Дело № 2-39/2025
64RS0045-01-2024-007743-76
Решение
Именем Российской Федерации
21 июля 2025 года город Саратов
Кировский районный суд города Саратова в составе:
председательствующего судьи Беляковой И.А.,
при секретаре судебного заседания Суконниковой А.В.,
с участием представителя истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО16 к ФИО11 ФИО17 о признании заключенным предварительного договора купли-продажи недвижимости, признании права собственности в порядке приобретательной давности, встречному исковому заявлению ФИО11 ФИО18 к ФИО4 ФИО19 о признании предварительного договора купли-продажи, расписки, доверенности недействительными,
установил:
истец ФИО4 обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ она на основании предварительного договора купли-продажи приобрела у ответчика ФИО11 недвижимое имущество – кирпичный гараж, расположенный по адресу: <адрес>А, бокс №, при ЖСК «Вертолет». Указанный гараж принадлежал ответчику на основании справки ЖСК «Вертолет» от ДД.ММ.ГГГГ №. За указанный гараж истец уплатила ответчику, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>. Полагает, что между сторонами фактически был заключен договор купли-продажи, поскольку было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, денежные средства переданы в полном объеме, ответчик передала истцу гараж, которым истец владеет, пользуется и распоряжается более 18 лет. На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4, и ФИО11, заключенным; признать право собственности истца ФИО4 на кирпичный гараж, расположенный по адресу: <адрес>А, бокс №, при ЖСК «Вертолет», в силу приобретательной давности.
Во встречном исковом заявлении ФИО11 просит признать недействительными предварительный договор купли-продажи кирпичного гаража, расположенного по адресу: <адрес>А, бокс № при ЖСК «Вертолет» от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО11 и расписку от ДД.ММ.ГГГГ о получении ФИО11 от ФИО4 денежных средств в размере <данные изъяты> в счет оплаты гаража, признать недействительной доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданную нотариусом ФИО5 на имя ФИО12 от имени ФИО11, зарегистрированную в реестре за №. В обоснование требований указывает, что не продавала никому спорный гараж, не подписывала никаких предварительных договоров купли-продажи гаража, не выдавала расписок ФИО4 о получении <данные изъяты> денежных средств от ФИО4 в счет продажи гаража не получала. В дату заключения сделки и оформления расписки – ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не приезжала в <адрес>, а проживала в <адрес>, поскольку ДД.ММ.ГГГГ устроилась на постоянную работу в Петрозводский государственный университет на должность электроника. Указывает, что спорный гараж принадлежал ее семье до смерти ее супруга ФИО6, который при жизни не оформил право собственности на указанный гараж, в связи с чем ей при вступлении в права наследования после смерти супруга нотариусом не было выдано свидетельство о праве собственности на указанное имущество. Полагает, что спорный гараж входил в состав единого недвижимого имущества с квартирой, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, которую ФИО11 продала ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ. Также указывает, что ею не выдавалась доверенность, оформленная ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО5 на предоставление ФИО3 права действовать от своего имени, ее не было в Саратове ДД.ММ.ГГГГ, она не подписывала спорную доверенность.
Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО4, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представлено.
Представитель истца ФИО4 - ФИО1 в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске доводам, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО11, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представлено.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представлено.
Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, с учетом наличия сведений об их надлежащем извещении о времени и месте слушания дела.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу положений ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 ГПК РФ.
В соответствии с ч. ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010).
Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст.ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010).
Таким образом, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею. Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 (продавец по договору) и ФИО4 (покупатель по договору) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец обязуется продать покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ недвижимость, - кирпичный гараж, расположенный по адресу: <адрес> «А», бокс № (т. 1 л.д. 60-61).
Согласно п. 3.1 договора цена продаваемого объекта недвижимости – <данные изъяты> в том числе аванс, переданный покупателем продавцу при заключении предварительного договора <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 получила от ФИО4 сумму <данные изъяты>. в качестве оплаты за гаражный бокс в ЖСК «Вертолет», что подтверждается соответствующей распиской (т. 1 л.д. 62).
