Дело № 2-352/2023
26RS0013-01-2023-000178-84
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 декабря 2023 года город Железноводск
Железноводский городской суд Ставропольского края
в составе:
председательствующего судьи ФИО16
при секретаре судебного заседания ФИО5,
с участием:
представителя истца по первоначальному иску ФИО12,
ответчика и представителя ответчика по первоначальному иску ФИО13,
представителей ответчика по первоначальному иску и представителей истца по встречному иску ФИО6, ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, ФИО2, ведущему судебному приставу-исполнителю Железноводского городского отделения судебных приставов ГУ ФССП по <адрес> ФИО13, Железноводскому городскому отделению судебных приставов ГУ ФССП по <адрес>
о признании недействительной (ничтожной) сделки договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки
и по встречному исковому заявлению ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, ИП ФИО1,
о признании заключенным договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, ФИО2, ведущему судебному приставу-исполнителю Железноводского городского отделения судебных приставов ГУ ФССП по СК ФИО13, Железноводскому городскому отделению судебных приставов ГУ ФССП по СК о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки.
Свои требования мотивирует тем, что ей принадлежит 1/2 доля (площадью 540 кв.м.) в праве общей собственности в объекте недвижимого имущества: кафе «Горный воздух», нежилое помещение, общей площадью 1032,4 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, помещение в аварийном состоянии, состоит из 19 помещений, а именно: 141-143,145, 146,155, 159,160, 163, 165-169, 187-190, а также право аренды земельного участка по договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
Данное имущество и имущественные права были незаконно переданы судебным приставом - исполнителем ФИО13 для реализации в территориальный орган Росимущества по <адрес> (далее - Росимущество).
В рамках дела № А63-13805/2022 в Арбитражном суде <адрес> в настоящее время оспариваются незаконные ненормативные правовые акты - постановления ведущего судебного пристава-исполнителя Железноводского городского отделения ГУ ФССП по <адрес> ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ о передаче на реализацию доли в праве общей собственности, в соответствии с которым передано на реализацию в территориальный орган Росимущества по <адрес> вышеуказанное недвижимое имущество и право аренды по договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:31:010307:0010 и от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на торги, в соответствии с которым передано на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, в территориальный орган Росимущества по <адрес> вышеуказанное принадлежащее ей недвижимое имущество и право аренды земельного участка с кадастровым номером №
После незаконной передачи ее имущества и имущественных прав для реализации в Росимущество, между Росимуществом и ФИО2 был заключен оспариваемый ничтожный договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества и имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ. Регистрация перехода прав по данному ничтожному договору была приостановлена в связи с обеспечительными мерами арбитражного суда.
Недвижимое имущество и имущественные права подлежали реализации исключительно на торгах (путем проведения открытых торгов в форме аукциона), что следует из положений частей 1,2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Соответственно, заключение без торгов оспариваемой недействительной сделки нарушает закон, противоречит принципам Российского права и нарушает ее права.
Приставом, а далее и Росимуществом при заключении недействительной сделки от ДД.ММ.ГГГГ нарушены равные условия других лиц на участие в торгах, а также ее право на них присутствовать. Преимущественное право ФИО2 при продаже с публичных торгов (торгов в рамках исполнительного производства) не могло применяться. С учетом принятого ранее постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на торги в форме аукциона, должен был проводиться аукцион, отсутствие проведения которого нарушило ее права на продажу имущества с неопределенным кругом участников по максимально возможной цене. Передача имущества заявителя без процедуры проведения торгов является нарушением и ФЗ «О защите конкуренции». Соответственно, дальнейшая реализация Росимуществом преимущественного права ФИО2 путем заключения с ней договора купли-продажи имущества является незаконной. Продажа ей объекта не на торгах и по цене, определенной недействующим отчетом об оценке, является незаконной. Данный договор не порождает правовых последствий и не должен являться основанием для регистрации прав собственности на имущество за ФИО2
Ничтожные сделки ничтожны независимо от признания их таковыми судом и не порождают последствий, которые связаны с их недействительностью.
Она была лишена права продажи своего имущества с торгов, по цене, определенной на торгах. Рыночная оценка имущества (здания и земельного участка) на момент передачи приставом имущества для реализации в Росимущество не была установлена. Реальная рыночная цена проданного имущества (только нежилых помещений), согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ составила 19556500 рублей. Участок и нежилое помещение были переданы для реализации и проданы по цене даже меньше кадастровой стоимости. Отчет об оценке, используемый приставом на момент передачи им имущества на реализацию, являлся недействительным.
Как следует из Письма ФССП России от ДД.ММ.ГГГГ N 00014/14/24525 (п. 2) и из п. 8 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве", судебный пристав-исполнитель обязан произвести переоценку имущества, если с даты последней оценки прошло более 6 месяцев.
Кроме того, при принятии постановлений судебный пристав учитывал сумму ее долга в размере 1359204,46 рублей, что не соответствует действительности (долга в такой сумме у нее никогда не было). При сложении всех денежных сумм по 6 исполнительным производствам: №, указанным в оспариваемых постановлениях пристава, изначальная сумма ее долга составляет 1035464,85 рубля (что на 324 тысячи рублей меньше суммы, указанной приставом).
