени нахождения на территории и выезда с нее. Осуществлять мероприятия по модернизации оборудования, обеспечивающего контроль доступа в единое парковочное пространство ЖК «Династия» за счет разового целевого взноса на эти цели в размере сумма (без НДС) с одного кв. м. помещений следующих категорий Квартиры, Кладового помещения и Машино-места с включением этого начисления в ЕПД. Утвердить Положение о контрольно-пропускном режиме в новой редакции.

Общее собрание решило (постановило): осуществить модернизацию оборудования, обеспечивающего контроль доступа в единое парковочное пространство ЖК «Династия», частью которого является подземный паркинг МКД, позволяющую ввести режим автоматической обработки заявки доступа, фиксации пропуска транспортных средств, учета времени нахождения на территории и выезда с нее. Осуществлять мероприятия по модернизации оборудования, обеспечивающего контроль доступа в единое парковочное пространство ЖК «Династия» за счет разового целевого взноса на эти цели в размере сумма (без НДС) с одного кв. м. помещений следующих категорий Квартиры, Кладового помещения и Машино-места с включением этого начисления в ЕПД. Утвердить Положение о контрольно-пропускном режиме в новой редакции (далее - решение по седьмому вопросу повестки дня).

по восьмому вопросу повестки дня предложено поручить управляющей организации провести мероприятия по оснащению входных групп подъездов многоквартирного дома устройством «грязезащиты». Осуществлять мероприятия по переустройству вестибюлей и закупки необходимого оборудования систем «грязезащиты2, за счет разового целевого взноса на эти цели в размере сумма с 1 кв.м. помещений следующих категорий Квартиры, Кладовое помещение и Машино-места с включением этого начисления в ЕПД.

Общее собрание решило (постановило): поручить управляющей организации провести мероприятия по оснащению входных групп подъездов многоквартирного дома устройством «грязезащиты». Осуществлять мероприятия по переустройству вестибюлей и закупки необходимого оборудования систем «грязезащиты», за счет разового целевого взноса на эти цели в размере сумма с 1 кв.м. помещений следующих категорий Квартиры, Кладовое помещение и Машино-места с включением этого начисления в ЕПД (далее - решение по восьмому вопросу повестки дня).

по девятому вопросу повестки дня предложено поручить управляющей организации ООО «Премьер-Комфорт» приобрести в целях организации отдыха во дворе ЖК 4 (четырех) солнцезащитных зонтиков за счет средств собственников и обеспечивать их установку при соответствующем обращении в клиентский отдел. Установить разовый целевой взнос на приобретение этого оборудования в размере сумма (без НДС) за 1 кв.м. помещения следующих категорий Квартиры, Кладовое помещение и Машино-место с включением этого начисления в ЕПД.

Общее собрание решило (постановило): поручить управляющей организации ООО «Премьер-Комфорт» приобрести в целях организации отдыха во дворе ЖК 4 (четырех) солнцезащитных зонтиков за счет средств собственников и обеспечивать их установку при соответствующем обращении в клиентский отдел. Установить разовый целевой взнос на приобретение этого оборудования в размере сумма (без НДС) за 1 кв.м. помещения следующих категорий Квартиры, Кладовое помещение и Машино-место с включением этого начисления в ЕПД (далее по тексту - решение по девятому вопросу повестки дня).

по десятому вопросу повестки дня предложено уполномочить управляющую организацию ООО «Премьер-Комфорт» от имени собственников помещений в многоквартирном доме совершать юридические и фактические действия, направленные на определение (уточнение) границ земельного участка под многоквартирным домом с учетом фактического расположения самого строения и необходимых для его эксплуатации объектов инфраструктуры в составе единого Жилого комплекса, огороженного согласно проектной документации. Определить границы МКД с внешней стороны границей установленного металлического ограждения или отмосткой здания, в местах отсутствия ограждения, в том числе во внутреннем дворе - проекцией стен подземного паркинга. Предоставить управляющей организации право обращаться в органы власти и местного самоуправления для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок под МКД (включая все необходимые для этой регистрации подготовительные работы), в том числе (в случае необходимости) обращаться в компетентные органы с просьбой внесения изменений в проект межевания территории квартала между адрес, 5-Магистральной улицей, проектируемым проездом и 4-Магистральной улицей.