Согласно справке ЖСК «Вертолет» от ДД.ММ.ГГГГ владельцем гаражного бокса № при ЖСК «Вертолет» находящегося по адресу: <адрес>А, является ФИО11, которая полностью внесла свой паевой взнос и является собственником гаражного бокса. Окончательный расчет с <адрес> стоимость гаражного бокса – <данные изъяты> (т. 1 л.д. 63).
В обоснование законности действий ФИО12 при продаже спорного гаражного бокса, истцом приложена к иску доверенность, удостоверенная И.о. нотариуса <адрес> ФИО13 ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, выданная ФИО11 ФИО3 на осуществление следующих действий: зарегистрировать на имя ФИО11 право собственности на гаражный бокс №, находящийся при ЖСК «Вертолет» по адресу: <адрес>А, и получить свидетельство о государственной регистрации права; продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ФИО11 гаражный бокс №, находящийся при ЖСК «Вертолет» по адресу: <адрес>А, и получить следуемые ей по договору деньги; зарегистрировать сделку и переход права собственности на недвижимость в ЕГРН (т. 1 л.д. 64).
Кроме того, их материалов дела следует, что на основании решения Исполнительного комитета <адрес> совета депутатов трудящихся <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, оформленного протоколом №, утвержден кооператив по строительству гаража на 17 боксов членам ЖСК «Вертолет» (т. 1 л.д. 65а)
Решением Исполнительного комитета Саратовского городского Совета депутатов трудящихся № от ДД.ММ.ГГГГ определено отвести ЖСК «Вертолет» земельный участок площадью 0,08 га под строительство кооперативного гаража на 15 отделений, утвержденного вышеназванным решением от ДД.ММ.ГГГГ (т. л.д. 76).
ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры <адрес> выдано архитектурно-планировочное задание на проектирование застройки земельного участка по адресу: <адрес>, дом ЖСК «Вертолет», на проектирование и строительство гаража (т. л.д. 77).
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: <адрес>А, зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1288 кв., с видом разрешенного использования – 9 этажный жилой дом (т. 1 л.д. 158-166).
Сведения о зарегистрированных правах на недвижимое имущество – гаражный бок № по адресу: <адрес>А, в ЕГРН отсутствуют.
Согласно ответа ГБУ СО «Центр государственной и кадастровой оценки» от 16112.2024 №, в архивном фонде ГБУ СО «Госкадастроценка» отсутствует техническая документация на объекты недвижимости (гаражные боксы), расположенные по адресу: <адрес>А, в то числе на гаражный бокс № (т. л.д. 167).
В подтверждение добросовестного давностного владения гаражным боксом истцом представлены квитанция об оплате членских взносов в ГСК «Вертолет плюс» за ДД.ММ.ГГГГ
Между тем, согласно сведениям ЕГРЮЛ, ЖСК «Вертолет» и ГСК «Вертолет плюс» являются самостоятельными юридическими лицами (л.д. 85-88, 101-102), сведений о том, что ГСК «Вертолет плюс» является правопреемником ЖСК «Вертолет», либо создано путем реорганизации из ЖСК «Вертолет», в материалах дела не имеется.
Согласно ответу ЖСК «Вертолет» на запрос суда, к ЖСК «Вертолет» не имеет отношения ни один гараж, а только многоквартирный дом по адресу: г Саратов, <адрес>А. Как указано в ответе, некоторые гаражи относятся к ГСК «Вертолет», остальные – самострой (т. л.д. 98).
Также в материалах дела не имеется доказательств того, что на земельный участок, предоставленный ЖСК «Вертолет» под строительство кооперативного гаража решением Исполнительного комитета Саратовского городского Совета депутатов трудящихся № от ДД.ММ.ГГГГ, были оформлены какие-либо вещные права ЖСК «Вертолет», как не имеется и доказательств того, что права на указанный земельный участок впоследствии передавались на каком-либо вещном праве в ГСК «Вертолет плюс».
Какой-либо разрешительной документации на строительство гаражных боксов в материалах дела также не имеется.