Судебным приставом-исполнителем не учтены фактически уплаченные ИП ФИО1 денежные суммы в общем размере 510681,44 рубля: в размере 100000 рублей (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 37844,92 рублей (чек - ордер об оплате от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 63000 рублей (чек-ордер об оплате от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 50000 рублей (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 62000 рублей (чек-ордер об оплате от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 80000 рублей (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 50000 рублей (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 55054,17 рублей (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 2284,90 рублей (чек-ордер об оплате от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 1257 рублей (чек-ордер об оплате от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 1000 рублей (чек-ордер об оплате от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 993,93 рублей (чек-ордер об оплате от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 1549,50 рублей (чек-ордер об оплате от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 1000 рублей (чек-ордер об оплате от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 2155,61 рублей (чек-ордер об оплате от ДД.ММ.ГГГГ); в размере 2541,41 рубля (чек-ордер об оплате от ДД.ММ.ГГГГ).
Соответственно, сумма ее долга на момент продажи имущества составляла сумму в размере 524783,41 рублей (1035464,85 рубля - 510681,44 рубль). Данные обстоятельства приставом также не были учтены, что привело к несоразмерной реализации ее имущества.
Дальнейшие действия Росмущества по заключению договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются незаконными, так как передача прав по договору аренды земельного участка была осуществлена без согласия арендодателя, которым является Управление имущественных отношений администрации <адрес>, от которого соответствующего согласия получено не было.
Кроме того, судебный пристав передал спорное имущество для реализации, зная о наличии судебного акта о рассрочке уплаты долга. При этом, приставом на реализацию было передано ее имущество с указанием помещений, а Росимуществом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продано ее имущество без конкретизации помещений (то есть продано не то, что было передано).
Передача на реализацию конкретных помещений, являющихся долевой собственностью, противоречит закону и выводам судебного решения по делу № А63-9651/2021. Ничтожность оспариваемой сделки также подтверждается отсутствием нотариальной ее формы. Полная сумма денежных перечислений в ее пользу в результате сделки после реализации спорного имущества судебным приставом ей не была возвращена. Более того, судебный пристав-исполнитель, после окончания исполнительного производства, в отсутствие законных оснований, незаконно производил списание денежных средств, полученных от продажи спорного имущества, что вынудило ее снять полученные ею денежные средства и передать на ответственное хранение в банковский сейф.
На основании изложенного, просит суд:
- признать недействительной (ничтожной) сделку - договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и ФИО2, согласно которой были проданы принадлежащие ФИО1 1/2 доля в праве общей собственности в объекте недвижимого имущества: кафе «Горный воздух», нежилое помещение, площадь объекта 1032,4 кв.м., общая долевая собственность 1/2 (площадью 540 кв.м.) расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, помещение в аварийном состоянии, состоит из 19 помещений: 141-143,145, 146,155, 159,160, 163, 165-169, 187-190, а также право аренды по договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:31:010307:0010, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к договору от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ,
-применить последствия недействительности данной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Росимуществом и ФИО2 в виде возврата сторон сделки в первоначальное положение, а также в виде возврата в пользу ФИО2 денежных средств, уплаченных ею по указанной сделке.
В ходе рассмотрения дела по существу ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 1/2 доли в праве на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 1032,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (далее - нежилое помещение), заключенного между ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, признании за ФИО2 права собственности на 1/2 долю в праве на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 1032,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с указанием, что решение суда является основанием для осуществления регистрационных действий Управлением Росреестра по СК.
Свои требования мотивирует тем, что на исполнении судебного пристава-исполнителя ФИО13 с 2015 года находилось сводное исполнительное производство №-СД, включающее в себя 6 исполнительных производств на общую сумму более 1 миллиона рублей о взыскании с ФИО14 (ФИО11) Т.В. задолженности в пользу Управления имущественных отношений администрации <адрес> и исполнительского сбора.
На протяжении более 7 лет ФИО1 добровольно не исполняла судебные акты, чему способствовали ее различные многочисленные жалобы на действия судебного пристава-исполнителя.
ДД.ММ.ГГГГ в рамках сводного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем был составлен акт описи ареста имущества должника, а именно: кафе «Горный воздух», нежилое помещение, площадью 1032,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, общая долевая собственность ?, помещение в аварийном состоянии, окна разбиты, стены обшарпаны, помещение состоит из 19 помещений, а также право аренды земельного участка, расположенного по тому же адресу. В акте описи имущества была указана его предварительная стоимость в размере 1100000 рублей, что не превышало общую задолженность в рамках сводного исполнительного производства.
Поскольку ФИО1 добровольно не исполнила требования исполнительных документов, судебный пристав-исполнитель постановлением от ДД.ММ.ГГГГ наложил арест на указанное имущество должника.
Согласно отчету об оценке имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненному специализированной организацией, стоимость доли ФИО1 на нежилое помещение составила 2650000 рублей, права аренды земельного участка - 563000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об отмене оценки имущества, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №.
ДД.ММ.ГГГГ в управление службы судебных приставов поступил отчет от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке арестованного имущества, результаты которого приняты судебным приставом-исполнителем ФИО13
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об отмене оценки имущества, согласно отчету об оценке от 08.09.202020 года № и той же датой отчет об оценке направлен на доработку.
В актуализированном отчете от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке арестованного имущества, рыночная стоимость принадлежащей должнику ? доли в праве на нежилое помещение составила 3689000 рублей, стоимость права аренды на земельный участок под нежилым зданием составила 569000 рублей, общая стоимость оценки - 4258000 рублей.
Согласно постановлению от ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель принял результаты оценки имущества должника в соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А63-9651/2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановление от ДД.ММ.ГГГГ признано законным.
