Решение по делу № 3А-0224/2025 от 31.03.2025 - о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости помещения, равной его рыночной стоимости.

УИД 77OS0000-02-2024-015868-46

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Москва14 марта 2025 года

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Коржикове Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-224/2025 по административному исковому заявлению ООО «Марьина Роща Плаза» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости помещения, равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «Марьина Роща Плаза» обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером 77:02:0024020:1009, в котором просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 4 459 090 279 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником помещения с кадастровым номером 77:02:0024020:1009 (далее – Помещение); внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость этого объекта капитального строительства; указанное затрагивает права ООО «Марьина Роща Плаза», так как влияет на размер налоговых обязательств; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчёт об оценке от 28 мая 2024 года № 020524/1-К, подготовленный ООО «МСВ Консалт» (далее – Отчет об оценке).

В судебном заседании представитель административного истца поддержала требования, пояснила, что с заключением эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы ООО «Марьина Роща Плаза» не согласно; экспертом не учтены должным образом характеристики Помещения, введены неверные корректировки по ценообразующим факторам, нарушена методология оценки, отобраны несопоставимые объекты аналоги, допущены иные ошибки, которые повлияли на правильность определения рыночной стоимости Помещения; рыночная стоимость экспертом, по мнению административного истца, определена произвольно без учета тенденций рынка.

Допрошенный в судебном заседании эксперт подтвердил выводы заключения, указал на то, что рыночная стоимость Помещения составляет 6 933 700 000 руб. по состоянию на 1 января 2023 года.

Иные лица, участвующие в деле (Департамент городского имущества г.Москвы, ГБУ «Центр имущественных платежей», ППК Роскадастр), в судебное заседание не явились, извещены, об отложении слушания дела не просили; замечаний к заключению эксперта не представили; на основании статей 150, 152, 247 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление №910-ПП «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП», пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что административный истец является собственником помещения с кадастровым номером 77:02:0024020:1009, площадью 67 965,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1; право собственности ООО «Марьина Роща Плаза» зарегистрировано 25 марта 2014 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Результаты определения кадастровой стоимости Помещения, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года (с изм., внесенными распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 12 марта 2024 года № 27541); согласно указанному акту в названной редакции кадастровая стоимость Помещения определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 7 089 336 746,15 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Помещения, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.

Административный истец обязан уплачивать налог на имущество организаций в отношении Помещения исходя из его оспариваемой кадастровой стоимости; здание, в котором расположено Помещение, включено в утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года № 700-ПП Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на налоговые периоды 2024, 2025 годов, что никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве заявителя требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении Помещения и установления в отношении него кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Кроме того, право ООО «Марьина Роща Плаза» на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года №1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Судом при этом не принимаются во внимание доводы административного ответчика Департамента городского имущества г.Москвы о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец.

Эти доводы правового значения для разрешения заявленных ООО «Марьина Роща Плаза» требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении Помещения кадастровой стоимости, равно как и законность акта об ее утверждении предметом рассмотрения и оценки в настоящем случае не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца.

Согласно представленному ООО «Марьина Роща Плаза» в соответствии со статьей 246 КАС РФ Отчёту об оценке рыночная стоимость Помещения по состоянию на 1 января 2023 года составляет 4 459 090 279 руб.

В письменных пояснениях Департамент городского имущества г.Москвы указал на несоответствие Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенной в нем величины рыночной стоимости Помещения.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 24 июня 2024 года (с учетом определения от 30 августа 2024 года об исправлении описки) по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночной стоимости Помещения по состоянию на 1 января 2023 года; производство экспертизы поручено ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России».

Для производства исследования экспертом были затребованы дополнительные сведения о технических и экономических характеристиках Помещения – экспликация, поэтажные и арендный планы, сведения об операционной деятельности торгового центра, относящейся к спорному объекту. Такие сведения представленные административным истцом приобщены судом к материалам дела, изучены экспертом при проведении экспертизы наряду с иными документами.