Общее собрание решило (постановило): уполномочить управляющую организацию ООО «Премьер-Комфорт» от имени собственников помещений в многоквартирном доме совершать юридические и фактические действия, направленные на определение (уточнение) границ земельного участка под многоквартирным домом с учетом фактического расположения самого строения и необходимых для его эксплуатации объектов инфраструктуры в составе единого Жилого комплекса, огороженного согласно проектной документации. Определить границы МКД с внешней стороны границей установленного металлического ограждения или отмосткой здания, в местах отсутствия ограждения, в том числе во внутреннем дворе - проекцией стен подземного паркинга. Предоставить управляющей организации право обращаться в органы власти и местного самоуправления для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок под МКД (включая все необходимые для этой регистрации подготовительные работы), в том числе (в случае необходимости) обращаться в компетентные органы с просьбой внесения изменений в проект межевания территории квартала между адрес, 5-Магистральной улицей, проектируемым проездом и 4-Магистральной улицей (далее - решение по десятому вопросу повестки дня).

по одиннадцатому вопросу повестки дня предложено, в связи с созданием единой дворовой территории в границах существующего ограждения ЖК «Династия», определить порядок эксплуатации и использования этой территории по принципу совместного использования собственниками помещений многоквартирных домов по адресам адрес, 2 и 3 элементов благоустройства и установленных малых архитектурных форм. Разрешить управляющей организации осуществлять обслуживание этого оборудования и территории за счет общих средств собственников помещений всех трех домов. Обеспечить беспрепятственный пропуск собственников помещений во всех трех домах ЖК «Династия» и членов их семей ко всем элементам благоустройства и оборудования единой дворовой территории.

Общее собрание решило (постановило): в связи с созданием единой дворовой территории в границах существующего ограждения ЖК «Династия», определить порядок эксплуатации и использования этой территории по принципу совместного использования собственниками

помещений многоквартирных домов по адресам адрес, 2 и 3 элементов благоустройства и установленных малых архитектурных форм. Разрешить управляющей организации осуществлять обслуживание этого оборудования и территории за счет общих средств собственников помещений всех трех домов. Обеспечить беспрепятственный пропуск собственников помещений во всех трех домах ЖК «Династия» и членов их семей ко всем элементам благоустройства и оборудования единой дворовой территории (далее - решение по одиннадцатому вопросу повестки дня).

по двенадцатому вопросу повестки дня предложено определить местом хранения протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и иных материалов общего собрания Государственную жилищную инспекцию адрес по адресу: адрес

Общее собрание решило (постановило): определить местом хранения протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и иных материалов общего собрания Государственную жилищную инспекцию адрес по адресу: адрес (далее - решение по двенадцатому вопросу повестки дня).

Как указал истец в иске, он принимал участие в голосовании, по повестке дня голосовал по вопросам 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 «ПРОТИВ», по вопросу 12 голосовал «ЗА», полагает, что принятые на общем собрании собственников решения по вопросам 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 нарушают его права и законные интересы, а также нарушены порядок проведения такого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и процедура принятия решений, что исключает правомочность такого решения.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.

В силу п. 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); заочного голосования (опросным путем пли с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); очно-заочного голосования.

В соответствии с п. 5 статьи 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование), дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место пли адрес, где с ними можно ознакомиться.

Согласно п. 1 статьи 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

В соответствии с п. 5 ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, за исключением случая, предусмотренного статьей 47.1 настоящего Кодекса.

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании, сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме, решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Судом установлено, что общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: по адресу: адрес, составляет 51 443.30 голосов; в общем собрании собственников помещений, решение которого обжалуется истцом, приняли участие собственники/представители собственников, обладающие 27 687,4 голосами, что составило 53,82 %.

фио является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, общей площадью 68,70 кв.м., следовательно, он обладает 68,7 голосами, что составляет 0,13% от общего числа голосов собственников помещений в МКД и 0,25% от общего числа голосов собственников, принявших участие в собрании.

Доказательств того, что оспариваемое решение влечет существенные неблагоприятные последствия для истца, им не представлено.

При таких обстоятельствах решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: адрес, оформленное протоколом № 1 от 26.12.2024, не может быть признано судом недействительным в силу ч. 4 ст. 181.4 ГК РФ.

Истцом в обоснование требований указано на то, что представленные ответчиком материалы не отражают в достаточной мере информацию, которая необходима собственникам помещений в многоквартирном доме при принятии того или иного решения, вопрос о которых поставлен в повестке дня, в частности о том, что по вопросам 5 и 6 повестки дня не представлены экономическое обоснование, детализация расчета изменения платы за услуги «Обеспечение доступа» и «Дежурные по подъезду», результаты проводимого на конкурсной основе поиска потенциальных подрядчиков по данным услугам (поступившие коммерческие предложения, содержащие смету услуг и калькуляцию стоимости), по вопросу 7 повестки дня не представлены предлагаемые технические решения, информация о производителе оборудования, о подрядчике, способе выбора поставщика оборудования и подрядчика, в том числе с учетом рассмотрения и предоставления ценовых предложений на рынке услуг.

Между тем действующее законодательство не содержит норм, обязывающих управляющую организацию осуществлять выбор подрядных организаций на конкурсной основе. По смыслу подпункта «д» пункта Правил № 416 управляющая компания по своему усмотрению может провести конкурс на отбор исполнителей, а может выбрать исполнителя (поставщика) услуг без проведения конкурса. Таким образом, отбор подрядчика на конкурсной основе - это право, а не обязанность управляющей организацией.

Кроме того, если собственники помещений полагали, что предоставленные материалы не раскрывают в полной мере информацию, необходимую для принятия ими положительного решения, они были вправе голосовать «Против» по данным вопросам повестки дня.

Тот факт, что 62,23% от числа собственников, принявших участие в собрании, проголосовали «За» по вопросу № 5, 62,38% - по вопросу № 6 повестки дня, 66,12% - по вопросу № 7, говорит о том, что представленной управляющей организацией информации им было достаточно для принятия положительного решения.

Доводы истца о том, что, так как вопрос об утверждении Положения о службе дежурных по подъезду не был включен в повестку дня, в связи с чем постановка такого вопроса в бланке решения собственника неправомерна, судом отклоняются в силу следующего.

При принятии решения установлении/изменении размера платы за дополнительную услугу собственники помещений должны одновременно принять решение об объеме/составе такой услуги, который должен быть оказан за установленную плату. Положение о службе дежурных по подъезду как раз содержит в себе состав и объем услуги.

Таким образом, утверждение такого положения может быть рассмотрено только в рамках утверждения стоимости услуги «Дежурные по подъезду» и не должно быть включено в повестку дня отдельным вопросом.

Доводы истца об отсутствии кворума судом отклоняются.

Ссылка истца на письмо Минстроя России от 26.02.2020 № 5607-ОГ/сумма на правовое обоснование неправомерности участия в общем собрании собственников застройщика является несостоятельной в силу того, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Вместе с тем согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) право собственности на участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимости».

В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту или другому документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленным порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

По смыслу названных положений закона участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть осуществляет права собственника с момента подписания передаточного акта, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. При этом собственником станет именно то лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя. Участники долевого строительства приобретают право владения и пользования помещением с момента подписания передаточного акта.

Таким образом, в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становиться правомочным с момента передачи ему помещения. До указанного момента номинальным собственником помещения является застройщик.

На основании вышеизложенного застройщик, ООО «Монолитное домостроение», был вправе принимать участие в оспариваемом общем собрании собственников.

Безосновательным является утверждение истца о том, что по вопросу № 3 повестки дня собственник помещения независимо от принятого решения (кроме «воздержался») лишен возможности проголосовать корректно, поскольку в одном вопросе фактически соединены три (изменения трех существенных условий договора, с одним из которых собственник может быть не согласен), а именно.

Условия договора управления многоквартирным домом были утверждены общим собранием собственников помещений, решение которого оформлено протоколом № 1 от 18.04.2021, сроком на пять лет.

В соответствии с п. 7.7 Договора изменение его условий осуществляется в порядке, предусмотренном жилищным и гражданским законодательством.

Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение договора управления многоквартирным домом, осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В договоре управления одной стороной выступает управляющая организация, а другой - собственники помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, управляющая организация вправе предложить внести изменения в договор управления, а собственники на общем собрании согласиться с ними или нет.

Суд отмечает, что действующее законодательство не содержит норм, обязывающих стороны договора согласовывать каждое конкретное изменение в договор отдельно.

При таких обстоятельствах включение ООО «Премьер-Комфорт» в один вопрос повестки дня всех изменений предлагаемых изменений в договор управления, особенно с учетом того, что предложенные к изменению пункты договоры являются взаимосвязанными (пункт 4.1 устанавливает размер платы за жилое (нежилое) помещение; Приложение № 3 содержит перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, оказываемых за установленную плату; Приложение № 4 - порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность), не является нарушением требований действующего законодательства.

Законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов.

На земельном участке с кадастровым номером 77:09:0005011:36 построено три многоквартирных дома.

В условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 ЖК, статьи 16 Закона № 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства.

Следовательно, в данном случае можно говорить о том, что земельный участок под домом № 25A, корпус 3 по адрес не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет.

По сути, в вопросе № 10 повестки дня определение границ подлежащего формированию земельного участка в соответствии с проектной документацией лишь является подтверждением того, что собственниками решений об уменьшении или увеличении его площади не принималось (вне зависимости от принятия или непринятия такого решения земельный участок под МКД в данном случае может быть сформирован только в границах, установленных в проектной документации).

При таких обстоятельствах вопрос № 10 повестки дня собрания направлен лишь на наделение ООО «Премьер-Комфорт» совершить от имени собственников помещений в МКД действий, необходимых для формирования и кадастрового учета земельного участка в границах, соответствующих требованиям градостроительного и жилищного законодательства РФ, а значит, в данном случае решение по этому вопросу принимается простым большим голосов от числа собственников, принявших участие в собрание.

Доводы истца о недостаточном информировании собственников помещений о расчетах и обоснованиях размера стоимости работ по договору управления судом также отклоняются как необоснованные.

Та, в силу части 1 статьи 156 ЖК РФ и пункта 31 Правил № 491 плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства.

Размер такой платы, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 Постановления № 22, должен обеспечивать содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

Кроме того, пунктом 35 Правил № 491 установлен принцип соразмерности платы за содержание жилого помещения, размера обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, и перечня, объема и качества услуг и работ.

Частью 7 статьи 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, при этом размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Таким образом, размер платы за содержание общего имущества в МКД, в том числе обеспечивающих дополнительную безопасность для проживающих, устанавливается общим собранием собственников помещений в таком МКД.

В силу пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 № 416 (далее - Правила № 416), управление МКД обеспечивается выполнением ряда стандартов.

Согласно подпункту «д» пункта 4 Правил №416 одним из стандартов является организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг, и работ, утвержденным решением собрания, в состав которой входят определение способа оказания услуг и выполнения работ, подготовка заданий для исполнителей услуг и работ и выбор исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Таким образом, лицо, управляющее МКД, самостоятельно определяет способ выполнения работ (собственными силами или с привлечением подрядных организаций), а также самостоятельно выбирает подрядчиков для выполнения работ.

И хотя законом не устанавливается прямая взаимосвязь между стоимостью услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, подлежащих оплате собственниками помещений в пользу лица, осуществляющего управление МКД, и ценой договоров, заключаемых между таким лицом и подрядными организациями, выполняющими отдельные виды работ и (или) предоставляющими отдельные виды услуг, очевидно, что оплата работы подрядной организации должна производится за счет средств собственников. Поэтому при расчете стоимости услуг управляющая организация обоснованно исходила из предложений на рынке труда (предложений по вакансиям) по аналогичным позициям. Из распространяемых сообщений видно, что условия оплаты консьержей и сотрудников охраны не превышают условия вакансий, содержащихся в открытом доступе. Проведение конкурсов, тендеров между подрядчиками в целях выявления минимальной стоимости и отбора именно по этому критерию, Управляющая организация не считает целесообразным, поскольку считает более правильным отбор подрядной организации исходя из репутации организации или её должностных лиц.

При проведении общего собрания управляющая организация регулярно размещала на своем сайте, а также производила посредством рассылки в мессенджерах информацию о расчетах своих предложений по формулировкам решений по основным вопросам повестки дня. Сама повестка дня формулировалась исходя их насущных вопросов по мнению не только управляющей организации, но и активных жителей, заинтересованных в конкретных мероприятиях по улучшению жизни в Жилом комплексе.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцом в нарушении вышеуказанных положений закона не представлено доказательств в обосновании заявленным им исковых требований.

Согласно п. 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Вместе с тем, истец не представил никаких доказательств, а в материалах делах отсутствуют доказательства, свидетельствующие о недействительности и ничтожности оспариваемых им решений, а равно нарушения прав и законных интересов истца, в связи с чем требования истца о признании решений общего собрания недействительными и ничтожными подлежат отклонению.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио фио (паспортные данные) к ООО «Премьер-Комфорт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании решения общего собрания собственников помещений по вопросу № 3 недействительным, по вопросам № 10, 11 ничтожным – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Щербинский районный суд адрес.

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2025 года

Судья: фио