Вышеуказанное решение суда получено судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку ИП ФИО1 не погасила задолженность по исполнительным производствам и не исполнила требования определения Арбитражного суда о предоставлении рассрочки в части выплаты 111000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, подана соответствующая заявка, а также заказным почтовым отправлением уведомлены долевые сособственники ФИО2 и ФИО7 о передаче на реализацию доли в праве общей собственности, с разъяснением права преимущественной покупки.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, как участником долевой собственности, было подано заявление о согласии приобретения арестованного имущества.
Участник долевой собственности ФИО7 не выразила желания приобретения доли арестованного имущества должника.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Территориальным управлением ФА по управлению государственным имуществом в <адрес> был заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества в общей сумме 4258000 рублей и составлен акт приема-передачи имущества.
Во исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 были перечислены денежные средства в сумме 4258000 рублей на казначейский счет УФК по СК, то есть свои обязательства по договору ФИО2 исполнены. Из данных денежных средств часть была направлена судебным приставом в погашение задолженности по сводному исполнительному производству, остаток денежных средств был перечислен должнику ФИО1 и получен ею.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени не прошел государственную регистрацию, поскольку Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> уклонилось от нотариального удостоверения заключенного договора и его государственной регистрации.
Действительно решением Арбитражного суда СК от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворена жалоба ФИО1, признаны недействительными постановления судебного пристава-исполнителя Железноводского ГОСП ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, касающиеся передачи спорного имущества на торги.
Однако, постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ решение Арбитражного суда СК от ДД.ММ.ГГГГ отменено, в удовлетворении заявления отказано.
Данное постановление оставлено без изменения по результатам рассмотрения кассационной жалобы ФИО1 определением арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Заключенная встречным истцом сделка была совершена не по результатам проведения открытых торгов, а по основаниям ст. 255 ГК РФ, путем приобретения доли участником долевой собственности. Несоблюдение нотариальной формы было допущено по вине ТУ. ФИО2, как сторона сделки, полностью ее исполнила, перечислила полную сумму, предусмотренную договором купли-продажи, которую приняло ТУ и получила имущество по акту приема-передачи. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из сторон. Признание сделки недействительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.
Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ИП ФИО1, извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 - ФИО12 В судебном заседании исковые требования первоначального искового заявления поддержал и просил его удовлетворить по основаниям, в нем изложенным, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Ответчик и представитель ответчика по первоначальному иску ФИО13 в судебном заседании поддержала доводы встречного искового заявления, в удовлетворении первоначальных исковых требований просила отказать, представив возражения на иск, согласно которым, на ее исполнении находилось сводное исполнительное производство на сумму 1256193,29 рублей основного долга и 90590,37 рублей исполнительского сбора в отношении должника ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства был составлен акт описи и ареста спорного имущества. В Акте описи имущества была указана примерная стоимость имущества в размере 1100000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ею вынесено постановление о принятии результатов оценки. Должником в арбитражный суд <адрес> подано заявление об оспаривании указанного постановления. ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований должника судом было отказано. Должником была подана апелляционная жалоба, ДД.ММ.ГГГГ Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом эта жалоба принята к рассмотрению. ДД.ММ.ГГГГ должником было подано заявление о рассрочке исполнения решения суда. ДД.ММ.ГГГГ ею получено постановление 16-го арбитражного апелляционного суда об оставлении без изменения решения арбитражного суда 1-й инстанции. ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава было отказано в удовлетворении ходатайства должника от ДД.ММ.ГГГГ об исключении арестованного имущества из имущества, подлежащего реализации на торгах, в связи с неактуальностью оценки и несоразмерностью стоимости имущества, что не было обжаловано Должником. Постановлением судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в удовлетворении ходатайства об отмене мер по наложению ограничений, что не было обжаловано должником. Должником не была погашена задолженность по пяти исполнительным производствам, определение суда о предоставлении рассрочки в части выплаты 111000 рублей в июне 2022 года не было исполнено. В соответствии с п. 3 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», реализация недвижимого имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. ДД.ММ.ГГГГ ею было вынесено постановление о передаче спорного имущества на торги, которое в срок не было обжаловано. Также, в соответствии со ст. ст. 250,255 ГК РФ, она направила уведомления участникам долевой собственности ФИО7 и ФИО2 о передаче доли должника на реализацию. ДД.ММ.ГГГГ долевым собственником ФИО2 подано заявление о согласии на приобретение спорного имущества. ДД.ММ.ГГГГ ею вынесено постановление о передаче на реализацию спорного имущества, ДД.ММ.ГГГГ подписан Акт передачи документов, характеризующих арестованное имущество. Административным истцом не приведено доводов о нарушении его прав и несоответствии закону действий судебного пристава. Сводное исполнительное производство длилось более 7 лет. Оценка имущества должника является для судебного пристава обязательной. Выполнить действия по передаче имущества на торги судебный пристав не имел юридической возможности в период рассмотрения дела № А63-9651/2021 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.2 ч.1 ст. 39 №229-ФЗ, в случае оспаривания результатов оценки арестованного имущества исполнительное производство приостанавливается, процессуальные сроки также приостанавливаются. Соответственно, шестимесячный срок отчета об оценке не истек.