Согласно заключению эксперта ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России» ФИО1 от 20 ноября 2024 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет; в Отчете об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки; величина рыночной стоимости Помещения по Отчету об оценке не подтверждается. Рыночная стоимость Помещения по состоянию на 1 января 2023 года составляет по расчетам эксперта – 6 933 700 000 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом; проведена в государственном судебно-экспертном учреждении; эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем в материалы административного дела представлена подписка эксперта.

Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и непротиворечивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описан объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики Помещения, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Помещение; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объект исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты.

В заключении эксперт подробно мотивировал выводы о допущенных в Отчете об оценке нарушениях законодательства об оценочной деятельности и причинах несоответствия рынку полученного оценщиком значения стоимости Помещения; рассчитал рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на основе исчерпывающего анализа рынка недвижимости на дату исследования исходя из ценностных, технико-экономических характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы.

Замечания административного истца к заключению эксперта судом проверены и признаются несостоятельными, их ошибочность разъяснена экспертом в письменных пояснениях, оснований не доверять которым не имеется, а также подтверждена при его допросе в суде, ввиду чего сопоставимость отобранных объектов аналогов, правильность определенного класса Помещения, верность введенных для спорного объекта недвижимости корректировок по ценообразующим факторам, их обоснованность и необходимость не вызывает у суда сомнений.

В письменных пояснениях по доводам замечаний административного истца и в суде при допросе с предупреждением об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперт с указанием на технико-экономические характеристики и особенности Помещения, его инфраструктуру подробно разъяснил методологию расчетов, основания введения корректировок по ценообразующим факторам и их размеры, методологию оценки; аргументированно пояснил использованные при производстве экспертизы значения стоимости в едином объекте недвижимости исходя из его состояния и других показателей, охарактеризовал использованные при производстве экспертизы значения арендопригодной площади; разъяснил все иные введенные корректировки, верность которых ничем объективным в ходе судебного разбирательства не опровергнута; эксперт подтвердил полученные в результате экспертизы по состоянию на юридически значимую дату рыночную стоимость Помещения с учетом его индивидуальных характеристик, ее соответствие рынку.

Оснований не доверять приобщенным к материалам дела письменным пояснениям эксперта, его объяснениям в суде не имеется; они являются непротиворечивыми, полными и мотивированными, в том числе с методологической точки зрения.

При таких данных, доводы стороны административного истца о необоснованности заключения эксперта признаются несостоятельными. По убеждению суда, предупрежденный об уголовной ответственности эксперт провел полноценный анализ рынка недвижимости на 1 января 2023 года, правильно определил сегмент рынка, к которому относится Помещение, подобрал сопоставимые объекты-аналоги; в расчетах учел необходимые для такого рода недвижимости поправки, за счет которых нивелировал все различия. Заключение эксперта является ясным и полным, не содержит противоречий; сомнения в достоверности и обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по административному делу дополнительной, повторной судебных экспертиз не установлено; ходатайства об этом стороной административного истца заявлены безосновательно; само по себе несогласие административного истца с отобранными объектами-аналогами и введенными экспертом корректировками, как и в целом, с определенной экспертом рыночной стоимостью Помещения основанием для этого не является; ошибочность выводов и завышение стоимости экспертом не подтверждены; никаких нарушений в расчетах не допущено; напротив, верно учтены характеристики Помещения, по причине чего не имеется оснований полагать, что эксперт рассчитал рыночную стоимость Помещения на юридически значимую дату избыточно, необоснованно увеличил.

Также суд не находит оснований согласиться и с аргументами административного истца о целесообразности учета иных поправок (помимо введенных); необходимость этих корректировок экспертом при его допросе не подтверждена с учетом имеющихся данных о Помещении и технико-экономических характеристиках объектов-аналогов; поправки введены по всем необходимым параметрам, их значения рассчитаны принятым экспертом за основу расчетов способом, неверность или незаконность которого в ходе судебного разбирательства ничем объективно не подтверждена; использованная экспертом методология расчетов действующему правовому регулированию не противоречит и, по мнению эксперта, правильно учитывает закономерности ценообразования от площади объекта; замечания административного истца, в основе которые лежит исключительно только иная методология зависимости цены и площади объекта, не дают оснований заключить о необоснованности и недостоверности расчетов эксперта и не ставят под сомнение верность определенной экспертом итоговой величины рыночной стоимости Помещения, не свидетельствуют о ее несоответствии тенденциям рынка на юридически значимую дату. Напротив, как следует из заключения, определенная экспертом рыночная стоимость находится в пределах интервала среднерыночных цен для сегмента рынка, к которому относится объект экспертизы.