В подтверждение соответствия спорного гаражного бокса градостроительным и строительным нормам и правилам, истцом представлено заключение ООО «Технострой», подготовленного в ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому нежилое помещение (гаражный бокс №) ГСК «Вертолет плюс», расположенное по адресу: <адрес>А, соответствует требованиям законодательства РФ и соответствует требованиям строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (т. 1 л.д. 123-140).
Согласно экспертному заключению судебной экспертизы, проведенной ООО «Бюро рыночной оценки» № от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение - гараж №, площадью 16,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, градостроительным, санитарно-техническим и противопожарным нормам и правилам. Гараж № по своему функциональному назначению пригоден для эксплуатации, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
На земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1288 кв.м., отведенного под ЖСК «Вертолет» по адресу: <адрес>А, не расположено нежилое здание, в котором находятся спорное нежилое помещение - гараж №. Нежилое здание, в котором находится спорное нежилое помещение – ража № расположено в территориальной зоне Т-3 «Зона объектов обслуживания наземного транспорта.
Также из заключения экспертов следует, что нежилое помещение – гараж № входит в состав ГСК «Вертолет плюс», которое расположено рядом с земельным участком с кадастровым номером №, принадлежащем ЖСК «Вертолет». При этом эксперт указывает, что границы земельного участка, отведенного под ГСК «Вертолет плюс» при ЖСК «Вертолет» под строительство гаражей не установлены, т.е. координаты поворотных точек не внесены в установленном порядке в сведения ЕГРН (стр. 20 экспертного заключения).
Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО8 и ФИО9 подтвердили выводы, указанные в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ. Эксперт ФИО8 подтвердил, что спорный гаражный бокс находится на неразграниченной земле, и не находится на земельном участке ЖСК «Вертолет» под многоквартирным жилым домом.
Проанализировав представленное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно является ясным, полным, непротиворечивым, сомнений в его правильности и обоснованности не имеется. Заключение эксперта является относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Вместе с тем, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (статья 12, пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Из разъяснений, приведенных в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Возникновение права собственности в порядке пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом положений пункта 1 названной статьи обусловлено полной выплатой пая членом потребительского кооператива и созданием объекта с соблюдением закона и иных правовых актов.
Последнее условие применительно к спорному объекту как недвижимому имуществу должно подтверждаться разрешительной документацией на земельный участок, предоставленный кооперативу, на строительство гаражного бокса, вводом его в эксплуатацию.
Фактическое строительство блока гаражей без необходимых разрешений, в отсутствие доказательств принадлежности земельного участка кооперативу (самовольная постройка) само по себе не свидетельствует о приобретении гаражно-строительным кооперативом либо его членами права собственности на гаражи.
Анализируя вышеприведенные доказательства, имеющихся в материалах дела, поскольку право собственности ФИО11 на спорный гараж не было зарегистрировано в установленном законом порядке, земельный участок под строительство гаража не предоставлялся в установленном порядке, гараж возведен без надлежащих согласований, разрешений на строительство, суд приходит к выводу, что правоотношения сторон сложилось относительно объекта недвижимости – гаражного бокса № по адресу: <адрес>А,, являющегося самовольной постройкой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Как указано в разъяснениях п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ). Такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке.
Таким образом, у ФИО11 на момент заключения, действующей от ее имени на основании доверенности ФИО3, предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не имелось права на распоряжение гаражным боксом, являющегося самовольной постройкой, в том числе на его продажу.
Кроме того, из доверенности, удостоверенной И.о. нотариуса <адрес> ФИО13 ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, не следует, что ФИО11 уполномачивала ФИО3 осуществлять действия по продаже гаража от имени ФИО3, которая указана в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в качестве продавца.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, и ФИО11, заключенным, суд не усматривает.
Таким образом, оснований для признания права собственности ФИО4 на указанный гараж суд также не усматривает, поскольку между сторонами не был заключен договор купли-продажи указанного гаража.
Кроме того, право собственности на указанный гаражный бокс не может быть признано судом, поскольку земельный участок под строительство гаража не предоставлялся в установленном порядке, гараж возведен без надлежащих согласований, разрешений на строительство.