Ответчик - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя и в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, представив возражения на иск, согласно которым, на основании Соглашения ФССП России №, Росимущества 01-12/65 от ДД.ММ.ГГГГ, Росимущество не позднее семи рабочих дней со дня вынесения постановления о передаче имущества на реализацию принимает решение о самостоятельной реализации арестованного имущества либо о привлечении специализированных организаций. ДД.ММ.ГГГГ Территориальным управлением от Главного управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес> получено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ с приложением документов о готовности к реализации арестованного имущества на торгах, с приложением копий постановления судебного пристава-исполнителя и правоустанавливающих, подтверждающих право, документов. ДД.ММ.ГГГГ Территориальным управлением и ФИО13 был подписан Акт передачи документов на спорное имущество, характеризующих арестованное имущество на реализацию. Порядок уведомления собственников имущества, согласно ст. 250 ГК РФ предполагает уведомление всех собственников до торгов, на торгах правом преимущественной покупки собственники не обладают. ДД.ММ.ГГГГ Территориальным управлением и ФИО2, в лице ФИО8, был подписан договор купли-продажи на основании ст. 250 ГК РФ. Также в соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 НК РФ. Судебным приставом было направлено уведомление о передаче на реализацию доли в праве общей собственности (ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается квитанциями об оплате. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Территориального управления поступило уведомление УФССП по СК, которое направило согласие дольщика ФИО2 о готовности приобрести спорное имущество. Платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 исполнила свои обязательства о перечислении 4258000 рублей по договору купли - продажи. ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи имущества между Территориальным управлением и ФИО2, данная сделка подлежит нотариальному удостоверению, в соответствии с п.1.1. ст. 42 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, которое было приостановлено в связи с подачей искового заявления в суд. Судебными актами по делу № А63-13805/2022 признана законность действий пристава, связанных со спорным имуществом.
Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2, извещенная надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представители ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 - ФИО6 и ФИО4 М.С. в судебном заседании просили встречные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска отказать.
Третьи лица - Главное управление Федеральной службы судебных приставов по <адрес>, Управление имущественных отношений администрации города-курорта <адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО7, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
В соответствии с ч.ч.3,5 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела и представленные письменные доказательства, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему.
Согласно п.1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 ГК РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (п.2 ст. 168 ГК РФ).
В соответствии со статьями 2, 4 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов. Исполнительное производство осуществляется на принципах: законности, своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения, соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения.
Принцип соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения, изложенный в пункте 5 статьи 4 Закона об исполнительном производстве, основан на правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 12 июля 2007 года N 10-П, в пункте 2.2 мотивировочной части которого указано, что законодательная регламентация обращения взыскания по исполнительным документам должна осуществляться на стабильной правовой основе сбалансированного регулирования прав и законных интересов всех участников исполнительного производства с законодательным установлением пределов возможного взыскания, не затрагивающих основное содержание прав должника и одновременно отвечающих интересам защиты прав кредитора (охватывающих его право требования), с целью предотвращения либо уменьшения размера негативных последствий неисполнения обязательства должником.
В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
Как установлено судом и следует из обстоятельств, установленных арбитражными судами в делах № А63-13805/2022 и №А63-9651/2021, на основании договора мены нежилых объектов от ДД.ММ.ГГГГ истцу по первоначальному иску ФИО1 на праве общей долевой собственности (1/2 доля в праве) принадлежит нежилое помещение: кафе «Горный воздух», условный №, расположенное по адресу: <адрес> (запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ).
Данное нежилое помещение находится в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 3178 кв.м., разрешенное использование - «для использования здания универмага».
В соответствии с договором о предоставлении земельного участка на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным администрацией <адрес> со множественностью лиц на стороне арендатора, дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ, одним из арендаторов земельного участка с кадастровым номером № является ФИО14 (ранее ФИО11) ФИО3. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости за № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение - за №, срок аренды - по ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно свидетельству о перемене имени от ДД.ММ.ГГГГ серии I-ДН № ФИО9 сменила фамилию на «ФИО14».
ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа серии ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного во исполнение решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А63-11764/2014 о взыскании с ИП ФИО1 в пользу Управления имущественных отношений администрации города-курорта <адрес> задолженности в общей сумме 870 844,92 рубля, судебным приставом-исполнителем Железноводского ГОСП ГУ ФССП России по <адрес> возбуждено исполнительное производство №-ИП.
ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного по решению Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А63-13085/2016 о взыскании с ИП ФИО1 в пользу Управления имущественных отношений администрации города-курорта <адрес> задолженности в общей сумме 156 963,61 рубля, судебным приставом-исполнителем Железноводского ГОСП ГУ ФССП России по СК ФИО13 возбуждено исполнительное производство №-ИП.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ указанные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство №-СД.
В производстве судебного пристава-исполнителя также находились исполнительные производства, возбужденные в отношении ИП ФИО1 о взыскании исполнительского сбора № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 541,41 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 155,61 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 959,30 рублей, присоединенные к сводному исполнительному производству №-СД.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Железноводского ГОСП ГУ ФССП России по СК ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на спорное имущество должника.
В соответствии со статьей 85 Закона об исполнительном производстве судебным приставом-исполнителем ФИО13 вынесено постановление об участии в сводном исполнительном производстве №-СД специалиста для оценки имущества, арестованного ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненному специализированной организацией, стоимость доли ИП ФИО1 на нежилое помещение составляет 2 650 000 рублей, права аренды земельного участка - 563 000 рублей.
Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № принят судебным приставом-исполнителем ФИО13 постановлением от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ФИО13 вынесено постановление об отмене оценки имущества, согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, а также постановление об участии в исполнительном производстве специалиста.
ДД.ММ.ГГГГ в Управление службы судебных приставов поступил отчет от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке арестованного имущества.
Согласно постановлению от ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель приняла результаты оценки имущества должника, в соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке арестованного имущества.
