Решение по делу № 3А-228/2022 от 14.03.2023 - о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Дело № 3а-28/2023 (3а-228/2022)

УИД 33OS0000-01-2022-000358-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 14 марта 2023 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре Малыгиной В.И.,

с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, через представителя по доверенности ФИО4, обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Владимирской области, переименованному с 1 января 2023 года согласно Указу Губернатора Владимирской области от 17 октября 2022 года № 165 в Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области (поэтому далее также - Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области), о пересмотре и установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости - здания столовой с кадастровым номером ****, площадью 1356,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, в размере его рыночной стоимости 16 101 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

В обоснование ссылалась на то, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 36 228 039 рублей 93 копейки, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном частнопрактикующим оценщиком С.О.В. № **** от 25 ноября 2022 года, в размере 16 101 000 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

По мнению административного истца, данное обстоятельство нарушает её право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере.

ФИО3, извещённая надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, представителя не направила, какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.А.И. № **** от 22 февраля 2023 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного объекта недвижимости, в суд не представила.

В направленном в суд письменном ходатайстве представитель административного истца ФИО3 - по доверенности ФИО4 настаивал на заявленных требованиях, просил о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие административного истца и её представителя.

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1 и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») - по доверенности ФИО2 поддержали позицию, изложенную названными административным ответчиком и заинтересованным лицом в письменных дополнениях к отзыву и в письменном отзыве соответственно, представленных в суд, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, не ставят под сомнение правильность заключения эксперта **** Г.А.И. № **** от 22 февраля 2023 года, его форму и содержание, а также размер, определённый экспертом рыночной стоимости упомянутого объекта недвижимости, - 19 585 049 рублей. При этом Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области не возражало против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, установленном в заключении эксперта **** Г.А.И. № **** от 22 февраля 2023 года, а ГБУ ВО «ЦГКО ВО» оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда (т.2,л.д.126,133).

Заинтересованные лица - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области, реорганизованное с 1 января 2023 года согласно приказу Росреестра от 26 сентября 2022 года № П/0358, путём присоединения к публично-правовой компании «Роскадастр» (поэтому далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили, ходатайствовали, за исключением Управления Росреестра по Владимирской области, о рассмотрении настоящего административного дела в отсутствие своих представителей.

ППК «Роскадастр», в лице филиала по Владимирской области, администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области в письменных ходатайстве и отзыве соответственно, направленных в суд, не оспаривали право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости, определённому в заключении эксперта **** Г.А.И. № **** от 22 февраля 2023 года, не ставили под сомнение правильность этого заключения, его форму и содержание (т.2,л.д.131-132,139).

Управление Росреестра по Владимирской области какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.А.И. № **** от 22 февраля 2023 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного объекта недвижимости, в суд не представило.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения вышеназванных представителей, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО3 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - здание столовой с кадастровым номером ****, площадью 1356,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое (т.1,л.д.12-19,21-24).

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года установлена постановлением департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 27 ноября 2020 года № 18 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов)» в размере 36 228 039 рублей 93 копейки (т.1,л.д.20,197-198).

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает её право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере ФИО3, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, обратилась с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, сдав его в отделение почтовой связи 1 декабря 2022 года, поступившим в суд 7 декабря 2022 года (т.1,л.д.2-4,140).

В обоснование своих требований административный истец представила в суд отчёт, в том числе в форме электронного документа, частнопрактикующего оценщика С.О.В. № **** от 25 ноября 2022 года, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 16 101 000 рублей (т.1,л.д.25-139).

Согласно статьям 399, 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в юридически значимый период) предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.202-205).

Согласно заключению эксперта **** Г.А.И. № **** от 22 февраля 2023 года величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 года составляет 19 585 049 рублей. Относительно соответствия отчёта об оценке № **** от 25 ноября 2022 года, составленного частнопрактикующим оценщиком С.О.В., требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В соответствии со статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. Вместе с тем стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом в таблице 9.11 на странице 54 отчёта, указана в размере 17 671 500 рублей с учетом НДС, а стоимость, рассчитанная доходным подходом в таблице 9.23 на странице 68 отчёта в размере 14 529 600 рублей, без учета НДС. При этом согласование полученных разными подходами стоимостей в таблице 10.2 на странице 70 отчёта производится оценщиком без приведения данных стоимостей к единому измерителю (с учётом НДС или без него). Данное нарушение существенным образом вводит в заблуждение и влияет на итоговый результат стоимости объекта оценки. В отчёте отсутствует описание основных понятий, соответствующих ФСО I (оценка стоимости, стоимость, цена, цель оценки, допущение, подход к оценке, метод оценки, методические рекомендации и так далее). В соответствии с пунктом 22 б) ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В отчёте в качестве объекта-аналога № 3 выбраны помещения, включающие встроенные гаражи, которые не соответствуют критериям офисно-торговой недвижимости, при этом в расчётах корректировка на наличие гаражных помещений у объекта-аналога отсутствует. В общепринятой оценочной практике фактор этажа расположения помещений является одним из ценообразующих для офисно-торговой недвижимости. Данный фактор не является существенным только в случае сравнения друг с другом отдельно стоящих зданий. Однако, в исследуемом отчёте оценщик сравнивает оцениваемое отдельно стоящее здание со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями, для которых фактор этажа расположения является существенным и влияющим на стоимость объекта. В качестве объекта-аналога № 2 выбрано встроенное-пристроенное здание по адресу: <...>. Исследование адреса объекта-аналога и описания предложения продажи показывает, что объект-аналог является специализированным объектом - сауной, парной, что не соответствует критериям офисно-торговой недвижимости свободного назначения. Корректировка на различия в функциональном использовании в расчётной таблице отчёта отсутствует. Согласно пункту 22 в) ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке. В таблицах 7.3 - 7.4 на страницах 25,26 отчёта приведены шесть объектов-аналогов. При этом, на странице 44 отчёта указаны критерии выбора объектов-аналогов, которым соответствуют все шесть из описанных объектов-аналогов. Кроме того, объекты-аналоги №№ 4,5 и 6 являются отдельно стоящими зданиями, как и объект оценки, но оценщик необоснованно отказывается от их применения в расчётах. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (т.1,л.д.2-111).

Экспертиза проведена сотрудником **** Г.А.И., имеющим соответствующее образование, стаж работы судебного эксперта с 2008 года, предупреждённым об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 22 февраля 2023 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (далее также - ФСО) № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО V, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что он предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявлено.

Экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 года, о соответствии отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика С.О.В. № **** от 25 ноября 2022 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 22 февраля 2023 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 22 февраля 2023 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ****, определённую по состоянию на 1 января 2020 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный частнопрактикующим оценщиком С.О.В. № **** от 25 ноября 2022 года, суд не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2020 года в размере его рыночной стоимости 19 585 049 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости следует считать 1 декабря 2022 года, то есть дату её обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, путём сдачи его в организацию почтовой связи, что подтверждается почтовым конвертом, указанная дата подлежит отражению в резолютивной части настоящего решения суда (т.1,л.д.140).

При этом суд по аналогии применяет положения пункта 14 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, согласно которым датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается дата представления его в территориальный орган уполномоченного федерального органа либо день сдачи его в организацию почтовой связи для направления в комиссию по месту нахождения территориального органа уполномоченного федерального органа.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания столовой с кадастровым номером ****, площадью 1356,6 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, по состоянию на 1 января 2020 года, в размере его рыночной стоимости 19 585 049 (девятнадцать миллионов пятьсот восемьдесят пять тысяч сорок девять) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 1 декабря 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов