Решение по делу № 3А-1203/2022 от 20.02.2023 - об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной.

Дело № 3а-51/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кириченко М.Б.,

при секретаре судебного заседания Фролове Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит с учетом уточнения установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, наименование: здание слесарного цеха, назначение: нежилое здание, площадью <...> кв.м, в размере его рыночной стоимости 2 945 867 рублей по состоянию на 01.01.2021 г.;

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, наименование: здание склада, назначение: нежилое здание, площадью <...> кв.м., в размере его рыночной стоимости 1 338 486 рублей по состоянию на 01.01.2021 г.;

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, наименование: здание склада, назначение: нежилое здание, площадью <...> кв.м., в размере его рыночной стоимости 3 261 811 рублей по состоянию на 01.01.2021 г.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» по состоянию на 01.01.2021 г. утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> в размере 8 280 552,11 рублей, нежилого здания с кадастровым номером <№...> в размере 6 122 99,75 рублей, нежилого здания с кадастровым номером <№...> в размере 12 567 777, 64 рублей. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилых зданий № ЮКО-22/002, подготовленного Южной оценочной компанией «Эксперт», рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 г. нежилого здания с кадастровым номером <№...> составляет 1 476 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером <№...> - 788 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером <№...> - 2 021 000 рублей.

Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость нежилых зданий нарушает его права и затрагивает законные интересы, поскольку значительно превышает их рыночную стоимость, что приводит к увеличению его налоговых обязательств.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении уточненного административного искового заявления.

Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просил отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований.

Представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 настаивал на доводах, изложенных в письменном возражении, согласно которому считает, что экспертное заключение № 024-11/2022 от 26.12.2022 г. не может считаться допустимым доказательством по административному делу. Также пояснил, что экспертный метод не может быть использован на ретроспективную дату.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Представителем заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также содержится ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя, в части удовлетворения заявленных требований полагается на усмотрение суда.

Представителем заинтересованного лица администрации сельского поселения Голубая Нива Славянского района Краснодарского края ФИО6 направлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому просит рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации и отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку снижение кадастровой стоимости уменьшит поступление средств в бюджет сельского поселения Голубая Нива Славянского района и негативно отразится на развитии сельского поселения в целом, в том числе, и на уровне жизни жителей поселения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, проверив доводы уточненного административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов административного дела и подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, административный истец ФИО1 является собственником здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>; здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>; здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>.

Таким образом, ФИО1 наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> в размере 8 280 552,11 рублей, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> в размере 6 122 999,75 рублей, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> в размере 12 567 777,64 рублей и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ с 01.01.2022 г. до 01.01.2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 г.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 28.04.2022 г. № 1008 «О внесении изменений в приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> в размере 8 758 553,63 рублей, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> в размере 6 577 006,69 рублей, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> в размере 12 827 326, 16 рублей и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ с 01.01.2023 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 г.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 27.09.2022 г. № 27-16147-ГС/22 (л.д. 166-185 том 1).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке № ЮКО-22/002 от 29.08.2022 г., подготовленный ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 г. нежилого здания с кадастровым номером <№...> составляет 1 476 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером <№...> - 788 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером <№...> - 2 021 000 рублей.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 04.10.2022 г. назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ООО «Сервис-Юг». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № 024-11/2022, подготовленному экспертом ООО «Сервис-Юг» ФИО7, при составлении отчета об оценке оценщиком были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке общим требованиям действующего законодательства (л.д. 9-15 заключения эксперта). Кроме того, эксперт указывает, что при определении рыночной стоимости затратным подходом, оценщик ошибочно принимает объем объекта с кадастровым номером <№...> - 4021 куб.м, при фактическом объеме объекта - 4081 (по данным технического паспорта). Данная ошибка влияет на итоговую рыночную стоимость. Оценщиком ошибочно определены классы конструктивных систем оцениваемых объектов.

Также при определении рыночной стоимости затратным подходом, оценщик не учитывает коэффициент изменения цен после издания справочника, в обоснование индекса ошибочно ссылается на региональный коэффициент по классам конструктивных систем. Нарушены требования пункта 24 ФСО № 7.

При определении рыночной стоимости сравнительным подходом, оценщик использует значение физического состояния здания, не соответствовавшее значениям, использованным в затратном подходе и не учитывает наличие инженерных коммуникаций объектов оценки и объектов-аналогов.

При определении корректировки на дату предложения оценщик использует калькулятор инфляции, что является ошибочным, так как уровень инфляции не отражает изменение цен на рынке недвижимости. Нарушены требования пункта 22 ФСО № 7.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости зданий опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости зданий.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № ЮКО-22/002 от 29.08.2022 г., подготовленный ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества, в связи с чем не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 г. объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> составляет 2 945 867 рублей; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> составляет 1 338 486 рублей; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> составляет 3 261 811 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края и представителем ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» направлены отзыв и возражение на заключение эксперта, согласно которым в экспертном заключении были допущены следующие нарушения:

- эксперт не исследовал и не провел осмотр объектов экспертизы, тем самым не определил и не уточнил ценообразующие факторы для проведения итоговой рыночной стоимости, что нарушает пункт 5 ФСО № 7;

- при определении физического износа объектов экспертизы на странице 49 эксперт использует метод экспертного состояния. При этом, эксперт не провел поэлементного обследования конструктивных элементов объектов экспертизы (не описал дефекты конструктивных элементов зданий, не подтвердил фото и иными материалами), как того требует методология определения физического износа. Для всех объектов экспертизы эксперт принимает максимальные значения физического износа, при этом данный ценообразуюший фактор экспертом не обоснован, как того требуют правила оценки. Исследование объектов не проведено;