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об отмене оценки имущества, согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ №, и той же датой Железноводским ГОСП отчет об оценке № направлен в адрес специализированной организации на доработку (картотека арбитражных дел № А63-9651/2021).
В актуализированном отчете от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке арестованного имущества, подготовленного ООО «Краевое бюро оценки и управления недвижимостью», рыночная стоимость 1/2 доли в праве на нежилое помещение с кадастровым номером 26:31:010307:1044, общей площадью 1032,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, составила 3 689 000 рублей, стоимость права аренды на земельный участок 569 000 рублей, общая стоимость оценки составила 4 258 000 рублей.
Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель ФИО13 приняла результаты оценки имущества должника, в соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке арестованного имущества.
Согласно решению Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № А63-9651/2021, оставленному без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, отчет об оценке арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ № составлен в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, постановление судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ, которым приняты результаты оценки, признано законным.
Рыночная стоимость арестованного имущества при рассмотрении дела № А63-9651/2021 не устанавливалась.
Таким образом, на момент заключения оспариваемой сделки, с даты составления отчета об оценке, результаты которой приняты судебным приставом-исполнителем, а также использованы сторонами оспариваемой сделки, прошло более года.
Постановлением судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ ходатайство ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ об исключении арестованного имущества из имущества, подлежащего реализации, оставлено без удовлетворения
ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав вынес постановление о передаче арестованного спорного имущества на торги, подал соответствующую заявку, а также уведомил сособственников имущества ФИО2 и ФИО7 о передаче на реализацию доли в праве общей собственности.
При этом, заказному письму, направленному ФИО7 по адресу: <адрес>, присвоен ШПИ 35740069018566, данное письмо получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ.
Заказному письму, направленному ФИО2 по адресу: <адрес>, присвоен ШПИ 35740069018559, данное письмо получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ собственником ФИО2 подано заявление о согласии приобрести спорное имущество.
ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав - исполнитель ФИО13 вынесла постановление о передаче на реализацию ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение и права аренды земельного участка, в соответствии с которым спорное имущество было передано на реализацию в Территориальное управление.
ДД.ММ.ГГГГ УФССП России по <адрес> уведомило Территориальное управление о готовности к реализации арестованного имущества.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13 и Территориальным управлением подписан акт приема-передачи документов, характеризующих переданное арестованное спорное имущество. В этот же день, между Территориальным управлением и ФИО2 подписан договор купли-продажи спорного имущества, а ДД.ММ.ГГГГ подписан соответствующий акт приема-передачи спорного имущества.
ДД.ММ.ГГГГ Железноводским ГОСП на счет ФИО1, открытый в Сбербанке, была перечислена денежная сумма в размере 3489297,09 рублей, из которой судебным приставом-исполнителем были ошибочно списаны две денежные суммы в размере 929249,15 рублей и в размере 173909,77 рублей соответственно.
ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные денежные суммы были вновь перечислены судебным приставом-исполнителем на счет ФИО1
Полученные на основании оспариваемой сделки от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства были переданы ФИО1 на хранение в Сбербанк, в рамках ранее заключенного договора банковского обслуживания № от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды банковского сейфа от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно абзацу второму статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Возможность установления судом актуальной рыночной стоимости реализуемого имущества при оспаривании результатов оценки не свидетельствует о приостановлении течения срока действия отчета об оценке.
Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 28.09.2022 N 307-ЭС22-17083 по делу N А56-73648/2021, частью 8 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном данной статьей.
В Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.03.2022 N 67-КАД22-1-К8 также сформулирован вывод о том, что Отчет об оценке по истечению шести месяцев является недостоверным, вывод о шестимесячном сроке действия отчета содержится и в Определении Верховного Суда РФ от 13.09.2021 N 308-ЭС21-15935 по делу N А53-20375/2020.
Обоснованность такого применения закона подтверждается также Письмом ФССП России от 30.04.2014 N 00014/14/24525 (п. 2), согласно которому, из п. 8 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" вытекает обязанность судебного пристава-исполнителя производить переоценку имущества, если с даты последней оценки прошло более 6 месяцев.
Доводы возражений ответчиков, согласно которым срок действия отчета об оценке от 18.05.2021 года приостанавливается в период рассмотрения судом жалобы по делу №А63-9651/2021 (с 22.06.2021 по 15.03.2022) суд не может признать состоятельными, так как действующим законодательством такая возможность не предусмотрена.
У судебного пристава-исполнителя имелось право определения рыночной оценки имущества в судебном порядке либо проведения новой оценки посредством оценщика. Нормы публичного права об исполнительном производстве не предполагают их расширительного толкования к выгоде органа власти, в ущемление прав гражданина.
Кроме того, в постановлении судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ, в заявке судебного пристава-исполнителя о передаче на торги арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в Уведомлении о передаче на реализацию доли в праве общей собственности от ДД.ММ.ГГГГ, в постановлении судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ, в Уведомлении о передаче на реализацию доли от ДД.ММ.ГГГГ, в качестве основания для оценки имущества и принятия документов указан другой Отчет оценщика - от ДД.ММ.ГГГГ №. Именно данный отчет и являлся предметом рассмотрения в деле № А63-9651/2021.
Срок действия отчета не может являться неопределенным и Территориальное управление не имело права применять недействующий отчет для отчуждения имущества истца.
На момент принятия постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ действовал, а на момент продажи Территориальным управлением имущества ФИО1 без торгов (ДД.ММ.ГГГГ) данный отчет являлся неактуальным.