Сама по себе оплата ФИО4 членских взносов в ГСК «Вертолет плюс» не является основанием для признания за ней права собственности на спорный гараж, поскольку границы земельного участка, на котором расположен возведенный гаражный бокс, не установлены в соответствии с действующим законодательством, каких-либо правоустанавливающих документов в отношении земельного участка, на котором расположен гаражный бокс, подтверждающих отвод данного земельного участка истцу либо ГСК "Вертолет плюс", отвечающих требованиям закона, не представлено, как и не представлено доказательств, что ныне действующий гаражный кооператив ГСК «Вертолет плюс» является правопреемником ЖСК «Вертолет».
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности ФИО4 на кирпичный гараж, расположенный по адресу: <адрес>А, бокс №, при ЖСК «Вертолет», в силу приобретательной давности, не имеется.
Рассматривая встречные исковые требования, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (ч. 2 ст. 433 ГК РФ).
Требования к форме договора установлены ст. 434 ГК РФ, согласно которой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса (ч. 2 ст. 434 ГК РФ).
Частью 3 ст. 434 ГК РФ предусмотрена, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
При этом, согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. В соответствии со ст. 438 ГК РФ а соответственно, акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (п. 1, 2). Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК РФ).
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ч. 1 ст. 166 ГК РФ).
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса (ч. 4 ст. 179 ГК РФ).
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
В силу ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как было указано, выше, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ И.о. нотариусом <адрес> ФИО13 ФИО5 удостоверена доверенность, выданная ФИО11 ФИО12 на осуществление действий по регистрации на имя ФИО11 право собственности на гаражный бокс №, находящийся при ЖСК «Вертолет» по адресу: <адрес>А, получения свидетельства о государственной регистрации права на указанный гараж, продажу указанного гаражного бокса, получения следуемых ей по договору денег, регистрацию сделки и перехода права собственности на недвижимость в ЕГРН (т. 1 л.д. 64).
Указанная доверенность зарегистрирована в реестре для регистрации нотариальных действий и других услуг, оказанных нотариусом под номером № ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленными нотариусом ФИО13 сведениями (т. 2 л.д. 35-38).
Каких-либо доказательств того, что ФИО11 не выдавала ФИО12 вышеуказанной доверенности, не ставила свою подпись в доверенности, в материалах дела не имеется, ФИО11 не представлено.
Для подтверждения своих доводов ФИО11 в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о назначении по делу почерковедческой экспертизы, однако необходимых для проведения указанной экспертизы образцов своего почерка ФИО11 суду не представлено, в связи с чем суд отказал в назначении по делу почерковедческой экспертизы.
Из показаний свидетеля ФИО10, данных в судебном заседании о том, что после того, как ФИО11 в ДД.ММ.ГГГГ уехала из Саратов в Петрозаводск, впервые в Саратов она вернулась в ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 в Саратов не приезжала, поскольку, когда она приезжала в Саратов, то всегда останавливалась только у нее, не следует достоверно и однозначно, что ФИО11 не имела возможности и не приезжала в Саратов ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах, оснований для признания недействительной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной И.о. нотариусом <адрес> ФИО13 ФИО5 на имя ФИО12 от имени ФИО11, № в №, суд не усматривает.
В обоснование своих требований о недействительности предварительного договора купли-продажи кирпичного гаража, расположенного по адресу: <адрес>А, бокс № при ЖСК «Вертолет» от ДД.ММ.ГГГГ и расписки от ДД.ММ.ГГГГ о получении денежных средств в размере <данные изъяты> в счет оплаты гаража, ФИО11 указывает, что не продавала никому спорный гараж, не подписывала никаких предварительных договоров купли-продажи гаража, не выдавала расписок ФИО4 о получении <данные изъяты> руб., никаких денежных средств от ФИО4 в счет продажи гаража не получала. В дату заключения сделки и оформления расписки – ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 проживала в <адрес>.
