Дело № 3а-245/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Краснодар 12 апреля 2023 г.
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Моисеевой О.М.,
при ведении протокола
секретарем судебного заседания ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, действующей по доверенности в интересах ФИО3, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,
установил:
ФИО2, действующая по доверенности в интересах ФИО3, обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1325,7 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости 16 220 000 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на 01 января 2021 г., обосновывая требования тем, что является собственником здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1325,7 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 22 декабря 2022 г. <№...>. В настоящее время кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. составляет 28 842 088 руб. 01 коп., что подтверждается выпиской о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 ноября 2022. Вместе с тем, по данным отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости № О-294/2022 от 02 декабря 2022 г., выполненного ФИО4 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. определена в размере 16 220 000 руб. Она считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости этого объекта недвижимости нарушают её права, затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость указанного объекта значительно превышает рыночную, что влечет к увеличению налоговых платежей.
В отзыве на административный иск представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.
В возражении на административный иск ФИО6 действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237 – ФЗ.
В отзыве на административный иск ФИО7, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.
В отзыве на административный иск Глава Кореновского городского поселения Кореновского района ФИО8 просит в удовлетворении иска ФИО3 отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости нежилого здания приведет к уменьшению налоговых платежей.
В отзыве на административный иск ФИО9, действующий по доверенности в интересах администрации муниципального образования Кореновский район, просит в удовлетворении иска ФИО3 отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости нежилого здания приведет к уменьшению налоговых платежей.
После проведения судебной экспертизы в ООО «Бизнес-Партнер» в суд поступило заявление ФИО2, действующей по доверенности в интересах ФИО3, об уточнении исковых требований, в котором она просит установить кадастровую стоимость спорного объекта, равную его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, выполненной ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2071 от 14 февраля 2023г. и просит рассмотреть дело в отсутствие административного истца и его представителя.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.
Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующих в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела.
Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.
Исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований к удовлетворению административных исковых требований ФИО2, действующей по доверенности в интересах ФИО3, по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п. 2 ч. 1).
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).
В силу пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
В части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).
В соответствии с пунктом 1 части статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).
В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).
Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.
При этом, в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.
Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.
Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.
В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была проведена 01 января 2021 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч. 1).
Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч.2).
При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).
В соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).
В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (ч. 2).
В определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта (комиссии экспертов) (ч.3).
Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).
В процессе судебного разбирательства установлено, что административный истец ФИО3 является собственником здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1325,7 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, право собственности подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 06 апреля 2023 г. № <№...>.
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10 апреля 2017 г. № 101-р «О реорганизации государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» в форме преобразования в государственное бюджетное учреждение Краснодарского края» полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ».
В соответствии с Приказом департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края от 26 марта 2020 г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 г.» в 2021 г. на территории Краснодарского края была проведена государственная кадастровая оценка зданий помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.
Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> утверждена Приказом департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. № 2259 по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 28 842 088 руб. 01 коп.
Данная стоимость была внесена в Единый государственный реестр недвижимости 02 ноября 2021 г., что подтверждено выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 ноября 2022 г. № КУВИ - <№...> (л.д. 11 т.1).
Согласно данным отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости № О-294/2022 от 02 декабря 2022 г., выполненного экспертом ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. определена в размере 16 220 000 руб. (л.д.72-136 т.1).
Вместе с тем, достоверных данных, подтверждающих рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества на дату определения кадастровой стоимости, либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке № О-294/2022 от 02 декабря 2022 г., выполненного экспертом ФИО4, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административным истцом в суд не представлено.
Отчет об оценке № О-294/2022 от 02 декабря 2022 г., выполненный экспертом ФИО4, подготовлен по заказу истца ФИО3, на платной основе, перед его составлением оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за заведомо ложное заключение, а поэтому он не несет никакой ответственности за выводы, к которым пришел при составлении отчета, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком.
Учитывая данные обстоятельства, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке № О-294/2022 от 02 декабря 2022 г., имеются существенные различия, у суда возникли сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости спорного строения как доказательства, суд пришел к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на - 01 января 2021 г.
Определением Краснодарского краевого суда от 17 января 2023 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бизнес-Партнер» для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 01 января 2021 г.
Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2071 от 14 февраля 2023 г., выполненному экспертом ФИО10, отчет об оценке № О-294/2022 от 02 декабря 2022 г., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> определена в размере 16 556 500 руб. по состоянию на 01 января 2021 г.
Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5, ознакомившись с заключением эксперта ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2071 от 14 февраля 2023 г., представил отзыв, в котором указал, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу поскольку, по мнению департамента, экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения законодательства РФ в области оценочной деятельности, которые привели к необоснованному снижению кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, а именно: при определении физического износа объекта экспертизы на стр. 6 эксперт использует метод экспертного состояния. Эксперт не провел поэлементного обследования конструктивных элементов объектов экспертизы (не описал дефекты конструктивных элементов зданий, не подтвердил фото иными материалами), как того требует методология определения физическом износа. Таким образом, важнейший ценообразующий фактор - физический износ (54,84 %) экспертом не обоснован и не подтвержден, как того требуют правила оценки. Исследование объекта не проведено. Применение в расчетах вышеуказанного значения физического износа искажает рыночную стоимость исследуемого объекта. Также, на стр. 56, таблицы 7, определяя расчет стоимости строительства объекта экспертизы методом сравнительной единицы, эксперт не применяет значение корректирующего коэффициента на учет налога на добавленную стоимость. Налог на добавленную стоимость, равно как и прибыль предпринимателя, относится к статье затрат на создание нового аналогичного здания и не является ценообразующим фактором. Без учета налога на добавленную стоимость невозможно установить стоимость строительства нового аналогичного здания. Значение корректирующего коэффициента составляет 1,20. Определенная экспертом стоимость строительства исследуемого объекта занижена на 20%, что ведет к занижению определяемой рыночной стоимости объекта экспертизы.
Для проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по поводу заключения эксперта, суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО11 для дачи пояснений по экспертизе и истребовал у него письменные пояснения по поводу замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной экспертизы.
В судебном заседании и в письменном отзыве на замечания департамента эксперт ФИО11 пояснил, что фотоматериалы конструктивных элементов объектов экспертизы представлены. Физический износ здания может быть рассчитан несколькими методами, а именно: методом эффективного возраста, который предусматривает под собой расчет величины физического износа как отношения вероятного остающегося срока службы к величине нормативного срока службы, методом экспертного состояния, который предусматривает расчет величины физического износа путем обобщения мнения экспертов, методом снижения доходности, предусматривающий расчет величины физического износа как разницы между чистой прибылью, получаемой от работы нового аналогичного объекта экспертизы. В данном случае, был использован метод экспертного состояния с использованием методики определения физического износа гражданских знаний, утвержденной Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404. Физический износ здания определяется по определенной формуле, указанной экспертом в заключении на стр. 61. Рыночная стоимость определяется на дату в прошлом. Определение состояния объекта исследования на эту дату не представляется возможным, в связи с этим, физический износ объекта недвижимости определялся методом экспертного состояния на основании информации, имеющейся в материалах дела, с использованием шкалы износа. Шкала износа была использована на основании учебного пособия под реакцией ФИО12, ФИО13 «Типология зданий и сооружений». Результаты определения физического износа оцениваемого имущества отображен в таблице 1. Физический износ определялся по материалам дела. На фотоматериалах видно поэлементное состояние конструктивных элементов объекта экспертизы. Таким образом, рыночная стоимость объекта экспертизы определена верно, а замечания департамента являются ошибочными. Согласно кассационному определению Верховного суда РФ от 09 августа 2018 г. № 5-Г18-96 установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерной и на законе не основано.
Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. При оценке указанного объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в г. Кореновске, принимая во внимание расположение объекта, правовой режим, физические характеристики, фактическое использование, эксперт пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта является его текущее использование и расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость указанного объекта недвижимости.
В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации сомневаться в достоверности и объективности заключения судебной экспертизы, у суда оснований не имеется, также как и для назначения дополнительной судебной экспертизы, о проведении которой департамент не ходатайствовал.
Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение экспертизы ООО Бизнес-Партнер» № БП-2071 от 14 февраля 2023 г., на предмет их относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2, действующей по доверенности в интересах ФИО3, правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2071 от 14 февраля 2023 г. или не доверять выводам эксперта ФИО11, не установлены.
Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федерального Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем имеется его подписка. Эксперт ФИО11 имеет диплом о высшем образовании Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Южный федеральный университет», г. Ростов-на-Дону диплом 106132 0000156 рег. №42/68, выдан 17 февраля 2021г., диплом о среднем профессиональном образовании государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Краснодарского края «Краснодарский информационно-технологический техникум» г. Краснодар, диплом 112312 0036765 рег. № 349, выдан 06 июля 2016 г. квалификация Техник, диплом о профессиональной переподготовке в частном образовательном учреждении дополнительного профессионального образования «Академия повышения квалификации и профессиональной переподготовки» г. Ростов-на-Дону №612412142916 рег. № 0664-Д от 05 июля 2021 г. Квалификация судебный эксперт, дающий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебной оценочной экспертизы, диплом о профессиональной переподготовке в Краснодарском филиале федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российской экономической университет имени Г.В. Плеханова» г. Краснодар №231800488699 рег. № 573-КР от 08 декабря 2021 г., квалификационный аттестат по оценке недвижимости № 032834-1 от 11 февраля 2022 г. (выдан на основании решения ФБУ «Федеральный ресурсный центр» от 11 февраля 2022 г. №238). Договор страхования профессиональной ответственности №2011843-0244567/22 ОО действителен до 05 апреля 2023 г., сертификат соответствия судебного эксперта по экспертной специальности: 34.1. Судебная оценочная экспертиза № 61.RU.000000211 действителен до 19 августа 2024 г. Стаж работы в оценочной деятельности с 2018 г., судебная экспертиза с 2021 г. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость. При оценке объекта недвижимого имущества был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, производства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, расчет стоимости строительства объекта экспертизы, производился методом сравнительной единицы, с использованием сборников УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости). При этом, экспертом были учтены положения пункта 24в ФСО № 7 «Оценки недвижимости», согласно которому «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях, техническое состояние оцениваемого объекта - внутренняя отделка отсутствует, объект не используется». Эксперт привел стоимость строительства, определенную в базисном уровне, к ценам на дату определения стоимости. Базисный уровень цен, определялся экспертом по «Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости здания и сооружений для переоценки основных фондов различных отраслей народного хозяйства» (УПВС), М., 1970 г. составленных в ценах 1969 г. Для перехода от базисного уровня цен к действующим ценам на дату определения стоимости экспертом были использованы общие региональные индексы удорожания строительно-монтажных работ для соответствующего региона. Расчетная формула определения полной восстановительной стоимости сооружения на дату определения стоимости на основе сборников УПВС имеет вид: Сс = Со х Ki х О х Kобщ. х Kпр. При применении метода сравнительной единицы эксперт применил соответствующие коэффициенты: индекс изменения стоимости по отрасли хозяйства - 1,17 (индекс изменения сметной стоимости СМР с 1969 по 1984 гг. принят на основании Постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости), корректирующий коэффициент -1,04 (принят на основании Постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости, корректирующий коэффициент на климат (в соответствии с укрупненными показателями восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов, утвержденные Министерством торговли СССР по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1979 г.), коэффициент на сейсмичность - 1,04 (с использованием технической части Сборника КО-ИНВЕСТ), корректировку перехода к ценам на дату определения кадастровой стоимости 10,65/0,04989=213,4696 (округленно с использованием индекса цен Сборник КО-ИНВЕСТ, выпуск 117), коэффициент разницы объема - 1,05, поправочные коэффициенты на разницу в конструктивных элементах (Сборник УПВС), а также определил физический износ здания - 54,84%, методом экспертного состояния с использованием методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 № 404 (с использованием шкалы износа), внешний и функциональный износы не выявлены. Накопленный износ здания составил - 54,84%. Расчет прибыли предпринимателя эксперт рассчитал с учетом инвестиционной привлекательности и количественно-качественных характеристик объекта экспертизы в размере среднего значения - 0,16 ( согласно справочнику «офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода». Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, <...> г. под редакцией ФИО14, ФИО15 Определение рыночной стоимости с использованием затратного подхода является корректным, отказ от применения сравнительного и доходного подходов обоснован. В силу статьи 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом от 25 сентября 2014 г. № 611 Министерства экономического развития РФ, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика. Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, в заключении содержатся таблицы, расчеты, их описание и пояснения к ним.
Отсюда следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2071 от 14 февраля 2023 г., является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>– 16 556 500 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.- достоверным.
С учетом изложенного, заключение экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № БП-2071 от 14 февраля 2023 г., может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения об удовлетворении иска ФИО2, действующей по доверенности в интересах ФИО3
В данном случае представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края не заявлял ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы, и оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ для проведении повторной или дополнительной экспертизы в судебном заседании не установлено, а само по себе несогласие той или иной стороны с заключением эксперта, при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством и назначения повторной или дополнительной экспертиз как противоречащее задачам и принципам административного судопроизводства.
Таким образом, доводы ФИО2, действующей по доверенности в интересах ФИО3, о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, о превышении кадастровой стоимости над рыночной, что затрагивает его права и обязанности как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика, нашли подтверждение, а поэтому уточненный административный иск об установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежит удовлетворению.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).
Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 26 декабря 2022 г. (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с эти, датой подачи заявления следует считать 26 декабря 2022 г.
Таким образом, следует установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 16 556 500 руб.
Директором ООО «Бизнес-Партнер» в суд подано ходатайство о взыскании оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 85 000 руб. (л.д.2 т. 2).
Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства РФ.
В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
В данном случае, административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.
При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.
В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Однако эти выводы не исключают при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Учитывая изложенные обстоятельства дела, действующее законодательство, суд пришел к выводу, о том, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.
Таким образом, ходатайство ООО «Бизнес-Партнер» подлежит удовлетворению со взысканием оплаты за проведение судебной экспертизы с административного истца ФИО3 – в размере 85 000 руб.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
уточненный административный иск ФИО2, действующей по доверенности в интересах ФИО3, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить:
установить в отношении объекта недвижимого имущества -нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1325,7 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 16 556 500 руб. (шестнадцать миллионов пятьсот пятьдесят шесть тысяч пятьсот рублей).
Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> считать 26 декабря 2022 г.
Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>
Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, проживающей по адресу: Ростовская область, Миллеровский район, х. Банниково-Александровский, ул. Студенческая, 23 в пользу ООО «Бизнес-Партнер», расположенного по адресу: <...> ИНН: <***>, КПП: 231101001, ОГРН: <***>, АО «Тинькофф Банк», БИК: банка 044525974, расчетный счет № <***> - 85 000 руб. (восемьдесят пять тысяч рублей) в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья краевого суда О.М. Моисеева
Решение в окончательной форме изготовлено 26 апреля 2023 г.