Достоверность отчета при принятии постановления пристава ДД.ММ.ГГГГ не означает его достоверность и действительность в июле 2022 года.
При этом, отсутствие выводов арбитражного суда о незаконности постановлений судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в деле № № не влияет на квалификацию ничтожной сделки в настоящем деле.
Указанные ответчиками судебные акты не имеют преюдициального значения для квалификации ничтожной сделки, поскольку, преюдициальными являются не выводы суда о правовой квалификации правоотношений и толковании правовых норм, а обстоятельства, установленные судом.
Освобождение от повторного доказывания преюдициально установленных фактических обстоятельств спора не исключает их различной правовой оценки, зависящей от характера конкретного спора.
Приостановление исполнительного производства и процессуальных сроков на основании п.1 ст. 19, п.2 ч.1 ст. 39 Закона №229-ФЗ не может повлечь продление (приостановление) срока действия отчета об оценке, так как срок действия Отчета об оценке не относится к процессуальным срокам и судом не приостанавливается, а при оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке, приостановить исполнительное производство вправе только суд (п. 50 Постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50).
Суд также учитывает, что рыночную стоимость спорного имущества в судебном порядке судебный пристав - исполнитель установить не просил. В резолютивной части решения Арбитражного суда <адрес> по делу №А63-9651/2021 от ДД.ММ.ГГГГ не указано на надлежащую оценку имущества, которая должна была использоваться судебным приставом-исполнителем.
Вины ФИО1 в истечении срока действия Отчета об оценке, принятого постановлением судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется, постановление судебного пристава об оценке было датировано ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано заявление в суд о его оспаривании.
Согласно п.1 статьи 200 АПК РФ, дела об оспаривании решений должностного лица службы судебных приставов рассматриваются в срок, не превышающий десяти дней со дня поступления заявления в арбитражный суд, включая срок на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу.
Решение суда (резолютивная часть) по делу №А63-9651/2021 принято ДД.ММ.ГГГГ, опубликовано в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подана апелляционная жалоба, ДД.ММ.ГГГГ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции, постановление изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, судебный пристав-исполнитель передал на реализацию долю должника ФИО1 в праве общей долевой собственности на спорное имущество без выдела этой доли в натуре, и без проведения торгов.
Вместе с тем, согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", при отсутствии (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой или совместной) собственности в порядке, предусмотренном статьей 255 ГК РФ.
Согласно ст. 255 ГК РФ, кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.
Судебный пристав-исполнитель в целях исполнения исполнительного документа наряду с кредитором должника (взыскателем) вправе в судебном порядке потребовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на нее взыскания. В данном случае к участию в деле должны быть привлечены остальные сособственники (п.63 Постановления Пленума).
При невозможности выдела доли должника из совместной собственности в натуре суду следует решить вопрос об определении размера этой доли.
Если выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли (абзац второй статьи 255 ГК РФ).
Аналогичную позицию содержит и Закон об исполнительном производстве.
Согласно части 6 статьи 69 Закона об исполнительном производстве, если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом.
Таким образом, обращение взыскания и передача прав на имущество, находящееся в общей собственности, предполагает выделение доли должника.
При отказе остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли должника с публичных торгов.
Отсутствие (наличие) у должника иного имущества, не находящегося в долевой или совместной собственности, судебным приставом - исполнителем не устанавливалось, доля должника ФИО1 в натуре не выделялась.
Через 6 дней после направления уведомления о продаже доли остальным сособственникам, судебным приставом-исполнителем принято решение о продаже доли должника ФИО1 сособственнику ФИО2, при этом, доказательств отказа ФИО7 (второго сособственника) от реализации преимущественного права покупки доли суду не представлено, как и не представлено доказательств направления судебным приставом-исполнителем ФИО7 уведомления о продаже доли, учитывая отсутствие описи вложения в заказное письмо, направленное ей судебным приставом-исполнителем по адресу нахождения спорного имущества, и оспаривание данного факта истцом и третьим лицом ФИО7
В материалы дела Территориальным управлением представлены полученные им почтовые чеки о направлении писем судебного пристава в адрес сособственников ФИО2, ФИО7, ФИО1
Как следует из п. 12 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, обращение по общему правилу должно направляться заказным или ценным письмом с описью вложения (статьи 5, 421 ГК РФ).
Между тем, описи вложения, подтверждающие содержание вышеуказанных писем, суду не представлены.
На основании статьи 165.1 ГК РФ, пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25, юридически значимые сообщения влекут для лица последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
В силу положений ГПК РФ бремя доказывания факта направления (вручения) лежит на отправителе.
Письмо в адрес ФИО7, имеющее №, было доставлено ДД.ММ.ГГГГ, в то время, как срок принятия предложений по закону не может составлять менее одного месяца.
Таким образом, у Территориального управления, на момент заключения со ФИО2 оспариваемой сделки ДД.ММ.ГГГГ не было данных о получении предложения о покупке доли вторым долевым собственником ФИО7 и данных о ее отказе от приобретения спорного имущества.
Кроме того, письмо, имеющее идентификатор 35740069018566, в адрес ФИО7 направлено по адресу: <адрес>, что является адресом земельного участка с кадастровым номером №, но не является адресом места жительства ФИО7
Данных о наличии у Территориального управления сведений о том, что данный адрес является для ФИО7 местом ее нахождения или местом ее работы не представлено. Судебным приставом-исполнителем не представлено доказательств о получении заказного письма с уведомлением о продаже доли ФИО7, учитывая, что по данному адресу расположены и помещения, принадлежащие ФИО2
Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства (ст. 449.1 ГК РФ).