Представляется, что экспертом должным образом учтены все индивидуальные характеристики спорного объекта недвижимости, в том числе для указанных целей для производства экспертизы дополнительно затребован у собственника ряд документов, анализ которых показал высокую ликвидность и рентабельность Помещения, его сбалансированное использование собственником под коммерческие цели.

Таким образом, несмотря на аргументы стороны административного истца, суд считает, что при проведении экспертизы экспертом соблюдены требования статьи 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности эксперта, всесторонне и в полном объеме; заключение является достоверным и обоснованным; эксперт провел полноценный анализ рынка недвижимости на 1 января 2023 года, правильно определил сегмент рынка, к которому относится Помещение, подобрал сопоставимые объекты-аналоги; в расчетах учел необходимые для такого рода недвижимости поправки.

Замечания административного истца не ставят под сомнение определенную экспертом итоговую величину рыночной стоимости Здания, рассчитанную сравнительным и доходными подходами при согласовании полученных результатов.

Ссылки стороны административного истца на иные дела об оспаривании кадастровой стоимости правильность методологии построения закономерности ценообразования объектов недвижимости в настоящем случае не опровергают; применительно к нормам статьи 64 КАС РФ никакие преюдициальные обстоятельства для рассматриваемого судом спора ранее не устанавливались; эксперт самостоятельно определяет порядок и методологию исследования.

Таким образом, применительно к нормам статей 59, 61, 82, 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что не доверять заключению эксперта, оснований не имеется; от иных лиц, участвующих в деле, которые с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний к нему не поступило; заключение эксперта признается надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость Помещения, имея ввиду которое суд критически оценивает Отчёт об оценке.

Как разъяснено в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное и принимая во внимание заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое частичное подтверждение при рассмотрении дела. При таких данных, заявленное ООО «Марьина Роща Плаза» требование об установлении кадастровой стоимости Помещения в размере его менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости рыночной стоимости подлежит частичному удовлетворению; при этом в качестве кадастровой стоимости Помещения суд устанавливает его рыночную стоимость, определенную в заключении эксперта, так как считает, что Отчет об оценке рыночную стоимость Помещения на 1 января 2023 года не подтверждает; однозначный вывод об этом приведен в заключении эксперта, которому суд в полной мере доверяет.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Помещения.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи ООО «Марьина Роща Плаза» заявления об оспаривании кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании расходов на оплату судебной экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении № 2630-О от 15 октября 2024 года, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Помещения существенной не является (2%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из обязанности административного истца представлять доказательства по вопросу установления кадастровой стоимости, равной рыночной; без судебной экспертизы в рамках настоящего административного спора проверить Отчёт об оценке, установить все юридически значимые обстоятельства дела было невозможно; по итогам экспертизы определённая в отчёте рыночная стоимость спорного объекта недвижимости не подтверждена; в то же время право на пересмотр кадастровой стоимости административным истцом реализовано - установлена кадастровая стоимость Помещения, равной его рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении. При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению судебной экспертизы, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Помещения была определена, очевидно, ошибочно, с нарушением методологии ГКО, при использовании недостоверных сведений об объекте.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать судебные расходы на оплату экспертизы в размере 329 760 руб. согласно счету ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России» и представленной калькуляции ее стоимости, основанной на приказе ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России» от 27 февраля 2024 года № 8.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены, о трудностях материального положения ООО «Марьина Роща Плаза» в ходе судебного разбирательства не заявлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером 77:02:0024020:1009, площадью 67 965,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>\1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 6 933 700 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости помещения.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 мая 2024 года.

Взыскать с ООО «Марьина Роща Плаза» (ИНН <***>) в пользу ФГБУ «Московская областная ЛСЭ Минюста России» связанные с рассмотрением дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 329 760 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 31 марта 2025 года.

Судья

Московского городского судаР.ФИО2