По смыслу положений статей 1, 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 ГПК РФ условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является наличие у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факт его нарушения непосредственно ответчиком.
Последствием предъявления иска ненадлежащим истцом является отказ в удовлетворении иска ввиду того, что субъективное гражданское право, в защиту которого предъявлен иск, истцу не принадлежит.
На основании изложенного лицо, выступающее в гражданском процессе не в своих, а в чужих интересах и не имеющее правовых оснований для обращения с иском к ответчику, признается ненадлежащим истцом, замена которого в гражданском процессе невозможна.
Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
С учетом того, что предметом предварительного договора купли-продажи является кирпичный гараж, на оформление прав на который, его продажу ФИО11 выдана нотариальная доверенность ФИО12, суд полагает, что у ФИО11 имеется право на оспаривание предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ФИО11 имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной, указанная сделка порождает для нее правовые последствия.
Из материалов дела следует, что ФИО11 не указана в качестве стороны ни в предварительном договоре купли-продажи кирпичного гаража от ДД.ММ.ГГГГ, ни в расписке от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ее доводы о том, что она не присутствовала лично в <адрес> в момент заключения предварительного договора купли-продажи и расписки, и не расписывалась в указанных документах не имеют правового значения для рассмотрения спора, поскольку ее личное участие в данном случае и не требуется.
Также не основаны на законе и доводы ФИО11 о том, что спорный гараж входил в состав единого недвижимого имущества с квартирой, расположенной по адресу: <адрес>А, <адрес>, которую ФИО11 продала ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ., поскольку продажа квартиры не влечет за собой продажи права на гараж, который является самостоятельным объектом недвижимости.
Между тем, анализируя предмет оспариваемого предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, которым является заключение в будущем договора купли-продажи имущества, являющегося самовольной постройкой, о чем стороны не могли не знать, т.к. ФИО12 на основании нотариальной доверенности было предоставлено право оформить право на указанное имущество и зарегистрировать указанное право в ЕГРН, чего ею до заключения указанного договора сделано не было, а ФИО4 не проявила должную осмотрительность, и не убедилась в наличии регистрации права собственности на объект недвижимости, суд приходит к выводу, что фактически стороны договаривались о заключении основного договора купли-продажи этой самовольной постройки, что противоречит пункту 2 статьи 222 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным (ничтожным), как сделка, нарушающая требования закона.
Таким образом, встречные исковые требования в части признания недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Вместе с тем оснований для оспаривания расписки от ДД.ММ.ГГГГ на том, основании, что в расписке не содержится ее подписи, у ФИО11 не имеется, поскольку она не поименована в спорной расписке. В этой связи по требованиям о признании недействительной расписки о передаче ФИО4 ФИО12 денежных средств в размере <данные изъяты>. от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 является ненадлежащим истцом, в связи с чем встречные исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.
На основании ч.3 ст.95 ГПК РФ эксперты, специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Принимая во внимание, что проведенная по делу ООО «Бюро рыночной оценки» судебная экспертиза на основании счета экспертной организации в размере <данные изъяты> сторонами не оплачена, размер заявленной ко взысканию суммы расходов по проведению экспертизы сторонами не оспорен, учитывая, что экспертиза проводились по вопросам касающихся требований, заявленных истцом по первоначальному иску, в удовлетворении которых судом отказано, суд приходит к выводу, что с истца по первоначальному иску ФИО4 в пользу экспертной организации подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в размере <данные изъяты>
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО4 ФИО20 к ФИО11 ФИО21 о признании заключенным предварительного договора купли-продажи недвижимости, признании права собственности в порядке приобретательной давности, отказать.
Встречные исковые требования ФИО11 ФИО22 к ФИО4 ФИО23 о признании предварительного договора купли-продажи, расписки, доверенности недействительными удовлетворить частично.
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО12 ФИО24 и ФИО4 ФИО25.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.
Взыскать с ФИО4 ФИО26 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро рыночной оценки» расходы на проведение экспертизы в размере <данные изъяты> руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Кировский районный суд города Саратова в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 04 августа 2025 года.
Судья И.А. Белякова