Согласно п.3 статьи 449.1 ГК РФ, должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.
Принимая во внимание изложенное, суд считает, что в данном случае Территориальным управлением должны были проводиться открытые торги с неопределенным кругом участников и правом ФИО1 на них присутствовать.
При этом положения статьи 250 ГК Российской Федерации, а также иные нормы данного Кодекса и Федерального закона "Об исполнительном производстве" не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.
В материалы дела Территориальным управлением представлено уведомление УФССП России по <адрес> в адрес Территориального управления за номером 558/2022 (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) о готовности реализации арестованного спорного имущества на торгах. В тексте данного уведомления содержится указание о том, что данное имущество подлежит реализации на торгах.
Территориальное управление располагало постановлением судебного пристава от 12.07.2022 о передаче спорного имущества на торги, где в пунктах 2.1-2.7 закреплены положения о реализации спорного имущества на торгах в форме аукциона, с публикацией извещения о проведении торгов, приему заявок на участие в торгах, включении судебного пристава в состав комиссии по проведению торгов.
С учетом изложенного у Территориального управления не было оснований для заключения договора купли-продажи спорного имущества 25.07.2022 года без проведения торгов, на основании ст.250 ГК РФ.
В материалы дела представлен Акт судебного пристава-исполнителя передачи документов, характеризующих арестованное имущество на реализацию от 25.07.2022, согласно которому спорное имущество было передано на реализацию и затем отчуждено, который составлен без участия понятых, что нарушает требования ч. 1 статьи 59 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Кроме того, согласно п.1 статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Оспариваемым Договором не было установлено иное. Указанный договор является реальным, а невыполнение фактической передачи имущества подтверждает его ничтожность, поскольку согласно п.1.1. договора купли-продажи, Продавец вначале был обязан передать имущество, а затем Покупатель принять и оплатить его.
П. 3.2. договора предусматривает, что обязанность по передаче имущества Покупателю считается исполненной в момент предоставления имущества в распоряжение покупателя.
ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением и ФИО2 в городе Ставрополе подписан акт приема-передачи имущества, фактически имущество, расположенное в городе <адрес>, не могло быть передано ФИО2 в городе Ставрополе.
При этом, акт приема-передачи имущества, представленный Территориальным управлением, содержит дату передачи имущества ДД.ММ.ГГГГ, в то время, как акт приема-передачи имущества, представленный в материалах регистрационного дела, содержит иную дату ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждает отсутствие фактической передачи спорного имущества.
Имеющаяся в материалах регистрационного дела доверенность от имени Территориального управления от ДД.ММ.ГГГГ № выдана гражданину ФИО8, но не покупателю имущества - ФИО2 (покупателю спорного имущества) и запрещает передоверие.
При этом, ФИО4 М.С., при заключении и исполнении оспариваемой сделки, был вправе действовать от имени ФИО2, но не от своего имени.
Кроме того, данная доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами, в нарушение п.1 ст. 185.1 ГК РФ, не была нотариально удостоверена, что подтверждает отсутствие намерений Территориального управления на исполнение сделки.
Подтверждением ничтожности спорной сделки является также несоблюдение требований закона о нотариальной форме сделки - заключенного договора купли-продажи между Территориальным управлением и ФИО2
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 года разъяснено, что если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Согласно ч.3 ст.8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
По общему правилу части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
К числу исключений из этого правила отнесены сделки, при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1). Таких обстоятельств, равно как и иных, свидетельствующих об исключении оспариваемого договора купли-продажи из общего правила части 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации, по делу не установлено.
Одним из оснований для приостановления регистрации сделки отделом регистрации Управления Росреестра перехода прав на ФИО2 было указано на несоблюдение требований закона о нотариальной форме сделки.
Решение Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации прав соответствует статье 26 вышеуказанного федерального закона.
Не передача имущества Территориальным управлением и непринятие имущества ФИО2 исключали и оплату по договору купли-продажи со стороны покупателя.
Как следует из разъяснений п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2020 N 305-ЭС19-3996(6) по делу N А40-109856/2017, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.
Указанные нарушения закона при заключении оспариваемой сделки свидетельствуют о ее ничтожности.
Процедура проведения торгов, установленная главой 9 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" ГК РФ, при отчуждении имущества истца не была реализована и соблюдена, реализация имущества должника не на торгах привела к тому, что имущество было продано по заниженной цене, на основании отчета об оценке, составленного более года назад, с ограничением прав неопределенного круга лиц на участие в торгах.
Рыночная оценка имущества (здания и земельного участка) на момент заключения сделки не была установлена. При этом, участок и нежилое помещение истца были переданы для реализации и проданы по цене, которая меньше кадастровой стоимости.
Реальная рыночная цена проданного имущества (только нежилых помещений) заявителя, согласно предоставленному заявителем Отчету № О/1146-22 от 24.08.2022 года, не оспоренному ответчиками, составила 19556500 рублей.
При принятии постановлений судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, неправомерно учтена завышенная сумма долга должника ФИО1, определенная судебным приставом-исполнителем в размере 1359204, 46 рублей, что не соответствовало действительности.
При суммировании всех денежных сумм по 6 исполнительным производствам: №, указанным в оспариваемых постановлениях судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, сумма долга ФИО1 составляла 1035464,85 рубля (что на 324000 рублей меньше суммы, указанной приставом).