- эксперт не применяет значение корректирующего коэффициента на учет налога на добавленную стоимость при определении стоимости строительства объектов оценки (страница 46, таблица 7). Согласно разделу «Учитываемые затраты» сборника Ко-Инвест «Складские здания и сооружения», в справочных показателях не учтены налог на добавленную стоимость и прибыль предпринимателя. Налог на добавленную стоимость, ровно как и прибыль предпринимателя, относится к статье затрат на создание нового аналогичного здания и не является ценообразующим фактором. Без учета налога на добавленную стоимость невозможно установить стоимость строительства нового аналогичного здания. Значение корректирующего коэффициента составляет 1,20. Таким образом, определенная экспертом стоимость строительства объектов оценки занижена на 20%, что ведет к занижению определяемой рыночной стоимости объектов оценки;

- эксперт в работе ссылается на (ИЦС) ИНДЕКСЫ ЦЕН; Учебник для строительных вузов: Реконструкция зданий под редакцией ФИО8, М.: Высшая школа, 1981; Справочник оценщика «Складские здания и сооружения 2016» под редакцией КО-ИНВЕСТ и другие источники, при этом не прикладывает копии страниц с используемой информацией, что нарушает требования пункта 8 ФСО VI.

Таким образом, представители административных ответчиков ставят под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта нарушений требований Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан по вызову суда явиться в суд, провести полное исследование объектов, документов и материалов, дать обоснованное и объективное заключение в письменной форме, отражающее ход и результаты проведенных им исследований.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении препятствующей установлению обстоятельств дела неопределенности выводов или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

В судебное заседание эксперт ООО «Сервис-Юг» ФИО7 не явился в связи с нахождением в командировке за пределами Краснодарского края, направил письменные пояснения по существу изложенных замечаний.

Из представленных пояснений следует, что датой оценки является ретроспективная дата и непроведение осмотра, в данном случае, не влияет на итоговое значение рыночной стоимости. Материалы дела, а также общедоступная информация (фотографии, технические паспорта и т.д.), содержат всю необходимую информацию, позволяющую объективно, всесторонне и в полном объеме определить рыночную стоимость оцениваемой недвижимости.

Относительно необоснованного применения максимальных значений физического износа и не проведения поэлементного обследования конструктивных элементов объектов экспертизы, как того требует методология определения физического износа, эксперт указал, что представленный отчет об оценке № ЮКЛ-22/002 содержит фотографии объектов оценки, позволяющие достоверно определить физическое состояние зданий. В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Определение износа объектов недвижимости может быть проведено экспертным методом в соответствие с методическими рекомендациями и шкалой экспертных оценок. Экспертом использована шкала экспертных оценок для определения физического износа при обследовании технического состояния зданий, сооружений, которая представлена в учебнике ФИО9 «Реконструкция зданий: Учебник для строительных вузов». М.: Высшая школа, 1981.

Оцениваемый объект с кадастровым номером <№...> в аварийном состоянии, отсутствует кровля и проемы, пол порос бурьяном, непригодно для эксплуатации. Для него принимается среднее значение физического износа в диапазоне 81- 100%, в размере 90%.

Оцениваемые объекты с кадастровыми номерами <№...> и <№...> имеют значительные признаки физического износа (глубокие трещины в стенах, перекосы в проемах, повреждена кровля), для них принимается максимальное значение физического износа в диапазоне 61-80%, в размере 80%.

Неприменение значения корректирующего коэффициента на учет налога на добавленную стоимость эксперт обосновал тем, что налог на добавленную стоимость не должен учитываться при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в целях установления ее в качестве кадастровой. В подтверждение такой позиции сослался на Письмо Минэкономразвития России от 12.10.2017 г. № Д22и-1031 «О включении в состав кадастровой стоимости величины налога на добавленную стоимость», определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.2018 г. № 5-КГ 17-258, Письмо Минфина 03-05-04-01/27451 от 23.04.2018 г. «Об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму налога на добавленную стоимость», методические разъяснения национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков «Союз СОО», апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда обшей юрисдикции по делу № 66а-1130/2022 от 21.06.2022 г.

Следовательно, представленные письменные пояснения эксперта полностью опровергают доводы представителей административных ответчиков, указанные в отзыве и возражении на заключение эксперта.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации; произведена оценка объектов недвижимости с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием затратного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и сравнительного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 37-39 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно пункту 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7) или Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 (ред. от 14.04.2022 г.) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Соответственно, вопреки замечаниям департамента имущественных отношений Краснодарского края и ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», проведение осмотра объектов экспертизы для определения их стоимости на ретроспективную дату, исходя из положений федерального стандарта оценки, не является во всех случаях обязательным этапом проведения оценки.

Исходя из того, что оценка носит ретроспективный характер, а имеющиеся в представленных материалах дела сведения о характеристиках объектов, а также данные открытых источников достаточны для полной идентификации объектов, эксперт обоснованно отказался от проведения осмотра.

Подробное описание объектов оценки приведено на страницах 49-50 заключения.

Таким образом, эксперт провел всесторонний анализ источников относительно объектов оценки, нарушений пункта 5 ФСО № 7 не допущено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № 024-11/2022, подготовленного экспертом ООО «Сервис-Юг» ФИО7, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 07.09.2022 г. (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 07.09.2022 г.

С учетом изложенного, заявленные уточненные административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

уточнённое административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 2 945 867 (два миллиона девятьсот сорок пять тысяч восемьсот шестьдесят семь) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 1 338 486 (один миллион триста тридцать восемь тысяч четыреста восемьдесят шесть) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 3 261 811 (три миллиона двести шестьдесят одна тысяча восемьсот одиннадцать) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...> считать 07.09.2022 г.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко

Решение суда в окончательной форме составлено 09 марта 2023 года.