Довод судебного пристава о том, что в рамках сводного производства №-СД, по результатам которого было отчуждено имущество истца, им была учтена сумма долга в размере 1256193,29 рублей и 90590,37 рублей исполнительского сбора опровергаются постановлениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, актом судебного пристава передачи документов, характеризующих арестованное имущество на реализацию, где указаны суммы исполнительского сбора в общем размере 7652,12 рублей по четырем исполнительным производствам и суммы долга в общем размере 1027808,53 рублей по двум исполнительным производствам (общая сумма долга 1 035 464,65 рубля).
Кроме того, при принятии постановлений судебным приставом-исполнителем, а также при продаже имущества Территориальным управлением не были учтены фактически уплаченные ФИО1 денежные суммы в общем размере 508 424, 51 рублей (что подтверждено приложенными истцом платежными документами).
Реальная сумма долга на момент продажи имущества составила (с учетом ее частичного погашения) сумму в размере 527040,14 рублей (1035 464,65 -508 424,51), имущество по договору купли-продажи было продано за сумму 4258000 рублей.
Соответственно, подлежащая возврату истцу приставом для окончания сводного исполнительного производства, должна была составить 3730959,86 рублей. Однако, истице было перечислено только 3489297 рублей (платежная операция ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается выпиской по счету.
Является незаконной продажа спорного имущества и в связи с нарушением при реализации имущества требований подп.2 п. 10 статьи 89 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ: отсутствие согласия арендодателя на передачу на обращение взыскания на право долгосрочной аренды.
Арендодателем по договору аренды земельного участка является управление имущественных отношений <адрес>, от которого соответствующего согласия получено не было.
Между тем, согласно п. 5.2. Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, передача прав по договору аренды передается только с согласия Арендодателя.
Кроме того, приставом в постановлениях от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ передано на реализацию спорное имущество с кадастровым номером 26:31:010307:1044, находившегося в долевой собственности с указанием конкретных 18 помещений, а именно 141-143,145, 146,155, 159,160, 163, 165-169, 187-190, а Территориальным управлением по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продано имущество без конкретизации помещений.
Таким образом, подлежат отклонению доводы ответчиков об их добросовестности.
Фактически имущество ФИО1 ответчику ФИО10 не передавалось, бремя содержания указанного имущества ответчик ФИО10 не несла и не несет, оспариваемый договор так и не был исполнен.
Частью 3 ст. 1 ГК РФ установлено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. (ч. 4 ст. 1 ГК РФ)
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (абз. 4 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (абз. 5 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
С учетом изложенного суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1, при этом, заявленные встречные исковые требования ФИО2 подлежат отклонению ввиду следующего.
Положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в статьях 158 - 163 ГК РФ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 163 Кодекса, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Для того чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась, необходимо соблюдение процедуры, указанной в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество.
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130 - 132, 133.1, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 названного закона государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В силу статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1). Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (подпункт 1 пункта 2 статьи 163).
Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2020 года N 382-О, содержащееся в пункте 1 статьи 163 ГК РФ положение, рассматриваемое в системной взаимосвязи с нормами действующего законодательства, в частности со статьей 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, предусматривающей, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, направлено на защиту интересов сторон нотариально удостоверяемого договора.
В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.
Частью 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью 19 статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Требования действующего законодательства по нотариальному удостоверению договора при продаже доли в праве, по существу, направлены на проверку соблюдения преимущественного права покупки иных участников долевой собственности.
Учитывая, что оспариваемая сделка была совершена не в результате продажи спорного имущества с публичных торгов, совершение в отношении данного договора купли-продажи нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли, должно было быть соблюдено сторонами сделки.
Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и ФИО2, является ничтожной сделкой.
Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер.
На основании изложенного, руководствуясь ч.3 ст.8.1 ГК РФ, части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 252 ГК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (ИНН №), ФИО2 (паспорт №), ведущему судебному приставу-исполнителю Железноводского городского отделения судебных приставов ГУ ФССП по СК ФИО13, Железноводскому городскому отделению судебных приставов ГУ ФССП по СК о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки удовлетворить полностью.
Признать недействительной (ничтожной) сделку - договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (ИНН №) и ФИО2 (паспорт №), согласно которому были проданы принадлежащая ФИО1 (паспорт №) 1/2 доля в праве общей собственности в объекте недвижимого имущества: кафе «Горный воздух», нежилое помещение, площадью 1032,4 кв.м., общая долевая собственность ? (площадью 540 кв.м.), расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, помещение в аварийном состоянии, состоящее из 19 помещений: 141-143,145, 146,155, 159,160, 163, 165-169, 187-190, а также право аренды по договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к договору от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
Применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (ИНН №) и ФИО2 (паспорт 07 15 №) в виде возврата сторон сделки в первоначальное положение, а также в виде возврата в пользу ФИО2 (паспорт 07 15 №) денежных средств, уплаченных ею по указанной сделке.
В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 (паспорт №) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (ИНН №), ИП ФИО1 (паспорт №) о признании заключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 1/2 доли в праве на нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 1032,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (далее - нежилое помещение), заключенного между ФИО2 (паспорт серии №) и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (ИНН №), признании за ФИО2 (паспорт №) права собственности на 1/2 долю в праве на нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 1032,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с указанием, что решение суда является основанием для осуществления регистрационных действий Управлением Росреестра по СК, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Железноводский городской суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Председательствующий
судья ФИО15
Мотивированное решение составлено 12 декабря 2023 года.